【正文】 出現(xiàn)了房價走高、租價分化、商業(yè)用地供應不足的特征。 （四）租售情況調查分析?月； 東塘商業(yè)中心是除五一商圈外，與火車站并重的商圈，目前東塘不僅擁有百年老店火宮殿，還有金色家族、友誼商城、百幸鞋城、通程電器、步步高生活超市、家潤多赤崗店、大都市商業(yè)街、平和堂等，構筑了東塘大商業(yè)格局，成為長沙南部一個重要的節(jié)點，東塘商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)分布日趨成熟。?月之間； 芙蓉路與三一大道交匯處。 受波隆立交橋對人流阻隔的影響，業(yè)態(tài)不全。 星沙商圈向南輻射至漓湘路，北至特立路，西達西輔道，東達金華路。望城坡商圈地處長沙行政中心、大學城教育中心、麓谷高新區(qū)、岳麓山文化旅游區(qū)、長沙西站交通樞紐等五大中心的核心地。 黎托商圈位于雨花區(qū)東部，緊依瀏陽河，是長沙市即將崛起的新商圈和正在建設的東大門。（一）商圈介紹星都心苑住宅、商業(yè)1層約8000㎡—還余10余席在售東塘商圈長城內街底商單體營業(yè)面積在1230㎡之間。湖濱碧海園項目可行性研究報告》49頁 研究報告2010年09月更新《2010年5月馬鞍山房地產市場分析報告》14頁 研究報告2010年09月更新《2010年5月杭州三墩區(qū)域市場透視》20頁 研究報告2010年09月更新《2010年5月佛山房地產市場分析報告》38頁 研究報告2010年09月更新《2010年5月鞍山房地產市場現(xiàn)狀》49頁 研究報告2010年09月更新《2010年3月運城項目一覽表》3頁 研究報告2010年09月更新《2010年14月三亞房產情況》4頁 研究報告2010年09月更新《博思堂2010年7月12日－2010年7月18日長沙地產廣告監(jiān)控》78頁 研究報告2010年09月更新《博思堂2010年5月10日－2010年5月17日長沙地產廣告監(jiān)控》60頁 研究報告2010年09月更新《博思堂2010年5月3日－2010年5月9日長沙地產廣告監(jiān)控》56頁 研究報告2010年09月更新《2010年重慶主城區(qū)潛在供應研究（別墅、洋房、高檔高層）》125頁 研究報告2010年09月更新《2010年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心III25地塊項目市場分析報告》103頁 研究報告2010年09月更新《2010年內蒙古赤峰項目可行性研究報告》91頁 研究報告2010年09月更新《2010年阜陽易景國際項目市場調研報告》31頁 研究報告2010年09月更新《2010年撫州市房地產市場調研報告》54頁 研究報告2010年09月更新《2010年6月18日宿遷市市場分析報告》25頁 研究報告2010年09月更新《2010年2月1日長春房地產市場調查研究報告》23頁 研究報告2010年09月更新《中原2010年8月新房市場周報（8月13日—8月19日）》1頁 研究報告2010年09月更新《興業(yè)證券2010年15月全國房地產市場運行數(shù)據(jù)研究》10頁 研究報告2010年09月更新《世邦魏理仕2010年第一季度中國物業(yè)市場指數(shù)》24頁 研究報告2010年09月更新《2010年8月福州正榮潤城市場周報》167頁 研究報告2010年09月更新《2010年5月佛山市房地產市場月度報告》15頁 