【正文】 一般情況下購房者首付 20％房款，約 5 萬元左右，余款向銀行分 30 年按揭償還，按照購房貸款利率每月償還 1200 元左右，占家庭月收入的 30％，我們制定的購買對象完全有能力支付。智能化體現(xiàn)在小區(qū)以聯(lián)想集團(tuán)為依托的網(wǎng)路系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)及安全系統(tǒng)的齊備。舒適性是以人為本的體現(xiàn)，住宅從生存需求過渡到享受需求是必然的，因而要追求一種舒適方便的安靜的居住環(huán)境，讓人享受生活的社區(qū)。同時顯示該區(qū)高素質(zhì)住宅的市場前景。所以本項目在價格定位非常謹(jǐn)慎，充分考慮到武漢家庭的普遍承受力。住宅開發(fā)項目有在概念上炒作的嫌疑。經(jīng)典都市”則是光谷置業(yè)首選?！奥?lián)想高科周邊地區(qū)近年來相繼開發(fā)了一些與本項目相關(guān)的樓盤，形成競爭態(tài)勢。目前汀香水榭、水藍(lán)郡和黃金海岸等樓盤的此類物業(yè)都取得了 良好的市場效果。 ●別墅。 ●高層。位于金銀湖片區(qū)的“麗水佳園”開盤，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計，市場反映良好。從武漢三鎮(zhèn)各區(qū)新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對的比例。 （ 2）建筑類型 ●多層。中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內(nèi)外知名的專家學(xué)者，為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強勁的智力支持；以武漢烽火科技集團(tuán)、長飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企 業(yè)，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架；“武漢湖北省和武漢市政府審時度勢，及時決策，力爭在武漢創(chuàng)建國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。 此季度東湖周邊地區(qū)依然是東湖林語獨占鰲頭，均價不僅不降反而逐步攀升高達(dá) 4150 元 /平方米，這主要是由于其周邊自然環(huán)境優(yōu)越，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃布置也延伸了周邊的環(huán)境特色，在建筑形式、戶型及房屋的細(xì)節(jié)方面也充分體現(xiàn)人性化的居住理念。此季度強銷的物業(yè)為和盛世家、新世紀(jì)家園、都市經(jīng)典，銷量都超過 6000 平方米。此季度該地區(qū)強銷物業(yè)是華錦花園（二期）、新大地博雅苑、虹頂花園等中檔樓盤，銷售量都近 10000 平方米，而且高檔物業(yè)像寶安 武昌區(qū)： 2020 年第四季度武昌區(qū)平均指數(shù)為 點，比上季度上漲了 點。半島尊邸取得了開門紅，銷量在 4000 平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高 。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體 —— 高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對 的是高校教師和博士、研究生等。其中，存量房交易面積 萬平方米，占總交易面積的 %，同比增長 6%，下半年將會有大副上升；同期居民已購公房上市交易 萬平方米，占總交易面積的 %。 2020 年消費者對所購物業(yè)的要求更高，買房不再只是需求，還有欲望的滿足、房地產(chǎn)的增值保值等成分因素含在其中。 4．消費者的購房行為漸趨理性 隨著房改政策的深入實施和城市建設(shè)不斷深化，各種借、貸款手續(xù)相應(yīng)簡化，良好的物業(yè)管理使住房消費需求不斷擴大，然而房地產(chǎn)是一個個性化十分突出的產(chǎn)品， 消費頻次又很低，也許有的人一生只有一次購房行為，因此越來越多的人開始慎重看待購房行為，據(jù)調(diào)查：購房影響因素中地理位置 40％，價格為 ％，環(huán)境為 ％，交通為 ％，其他因素的被選率為 ％，這些因素包括：戶型、物業(yè)管理、開發(fā)商的實力等。 3．小高層、高層住宅將呈現(xiàn)規(guī)模進(jìn)入市場的趨勢 2020 年 7 月 1 日武漢市土地供應(yīng)方式的改革，土地價格的逐步攀升，在房地產(chǎn)開發(fā)中充分利用土地資源，降低土地成本，已成為開發(fā)商的共識。 2．名家操盤實力大增 目前，武漢市中、高檔樓盤訴諸于市場的賣點，基本上集中在尊貴性、環(huán)境、功能及服務(wù)特色方面，講究名家規(guī)劃與設(shè)計、名家建筑與安裝、名家管理與服務(wù)、名人居住與生活。 4 武漢主要商品住宅樓盤 2020 年銷售大勢 1．市場整體活躍，樓盤銷售順暢 2020 年第四季是武漢市房地產(chǎn)市場最為活躍的一個季度，各區(qū)域銷售價格和銷售量都大幅度提高，如漢陽的奧林花園剛剛開盤一個月的時間，一期的400 余套已銷售逾 70％。半島尊邸取得了開門紅，銷量在 4000 平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度 價格都有所提高。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體 —— 高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門 第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。本季度洪山區(qū)高檔物業(yè)依然保持 3600 元 /㎡。 形成了二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)。 