【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3） 在供過于求的情況下，消費者面臨的選擇面廣，價格上漲的區(qū)間和速度得到控制，房地產(chǎn)消費向買方市場傾斜 . 4） 消費市場日趨理性，房地產(chǎn)開發(fā)、銷售亦要求專業(yè)化，下半年將有很多房地產(chǎn)項目得到整合和兼并。 職工及外地來長沙創(chuàng)業(yè)青年、白領等。小戶型以其總價低的優(yōu)勢，近三年來 一直銷售比較火爆，曾出現(xiàn)過開盤即售磬的現(xiàn)象，由于小戶型產(chǎn)品多屬于過渡居或投資，而非改善型需求，客戶更多的注重的是投資價值，即便過渡居者也注重其未來的升值空間，隨著長沙房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，市區(qū)樓盤價格飆升明顯，尤其小戶型單價更高，當房地產(chǎn)市場停止給市場持續(xù)飆升的信心或所給信心不足時，投資者無疑是對市場反應最為靈敏的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 支撐點： 前期成交客戶的口碑傳播，及大量回鄉(xiāng)置業(yè)客的挖掘。 采取此 方法，在很大程度上就是以競爭對手的價格為定價基礎，以稍低于或相當于競爭對手的價格入市。 本項目進行 VIP 認購時， 為 吸引市場 、 聚集人氣， 引發(fā)市場?羊群效應?的 同時 ，更應充分考慮項目高端形象 的樹立 ， 為后期項目的升值提升 打下堅實基礎 。 第四部分 銷售策略 一、 銷售總體策略 ?壓迫性暴力營銷?模式 短時間內(nèi)，激發(fā)目標受眾購買欲望，達到較大的銷售目標，就須采取極強硬和針對性的營銷手段，?以相對之快打季節(jié)之慢、以相對之重打時段之輕?的強力集中方式， 充分運用 ?一個主題（八一路最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 營銷活動： 特價房促銷。 ● 第二批推貨 ，為前兩 部分 后的大部分奇數(shù)樓層， 偏重中 低樓層的去化 。 重點及難點： 此推貨方案，重點為第一批推貨，去化快則能有效減輕后期推貨壓力；難點則為第二批推貨高樓層的去化，在第一批客戶基本消化的前提，再大力挖掘此類高端客戶，較為困難。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 投放形式 造勢期選擇（ 15′） 60 次 /天（計 120 次每天）的頻率投放，后期降低至 5′ 60 次 /天。 三、階段性推廣策略 : [推廣周期劃分 ] 階段 升溫 期 強銷期 持續(xù)期 時間 — — — 周期 2 個半月 2 個月 4 個月 升溫 期 ：（ — ） 本周期又分為三個階段 —— 【階段一】：概念擴張階段 （ — ） 推廣目的 ： ?越界?影響擴大，全城皆知，本項目在市場形成轟動效應，形成街頭巷尾皆談?越界?之風。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 廣告內(nèi)容 —— 越界熱銷，實現(xiàn)成功超越； 越界，最佳性價比的非常小戶型！ 營銷動作： ? 盛大開盤； ? 持續(xù)銷售； ? 快速完成合同簽訂，實現(xiàn)資金回籠； 持續(xù)期：（ — ） 本周期又分為 三 個階段 —— 【階段一】：第二波銷售 （ — ） 推廣目的 ： 經(jīng)開盤后的火熱銷售，乘勢推出第二批，促成銷 售。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。第一階段推廣占 65%，為： 400 萬 65%， 即： 260 萬。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 促銷信息發(fā)布 4 萬 促銷 +房交會展點預告 開盤 +促銷 軟炒作 政法頻道 系列訪談、連線 促銷 +開盤 前已包括 金鷹 955 系列方式不少于 10 次； 現(xiàn)場連續(xù)不少于 2 次 — 晨報、晚報 各媒體不少于 5 篇 3000 字 事件報道， 促銷 +開盤 活動 事件 秋交會參展暨第二次記者見面會 位置據(jù)實際情況定 促銷、開盤、品質(zhì) 21 萬 展位、裝修 ； 1 萬用于記者接待 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 營銷動作： ? 銷售人員招聘到位，培訓完成； ? 售樓部現(xiàn)場裝修 并 包裝完成； ? 宣傳物料和銷售物料準備完成； ? 銷售員開始接待客戶，進行意向登記 ； ? 內(nèi)部認購的相關準備工作完全完成 ； ? 樣板房裝修完成 。 【公關活動】 —— 主要指 2020 年秋季房交會參展，以及各銷售重大節(jié)點的公關活動（售樓處開展、媒體見面會、開盤儀式）等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 由于小戶型終極購買意圖為投資，其客群在以周邊三大人群為主的同時，更多分布在全市的各個角落。 推貨依據(jù)： ● 68 層，第三批推出， 做公寓式酒店預留，或分散拆零，易于出售，提升利潤空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 重要活動： ※ 樣板間開放暨 VIP 認籌； ※ 秋交會：促銷活動發(fā)布暨第二次媒體見面會。 綜 合以上因素，根據(jù)項目運作的要求建議本項目 ： 2020 年 8 月 30 日（周六） VIP 正式認購， 2020 年 11 月 1 日（周六）盛大開盤。