20xx-青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)可行性研究報(bào)告(doc20)-地產(chǎn)可研(編輯修改稿)
2024-09-19 15:04 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 發(fā)較大，戶性結(jié)構(gòu) 的改變能成為小區(qū)買點(diǎn)，并且將刺激和拉大市場(chǎng)需求。 區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的面積過(guò)大，目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，且競(jìng)爭(zhēng)激烈，自阿調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，大多的開(kāi)發(fā)商注重大面積的住宅開(kāi)發(fā)而盲從的認(rèn)為市場(chǎng)的需求方面都是以大面及開(kāi)發(fā)為主體，而缺少中小戶型面積的建議，這一點(diǎn)，我們從有些樓盤的熱銷中察覺(jué)到 100 平方米左右的戶形是有相當(dāng)大的市場(chǎng)的。 別墅壓力大，由于規(guī)劃因素，區(qū)域的別墅開(kāi)發(fā)過(guò)多，壓力較大，從銷售人員返回來(lái) 的信息，別墅的積壓較大， 許多樓盤剩下的大多是別墅，別墅的消費(fèi)者主要及這法人單位。 區(qū)域外地銷售較大，目前由 30%以上的嗚咽為外地人口居住，這部分人喜歡中小戶型，同時(shí)這也將是區(qū)域發(fā)展的一個(gè)方向。 項(xiàng)目的營(yíng)造上，環(huán)境非常重要，項(xiàng)目堆焊凈的營(yíng)造已成為客戶選擇的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。 區(qū)域項(xiàng)目的銷售手段落后。 本區(qū)域已成為青島市的主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，但市政配套相當(dāng)不成熟，且目前區(qū)域 的地產(chǎn)價(jià)位炒價(jià)相當(dāng)高，但低素質(zhì)的樓盤使區(qū)域形象降低，就我們項(xiàng)目來(lái)講，周圍樓盤素質(zhì)不高，這樣，在包裝推廣方面將有壓力。 樓盤在推廣上不成熟、粗糙、許多賣點(diǎn)得不到體現(xiàn)。 總的來(lái)說(shuō)，注重環(huán)境品位和品質(zhì)、注重戶型合理性適用性、注重施工質(zhì)量、注重配套、 注重個(gè)性發(fā)展，安全性高成為最早發(fā)揮示范作用的住宅及綜合商服成功物業(yè)的象征。 {總體評(píng)述 } 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)過(guò)連續(xù)幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，房?jī)r(jià)以逐步走高，上半年市場(chǎng)平均價(jià)格微弱上調(diào)，寫字樓、辦公綜合樓、純商場(chǎng)物業(yè)市場(chǎng)需求相對(duì)較小，房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)向規(guī)?；?、品牌化、生態(tài)化、自然化、建筑風(fēng)格個(gè)性化的方向全面發(fā)展，從總體上呈現(xiàn)以下特征： 1） 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)逐漸上升； 2） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)； 3） 銷售呈上升趨勢(shì)； 4） 區(qū)域價(jià)格差異明顯； 5） 工薪族購(gòu) 房逐漸成為主流； 6） 錯(cuò)層、復(fù)式結(jié)構(gòu)普遍被市場(chǎng)認(rèn)同，平面布局房型要求更加經(jīng)典； 7） 物業(yè)價(jià)位相對(duì)較低，成交單價(jià)、總價(jià)價(jià)位分部比例不高； 8） 規(guī)模化、個(gè)性化、多元化小區(qū)將成為近期置業(yè)潮流，大規(guī)模開(kāi)發(fā)樓盤正處于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有利位置； 9） 面積在趨于舒適變化及功能配套化，人們普遍愿意接受 95140 平方米的物業(yè)； 10） 多層、小高層物業(yè)及高品質(zhì)低價(jià)位物業(yè)周消費(fèi)者青睞，具有相當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 11） 裝修房需求逐漸走強(qiáng)； 12） 高層物業(yè)的需求相對(duì)較??； 13） 人居環(huán)境已成為旺銷條件，在戶型平面、外立面、室內(nèi)裝修、建筑小品、 建筑色彩等方面要求提高； G、青島市 房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī) 一、綜合文件類： ? 市城市規(guī)劃管理辦法 ? 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法 ? 