【正文】 比比 方方 案案 ：： 一一 方方 案案 一一 ：： 價價 格格 定定 位位 一、開發(fā)成本核算 項目成本計算條件說明： 社區(qū)總占地面積 56300 平米，總建筑面積 198000 平米，容積率 ，可銷售面積 183212 平米。 ? 洗衣及干衣服務傳真、打字、復印、國內(nèi)長途、國際長途； ? 室內(nèi)花卉租擺服務，社區(qū)設有花房，當住戶的居室內(nèi)需要擺放鮮花時，花房可為住戶提供鮮花，并提供養(yǎng)護服務 ? 出租汽車預約服務； ? 提供旅游活動安排服務； ? 航空機票、火車票定購服務； ? 提供小時工服務； ? 接送兒童服務 ? 汽車保養(yǎng)保潔服務 ? 房屋租賃服務，為產(chǎn)權(quán)人代理出租房屋業(yè)務及日常租務管理服務 產(chǎn)品其它建議： ? 整體完工整體交房：注重社區(qū)小環(huán)境，給客戶以真實的感覺，同時保證基本的生活商業(yè)服務配套，會激起客戶購買欲望。 ? 飲用水送水服務。為住戶提供室內(nèi)清潔、廚房大清、地毯清洗、地板打蠟、沙發(fā)清洗以及房屋裝修完工后的清潔開荒等項服務 ? 送貨服務。 2）物業(yè)特色服務： ? 提供居室內(nèi)設施、設備的維修及咨詢服務。 ? 組織社區(qū)文化活動，定期為客戶組織豐富多彩、健康向上的社區(qū)文化活動。 ? 入住管 理 ? 車輛行駛、停放、管理及其場地的維修養(yǎng)護。 ? 公共秩序的維護。 ? 園林綠地的管理養(yǎng)護。 藝術主題 包括有創(chuàng)造者樂園（陶藝吧、插花藝術、根雕藝術室、凡高畫室等）；互動俱樂部，創(chuàng)作者可以互相展示或交換自己的作品，形成獨特的鄰里交流方式；茶吧、音樂酒廊、高檔休閑餐廳、小型超市等休閑娛樂設施。 十 、會所、物業(yè)用房及底商功能設置 社區(qū)會所設置： 為符合小區(qū)高品質(zhì)標準，設立以 健身和藝術 為主題的獨立會所以供小區(qū)住戶使用。 ? 遠程抄計系統(tǒng)：小區(qū)對水、電、氣、暖等均進行遠程抄計，每戶裝設采集器，通過數(shù)據(jù)接口連接到分控制器，并接到控制中心的控制計算機。停車管理也用 IC 卡管理，一卡一車位。 ? 車庫管理系統(tǒng)：選用高檔圖象型感應式 IC 卡停車場電腦管理系統(tǒng)。 ? 室內(nèi)安防：由報 警器主機、門磁開關、火警探測器、煤氣探測器、樓宇對講主機、設 /撤防鍵盤以及各類探頭組成。 ? 24小時電子巡更：為了確保小區(qū)的每一個角落都處于保安人員的監(jiān)控之中，保安人員必須定時到巡更點用遙控器報到。 有線電視系統(tǒng)： 電視：設有有線及衛(wèi)星天線電視系統(tǒng)， 住戶內(nèi)的起居室和每個臥室均設一個電視插座。 綜合布線系統(tǒng) 遵循國際標準 EIA/TIA568A，多模光纖數(shù)據(jù) 主干，超 5類水平電纜，星形網(wǎng)絡拓撲結(jié)構(gòu)，用戶獨享 10M 網(wǎng)絡帶寬，提供高速接入 Inter服務。 燃氣報警系統(tǒng)：每戶 廚房 內(nèi)設有一個氣體探測器，由消防中控室主機控制。按照 長沙 市相關政策法規(guī)保證溫度。 熱水： 24小時供應生活熱水。 供水系統(tǒng)： 給水系統(tǒng)：采用變頻分區(qū)給水系統(tǒng) ， 有效防止用水之二次污染。