【正文】 上漲、融資渠道多元化、二手房市場高速 中國最大管理資源中心 發(fā)展等八大發(fā)展趨勢。 二、項(xiàng)目建設(shè)有利于 加快我國住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的進(jìn)程 針對(duì)我國住宅生產(chǎn)效率低、科技進(jìn)步對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貢獻(xiàn)率低、質(zhì)量總體水平還不高的情況，國家提出了推進(jìn)住宅現(xiàn)代化的明確目標(biāo)和要求，提出了加快科技進(jìn)步，鼓勵(lì)科技創(chuàng)新，重視技術(shù)推廣，促進(jìn)住宅建筑材料、部 中國最大管理資源中心 品的集約化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，構(gòu)造現(xiàn)代化的住宅產(chǎn)業(yè)的具體措施，使住宅建設(shè)從粗放型生產(chǎn)逐步轉(zhuǎn)向集約型生產(chǎn)。成為長沙市商業(yè)地產(chǎn)界創(chuàng)新式開發(fā)的成功典范。湖南省匯城置業(yè)有限公司于一九九七年四月二十二日經(jīng)湖南省工商局批準(zhǔn)成立，長沙市建委審批房地產(chǎn)開發(fā)三級(jí)企業(yè)。會(huì)議要求，要進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，啟動(dòng)住房消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。同時(shí)，由于國家加強(qiáng)了土地儲(chǔ)備和住宅建設(shè)的管理，嚴(yán)格了工程招投標(biāo)制度，從而 推進(jìn)了住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化進(jìn)程。通過資本市場融資或再融資，可從容化解《通知》的影響，緩解來自房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求方面的壓力。 其他如政府加大介入力度 等 。按長沙市市區(qū)人口 170 萬人計(jì)算，居民居住面積需求將達(dá) 680 萬m2 中國最大管理資源中心 長沙房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 長沙市房地產(chǎn)市場是在 90 年代初期才初步形成的，與全國房地產(chǎn)市場一樣曾在 1992 年火爆一時(shí)，到 1993 年下半年，房地產(chǎn)市場開始蕭條。東南向 20m 規(guī)劃道路南向用地為社區(qū)商業(yè)用地和配套設(shè)施。 五棟地下一層，地上 17 層，采用剪力墻結(jié)構(gòu)體系，采用整板基礎(chǔ)或樁基礎(chǔ)。 配電方案 本小區(qū)在 5D棟地下室設(shè)中心變配電所，各棟建筑低壓電源均引自中心變配電所，中心變配電所內(nèi)設(shè)二臺(tái)變壓器供小區(qū)的用電設(shè)備的電力，低壓側(cè)采用單母線分段，變壓器采用 分列運(yùn)行，母線開關(guān)手動(dòng)切換。住戶在家中可以享受諸如遠(yuǎn)程教育、遠(yuǎn)程醫(yī)療、網(wǎng)上購物、電子郵件等，并共享其網(wǎng)上的所有增值服務(wù)。 中國最大管理資源中心 以上所選 用材料均不燃燒體，均滿足《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5004595）的要求。 （ 2）對(duì)主要運(yùn)輸?shù)缆芳笆┕鏊ㄆ跒⑺?，有效抑制砂料開采、裝卸、運(yùn)輸產(chǎn)生的揚(yáng)塵。 在建筑設(shè)計(jì)上應(yīng)充分考慮所有房間均能自然通風(fēng)和采光，以減少能耗。 . 盈虧平衡及敏感性分析 盈虧平衡分析 本項(xiàng)目固定成本主要包括土地成本 3228萬元，前期工程費(fèi) 683 萬元，小區(qū)配套設(shè)施費(fèi) 1654 萬元，開發(fā)費(fèi)用 1809 萬元。 