【正文】 92 套住房，兩個季度不到銷售了70%，而其出售的 42 間商鋪也被一搶而空。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價為 1600 元 /平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為 1700 元 /平方米，銷量達(dá)到 萬 平方米左右；均價在 2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅此季也銷售了 4000 多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過 6 月底的暫停銷售后于 8 月重新登場，呈良好態(tài)勢。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，此季度新開盤的明澤 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤華城新都本季度銷售量在 1 萬平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在 5000 平方米左右。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。 洪山區(qū)指數(shù) 2020 第四季度 2020 第一季度 2020 第二季度 2020 第三季度 2020 第四季度 此季度武珞路沿線樓盤銷售均價在 3000 元 /平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在 3200 元 /平方米左右的兆富國際大廈取得了 3000 平方米以上的銷量。虹景豪庭、曙光嘉園等樓盤盤的加入也起到了一定的作用。 3 武漢商品住宅價格走勢 2020 年武漢市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出市場活躍，交易量放大，價格上漲并逐步走高的態(tài)勢。武漢市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場運(yùn)做逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場已形成了二、三級市場聯(lián)動的良 好局面。每年投資 100億元興建 600萬平方米的住宅，五年共建 3000 萬平方米，用五年的時間解決 30 萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對房地產(chǎn)業(yè)的影想是十分明顯的。隨著國家取消了銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院，武漢具有很大的機(jī)會。 未來超級城市必不可少的 10 個因素：水源；國際機(jī)場；與腹地的交通聯(lián)絡(luò)；圓頂體育場；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎(chǔ)設(shè)施；新的政治機(jī)制。 邁向世界超級城市 世紀(jì)之交，正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍(lán)圖之際，美國《未來學(xué)家》雜志 1999 年 67 月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利 康韋所著題為《未來的超級城市》的文章，預(yù)言中國的上海、武漢將進(jìn)入 21 世紀(jì)全球十大超級城市之列。 中華人民共和國成立后，武漢經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個門類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國 221 個地級以上城市中，武漢的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第六位，是中國的特大中心城市之一。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項(xiàng)社會事業(yè)全面進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)了“十五”計劃的良好開局。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高，全年實(shí)現(xiàn)財政收入 億元 ,同比增長 %,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本 %。 在 1992 年國家公布的中國城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力 50 強(qiáng)中，武漢名列第六。 （ 6）其他 （五）結(jié)論 本項(xiàng)目社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益俱佳，項(xiàng)目可行。整個小區(qū)外觀上錯落有致， 的容積率保證了充足的綠化面積和多 處現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周圍。目前汀香水榭、水藍(lán)郡和黃金海岸等樓盤的此類物業(yè)都取得了良好的市場效果。就目前的實(shí)際情況來看，別墅市場中無論從供應(yīng)量 還是市場的接納程度看， TOWNHOUSE（即聯(lián)排別墅）都是最好的。 ●別墅。市中心幾個高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場增添了幾分亮色。 ●高層。公園家”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項(xiàng)目。位于金銀湖片區(qū)的“麗水佳園”開盤，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層，再加上戶 型上的創(chuàng)新設(shè)計，市場反映良好。目前小高層最大的特點(diǎn)是將其“領(lǐng)地”擴(kuò)展到了郊區(qū)。從最近新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對的比例。目 前市中心的多層項(xiàng)目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。 （ 2）建筑類型 武漢市（光谷地區(qū)）住宅類建筑其類型現(xiàn)狀： ●多層。 武漢東湖新 技術(shù)開發(fā)區(qū) 50 平方公里范圍內(nèi)集聚了 18 所高等院校， 56 個省部屬科研院所， 65 個國家重點(diǎn)學(xué)科， 10 個國家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室， 7 個國家工程技術(shù)研究中心， 43 名兩院院士， 20 多萬名各類專業(yè)科技人員， 35 萬在校大學(xué)生，每年有5 萬余名大學(xué)生從這里走向四面八方。