青島市控制市區(qū)建筑高度的規(guī)定 ? 商品房中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 ? 山東省城市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理?xiàng)l例 ? 山東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃管理暫行法 ? 山東省建筑工程消防監(jiān)督管理規(guī)定 ? 青島銷售面積計(jì)算及公共建筑面積分?jǐn)傄?guī)則 ? 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例 ? 建筑面積計(jì)算規(guī)則 二、有關(guān)商品房管理 ? 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售管理的通知 ? 建設(shè)部城市商品房預(yù)售管理辦法 ? 青島市關(guān)于商品住宅的管理暫行辦法 ? 青島市商品房銷售管理規(guī)定 ? 城市房產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行規(guī)定 ? 關(guān)于青島市房地產(chǎn)管理收費(fèi)通知 ? 關(guān)于青島市房地產(chǎn)管理收費(fèi)的補(bǔ)充通知 ? 關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理的通告 ? 商品房銷售面積測(cè)算與計(jì)算 ? 商品房屋出售中面積計(jì)算及分?jǐn)傆嘘P(guān)問(wèn)題 三、 有關(guān)稅費(fèi)管理 ? 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 ? 中華人民共和國(guó)契稅暫行條例 四、 有關(guān)物業(yè)管理 ? 山東省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法 ? 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法 ? 青島市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定 項(xiàng) 目 分 析 一、 土地重要指標(biāo)和地勢(shì)地貌 地塊占地約 26000 平方米，呈近似長(zhǎng)方形，東西向長(zhǎng)度約為 540 米、南北向長(zhǎng)度約為700 米。地塊所處沙子口地區(qū)，位于青島市市區(qū)與國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)（嶗山風(fēng)景區(qū)）的教誨處，被青島繁華市區(qū)政治經(jīng)濟(jì)中心和著名旅游勝地嶗山自然生態(tài)區(qū)相擁，猶如二龍戲珠。北面緊依蒼蒼茫茫的嶗山山脈，可見(jiàn)永無(wú)遮擋森林景觀，南可遙望黃海，西靠通往李村的必經(jīng)李沙路。從沙子口往市區(qū)只需 15 分鐘車程，往著名嶗山風(fēng)景區(qū) 10 分鐘車程，是青島市黃金海岸帶剩下的最后一塊唯一可開(kāi)發(fā)的鉆石地區(qū)。本地塊屬低密度的住宅開(kāi)發(fā)區(qū)，擬開(kāi)發(fā)容積率小于 。 二、 規(guī)劃理念核心 —— 休閑主義形態(tài)。 營(yíng)造全生態(tài)社區(qū)、高品質(zhì)、高品位、低成本戰(zhàn)略。 ? 休閑居住形態(tài)：自然的 ，生態(tài)的，景觀的，安全的，和諧的鄰里關(guān)系 …… . ? 休閑形態(tài)：藝術(shù)休閑，自然休閑，生態(tài)休閑，互動(dòng)休閑 …… ? 休閑環(huán)境形態(tài)：人性化，情趣化，品質(zhì)化，品味化 …… ? 休閑管理形態(tài)：個(gè)性化，星級(jí)化，后價(jià)值提升 …… ? 休閑意識(shí)形態(tài)：創(chuàng)新，創(chuàng)意，創(chuàng)造 …… 功能水系統(tǒng)和概念水系統(tǒng)的和諧統(tǒng)一： 本地塊地勢(shì)平坦，九水河貫穿蜿蜒而過(guò)，本規(guī)劃設(shè)計(jì)，可從環(huán)境設(shè)計(jì)上大做文章。有機(jī)創(chuàng)造景觀地形，形成合理社區(qū)屏障造景建坡工程與原水景有效融合，造成稀世水景，形成靠山擁海的建筑風(fēng)水新格局。 綠化雙系統(tǒng)： “小區(qū)綠化”與“組團(tuán)綠化”和二為一 綠色即將主形象的統(tǒng)一性的最大利用 新鄰里空間： 鄰里空間新格局和環(huán)境綠化結(jié)合相結(jié)合的新構(gòu)思各單體建筑周圍以綠色環(huán)境與自然協(xié)調(diào)共生，形成全新鄰里關(guān)系組團(tuán)空間。 三、 土地所在區(qū)域的環(huán)保規(guī)劃及措施 ? 供水及排污：供水水源主要是流清河水庫(kù)、大河?xùn)|河水庫(kù)和大石村水庫(kù)。隨著市政 供水設(shè)施的供水能力的增大，將逐步形成完善的供水系統(tǒng)。排水采用污水分流制系統(tǒng)，污廢 水首先全部匯入沙子口灣污水提升泵站，污水提升后全部匯入污水處理廠集中處理達(dá)標(biāo)后排放。
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