根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、地理位置和周邊競爭項(xiàng)目情況，項(xiàng)目住宅銷售均價(jià)為 2885元 / ㎡ ，經(jīng)估算，項(xiàng)目總銷售收入 ，詳見銷售收入及附加估算表 月色雅塘項(xiàng)目銷售收入與稅金附加表 （單位：萬元） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 2020 年 二季度 2020 年 三季度 2020 年 四季度 2020 年 一季度 2020 年 二季度 2020 年 三季度 1 銷 售 收 入 25489 700 4000 6200 6567 4822 3200 2 營 業(yè) 稅 及 附 加 1427 39 224 347 368 270 179 開發(fā)建設(shè)成本及經(jīng)營費(fèi)用估算 開 發(fā)建設(shè)成本 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、建安工程費(fèi)及其他費(fèi)用，經(jīng)估算，項(xiàng)目總開發(fā)成本為 18583 萬元，詳見建設(shè)投資估算表 經(jīng)營費(fèi)用估算 經(jīng)營費(fèi)用是房地產(chǎn)銷售過程中所發(fā)生的費(fèi)用，包括財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等費(fèi)用。 公共場所選用節(jié)電、發(fā)光效率高的新光源和照明燈，減少用電負(fù)荷。 建筑內(nèi)部設(shè)有垃圾站，所有垃圾均由人工送至垃圾站，定期用垃圾車運(yùn)送到城市指定的地點(diǎn)集中處理。 屋面承重構(gòu)件采用澆鋼筋混凝土屋面，保護(hù)層厚度為 15mm，耐火極限大于 h。 弱電設(shè)計(jì) 項(xiàng)目按智能化建筑物進(jìn)行各項(xiàng)弱電設(shè)計(jì)，以數(shù)據(jù)庫為中心，采用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，高度集成，充分體現(xiàn)系統(tǒng)的智 能化，并遵循實(shí)用性的原則，在確?？煽啃缘幕A(chǔ)上，突出先進(jìn)性，同時(shí)預(yù)留將來的可擴(kuò)充性，做到一次規(guī)劃，分步實(shí)施，一次布線，逐步擴(kuò)展。南塊用地為社區(qū)商業(yè)及配套設(shè)施。 3．風(fēng)荷載 (1)基本風(fēng)壓取值 W0=。 5 主要專業(yè)技術(shù)方案 總平面規(guī)劃布局 根據(jù)該地塊所處的位置，周邊環(huán)境及用地現(xiàn)狀，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，考慮用地北面設(shè)計(jì)為四棟蝶狀 21層住宅，形成圍合的院落。這個(gè)現(xiàn)象不僅存在于經(jīng)濟(jì)適用房，商品房也存在類似問題。二手公寓、別墅將更多地加入到三級(jí)市場中來。 趨勢二：融資渠道多元化 央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的出臺(tái)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局開始產(chǎn)生重大影響。 中國最大管理資源中心 3 市場分析與預(yù)測 我國住宅市場的現(xiàn)狀 我國的房地產(chǎn)市場在經(jīng)過九十年代初期的鼓噪之后，緊接著 出現(xiàn)了近六年的低迷。 可行性研究范圍 根據(jù)國家有關(guān)法令、政策、制度以及有關(guān)規(guī)程、規(guī)范，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)的內(nèi)外部條件、總平面布置、建筑結(jié)構(gòu)及輔助工程、 投資估算、市場的分析與預(yù)測以及項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益等方面進(jìn)行研究。本項(xiàng)目定位以商品住宅為主，輔以部分商業(yè)配套設(shè)施。銷售過程中，均使用建設(shè)部規(guī)范合同，無虛假廣告。 四、項(xiàng)目建設(shè)有利于提高長沙市的住宅檔次 長沙作為省會(huì)，是全省的政治 、經(jīng)濟(jì)、文化、科技教育、信息的中心，也是一座歷史悠久的文化名城，是國務(wù)院首批公布的全國 24個(gè)歷史文化名城和第一批對(duì)外開放的旅游城市之一。