北京某別墅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1(doc20)-地產(chǎn)可研(編輯修改稿)
2024-09-19 01:54 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 作為營銷的 賣點(diǎn) ,東北部的別墅為迎合成功人士、海歸人士所追求的“歸屬感”，更多的會傾向于與優(yōu)美的自然環(huán)境渾然天成的做法；面在遠(yuǎn)郊的懷柔、密云一帶今年將會出現(xiàn)一些滿足城里人度假的低容積率、鄉(xiāng)村藝術(shù)化的親地型別墅；商城則會出現(xiàn)一些以設(shè)計(jì)取勝 ,創(chuàng)意性很強(qiáng)的別墅。 客戶 : 國內(nèi)增量超過國外 從市場需求來看 ,依舊是以國內(nèi)客戶需求為主 ,而國外客戶的增長估計(jì)不會有大的變化。依據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì) ,以 1997 年作為分水嶺 ,北京別墅的銷售對象出現(xiàn)了較大變化。 1997 年之前 ,70%的別墅購買者持國外護(hù)照 ,而其中的港澳臺客戶占很大比例 ,約占整 體購買者的 50%以上 :而近幾年別墅購買者以國內(nèi)人士居多 ,這一需求群體除了海外歸國人士外 ,主要是在第一輪商品房購買潮中消費(fèi)高端商品房的買家。此外都市新貴族范圍也在逐漸擴(kuò)展 ,尤其是中關(guān)村高科技企業(yè)區(qū)域內(nèi) ,依靠 IT 起家的企業(yè)家、高級技術(shù)工程師及其它高級從業(yè)人士 ,他們完全有能力而且很迫切需要京城周邊區(qū)域內(nèi) ,可以作為他們的第一住所或二次置業(yè)的別墅項(xiàng)目 ,這部分人既不愿意再住傳統(tǒng)的公寓 ,又無法承受獨(dú)立別墅的高價位 ,強(qiáng)烈的改善居住條件的愿望 ,使經(jīng)濟(jì)型別墅填補(bǔ)了這一市場空缺 ,別 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁 共 21 頁 墅市場的潛在購買力在不斷增強(qiáng)。而國外客戶由于受到 國際經(jīng)濟(jì)不景氣的影響 ,明年將不會有大的起色 ,東北部區(qū)域仍然是他們的首選。 價格 : 市中心向外遞減 ,東向西遞減 如相關(guān)數(shù)以統(tǒng)計(jì) ,2020 年北京市別墅的平均售價約為人民幣8400 元 /平方米左右，其中市區(qū)內(nèi)別墅數(shù)量少而價格較高，平均售價在 2020 美元 /平方米左右，約合人民幣１６６００元／平方米，其中最高價為東南二環(huán)旁的怡龍別墅開價為 3000 美元 /平方米。除市區(qū)外 ,位于機(jī)場路順義地區(qū)的別墅售價也較高 ,均價在 1300美元 /平方米 ,約為人民幣 10790元 /平方米。別墅售價超過人民幣 1萬元 /平方米的還有亞北一昌平 ,大 興 ,豐臺地區(qū)。而售價在人民幣30004500 元 /平方米的則分布在海淀土地、通州地區(qū)。價位在人民幣 20203000 元 /平方米的低檔別墅則分布在頤和園地區(qū)。目前西北區(qū)域別墅價格也直追東北區(qū)別墅。 據(jù)北京九力市場研究公司的分析資料顯示 ,隨著中國經(jīng)濟(jì)的增長 ,特別是在申奧成功、加入世貿(mào)等利好環(huán)境下的北京經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ,別墅市場的發(fā)展環(huán)境將得到進(jìn)一步的優(yōu)化 ,如果說 2020 年是別墅市場發(fā)展的新起點(diǎn) ,那幺 2020 年將是別墅市場得以成熟的一年 ,優(yōu)雅得體的造型 ,個性化的戶型設(shè)計(jì)和完善的配套環(huán)境 ,將是別墅取勝的關(guān)鍵。