【文章內(nèi)容簡介】 里（西班牙）；溫哥華（加拿大）。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院，武漢具有很大的機會。 2 武漢房地產(chǎn)市場概況 國家繼續(xù)實行擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長政策對房地產(chǎn)市場的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強。隨著國家取消了銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。 武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資 100億元興建 600萬平方米的住宅，五年共建 3000 萬平方米，用五年的時間解決 30 萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實施對房地產(chǎn)業(yè)的影想是十分明顯的。 形成了二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)。武漢市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場運做逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場已形成了二、三級市場聯(lián)動的良 好局面。 部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。 3 武漢商品住宅價格走勢 2020 年武漢市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出市場活躍，交易量放大，價格上漲并逐步走高的態(tài)勢。本季度洪山區(qū)高檔物業(yè)依然保持 3600 元 /㎡。虹景豪庭、曙光嘉園等樓盤盤的加入也起到了一定的作用。 洪山區(qū)： 2020 年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為 點，比上季度上漲了 點；住宅平均價格為 元 /平方米，比上季度上漲了 元 /平方米，漲幅為 %。 洪山區(qū)指數(shù) 2020 第四季度 2020 第一季度 2020 第二季度 2020 第三季度 2020 第四季度 此季度武珞路沿線樓盤銷售均價在 3000 元 /平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在 3200 元 /平方米左右的兆富國際大廈取得了 3000 平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體 —— 高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門 第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達(dá)到 2900 元 /平方米以外，其他樓盤均價在 1940 元 /平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在 1 萬平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在 5000 平方米左右。總體而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度 價格都有所提高。 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，此季度新開盤的明澤半島尊邸取得了開門紅，銷量在 4000 平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。 坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域此季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價格在 2020 元 /平方米左右。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為 1600 元 /平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為 1700 元 /平方米，銷量達(dá)到 萬 平方米左右；均價在 2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅此季也銷售了 4000 多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過 6 月底的暫停銷售后于 8 月重新登場，呈良好態(tài)勢。 4 武漢主要商品住宅樓盤 2020 年銷售大勢 1．市場整體活躍，樓盤銷售順暢 2020 年第四季是武漢市房地產(chǎn)市場最為活躍的一個季度，各區(qū)域銷售價格和銷售量都大幅度提高，如漢陽的奧林花園剛剛開盤一個月的時間，一期的400 余套已銷售逾 70％。碧水晴天一期推出的 292 套住房，兩個季度不到銷售了70%，而其出售的 42 間商鋪也被一搶而空。