中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內(nèi)外知名的專家學(xué)者，為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁的智力支持；以武漢烽火科技集團(tuán)、長飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè)，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架；“武漢中國光谷”）。湖北省和武漢市政府審時度勢，及時決策，力爭在武漢創(chuàng)建國家光電子信息產(chǎn) 業(yè)基地。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來社會發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為 21 世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院，武漢具有很大的機(jī)會。未來超級城市必不可少的 10 個因素：水源；國際機(jī)場；與腹地的交通聯(lián)絡(luò)；圓頂體育場；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎(chǔ)設(shè)施；新的政治機(jī)制。 邁向世界超級城市 世紀(jì)之交，正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍(lán)圖之際，美國《未來學(xué)家》雜志 1999 年 67 月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利 康韋所著題為《未來的超級城市》的文章，預(yù)言中國的上海、武漢將進(jìn)入 21 世紀(jì)全球十大超級城市之列。 中華人民共和國成立后，武漢經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個門類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國 221 個地級以上城市中，武漢的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第六位，是中國 的特大中心城市之一。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項(xiàng)社會事業(yè)全面進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)了“十五”計劃的良好開局。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高，全年實(shí)現(xiàn)財政收入 億元 ,同比增長 %,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本 %。 在 1992 年國家公布的中國城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力 50 強(qiáng)中，武漢名列第六。項(xiàng)目周邊樓盤的開發(fā)已經(jīng)提升了本地區(qū)土地的潛在價值，本項(xiàng)目的開發(fā)可以使?jié)撛趦r值得到實(shí) 現(xiàn)。一次性獲得大面積有開發(fā)潛力的地塊，有利于對項(xiàng)目進(jìn)行滾動開發(fā)。而后兩種方式必然提高土地獲得成本，對項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)不利。類似本項(xiàng)目開發(fā)可 200 多畝以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。具體合作方式在資金籌措一節(jié)中有詳細(xì)敘述。 因此，我公司決定在此區(qū)域內(nèi)尋找合適的地段投資建設(shè)高品質(zhì)的商品住宅小區(qū)，由于本區(qū)域內(nèi)土地的稀缺以及我公司資金暫時的短缺，我們選取武漢高科國有控股集 團(tuán)和北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為戰(zhàn)略合作伙伴，三方經(jīng)過協(xié)商，達(dá)成一致，成立合資公司武漢聯(lián)想作為洪山區(qū)兩大經(jīng) 濟(jì)支柱“中國光谷”與“電腦一條街”在洪山區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中將占據(jù)主導(dǎo)地位。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費(fèi)。形成了二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)。武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。 2 項(xiàng)目的建設(shè)符合武漢市對光谷建設(shè)的精神 國家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長政策對房地產(chǎn)市場的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。 2 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)： 土地面積： 270 畝（ 180090 平方米） 容積率： （本地塊位于武漢市郊區(qū)，沿關(guān)山一路南行 800 米即達(dá)武黃高速公路，是武漢光谷的重點(diǎn)開發(fā)地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領(lǐng)階層來此購房置業(yè)，把容積率把握在較小的數(shù)值） 建筑面積： 314528 平方米 開發(fā)周期： 7 至 8 年 土地價格： 5400 萬（高科集團(tuán)儲備土地，作為股本投入） 3 周圍環(huán)境與設(shè)施 （ 1）步行約 2 分鐘可至 58 52 715 等公交車站； （ 2）魯巷廣場購物中心關(guān)山超市以及關(guān)山飯店等消費(fèi)場所均幾步之遙； （ 4）華中科技大學(xué)，中南民族學(xué)院等高校環(huán)繞； （ 3）武 漢光谷 CBD 中心 —— 光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè) 4 項(xiàng)目投入資金及效益情況 項(xiàng)目總投資： 萬元 自有資金投入： 12400