【正文】 念 上講， ? “環(huán)境生態(tài)”不僅指社區(qū)內(nèi)的園林式環(huán)境規(guī)劃細(xì)致入微，并以自然界中最美麗的鮮花和鳥類為本案園林主題。 ? “生態(tài)文化居住區(qū)”的概念，可以為本案“高品質(zhì)樓盤”、“居住也是一種享受”的定位提供有力支持，同時也要補充一些時尚的要素，如“智能化”社區(qū)設(shè)計，豐富高檔的“會所式”和“商業(yè)化”生活配套等，全方位塑造高品質(zhì)形象。 使地 塊完整，提高整個小區(qū)的完 整性，減少道路通過小區(qū)時帶來的交通隱患， 從而整體上提升小區(qū)的價值。 在地面設(shè)置較少的停車位占 20%左右， 位于舒適型居住樓下挑 高 3米架空成為地上停車。類別：分散。用園藝喬木作成的迷宮，結(jié)構(gòu)不同，與中心花園結(jié)合。類別：集中。 ? 同時在小區(qū)內(nèi)步行道上設(shè)置草坪燈，并配合若有若無的背景音樂及亭臺、名言牌文及盆景、雕塑，形成有靜有動，富有文化氣氛的小區(qū)氛圍， 葡萄藤長廊 （目標(biāo)對象：全體，尤其是老年。該漫步道是各個組團(tuán)與葡萄藤長廊之間的連接通道，密植紫藤和爬山虎，地面可考慮使用鵝卵石，來作為按摩道） 親子樂園 （目標(biāo)對象：家庭，主要是母子。數(shù)量：1個。 外墻需做外墻外保溫 。 標(biāo)準(zhǔn)層裝修： 公共走廊：優(yōu)質(zhì)地磚、高級環(huán)保乳膠漆墻面，配以柔和燈光（延時開關(guān)）；礦棉吸聲板吊頂；金屬欄桿，木扶手。 內(nèi)門 ：預(yù)留安裝埋件； 陽臺： 白色耐水膩子找平 內(nèi)墻 ：內(nèi)墻白色耐水膩子找平； 天花： 結(jié)構(gòu)層白色耐水膩子找平； 客廳 ：地面水泥砂漿壓實趕光； 臥室： 地面水泥砂漿壓實趕光； 廚房： 地面水泥砂漿壓實趕光，上下水管道安裝到位，預(yù)留端口，設(shè)防 水層，墻面保護(hù)層，地漏； 衛(wèi)生間： 地面水泥砂漿壓實趕光，上下水管道安裝到位，預(yù)留端口，設(shè)防水層，墻面保護(hù)層，地漏 九 、 小區(qū)智能化定位及建議 “智能化”是為“知本”精英們打造棲居地的一個基本要求，它并駕于住宅土建建設(shè)、環(huán)境建設(shè)，是無形生活環(huán)境的建設(shè)，這一建設(shè)必須具備先進(jìn)、完整、超前、低費用等條件，這就是我們的定位。由于采用了局域網(wǎng)結(jié)構(gòu)，在這樣的寬帶網(wǎng)絡(luò)上，可以輕松地完成網(wǎng)上購物、 WWW 瀏覽、 VOD 點播、電子郵件、電子商務(wù)、網(wǎng)上聊天、網(wǎng)上游戲、遠(yuǎn)程教學(xué)、遠(yuǎn)程醫(yī)遼 、文化娛樂、網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理等各種特色信息服務(wù)。分戶水表出戶集中設(shè)置，無須入戶讀表，方便業(yè)主及物業(yè)管理。 ： 燃?xì)庀到y(tǒng)：天然氣到戶。 每個房間設(shè)信息點 。 ? 樓宇可視對講：每戶均設(shè)有可與單元門口訪客可視對講的電話，方便辨別訪客的身份。小區(qū)的每輛車都配有一張卡，在車輛進(jìn)出小區(qū)時駕駛?cè)藛T只須坐在駕駛位將卡在小區(qū)門口的讀卡機前輕輕一晃，在阻攔桿開啟的同時，該車的相關(guān)資料同步出現(xiàn)在旁邊的監(jiān)控計算機上，實現(xiàn)了小區(qū)車輛的智能化管理。 ? 背景音樂 /緊急廣播系統(tǒng)：在小區(qū)出入口、主通道、車庫內(nèi)、會所等場地分別裝戶外揚聲器及音箱，平時廣播中心播放背景或自辦節(jié)目，并可和緊急廣播系統(tǒng)結(jié)合在一起，進(jìn)行緊急播音傳呼。 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容建議 1）物業(yè)基本服務(wù)： ? 