武昌南湖附近的華錦花園此季度也取得 近 10000 平方米的銷售量；中北路上天源城住宅小區(qū)也是近萬平方米的銷售量。在價格上，各區(qū)域的銷售價格均上漲約 100 元 /平方米。 2．名家操盤實力大增 目前，武漢市中、高檔樓盤訴諸于市場的賣點，基本上集中在尊貴性、環(huán)境、功能及服務(wù)特色方面，講究名家規(guī)劃與設(shè)計、名家建筑與安裝、名家管理與服務(wù)、名人居住與生活。例如，位于漢口金融一條街西北湖畔的“世紀(jì)華庭”，便是以尊貴氣息走向市場直言，使得只有 189 套豪宅的“世紀(jì)華庭”在推出不到半年的時間里就售出了 137 套。武漢市另一個同樣屬于成功人士居住的高檔樓盤—— “ 麗島花園”，則是在借助優(yōu)勢的臨湖地理位置優(yōu)勢之外，仍然十分注重小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境建設(shè)，這在武漢市的樓盤環(huán)境設(shè)計中可以說是占據(jù)著首屈一指的地位。同樣，武漢市還有著像“虹景花園”這樣原滋原味的高檔歐式住宅，有著以名家設(shè)計、精雕細(xì)鑿、品牌經(jīng)營的“金色港灣”，以及像“藍(lán)灣俊園”這樣聘請了著名的物業(yè)管理公司來提升品牌魅力的樓盤。 3．小高層、高層住宅將呈現(xiàn)規(guī)模進(jìn)入市場的趨勢 2020 年 7 月 1 日武漢市土地供應(yīng)方式的改革，土地價格的逐步攀升，在房地產(chǎn)開發(fā)中充分利用土地資源，降低土地成本，已成為開發(fā)商的共識。在這種市 場背景下，武漢市小高層、高層項目的開發(fā)比例呈現(xiàn)增大的趨勢，其所占市場規(guī)模也會得到明顯的提高。據(jù)調(diào)查： 2020 年武漢市小高層、高層住宅的開發(fā)棟數(shù)達(dá) 150 余棟，總建筑面積將達(dá)到 200 萬平方米以上，與上年相比，其增幅為30%左右。隨著小高層、高層住宅的逐步增多，消費者的居住觀念也會隨之發(fā)生悄然的變化，并在心理上會逐漸接受高層住宅。 4．消費者的購房行為漸趨理性 隨著房改政策的深入實施和城市建設(shè)不斷深化，各種借、貸款手續(xù)相應(yīng)簡化，良好的物業(yè)管理使住房消費需求不斷擴大，然而房地產(chǎn)是一個個性化十分突出的產(chǎn)品， 消費頻次又很低，也許有的人一生只有一次購房行為，因此越來越多的人開始慎重看待購房行為，據(jù)調(diào)查：購房影響因素中地理位置 40％，價格為 ％，環(huán)境為 ％，交通為 ％，其他因素的被選率為 ％，這些因素包括：戶型、物業(yè)管理、開發(fā)商的實力等。 5. 價格及指數(shù) 2020 年第四季度房地產(chǎn)綜合物業(yè)指數(shù)為 點，較上季度上漲 點；綜合物業(yè)平均價格為 元 /平方米，與上季度相比上漲了 元 /平方米，漲幅為 %。 住宅價格指數(shù)此季度為 ，比上 季度上漲 ；平均價格為 元 /平方米，比上季度上升 元 /平方米，其升幅為 %。 寫字樓價格指數(shù)此季度為 點，較上季度上漲 點；平均價格為 元 /平方米，較上季度漲了 元 /平方米，漲幅為 %。 2020 年消費者對所購物業(yè)的要求更高，買房不再只是需求，還有欲望的滿足、房地產(chǎn)的增值保值等成分因素含在其中。 2020 年的住宅將會進(jìn)一步分為學(xué)生公寓、單身公寓、教師公寓、老年公寓、公務(wù)員公寓等。 16 月房屋成交 21118 起，同比增長 52%，其中，存量房買賣成交 12999 起，占總成交量的 %。全市房地產(chǎn)交易面積 萬平方米，成交價值 億元。其中，存量房交易面積 萬平方米，占總交易面積的 %，同比增長 6%，下半年將會有大副上升；同期居民已購公房上市交易 萬平方米，占總交易面積的 %。 區(qū) 位 交易總量 存量房 百分比 洪 山 50% （三）競爭分析 1 武漢市房地產(chǎn)住宅市場競爭特點 ●特點一：市政政策繼續(xù)帶動樓市發(fā)展 ●特點二：規(guī)模性小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)潮流 ●特點 三：戶型面積在變小、房間在變多 ●特點四：小高層物業(yè)受消費者青睞 ●特點五：成規(guī)模、重環(huán)境 ●特點六：板狀結(jié)構(gòu)已成為高層住宅的主流 ●特點七：精裝修房需求不容忽視 ●特點八：品牌營銷引發(fā)樓市新賣點 2 武漢區(qū)域房地產(chǎn)競爭分析 本項目位于武漢洪山區(qū)，周邊的武昌區(qū)區(qū)域內(nèi)樓盤對本項目構(gòu)成競爭，本報告采擷洪山區(qū)和武昌區(qū)內(nèi)主要樓盤大勢加以對比分析。 洪山區(qū)： 2020 年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為 點，比上季度上漲了 點；住宅平均價格為 元 /平方米，比上季度上漲了 元 /平方米 ，漲幅為%。 洪山區(qū)指數(shù) 2020 第四季度 2020 第一季度 2020 第二季度 2020 第三季度 2020 第四季度 此季度武珞路沿線樓盤銷售均價在 3000 元 /平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均