寬帶應用、 Inter 接入對物業(yè)管理來講，這些服務是增值的，更重要的是，根據(jù)麥可卡錫定律，網(wǎng)絡的價值和用戶數(shù)的平方成正比，對社區(qū)住戶的潛在價值是不可估量的。 “智能化” 分為兩部分： 社區(qū)寬帶信息網(wǎng) 社區(qū)寬帶網(wǎng)的解決方法有多種，如 HFC、 XDSL、 ATM 及基于光纜、五類線的高速寬帶以太網(wǎng)，這些解決方案在不同的應用條件下有各自不同的特點和優(yōu)勢，但在社區(qū)的應用上，不論從技術的成熟及穩(wěn)定性，還是從系統(tǒng)未來的可升級性，還有最受開發(fā)商關注的價格因素等方面來考慮，百兆 /千兆快速以太網(wǎng)無疑是一個性價比最好的解決方案。智能化住宅實質(zhì)上是將各種家庭自動化的設備、計算機、網(wǎng)絡系統(tǒng)及建筑技術與建筑藝術有機結(jié)合的產(chǎn)物。 八、 室內(nèi)裝修標準： 戶門： 國產(chǎn)品牌實木加鋼子母門，防盜門鎖； 外窗： 高級雙層中空斷橋鋁合金平開窗 (平開 +上旋開啟 )。電梯間：不銹鋼電梯門套和不銹鋼電梯門 電梯： 采 用載重 1000 ㎏電梯，速度為 ，等候時間為 30 秒（如三菱，日立、富士通等）箱內(nèi)配不銹鋼花紋貼面，配遠程監(jiān)控系統(tǒng)。 電梯間 ：首層為大理石電梯門套，豪華花紋不銹鋼電梯門。 外立面 ：外立面風格新潮、有點兒另類、色彩但又不失沉穩(wěn)、材質(zhì)的設計與價格需匹配， 在后期銷售中以此點可做為產(chǎn)品的有力賣點訴求，主要以區(qū)別于周邊同質(zhì)項目，技高拔籌。 外墻裝修標準： 結(jié)構(gòu) ： 主結(jié)構(gòu)采用現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)，無論承重、抗壓、防風、抗震、耐火特性，均符合規(guī)定之標準。架設于河流之上，便于傍晚休閑交流，可供坐臥。類別：集中。類別：集中。類別：分散。類別：集中。） ? 在東側(cè)設置花房，養(yǎng)殖四季花種，供小區(qū)住戶觀賞和購買，同時也為鳥類提供冬季過冬的場所。以往的社區(qū)內(nèi)生態(tài)往往簡單以植草作為措施，但是草坪缺乏立體感，且內(nèi)涵不夠豐富，生態(tài)主題亦不夠突出，所以社區(qū)必須由一片林地，一部分林木是移植較大體量的成年樹木，另外一部分可以由業(yè)主認領，加強認同感和關切程度，面積不宜少于 3 畝，地面再 植一層草，并遷入部分動物和昆蟲，如松鼠、鳥類、螢火蟲，加強生態(tài)感。活動綠地要盡可能多地設計在住戶在家中視野可及的范圍內(nèi)，要相對平坦，即使有起伏，也要盡量平緩些，便于兒童踢足球、放風箏，也方便一家人閑坐休憩） 林地 （目標對象：老年和兒童。） ? 在小 區(qū) 北側(cè) 入口處兩側(cè)建造 引入式綠化 ， 中心花園設置 活動綠地 （目標對象：組團內(nèi)家庭，尤其是兒童。類別：集中。與園藝小品相結(jié)合，在活動綠地附近，便于兒童嬉戲，水質(zhì)要求清澈，水深不超過 15 厘米。豎向上設置 多個綠化園林空間，以防歐洲古典式園林設計 嬉水淺流 （目標對象：兒童。 五、 綠地規(guī)劃 綠化系統(tǒng)采用一軸三豎的景觀設計，以東西向為基點，大門與西面綠化山體成為軸線，在軸線上設置步行交通線，同時設置為消防通道入口。 