北京某別墅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1(doc20)-地產(chǎn)可研(編輯修改稿)
2025-09-19 01:54 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 作為營銷的 賣點(diǎn) ,東北部的別墅為迎合成功人士、海歸人士所追求的“歸屬感”，更多的會傾向于與優(yōu)美的自然環(huán)境渾然天成的做法；面在遠(yuǎn)郊的懷柔、密云一帶今年將會出現(xiàn)一些滿足城里人度假的低容積率、鄉(xiāng)村藝術(shù)化的親地型別墅；商城則會出現(xiàn)一些以設(shè)計(jì)取勝 ,創(chuàng)意性很強(qiáng)的別墅。 客戶 : 國內(nèi)增量超過國外 從市場需求來看 ,依舊是以國內(nèi)客戶需求為主 ,而國外客戶的增長估計(jì)不會有大的變化。依據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì) ,以 1997 年作為分水嶺 ,北京別墅的銷售對象出現(xiàn)了較大變化。 1997 年之前 ,70%的別墅購買者持國外護(hù)照 ,而其中的港澳臺客戶占很大比例 ,約占整 體購買者的 50%以上 :而近幾年別墅購買者以國內(nèi)人士居多 ,這一需求群體除了海外歸國人士外 ,主要是在第一輪商品房購買潮中消費(fèi)高端商品房的買家。此外都市新貴族范圍也在逐漸擴(kuò)展 ,尤其是中關(guān)村高科技企業(yè)區(qū)域內(nèi) ,依靠 IT 起家的企業(yè)家、高級技術(shù)工程師及其它高級從業(yè)人士 ,他們完全有能力而且很迫切需要京城周邊區(qū)域內(nèi) ,可以作為他們的第一住所或二次置業(yè)的別墅項(xiàng)目 ,這部分人既不愿意再住傳統(tǒng)的公寓 ,又無法承受獨(dú)立別墅的高價(jià)位 ,強(qiáng)烈的改善居住條件的愿望 ,使經(jīng)濟(jì)型別墅填補(bǔ)了這一市場空缺 ,別 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁 共 21 頁 墅市場的潛在購買力在不斷增強(qiáng)。而國外客戶由于受到 國際經(jīng)濟(jì)不景氣的影響 ,明年將不會有大的起色 ,東北部區(qū)域仍然是他們的首選。 價(jià)格 : 市中心向外遞減 ,東向西遞減 如相關(guān)數(shù)以統(tǒng)計(jì) ,2020 年北京市別墅的平均售價(jià)約為人民幣8400 元 /平方米左右，其中市區(qū)內(nèi)別墅數(shù)量少而價(jià)格較高，平均售價(jià)在 2020 美元 /平方米左右，約合人民幣１６６００元／平方米，其中最高價(jià)為東南二環(huán)旁的怡龍別墅開價(jià)為 3000 美元 /平方米。除市區(qū)外 ,位于機(jī)場路順義地區(qū)的別墅售價(jià)也較高 ,均價(jià)在 1300美元 /平方米 ,約為人民幣 10790元 /平方米。別墅售價(jià)超過人民幣 1萬元 /平方米的還有亞北一昌平 ,大 興 ,豐臺地區(qū)。而售價(jià)在人民幣30004500 元 /平方米的則分布在海淀土地、通州地區(qū)。價(jià)位在人民幣 20203000 元 /平方米的低檔別墅則分布在頤和園地區(qū)。目前西北區(qū)域別墅價(jià)格也直追東北區(qū)別墅。 據(jù)北京九力市場研究公司的分析資料顯示 ,隨著中國經(jīng)濟(jì)的增長 ,特別是在申奧成功、加入世貿(mào)等利好環(huán)境下的北京經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ,別墅市場的發(fā)展環(huán)境將得到進(jìn)一步的優(yōu)化 ,如果說 2020 年是別墅市場發(fā)展的新起點(diǎn) ,那幺 2020 年將是別墅市場得以成熟的一年 ,優(yōu)雅得體的造型 ,個(gè)性化的戶型設(shè)計(jì)和完善的配套環(huán)境 ,將是別墅取勝的關(guān)鍵。