研究報告2010年09月更新《中航國際2008年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》62頁 研究報告2010年09月更新《同策經典合院別墅項目產品透析》22頁 研究報告2010年09月更新《前線機構2009年福建 商場性質專業(yè)賣場開盤時間2009年7月1日商業(yè)建筑面積（m2）16000㎡商鋪售賣性質實物商鋪經營權出售，個鋪面積（m2）5～40進駐商家休閑、運動類品牌服飾商家商鋪結構共三層、半圓形結構返租已投資商品經營權的方式，投資3萬起，5—10年期限，最高分紅可達117%，統(tǒng)一招商管理。 2010年長沙市商業(yè)地產供銷情況分析一、各區(qū)域2010年商業(yè)地產供銷一覽表 南城2010年商業(yè)地產供銷一覽表樓盤名稱物業(yè)類型商業(yè)規(guī)模價格（萬元/㎡）銷售動態(tài)/備注所處商圈中信新城住宅、商業(yè)2層共25000㎡共167席，還余11席，銷售率為90%大托商圈標志商務中心住宅、寫字樓3層共15000㎡—二、三層整體出租，約50%空置，一層租售率達80%紅星商圈紅星該商圈已匯集了新一佳超市、沃爾瑪超市、安居樂園建材超市、茉莉花大酒店、時代帝景大酒店，各大樓盤有濱江?金座、盛大?澤西城、郡原廣場、湘騰城市廣場、美林銀谷、蔚藍海岸、鈺龍?zhí)煜?、北京御園?？傮w來說該商圈以滿足星城居民生活基本需求為主，缺乏大型百貨商場，檔次中等偏低。 （四）租售情況調查分析隨著開福區(qū)政府重振伍家?guī)X商圈構想的提出，開福區(qū)將集大力開發(fā)伍家?guī)X周邊新河三角洲，并將濱江文化公園和開福寺旅游商貿圈的建設納入整個伍家?guī)X大商圈。 集中商業(yè)物業(yè)名稱規(guī)模（㎡）層數(shù)物業(yè)類型商業(yè)業(yè)態(tài)檔次經營品種營運方式泰陽商城30002層商業(yè)超市、電器專業(yè)店低檔家電類產品、蔬果、糧油副食自營新一佳104002層帶夾層商業(yè)綜合超市中檔服飾、日用百貨、蔬果、糧油副食、家電自營通程電器30003層商業(yè)、住宅電器專業(yè)店中檔家電類產品自營新河家具城200002層商業(yè)批發(fā)市場低檔家具、生鮮、鞋類、布藝租賃 五、伍家?guī)X商圈?月之間。?月之間； 地處勞動路和韶山路交匯處，輻射范圍東至車站路，西至芙蓉路，南至新建路，北至城南東路。 （六）消費群體及消費力分析此區(qū)域商業(yè)地產項目有湘域中央、凱通國際城、凱旋國際、越界、萬象新天、左岸右岸、。（五）商圈業(yè)態(tài)構成隨著市委、市政府、市人大、市政協(xié)的西遷，及大學城龐大的消費基礎，該商圈近年發(fā)展速度迅猛，匯聚了通程電器、通程百貨、新一佳超市、國美電器、蘇寧電器等一批零售巨頭。 對于商業(yè)地產而言，地段是其命脈。 黃興南路步行街售價3500060000元/m178。 交通：旅131408013111114014202等。新世界購物中心、平和堂、王府井百貨、春天百貨、百聯(lián)東方廣場、蘇寧電器、國美電器、迪信通、萬達沃爾瑪購物廣場、好又多超市、新大新商業(yè)廣場、黃興路步行街、金滿地地下商業(yè)街、坡子街民俗民食街、解放西路酒吧一條街、中山路商業(yè)街?？梢哉f，長沙市的商業(yè)地產發(fā)展一路平穩(wěn)但亮點不足，同質跟風情況較為嚴重。長株潭一體化的實施，極大地推動了目前城市邊緣地帶商業(yè)的空間擴張和成熟，在未來城際間交通及市政建設逐步升級完善的情況下，城市群的綜合效應會逐步顯現(xiàn)，長沙市的商業(yè)輻射力將大大增加，外來人口的消費必將推動城市商業(yè)的發(fā)展提升。?