【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3） 在供過(guò)于求的情況下，消費(fèi)者面臨的選擇面廣，價(jià)格上漲的區(qū)間和速度得到控制，房地產(chǎn)消費(fèi)向買方市場(chǎng)傾斜 . 4） 消費(fèi)市場(chǎng)日趨理性，房地產(chǎn)開發(fā)、銷售亦要求專業(yè)化，下半年將有很多房地產(chǎn)項(xiàng)目得到整合和兼并。 職工及外地來(lái)長(zhǎng)沙創(chuàng)業(yè)青年、白領(lǐng)等。小戶型以其總價(jià)低的優(yōu)勢(shì)，近三年來(lái) 一直銷售比較火爆，曾出現(xiàn)過(guò)開盤即售磬的現(xiàn)象，由于小戶型產(chǎn)品多屬于過(guò)渡居或投資，而非改善型需求，客戶更多的注重的是投資價(jià)值，即便過(guò)渡居者也注重其未來(lái)的升值空間，隨著長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，市區(qū)樓盤價(jià)格飆升明顯，尤其小戶型單價(jià)更高，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)停止給市場(chǎng)持續(xù)飆升的信心或所給信心不足時(shí)，投資者無(wú)疑是對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)最為靈敏的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí) 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 支撐點(diǎn)： 前期成交客戶的口碑傳播，及大量回鄉(xiāng)置業(yè)客的挖掘。 采取此 方法，在很大程度上就是以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格為定價(jià)基礎(chǔ)，以稍低于或相當(dāng)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格入市。 本項(xiàng)目進(jìn)行 VIP 認(rèn)購(gòu)時(shí)， 為 吸引市場(chǎng) 、 聚集人氣， 引發(fā)市場(chǎng)?羊群效應(yīng)?的 同時(shí) ，更應(yīng)充分考慮項(xiàng)目高端形象 的樹立 ， 為后期項(xiàng)目的升值提升 打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ) 。 第四部分 銷售策略 一、 銷售總體策略 ?壓迫性暴力營(yíng)銷?模式 短時(shí)間內(nèi)，激發(fā)目標(biāo)受眾購(gòu)買欲望，達(dá)到較大的銷售目標(biāo)，就須采取極強(qiáng)硬和針對(duì)性的營(yíng)銷手段，?以相對(duì)之快打季節(jié)之慢、以相對(duì)之重打時(shí)段之輕?的強(qiáng)力集中方式， 充分運(yùn)用 ?一個(gè)主題（八一路最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 營(yíng)銷活動(dòng)： 特價(jià)房促銷。 ● 第二批推貨 ，為前兩 部分 后的大部分奇數(shù)樓層， 偏重中 低樓層的去化 。 重點(diǎn)及難點(diǎn)： 此推貨方案，重點(diǎn)為第一批推貨，去化快則能有效減輕后期推貨壓力；難點(diǎn)則為第二批推貨高樓層的去化，在第一批客戶基本消化的前提，再大力挖掘此類高端客戶，較為困難。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí) 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 投放形式 造勢(shì)期選擇（ 15′） 60 次 /天（計(jì) 120 次每天）的頻率投放，后期降低至 5′ 60 次 /天。 三、階段性推廣策略 : [推廣周期劃分 ] 階段 升溫 期 強(qiáng)銷期 持續(xù)期 時(shí)間 — — — 周期 2 個(gè)半月 2 個(gè)月 4 個(gè)月 升溫 期 ：（ — ） 本周期又分為三個(gè)階段 —— 【階段一】：概念擴(kuò)張階段 （ — ） 推廣目的 ： ?越界?影響擴(kuò)大，全城皆知，本項(xiàng)目在市場(chǎng)形成轟動(dòng)效應(yīng)，形成街頭巷尾皆談?越界?之風(fēng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 廣告內(nèi)容 —— 越界熱銷，實(shí)現(xiàn)成功超越； 越界，最佳性價(jià)比的非常小戶型！ 營(yíng)銷動(dòng)作： ? 盛大開盤； ? 持續(xù)銷售； ? 快速完成合同簽訂，實(shí)現(xiàn)資金回籠； 持續(xù)期：（ — ） 本周期又分為 三 個(gè)階段 —— 【階段一】：第二波銷售 （ — ） 推廣目的 ： 經(jīng)開盤后的火熱銷售，乘勢(shì)推出第二批，促成銷 售。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí) 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。