房屋建筑及其公共服務(wù)設(shè)施的日常使用管理、維修養(yǎng)護(hù)、巡視檢查。 ? 物業(yè)裝飾、裝修、施工、監(jiān)督管理。 ? 代收代繳服務(wù)，提供住戶水、電、氣、有線電視等代收代繳費服務(wù)。用電話預(yù)約送貨上門。 ? 百變菜單式裝修：免費提供完全居家手冊，提供 5種裝修方案，并可將裝修款連同房款做按揭 ? 因為 長沙 水質(zhì)，建議采用凈化水處理系統(tǒng)，提升生活質(zhì)量，保證生活安全。 項目成本核算 項目名稱 全部項目合計 單位 建安標(biāo)準(zhǔn) 建安造價 (萬元 ) 占地面積 5． 63 公頃 建筑用地面積 平方米 總建筑面積 207060 平方米 地上建筑面積 184000 平方米 1800 33120 地下建筑面積 23070 平方米 3000 6921 容積率 項目名稱 計費標(biāo)準(zhǔn)及計算方法 測算基數(shù) 單位 單價 金額（萬元） 一、土地成本 33729 二、前期工程費 2443 臨時水、電、路及場地平整費 建安概算 *％ 265 可行性、方案咨詢、規(guī)劃設(shè)計費 地上建面 5 元 /平米 5 92 測量、勘察、設(shè)計費 建安概算 *% 828 執(zhí)照費 建安概算 % 33 標(biāo)底編制費 建安概算 % 99 預(yù)算審查費 建安概算 % 33 招投標(biāo)費 建安概算 % 23 質(zhì)量監(jiān)督費 建安概算 % 83 工程監(jiān)理費 建安概算 2% 662 粘土磚費 地上建面 14 元 /平方米 14 257 1竣工圖費 測量、勘察、設(shè)計費70％ 10％ 58 1檔案保證金 10 萬元 10 三、基礎(chǔ)設(shè)施費 2796 紅線內(nèi) 建安概算 8％ 2649 紅線外 建安概算 8％ 0 環(huán)境設(shè)計與綠化 建筑面積 8元 /平方米 8 147 四、房屋建安工程及設(shè)備、裝修費 建安工程費 +設(shè)備及裝修費 （一）建安工程費 41516 地上建筑面積 住宅 177200 平方米 1800 31896 配套公建 6800 平方米 2500 1700 地下建筑面積 23070 平方米 3000 6921 （二）設(shè)備及裝修費用 五、不可預(yù)見費 一至四項 3％ 1082444589 2414 六、上交開發(fā)辦的管理費 一至五項 % 1114917927 83 七、管理費 一至五項 % 2072 八、貸款利息 總建面 100 每平米單價 100 2071 九、兩稅一費 銷售收入 % 7548 十、銷售費用 銷售收入 3% 4117 十一、開發(fā)成本 一至十項 +09 平均 成本 按總建筑面積 綜合成本 按可售地上面積 扣除地下造價后綜合成本 按可售地上面積 1250885013 十二、銷售收入 萬平方米 +09 住宅： 銷售 18400 7000 138800 地下車位 銷售 1338 萬元 /個 80000 10704 十三、毛利潤 25161 十四、所得稅 8303 十五、凈利潤 16858 十六、投資收益率（靜態(tài)） % 結(jié)論：進(jìn)過三個方案投資收益對比分析，得到方案一較為合理。 住宅價格定位 綜合三種定價方法得出的結(jié)論： 現(xiàn)狀市場運作價位 165。7167 元 /平米（毛坯） 住宅價格定位 :總均價為 7200元 /平米。 ? 最終可實現(xiàn)價格：住宅價格 +地塊升值系數(shù) =7200+400 元 /平米 =7600 元 /平米 價格建議： 與周邊項目進(jìn)行比較之后，建議毛坯房價格開盤，開盤均價定在 7200元 /平米與周邊項目毛坯房價格相當(dāng)，但賣點豐富存在競爭力。 價格策略 項目成功與否，開盤定價及后期價格策略是關(guān)鍵因素之一， 建議開盤均價定在 7200 元 /平米，最終實現(xiàn)均價 7600元 /平米。 