2 武漢房地產(chǎn)市場概況 國家繼續(xù)實行擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長政策對房地產(chǎn)市場的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強。 超級城市是指具有下列 3 項條件特征的城市地區(qū)：人口超過 100 萬；能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機會和財政收入的經(jīng)濟投資。 得天獨厚的地理環(huán) 境，經(jīng)過數(shù)千年的開拓點染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。 2020 年，武漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 1348 億元，按可比價格計算，比 2020 年增長 12%。 配比： 多層： A 型 8 棟、 B 型 6 棟、 D 型 12 棟、 E 型 7 棟 高層： C 型 14 棟 3 目標(biāo)市場地位 項目銷售目標(biāo)群如下： （ 1）外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士； （ 2）周邊高校的教師以及工作者； （ 3）欲改善居住條件的置業(yè)者； （ 4）政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部； （ 5）外地來漢的經(jīng)商者。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價格相對較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因為隨著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。福星城市花園、怡景花園等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質(zhì)樹立江城樓市的頂級豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。這一現(xiàn)象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產(chǎn)開發(fā)較熱的“三區(qū)五片”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開發(fā)區(qū)片以及漢陽地區(qū)的沌口開發(fā)區(qū)，無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是僅次于北京中關(guān)村的中國第二大智力密集區(qū)，擁有非常豐富的高新技術(shù)人才資源。 “武漢 在此背景下，大陸許多專家學(xué)者建議建立國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。 未來的十大超級城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國）；上海（中國）；曼谷（泰國）；丹佛（美國）；亞特蘭大（美國）；昆坎 圖盧姆地區(qū)（墨西哥）；馬德里（西班牙）；溫 哥華（加拿大）。改革開放以來，武漢的投資“洼地效應(yīng)”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實際利用外資 億美元，外資來自全球五大洲 40 多個國家或地區(qū)，全球 500 強跨國公司有 35 家來漢投資，另有 45 家設(shè)立了代表處。自 1992年以來 ,武漢經(jīng)濟發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?,全市國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長 ,高于全國、全省平均水平。 4 項目開發(fā)優(yōu)勢所在 世紀(jì)地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗以及良好的信譽 高科集團(tuán)的相關(guān)政策優(yōu)勢和充足的土地儲備 融科智地依托于聯(lián)想集團(tuán)的高科技理念和品牌優(yōu)勢 （四）市場分析 1 武漢概況 武漢市是中國六大中心城市之一。 本項目由武漢高科國有控股集團(tuán)提供土地使用權(quán)，為資金流動周轉(zhuǎn)和項目建成收益創(chuàng)造了良好條件。 3 由于市區(qū)可開發(fā)土地稀缺，三方合作開發(fā)本項目符合我公司投資開發(fā)策略 從土地供應(yīng)的角度分析，由于土地數(shù)量的相對穩(wěn)定性和自 90 年代中期以來武漢房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，武漢市區(qū)土地資源日益減少，在市區(qū)內(nèi)，土地供應(yīng)絕對數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢。隨著中國光谷的發(fā)展壯大，小區(qū)周邊土地已成為武漢市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，在未來的 5年內(nèi)，中國光谷方圓 50 平方公里的區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€科工貿(mào)年收入超過 1000 億以上的高科技產(chǎn)業(yè)園，加上長江樂園的帶動效應(yīng)，一大批第三產(chǎn)業(yè)會在此地蓬勃興起，本地域?qū)⒊蔀槲錆h市人文環(huán)境最好、居住質(zhì)量最高、規(guī)劃配套最完善的生活社區(qū)。武漢市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場運作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場已形成