月； 配套：楓林一路租金在200400元/㎡?月不等；所以消費群體主要為該區(qū)老師和學生為主，學生的購買力較弱，以滿足生活基本需求為主。 （二）商圈現(xiàn)狀（四）租售情況分析（五）商圈業(yè)態(tài)構成 依托火車站的交通、人流優(yōu)勢，火車站商業(yè)中心一直是長沙商圈幸運的領先者，是目前出入長沙最主要的口岸之一，流動人口多、素質雜，因此該商圈的經營類別也相對比較復雜，“宰客”現(xiàn)象嚴重，本地消費者在此購物比較少。 （三）大型商業(yè)及配套酒店：好來登大酒店、新聞大酒店、日晟大酒店、康橋大酒店、華悅大酒店餐飲：肯德基、玉樓東、湘西部落、米蘿咖啡、左岸風情中西餐廳?月之間；（七）商圈前景 1996年長沙縣政府遷址星沙鎮(zhèn)，2000年星沙成為國家級經濟技術開發(fā)區(qū)，憑借優(yōu)越的地理位置和政策扶持，星沙的發(fā)展一日千里。餐飲：肯德基、麥當勞、大蓉和、玉樓東、老樹咖啡、上島咖啡、德克士、蒙娜麗莎中西餐廳開元路商鋪租金50300元/㎡?月不等；目前望城坡已經成了集長沙西大門二環(huán)、高速、國道、橋、公交、港口6位一體，交通網(wǎng)絡四通八達的地段，內聯(lián)長沙城區(qū)，直達火車站和各主要街道，外系寧鄉(xiāng)、常德、株州、湘潭、益陽、張家界等60個市縣，交通的發(fā)達為其注入了發(fā)展活力。（二）商圈前景 （二）商圈前景芙蓉盛世住宅、商業(yè)4層共16000㎡目前還余20套左右伍家?guī)X商圈君悅香邸住宅、商業(yè)2層約8000㎡在售伍家?guī)X商圈藏瓏住宅、商業(yè)1層約10000在售月湖長大臥珀住宅、商業(yè)1層約6000㎡在售，情況一般月湖恒大雅苑住宅、商業(yè)20000㎡商業(yè)街待定暫未銷售月湖二、小結整體供應分析從以上列表中的數(shù)據(jù)來看，目前，長沙商鋪租售面積總量約為800萬㎡，這是由于大量開發(fā)商進軍商業(yè)地產板塊，致使長沙商業(yè)地產供應面積增量巨大，其中市中心的供應量最大，其次是南城。很多地產開發(fā)商只注重前期開發(fā)，項目建成后不考慮能否經營、是否適合經營等問題，結果導致了很多投資人和經營者套牢。 價格分析目前，長沙內五區(qū)商鋪整體均價在3萬\㎡左右，商鋪價格漲幅同比達30%，投資回報率已上升到8%左右。 金霞商業(yè)中心位于開福區(qū)霞凝新港城內，是開福區(qū)現(xiàn)代新城，也是長沙市未來發(fā)展重心。 依托長株潭三市經濟一體化和大托機場口的區(qū)位優(yōu)勢，以及以中信新城購物中心為代表的商家落戶于此，結合天心生態(tài)新城的建設，逐步發(fā)展形成了一個新的區(qū)域商業(yè)中心。 （二）商圈前景 但也正因為其與緊鄰長沙市的特殊地理位置，缺乏中高檔現(xiàn)代百貨。天華中路商鋪租金30200元/㎡?月不等酒店：華天之星、星期天酒店、天成酒店、明源酒店、紫鑫酒店、明珠國際大酒店、開元大酒店在此基礎上，星沙的消費能力亦呈拋物線上升趨勢，星沙商業(yè)樂園、通程商業(yè)廣場、易初蓮花、新一佳，在這個僅僅只有24平方公里的土地上，星沙綻放出她獨特的魅力。 良好的發(fā)展前景、絕對的區(qū)位優(yōu)勢、巨大的升值潛力毋庸置疑，紅星商業(yè)中心在未來長株潭三市融城后，將激發(fā)其更大的潛力，作為將來財富與人氣齊聚的南長沙復合型現(xiàn)代商貿經濟圈，重點將放在發(fā)展品牌餐飲、酒店業(yè)。