第一階段推廣占 65%，為： 400 萬(wàn) 65%， 即： 260 萬(wàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 促銷信息發(fā)布 4 萬(wàn) 促銷 +房交會(huì)展點(diǎn)預(yù)告 開盤 +促銷 軟炒作 政法頻道 系列訪談、連線 促銷 +開盤 前已包括 金鷹 955 系列方式不少于 10 次； 現(xiàn)場(chǎng)連續(xù)不少于 2 次 — 晨報(bào)、晚報(bào) 各媒體不少于 5 篇 3000 字 事件報(bào)道， 促銷 +開盤 活動(dòng) 事件 秋交會(huì)參展暨第二次記者見面會(huì) 位置據(jù)實(shí)際情況定 促銷、開盤、品質(zhì) 21 萬(wàn) 展位、裝修 ； 1 萬(wàn)用于記者接待 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí) 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 營(yíng)銷動(dòng)作： ? 銷售人員招聘到位，培訓(xùn)完成； ? 售樓部現(xiàn)場(chǎng)裝修 并 包裝完成； ? 宣傳物料和銷售物料準(zhǔn)備完成； ? 銷售員開始接待客戶，進(jìn)行意向登記 ； ? 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的相關(guān)準(zhǔn)備工作完全完成 ； ? 樣板房裝修完成 。 【公關(guān)活動(dòng)】 —— 主要指 2020 年秋季房交會(huì)參展，以及各銷售重大節(jié)點(diǎn)的公關(guān)活動(dòng)（售樓處開展、媒體見面會(huì)、開盤儀式）等。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí) 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 由于小戶型終極購(gòu)買意圖為投資，其客群在以周邊三大人群為主的同時(shí)，更多分布在全市的各個(gè)角落。 推貨依據(jù)： ● 68 層，第三批推出， 做公寓式酒店預(yù)留，或分散拆零，易于出售，提升利潤(rùn)空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí) 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 重要活動(dòng)： ※ 樣板間開放暨 VIP 認(rèn)籌； ※ 秋交會(huì)：促銷活動(dòng)發(fā)布暨第二次媒體見面會(huì)。 綜 合以上因素，根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作的要求建議本項(xiàng)目 ： 2020 年 8 月 30 日（周六） VIP 正式認(rèn)購(gòu)， 2020 年 11 月 1 日（周六）盛大開盤。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ※ 比較系數(shù) = 項(xiàng)目評(píng)估得分 / 比較項(xiàng)目評(píng)估得分 ； ※ 本項(xiàng)目可調(diào)均價(jià) = 每個(gè)項(xiàng)目的比較系數(shù) x 比較項(xiàng)目的均價(jià) ； ※ 項(xiàng)目評(píng) 估均價(jià) = 每個(gè)比較項(xiàng)目的可調(diào)均價(jià)之和 / 比較項(xiàng)目個(gè)數(shù) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 配置優(yōu)勢(shì) 一卡遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)、無(wú)線網(wǎng)絡(luò)、 24 小時(shí)熱水、 衛(wèi)星電視接收、 ?零等待?梯控、居室安防報(bào)警、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)等智能化配套，甲級(jí)寫字樓般身份象征。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí) 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí) 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí) 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí) 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 5） 在這場(chǎng)房地產(chǎn)發(fā)展前進(jìn)的浪中，市場(chǎng)需要良性發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)需要品質(zhì)和實(shí)力支撐，房地產(chǎn)開發(fā)亦是一條長(zhǎng)遠(yuǎn)之路。 天健芙蓉盛世 芙蓉路 46號(hào) 總建77 萬(wàn)㎡ 寫字樓+酒店 +商業(yè) +住宅 3060 ㎡ 約 600 套 5700 小戶型銷售65% 臨芙蓉路主干道，深圳天健實(shí)力開發(fā)，處 77 萬(wàn)㎡罕見央?yún)^(qū)城 市綜合體中，從細(xì)節(jié)到規(guī)模，從品質(zhì)到繁華面面俱到。 