而隨著居民消費(fèi)觀念的變化， 10 年換購一套住房的趨勢在未來幾年應(yīng)當(dāng)能夠持續(xù)保持；第三，拆遷安置增加了房地產(chǎn)市場的整體需求。由此可見，一手房市場火爆的同時(shí)，二手房房源數(shù)量也將直線上升?，F(xiàn)在，物業(yè)管理法律規(guī)范已經(jīng)開始實(shí)施，物業(yè)管理市場會(huì)慢慢地規(guī)范，而且有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。 (1)氣溫： 年平均氣溫： ℃ 極端最高氣溫： ℃ 極端最低氣溫： ℃ (2)雨量： 年平均降水量： 年最大降雨量： 日最大降 雨量： (3)濕度： 年平均相對(duì)濕度： 80% 年最小相對(duì)濕度： 10% (4)風(fēng)： 年平均風(fēng)速： 年最大風(fēng)速： 24m/s (5) 年最大積雪深度： 20cm 年最大凍土深度： 5cm (6)長沙地區(qū)夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)、冬季為西北風(fēng)。 高層住宅抗震等級(jí)：框支層框架為二級(jí)，抗震墻為二級(jí)； 中國最大管理資源中心 小高層住宅抗震等級(jí)：框支層框架為二級(jí)，抗震墻為三級(jí)； 2．設(shè)計(jì)依據(jù) (1)本工程設(shè)計(jì)依據(jù)建筑專業(yè)提供的有關(guān)圖紙及資料； (2)有關(guān)規(guī)范規(guī)程： ①建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 (GBJ987)； ②混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 (GBJ1089)； ③鋼筋混凝土高層建筑設(shè)計(jì)與施工規(guī)程 (JGJ391) ④建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 (GBJ789) ⑤砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 (GBJ388) ⑥高層民用建筑防火規(guī)范 (GBJ388) ⑦建筑樁基技術(shù)規(guī)范 (JGJ9494) ⑧人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB5003894) ⑨建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 (GBJ789) 3．設(shè)計(jì)要求： 根據(jù)《中國地震裂度區(qū)劃圖》及《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》本工程重要性屬丙類建筑。 室外排水采用污、雨水分流制，雨水經(jīng)雨水管匯集，排至城市雨水道。樓梯間、公共建筑和地下車 中國最大管理資源中心 庫設(shè)有消火栓水泵起動(dòng)按鈕。 同時(shí)還要考慮建筑的結(jié)構(gòu)防火，本建筑耐火等級(jí)為一級(jí)，建筑構(gòu)件的燃燒性和耐火極限情況如下： 框架柱采用鋼筋混凝土柱，耐火極限大于 。 中國最大管理資源中心 四、處理措施 水泵、風(fēng)機(jī)及各類機(jī)動(dòng)設(shè)備可采用合成橡膠接頭，橡膠隔振墊和其它橡膠制成的隔振系統(tǒng)，能使設(shè)備和管道基礎(chǔ)之間起到明顯的緩沖、減振和消聲效果。本項(xiàng)目的綠化率超過 40％。 投資估算依據(jù) 《中華人民共和國國土法》及土地管理?xiàng)l例，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況及建勘提供的資料進(jìn)行估算； ，根據(jù)長沙市各類建筑工程社會(huì)平均成本情況估算； （ 1998） 1398 號(hào)文件，結(jié)合工程實(shí)際進(jìn)行估算。 敏感性分析 從財(cái)務(wù)效益分析的評(píng)價(jià)指標(biāo)及現(xiàn)時(shí)的市場情況看來，成本和銷售情況是對(duì)項(xiàng)目收益影響最大要素。 中國最大管理資源中心 8 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目一次開發(fā)，從項(xiàng)目啟動(dòng)開始至全部銷售完成，預(yù)計(jì)需要 年，即六個(gè)季度。 中國最大管理資源中心