通過前面的論述，我們發(fā)現(xiàn)本案的市場已經(jīng)細(xì)分，并已選擇了目標(biāo)市場下一步我們應(yīng)該針對目標(biāo)市場進(jìn)行有效的策略實施，整個過程中遵循差異化策略、周期性策略及組合的策略。 。 銷售步驟安排 A、內(nèi)部認(rèn)購期： 目的 ：預(yù)熱期，主要通過硬性廣告配以軟性文章在報刊媒體上進(jìn)行形象宣傳，向市場導(dǎo)入本案個性特征，吸引市場注意力并通過內(nèi)部認(rèn)購價 VIP形式 試探市場，確定產(chǎn)品價格定位的準(zhǔn)確程度。例如陽光 100，鳳凰城等項目其內(nèi)部認(rèn)購時間均超過 3個月以上，通過長階段的內(nèi)部認(rèn)購動作，使其項目開盤前積累了大批意向買家，為其開盤火爆成功墊定了基礎(chǔ)。 項目開盤時，與之配合的一切銷售工具應(yīng)該完全準(zhǔn)備到位，包括樣板間，樓書，沙盤等。應(yīng)定期于現(xiàn)場開展活動營銷。 策略安排： ? 客戶答謝會 +“ 珍藏 ” 產(chǎn)品抽獎配送活動。 以上方案，公關(guān)活動一個接著一個，讓公眾逐步養(yǎng)成“猜出下一次是什么活動”的想法，與眾不同的推廣策略 必然帶來項目的巨大成功。 二、銷售價格策略 價格走勢 價格永遠(yuǎn)是任何銷售中的最關(guān)鍵的因素。 我們的主體思路就是將本案直接包裝成 4200—— 4500 元的高檔樓盤，而實際銷售價位鎖定在 37004000元左右，讓客戶產(chǎn)生心理上的價位順差，覺得物超所值。 所以，我們建議本案整體價格走勢為低 開高走，低價入市，試探市場后，伺機逐步上揚，最終實現(xiàn)目標(biāo)價位。當(dāng)然，我們和開發(fā)商的希望是一樣的，也希望能夠賣得又貴又快才更好。 發(fā)展?jié)摿? 眾所周知， 長沙南部省政府、區(qū)政府、高校及商業(yè) 的聚集地，文化氣息 濃厚。 人文 由于本區(qū)域具有獨特的自然環(huán)境、人文環(huán)境，另一方面，本區(qū)域住宅產(chǎn)品較高的價格和大面積戶型而形成的高總價，決定了本區(qū)域的主要客戶構(gòu)成 多為一些成功人士，包括文化人、學(xué)者、留學(xué)歸國人士、私人企業(yè)主、中關(guān)村ＩＴ精英、自由職業(yè)人，另外還匯集一些 西部地區(qū)國有企業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)層及專業(yè)人士 和其它較高收入人群。 物業(yè)管理 — “我們的管家 ” 在本案的規(guī)劃設(shè)想中，我們將打破 長沙 房地產(chǎn)市場的陳規(guī)，大膽創(chuàng)新，在普通住宅項目中引進(jìn)先進(jìn)的酒店式物業(yè)管理、全程服務(wù)方式。 多維廣告形式 電視廣告： 眼見為實說服力強，費用高頻率低； 廣播廣告： 目標(biāo)客戶針對性強（交通臺）、全天套播形式收聽頻率高強化記憶； 展覽展示：客戶群集中針對性強，對項目形象品質(zhì)樹立能較好體現(xiàn)，促銷效果好。 主要優(yōu)勢： 發(fā)行量大、覆蓋面廣、讀者階層廣泛 ? 房地產(chǎn)專版開辦時間長，運作較成熟，是買房者的首選關(guān)注媒體。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，越來越多的開發(fā)商已認(rèn) 識到售樓處的重要：人性化的現(xiàn)場布置設(shè)計影響著消費者對開發(fā)商的信心，同時促成銷售成交。 工地現(xiàn)場包裝 工地現(xiàn)場包裝的主要作用在于營造現(xiàn)場銷售氣氛，工地現(xiàn)場包裝的好壞直接影響著客戶看房時對本案的第一印象。圍墻粉飾的顏色最好取自本案 LOGO 或由其衍生出。 產(chǎn)品說明書 銷售體內(nèi)部的一本實用手冊，包含所有銷售工作中所涉及的內(nèi)容 (《憲法》 )。