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 10 頁 共 21 頁 北京別墅 市場區(qū)域分布分析 截止到 2020 年為止 ,北京市場總體來看 ,別墅總量達(dá)到約150 個(gè) ,總建筑面積 1100 多萬平方米 ,約 4 萬多套別墅 ,目前在售約有 80個(gè)別墅項(xiàng)目。有關(guān)分布見下表 : 從上表可以看出 ,西北部和東北部是別墅較為集中的區(qū)域。 十年轉(zhuǎn)瞬過去 ,再看北京的房地產(chǎn) ,別墅已經(jīng)不再是什幺 罕見之物 。從郊區(qū)別墅的興起 ,到城市別墅的熱銷 ,京城別墅可以說是 芝麻開花節(jié)節(jié)高 。有數(shù)據(jù)顯示 ,到目前為止 ,北京市的別墅項(xiàng)目已經(jīng)超過 150 個(gè) ,4 萬多套別墅單位 ,總建筑面積不下千萬平方米。 別墅項(xiàng)目的大量涌入勢必 帶來一場市場爭奪戰(zhàn)。在京城別墅的聚集地一一東北和西北 (數(shù)量占到京城別墅總量的三分之二 ),這場戰(zhàn)火已經(jīng)點(diǎn)燃 ,并呈蔓延之勢。僅東北部的朝陽公園 ,像棕櫚泉國際公寓、東潤楓景這樣的 城市別墅 就多達(dá) 10 多個(gè) ,機(jī)場路至順義區(qū)的幾十個(gè)別墅項(xiàng)目更是壯大了 東北軍團(tuán) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 11 頁 共 21 頁 的陣容 :而近年來 ,別墅發(fā)展相對緩慢的西北部也奮起直追 ,繼香山別墅之后 ,位于西山的門頭溝區(qū)又會有九家地產(chǎn)開發(fā)商征用千畝左右的土地興建 1500 套左右的別墅 ,它們將與香山板塊、碧水莊園、玫瑰園、翠湖別墅、水印長灘等幾十個(gè)別墅項(xiàng)口一起構(gòu)成強(qiáng)大的 西北軍團(tuán) 。異軍突起的 西北軍團(tuán) 正與東北軍團(tuán) 形成抗衡之勢。 相鄰燕莎商圈、國留商圈東北區(qū)別墅打造“商務(wù)城市別墅” 東北部是北京開發(fā)最早 ,數(shù)量最多的別墅區(qū)域。由于東北別墅區(qū)北通首都機(jī)場 ,南抵北京東部傳統(tǒng)的涉外商務(wù)使館區(qū) ,距離東北三環(huán)只有十幾公里 ,辦公、購物十分方便 ,地理位置較為優(yōu)越。區(qū)內(nèi)首都機(jī)場高速公路、京順路兩大交通干線 ,道路等級較高 ,提供了安全、便捷的交通條件。目前 ,東北區(qū)域綠化面積較大 ,種植的樹木多已成林 ,是京城綠化環(huán)境最好的地區(qū)之一。溫榆河、潮白河兩大河流貫穿全堤 ,構(gòu)成了區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的水面環(huán)境；且具有北京高爾夫球場 、北京鄉(xiāng)村高爾夫球場等高檔配套設(shè)施 ,這都為高檔別壁開發(fā)提供了有利條件。北京市最早的別墅大多建于該區(qū) ,別墅市場已經(jīng)具有明顯規(guī)模 ,很多高品質(zhì)別墅如棕櫚泉國際公寓、京潤水上花園、嘉林花園、香江花園、龍?jiān)穭e墅等都分布在此區(qū)。 東北區(qū)別墅的最大優(yōu)勢在于它與東三環(huán)燕莎商圈、國貿(mào)商圈等涉外商務(wù)使館區(qū)相鄰 ,而 CBD區(qū)內(nèi)的公寓又大多數(shù)是商住兩用 ,忙亂與緊張很難為高節(jié)奏的商務(wù)人士提供一個(gè)寬松、 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 )
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