三、 組團規(guī)劃 根據(jù)小區(qū)現(xiàn) 狀將小區(qū)分成 3個居住住團， A南區(qū) 商業(yè)區(qū)，以中南林入校主干道邊 B、北部舒適區(qū) C、 東區(qū)公寓區(qū) 四、 停車規(guī)劃 盡量減少車行距離，采用進入口地下停車為主的形式，商業(yè)區(qū)單獨隔離，其它組團的地下停車進行連通，可以乘坐電梯直接從車庫中到達各自居住住所。 同時節(jié)約了大量土地，可以營造更好的空間環(huán)境。 ? 園林設計 —— 獨創(chuàng)的園林規(guī)劃，完美體現(xiàn)環(huán)境 — 建筑 — 人的有機結(jié)合； ? 品質(zhì)優(yōu)越 智能化及安防設施配套齊全； ? 專業(yè)管理 —— 施工單位、設計單位、物業(yè)單位的專業(yè)管理； ? 物業(yè)管理 —— 提供管家式的物業(yè)服務，周到全面； 第第 五五 部部 分分 、 產(chǎn)產(chǎn) 品品 規(guī)規(guī) 劃劃 建建 議議 一、 城市道路調(diào)整建議 保留原有山體，將道路沿等高線走向，提高住區(qū)環(huán)境品質(zhì)，減少資金投入。 二、企劃推廣賣點訴求： ? 地段優(yōu)勢 —— 長沙 的 省府板塊 ， 未來發(fā)展的重點， 無污染、空氣指數(shù)高 ? 大環(huán)境成熟 —— 住宅聚集區(qū) ? 建筑風格 —— 純正現(xiàn)代風格，新潮、有點兒另類、但不失沉穩(wěn)，是區(qū)域市場的稀缺產(chǎn)品。 ? 同時強調(diào)高品質(zhì)的“管家式”物業(yè)管 理服務，提出“特色管理、品質(zhì)管家”的口號，將人文生態(tài)的務虛變?yōu)閯諏?，發(fā)揮我們自身已經(jīng)完全具備的物業(yè)管理優(yōu)勢，不僅在人文生態(tài)上得到充分表現(xiàn)，而且通過服務進一步提高本案產(chǎn)品品質(zhì)。而且還泛指“ 南 部”區(qū)域的整體自然環(huán)境 ? “建筑生態(tài)”則包括本案建筑設計獨特的風格，建筑格局簡潔而又人性化，并與景觀環(huán)境自然融合，戶型空間感極為豐富，周到細致的人性化設計，使舒適生活、享受生活成為主題。 從字面的理解上，突出了生態(tài)、文化和居住三個層面， 生態(tài)體現(xiàn)著客觀環(huán)境上的一種和諧健康，文化體現(xiàn)著精神狀態(tài)上的一種高尚品位，居住則直接表明目的性，在環(huán)境健康和文化豐富的基礎上居住，自然是一種極致的生活享受，暗合本案的高品質(zhì)的產(chǎn)品特點。為業(yè)主構(gòu)筑全方位的生活觀念。 這一概念的核心是 “環(huán)境”、“建筑”與“人” 三者之間的關系，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核，以園林式居住環(huán)境為外觀形式的生態(tài)居住模式。對這個主題的包裝完成需要有四個支持點： 建筑外立面； 景觀設計及實施； 服務品質(zhì)體現(xiàn)； 強力的文化推廣宣傳。 同時，地區(qū)獨特的人文沉淀、區(qū)域特征等決定了該區(qū)域樓盤的最大相同推廣點 —— 自然景觀、 文化包裝。 