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 10 頁 共 21 頁 北京別墅 市場區(qū)域分布分析 截止到 2020 年為止 ,北京市場總體來看 ,別墅總量達(dá)到約150 個 ,總建筑面積 1100 多萬平方米 ,約 4 萬多套別墅 ,目前在售約有 80個別墅項(xiàng)目。有關(guān)分布見下表 : 從上表可以看出 ,西北部和東北部是別墅較為集中的區(qū)域。 十年轉(zhuǎn)瞬過去 ,再看北京的房地產(chǎn) ,別墅已經(jīng)不再是什幺 罕見之物 。從郊區(qū)別墅的興起 ,到城市別墅的熱銷 ,京城別墅可以說是 芝麻開花節(jié)節(jié)高 。有數(shù)據(jù)顯示 ,到目前為止 ,北京市的別墅項(xiàng)目已經(jīng)超過 150 個 ,4 萬多套別墅單位 ,總建筑面積不下千萬平方米。 別墅項(xiàng)目的大量涌入勢必 帶來一場市場爭奪戰(zhàn)。在京城別墅的聚集地一一東北和西北 (數(shù)量占到京城別墅總量的三分之二 ),這場戰(zhàn)火已經(jīng)點(diǎn)燃 ,并呈蔓延之勢。僅東北部的朝陽公園 ,像棕櫚泉國際公寓、東潤楓景這樣的 城市別墅 就多達(dá) 10 多個 ,機(jī)場路至順義區(qū)的幾十個別墅項(xiàng)目更是壯大了 東北軍團(tuán) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 11 頁 共 21 頁 的陣容 :而近年來 ,別墅發(fā)展相對緩慢的西北部也奮起直追 ,繼香山別墅之后 ,位于西山的門頭溝區(qū)又會有九家地產(chǎn)開發(fā)商征用千畝左右的土地興建 1500 套左右的別墅 ,它們將與香山板塊、碧水莊園、玫瑰園、翠湖別墅、水印長灘等幾十個別墅項(xiàng)口一起構(gòu)成強(qiáng)大的 西北軍團(tuán) 。異軍突起的 西北軍團(tuán) 正與東北軍團(tuán) 形成抗衡之勢。 相鄰燕莎商圈、國留商圈東北區(qū)別墅打造“商務(wù)城市別墅” 東北部是北京開發(fā)最早 ,數(shù)量最多的別墅區(qū)域。由于東北別墅區(qū)北通首都機(jī)場 ,南抵北京東部傳統(tǒng)的涉外商務(wù)使館區(qū) ,距離東北三環(huán)只有十幾公里 ,辦公、購物十分方便 ,地理位置較為優(yōu)越。區(qū)內(nèi)首都機(jī)場高速公路、京順路兩大交通干線 ,道路等級較高 ,提供了安全、便捷的交通條件。目前 ,東北區(qū)域綠化面積較大 ,種植的樹木多已成林 ,是京城綠化環(huán)境最好的地區(qū)之一。溫榆河、潮白河兩大河流貫穿全堤 ,構(gòu)成了區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的水面環(huán)境；且具有北京高爾夫球場 、北京鄉(xiāng)村高爾夫球場等高檔配套設(shè)施 ,這都為高檔別壁開發(fā)提供了有利條件。北京市最早的別墅大多建于該區(qū) ,別墅市場已經(jīng)具有明顯規(guī)模 ,很多高品質(zhì)別墅如棕櫚泉國際公寓、京潤水上花園、嘉林花園、香江花園、龍?jiān)穭e墅等都分布在此區(qū)。 東北區(qū)別墅的最大優(yōu)勢在于它與東三環(huán)燕莎商圈、國貿(mào)商圈等涉外商務(wù)使館區(qū)相鄰 ,而 CBD區(qū)內(nèi)的公寓又大多數(shù)是商住兩用 ,忙亂與緊張很難為高節(jié)奏的商務(wù)人士提供一個寬松、 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 )
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