小戶型的大量開發(fā)，舊房的拆遷，容積率提高，市中心的戶數(shù)越來(lái)越多，套型面積卻越來(lái)越小，從而市中心的大戶成為稀缺，因此，一些城市綜合體、有實(shí)力打造小區(qū)環(huán)境的樓盤開始以中心大戶為主打產(chǎn)品，如建鴻達(dá)華 都、萬(wàn)象新天、天健芙蓉盛世等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 階段三： 時(shí)間： 2020 年 3 月 — 4 月。由于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的現(xiàn)行價(jià)格已被市場(chǎng)所檢驗(yàn)，而且也反映了本行業(yè)的集體智慧，如果另行定價(jià)，很難了解購(gòu)買者對(duì)本案的價(jià)格反應(yīng)。 我司 建議項(xiàng)目的價(jià)格策略為? 中 價(jià)入市、逐級(jí) 加價(jià)?，即初期以中價(jià)格、高姿態(tài)吸引市場(chǎng)關(guān)注，在以自身品質(zhì)獲得市場(chǎng)追捧后逐級(jí)加價(jià)。酷越非常小戶）? 突破市場(chǎng)，?泛 媒體?轟炸市場(chǎng)，?四大賣點(diǎn)?攻占市場(chǎng)，?一大促銷?收獲市場(chǎng)， 以此， 對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行密集的深具沖擊力和掠奪性的壓迫式銷售 。 ? 看房通道完全開通； ? 建筑模型 完成 ； ? 銷售文件 全部確認(rèn)并完成 （銷售百問(wèn)、銷售面積、房號(hào)表、 認(rèn)購(gòu)登記卡、付款方式、客戶登記表等）； ? 宣傳資料 準(zhǔn)備充足 （樓書、戶型單張、折頁(yè)） ； ? 工地現(xiàn)場(chǎng) 包裝 完成 （以 樓體廣告位、發(fā)光字、工地圍墻安 裝） ； ? 廣告推廣造勢(shì) （ 所有廣告均已啟動(dòng) ） 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 營(yíng)銷工作： ■ 據(jù)客戶誠(chéng)意度，可給予較大優(yōu)惠 優(yōu)惠 與 折扣等； ■ 充分利用前期銷售氣勢(shì)，加速客戶成交。 ● 第三批推貨，為公寓式酒店考慮的 68 層，和保留的中間較好樓層。 階段推貨 蓄客方式 【第一階段推盤】 蓄客手法： 本 階段蓄客手法采用發(fā)放 VIP 卡形式，發(fā)放截止時(shí)間為 10 月 31 日，同時(shí)以 250 張 VIP 卡為節(jié)點(diǎn)，前 200 張可享受優(yōu)惠政策， 200 張之后的客戶只有擁有選房權(quán)，而無(wú)優(yōu)惠政策。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 【爆破媒體三】 新聞炒作（電視臺(tái) +電臺(tái) +報(bào)紙） 在目前這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度下降的特殊時(shí)期內(nèi)，制造話題讓媒體主動(dòng)炒作是投入最少、效果最佳的方式。 訴求主題： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 推廣目的 ： ?越界?影響持續(xù)擴(kuò)大，這一階段不僅要讓長(zhǎng)沙人知道?越界?，還要讓長(zhǎng)沙人了解?越界?的產(chǎn)品特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。 訴求主題： 跨年之旅，表現(xiàn)新年新氣象 ： ?越界‘越’ 精彩！ ? 傳播組合 ： [戶外 +樓體巨幅 +工地圍墻 +報(bào)紙硬廣告 +新聞宣傳炒作 +短信廣告 ] 針對(duì)性 廣告投放， 重在新客戶挖掘 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 四、 媒體投放具體安排： 投放階段 媒介渠道 投放時(shí)間 投放規(guī)格 宣傳內(nèi)容 費(fèi)用預(yù)算 備注 第一階段 硬宣傳 戶外 46 塊廣告位 主題形象 90 萬(wàn) 投放至 ， 3 個(gè)月 軟炒作 電臺(tái)訪談 活動(dòng)事件時(shí)事報(bào)道，不少于 2 次 營(yíng)銷中心開放 — 政法頻道、 金鷹 95 等 新聞報(bào)道 各媒體不少于 3 篇 2020 字 事件報(bào)道，形象宣傳 — 晨報(bào)、晚報(bào) 等 活動(dòng) 事件 首度亮相記者見面會(huì) （周六） 富麗華大酒店 開發(fā)公司理念，越界產(chǎn)品內(nèi)涵，產(chǎn)品前景 萬(wàn) 2 萬(wàn)用于記者接待 ， 涉及媒體晨報(bào)、晚報(bào)、三湘和政法頻道、 金鷹 95 等。 五、 媒體投放費(fèi)用總計(jì)： 萬(wàn) 。 1/4 豎版，套彩，硬廣 開盤 +促銷 28450 （周四） 28450 短信群發(fā) 覆蓋全市，以芙蓉區(qū)為重點(diǎn)， 手機(jī)月消費(fèi)額 150 元以上。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí) 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系