湘府路與韶山路交匯處：街鋪平均租金在150300元 /m178。酒店：華都酒店、延年商務酒店、豪布斯卡酒店、廣州白天鵝大酒店 依托汽車南站、紅星大市場、紅星國際會展中心等人流、物流優(yōu)勢，該區(qū)域飲食、住宿需求日益增大，但目前的生活配套設施還無法滿足當前需求，該區(qū)域內唯一稍具規(guī)模的步步高超市和通程電器。開福寺路：街鋪平均租金在100 元/m178。娛樂：諾亞方舟娛樂港、碧濤閣洗浴廣場但前幾年由于原普爾斯馬特、北斗星商貿城的關門，長泰大廈的無人接手，伍家?guī)X商圈被稱為長沙商圈中的“沒落貴族”。平均租金100400元 /m178。但憑借 IT賣場、服裝批發(fā)市場和建材市場的影響力，客源仍比較穩(wěn)定。另外蘇寧、國美、通程電器、家潤多家電超市也有大量IT產品銷售，已形成湖南省最大的電腦及電子產品集散地，輻射面廣。 集中商業(yè)物業(yè)名稱規(guī)模（㎡）層數(shù)物業(yè)類型商業(yè)業(yè)態(tài)檔次經營品種營運方式友誼阿波羅550005層商業(yè)百貨中高檔服飾、化妝品、珠寶、床上用品、休閑娛樂聯(lián)營三湘南湖大市場300005層商業(yè)家居、建材中高檔家居、建材、燈飾、汽配租賃家潤多千禧店36003層商業(yè)、商務綜合超市中檔服飾、日用百貨、蔬果、糧油副食、小家電自營國美電器24002層商業(yè)電器專業(yè)店中檔家電類產品聯(lián)營國儲電腦城170006層商業(yè)、住宅IT專業(yè)店中檔IT類產品租賃電腦城100005層商業(yè)、商務IT專業(yè)店中檔IT類產品租賃曉園數(shù)碼攝影城36003層商業(yè)攝影器材店中檔攝影器材類產品租賃金蘋果大市場100001層商業(yè)專業(yè)賣場中低檔服飾、鞋帽、化妝品租賃街鋪 火車站商業(yè)中心屬于典型的交通口岸物業(yè)，交通便利、人潮洶涌，區(qū)域內匯集了阿波羅商業(yè)廣場、華海3C電腦城、百腦匯、國儲、電腦城、曉園數(shù)碼攝影器材城、金蘋果服裝批發(fā)市場、國美電器、三湘南湖大市場、家潤多千禧店、家潤多朝陽店、……電子信息、日雜百貨、餐飲酒店、服裝、娛樂休閑等各類行業(yè)遍布各處。銀盆嶺路租金在200350元/㎡?月不等； 連鎖餐飲：肯德基、麥當勞、必勝客、不了鍋、四喜餛飩、蒸有味?華人、桂林人、楊裕興面館因商業(yè)及其各項配套功能完善，完全是一站式服務，所以是長沙消費能力最強的商圈。 街鋪 (三)主要商業(yè)及配套第二部分 長沙市商圈調研與分析擁有20多座功能齊全、購物環(huán)境良好的現(xiàn)代商貿大廈，擁有10多個大型批發(fā)交易市場。?月；（七）商圈前景 麓山路租金在120280元/㎡?月不等 溁灣商圈除通程商業(yè)廣場、新一佳超市、通程電器、國美電器、蘇寧電器、步步高有一定規(guī)模外，大多屬于獨立小門面經營，目前規(guī)劃混亂、消費能力偏低是制約其發(fā)展的主要因素。另外還有長沙最早的服裝鞋帽批發(fā)市場——長沙市金蘋果大市場和湖南最大的建材家居市場——三湘大市場。韶山中路街鋪平均售價3500060000元/m178。大都市步行街街鋪平均售價1500030000元/m178。 （四）租售情況調查分析 此區(qū)域商業(yè)地產項目有融程國際花園酒店、紅星?國際星城、高升經典、標志長沙商務中心、德思勤商業(yè)廣場（在建）、華盛世紀新城、奧林匹克花園、天