因以上特點， 南二環(huán) (內(nèi) )地區(qū)的樓盤面臨著共同的窘境： 目標客戶趨同 地段素質(zhì)趨同 產(chǎn)品趨同（均為容積率 的板或塔樓） 2）競爭性分析 從產(chǎn)品分析中可看出，該區(qū)域樓盤獲得差異化優(yōu)勢的難度較大。 ? 均屬綠化率較高的 建筑群，容積率均在 。 ? 目標客戶所在的區(qū)域、年齡、職業(yè)特點都相對集中，所以對產(chǎn)品的偏好一致，容易形成“扎堆”現(xiàn)象，假如都以 40 萬元的房子作為目標，預計會有 80%以上的客戶會采用公積金和商業(yè)貸款形式，加之早期期房銷售的這一特點，所以一定要注意付款方式適應市場的創(chuàng)新，以低首付甚至零首付等措施的運用，來達到全方位對本案銷售的推動。因此 實際樓盤進展、 銷售現(xiàn)場、環(huán)境綠化、工地包裝及廣告宣傳等方面的精心設計和營造對激起客戶的購買欲的影響至關重要。 正是基于目標消費者這樣的心理特征 ， 所以本項目客戶群定位在 追求文化品位和資產(chǎn)階級生活情調(diào) “新中產(chǎn)階層 “。 這一部分消費群體中的“意見領袖”既注重生活的品質(zhì)又追求生活的品位；他們是社會中的 中流人士 ；在他們中間同樣涌動著追求新生活的思潮；他們更加崇尚居住在最佳的地段，能夠享受到便捷的交通、繁華的商業(yè)、高雅的文化、優(yōu)美的環(huán)境。而家居又是一個能夠完全盡顯自己審美情趣與品位愛好的地方，關于這些，并不是著裝與汽車所能完全體現(xiàn)的，況且，家中也是要與朋友經(jīng)常相聚的地方，家中的一切可以向朋友們展示無余。 ? 他們是整個社會的中流砥柱，他們的家居態(tài)度是： 舒適、穩(wěn)定，要能顯示自己的實力與品位。 ? 他們與那種乍富起來的暴發(fā)戶有著明顯的區(qū)別，那是因為 他們很高的教育程度和廣泛游歷背景而擁有良好的文化氣質(zhì)， 他們會經(jīng)常組織家庭聚會，結(jié)識各種公眾人物，他們 追求財富，但 不勢利。在追求的生活方式上，更親近西方、現(xiàn)代的模式 ，所以，在主題思路上確定為展示一種準資產(chǎn)階級（形象上比中產(chǎn)階層略高）的品位的、低調(diào)的生活形象會更接近本案的受眾。 心理特點：受眾的年齡確定為 2535 歲的 中層管理 人士，行業(yè)特點使他們不是個性張揚，但大多受過良好的教育，部分有過國外的學習生活經(jīng)歷，部分為二次置業(yè)。為此，他們愿意、也有能力支付 一定 房款在文化環(huán)境 、距離工作單位交通便利 較好的 南二環(huán) 置業(yè)。對居家的選擇，有自己的主張，需要良好的人文與居住環(huán)境，要穩(wěn)定感，要歸屬感，有時代氣息。 第第 四四 部部 分分 、 產(chǎn)產(chǎn) 品品 定定 位位 一、 客戶群 定位 根據(jù)以上分析，將本項目定位為： 有一定品味， 以舒適型居家、 學生出租 居住和 中檔 投資為主、兼有商業(yè)、和高檔住宅的綜合性復合社區(qū)。因此，本策劃中對于項目的實 際規(guī)劃提出要求。 ? 從目前地區(qū)的發(fā)展以及地產(chǎn)商對此區(qū)域的高期望值來看，此區(qū)域的供給量還將進一步的增長，其中大部分項目都以板樓為主，競爭 程度還將趨于激烈。 項目市場威脅分析 （ Threat） ? 融資相對困難 ? 國家限購