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ※ 比較系數(shù) = 項目評估得分 / 比較項目評估得分 ； ※ 本項目可調(diào)均價 = 每個項目的比較系數(shù) x 比較項目的均價 ； ※ 項目評 估均價 = 每個比較項目的可調(diào)均價之和 / 比較項目個數(shù) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 配置優(yōu)勢 一卡遠程控制系統(tǒng)、無線網(wǎng)絡、 24 小時熱水、 衛(wèi)星電視接收、 ?零等待?梯控、居室安防報警、停車場管理系統(tǒng)等智能化配套，甲級寫字樓般身份象征。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5） 在這場房地產(chǎn)發(fā)展前進的浪中，市場需要良性發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)需要品質(zhì)和實力支撐，房地產(chǎn)開發(fā)亦是一條長遠之路。 天健芙蓉盛世 芙蓉路 46號 總建77 萬㎡ 寫字樓+酒店 +商業(yè) +住宅 3060 ㎡ 約 600 套 5700 小戶型銷售65% 臨芙蓉路主干道，深圳天健實力開發(fā)，處 77 萬㎡罕見央?yún)^(qū)城 市綜合體中，從細節(jié)到規(guī)模，從品質(zhì)到繁華面面俱到。 小戶型的大量開發(fā)，舊房的拆遷，容積率提高，市中心的戶數(shù)越來越多，套型面積卻越來越小，從而市中心的大戶成為稀缺，因此，一些城市綜合體、有實力打造小區(qū)環(huán)境的樓盤開始以中心大戶為主打產(chǎn)品，如建鴻達華 都、萬象新天、天健芙蓉盛世等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 階段三： 時間： 2020 年 3 月 — 4 月。由于競爭對手的現(xiàn)行價格已被市場所檢驗，而且也反映了本行業(yè)的集體智慧，如果另行定價，很難了解購買者對本案的價格反應。 我司 建議項目的價格策略為? 中 價入市、逐級 加價?，即初期以中價格、高姿態(tài)吸引市場關注，在以自身品質(zhì)獲得市場追捧后逐級加價?？嵩椒浅Ｐ簦? 突破市場，?泛 媒體?轟炸市場，?四大賣點?攻占市場，?一大促銷?收獲市場， 以此， 對目標市場進行密集的深具沖擊力和掠奪性的壓迫式銷售 。 ? 看房通道完全開通； ? 建筑模型 完成 ； ? 銷售文件 全部確認并完成 （銷售百問、銷售面積、房號表、 認購登記卡、付款方式、客戶登記表等）； ? 宣傳資料 準備充足 （樓書、戶型單張、折頁） ； ? 工地現(xiàn)場 包裝 完成 （以 樓體廣告位、發(fā)光字、工地圍墻安 裝） ； ? 廣告推廣造勢 （ 所有廣告均已啟動 ） 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 營銷工作： ■ 據(jù)客戶誠意度，可給予較大優(yōu)惠 優(yōu)惠 與 折扣等； ■ 充分利用前期銷售氣勢，加速客戶成交。 ● 第三批推貨，為公寓式酒店考慮的 68 層，和保留的中間較好樓層。 階段推貨 蓄客方式 【第一階段推盤】 蓄客手法： 本 階段蓄客手法采用發(fā)放 VIP 卡形式，發(fā)放截止時間為 10 月 31 日，同時以 250 張 VIP 卡為節(jié)點，前 200 張可享受優(yōu)惠政策， 200 張之后的客戶只有擁有選房權(quán)，而無優(yōu)惠政策。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 【爆破媒體三】 新聞炒作（電視臺 +電臺 +報紙） 在目前這個房地產(chǎn)市場熱度下降的特殊時期內(nèi)，制造話題讓媒體主動炒作是投入最少、效果最佳的方式。 訴求主題： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 推廣目的 ： ?越界?影響持續(xù)擴大，這一階段不僅要讓長沙人知道?越界?，還要讓長沙人了解?越界?的產(chǎn)品特點和優(yōu)勢。 訴求主題： 跨年之旅，表現(xiàn)新年新氣象 ： ?越界‘越’ 精彩！ ? 傳播組合 ： [戶外 +樓體巨幅 +工地圍墻 +報紙硬廣告 +新聞宣傳炒作 +短信廣告 ] 針對性 廣告投放， 重在新客戶挖掘 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四、 媒體投放具體安排： 投放階段 媒介渠道 投放時間 投放規(guī)格 宣傳內(nèi)容 費用預算 備注 第一階段 硬宣傳 戶外 46 塊廣告位 主題形象 90 萬 投放至 ， 3 個月 軟炒作 電臺訪談 活動事件時事報道，不少于 2 次 營銷中心開放 — 政法頻道、 金鷹 95 等 新聞報道 各媒體不少于 3 篇 2020 字 事件報道，形象宣傳 — 晨報、晚報 等 活動 事件 首度亮相記者見面會 （周六） 富麗華大酒店 開發(fā)公司理念，越界產(chǎn)品內(nèi)涵，產(chǎn)品前景 萬 2 萬用于記者接待 ， 涉及媒體晨報、晚報、三湘和政法頻道、 金鷹 95 等。 五、 媒體投放費用總計： 萬 。 1/4 豎版，套彩，硬廣 開盤 +促銷 28450 （周四） 28450 短信群發(fā) 覆蓋全市，以芙蓉區(qū)為重點， 手機月消費額 150 元以上。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系