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可研報(bào)告-房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告——某居住小區(qū)一期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)

2025-01-04 05:03 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連 、北 至小區(qū)北部主路口 。 本項(xiàng)目 與 衡陽市著名的東洲島隔河相望 ;距 衡陽市火車站不到 500 米 ,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里, 自然環(huán)境優(yōu)越,道路交通便利。 預(yù)期 目標(biāo) 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目 擬 在占地面積 20, 平方米 的土地上,建設(shè) 總 容積率為 , 建設(shè)密度為 %,總建筑面積為 65, 平方米 的 3棟 (13號(hào)樓 )高層電梯住宅房 (其中住宅面積 47,, 12層 商 鋪 面積 平方米, 地下停車場 面積 10,842 平方 米)。 主要建設(shè) 條件 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號(hào)樓 )建設(shè)項(xiàng)目是“湘水明珠”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目專業(yè)好文檔 第 7 頁 共 58 頁 的一部分,該 項(xiàng)目 分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)(沿江風(fēng)光帶)和商住房開發(fā)兩部門進(jìn)行,項(xiàng)目 以建筑、自然與人和諧為理念,旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。 為了加快招商引資力度,加快衡陽城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展,把衡陽建設(shè)成為區(qū)域性中心城市,珠暉區(qū)啟動(dòng)了湘江東岸南段沿江風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè)。經(jīng)考察,在中國 2020 年中國中西部招商 會(huì)中引入了富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè),并成 立了衡陽市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組,由原市委副書記王雄飛任組長,珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長,市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員。將東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目??紤]到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長,帶來的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益明顯,對(duì)該項(xiàng)目享受相關(guān)優(yōu)惠政策 ,并下 發(fā)了衡政發(fā) [2020]20 號(hào)文,“關(guān)于《湘江東岸 南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則》的通知,該通知第五條規(guī)定用地控制范圍?!霸谙娼瓥|岸南段堤咱東廂可開發(fā)的土地范圍內(nèi),根據(jù)投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資額加 20%的回報(bào)率確定補(bǔ)償用地面積,作為 投資方的開發(fā)用地,由市規(guī)劃、國土資源等部門經(jīng)依法批準(zhǔn)后將用紅線劃歸投資方實(shí)行控制開發(fā)”。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價(jià)?!耙迅闹破髽I(yè)原則上 按改制拍賣價(jià)取得土地使用權(quán);正在改制的企業(yè),按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行,整宗土地采取掛牌方式供地,市天翔公司(原三機(jī)廠)、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開發(fā),市建衡實(shí)業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開發(fā)。 . 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 1 總用地面積 ㎡ 20, 2 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 65, 其中: 住宅 建筑面積 ㎡ 47, 其中: 12層 商 鋪 建筑面積 ㎡ 其中: 地下停車場 建筑面積 ㎡ 10842 3 建筑密度 % 4 容積率 5 綠地率 % 6 項(xiàng)目總投資 萬元 11, 專業(yè)好文檔 第 8 頁 共 58 頁 7 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 3, 8 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 9 靜態(tài)投資回收期 年 10 動(dòng)態(tài)投資回收期 年 . 問題與建議 項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán),各項(xiàng) 建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測算過程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及 衡陽 的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。 根據(jù)測算,在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下,本項(xiàng)目具備良好的可行性。 衡陽 市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時(shí)期,競爭日趨白熾化,因此需要切實(shí)考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏;在建設(shè)過程中,需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。 充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源;與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問公司合作,強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌;制定合理的市場營銷方案,擴(kuò)大媒體宣傳,注重營銷推廣,保證銷售資金回款。 專業(yè)好文檔 第 9 頁 共 58 頁 第 2章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究 . 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟(jì)形勢及有關(guān)政策 2020 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 246,619 億元,比上年增長 %。分產(chǎn)業(yè)看,第一產(chǎn)業(yè)增加值 28,910 億元,增長 %;第二產(chǎn)業(yè)增加值 121,381 億元,增長 %;第三產(chǎn)業(yè)增加值 96,328 億元,增長 %。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為%,與上年持平;第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %,上升 個(gè)百分點(diǎn);第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %,下降 。 固定資產(chǎn)投資增長較快全年全社 會(huì)固定資產(chǎn)投資 137,239 億元,比上年增長%。在城鎮(zhèn)投資中,第一產(chǎn)業(yè)投資 1,466 億元,比上年增長 %;第二產(chǎn)業(yè)投資51,020 億元,增長 %;第三產(chǎn)業(yè)投資 64,928 億元,增長 %。 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 25,280 億元,比上年增長 %,其中商品住宅投資 18,010億元,增長 %。商品房竣工面積 58,236 萬平方米,增長 %。商品房銷售面積76,193 萬平方米,增長 %,其中商品住宅 69,104 萬平方米,增長 %。 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將 2020 年的調(diào)控政 策業(yè)位于緊縮,為“防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”, 2020 年 12 月 8 日,央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個(gè)百分點(diǎn);同年 11 月 CPI 同比上漲 %;隨后央行、銀監(jiān)會(huì)明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位; 12 月國務(wù)院發(fā)出禁令:城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房 ,繼 2020 年經(jīng)來,因家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策頻率之高,調(diào)控力度之大,前所未有,以“管嚴(yán)土地,看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施,緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈,房貸利率持續(xù)漲高,同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對(duì)打擊房 地產(chǎn)投機(jī),消除 房地產(chǎn)泡沫,保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。 專業(yè)好文檔 第 10 頁 共 58 頁 項(xiàng)目 開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素 2020 年,衡陽市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(初步核算) 億元,增長 %。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元,增長 %;第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元,增長 %;第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元,增長 %。按常住人口計(jì)算,全市人均生產(chǎn)總值 12287元,比 2020 年增長 %,翻了一番。近五年,是衡陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的五年,經(jīng)濟(jì)總量從 2020 年的 億元,增加到 2020 年的 億元,年均增長速度達(dá)到%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化,第二產(chǎn)業(yè)比重上升, 2020 年二產(chǎn)業(yè)占 GDP的比重達(dá)到 %,比 2020 年上升 個(gè)百分點(diǎn)。一產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重較 2020 年下降 個(gè)百分點(diǎn)。主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見圖 2。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。年末就業(yè)勞動(dòng)力 萬人,新增就業(yè)人員 萬人,其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 萬人,其中下崗失業(yè)人員再就業(yè) 萬人。組織農(nóng)村勞務(wù)輸出 萬人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %,就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。物價(jià)總水平溫和上漲。全年居民消費(fèi) 價(jià)格總水平比年初上升 個(gè)百分點(diǎn),其中 ,服務(wù)價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)。商品零售價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)。食品類價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)。房屋銷售價(jià)格上漲 %,其中商品房銷售價(jià)格上漲 %。安全生產(chǎn)形勢好轉(zhuǎn),全年共發(fā)生各類安全事故 864起,同比下降 %;死亡 242 人,同比下降 %;億元 GDP生產(chǎn)安全事故死亡率為 ,道路交通萬車死亡率 ;煤炭百萬噸事故死亡率 ;工礦商貿(mào)企業(yè)十萬從業(yè)人員生產(chǎn)安全事故死亡率 ,四項(xiàng)安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。 2020 年, 衡陽市人口和計(jì)劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。年末全市戶籍人口 萬人,其中城鎮(zhèn)人口 萬人,增長 %;鄉(xiāng)村人口 萬人,下降 %。人口出生率 ‰,人口死亡率 ‰,人口自然增長率 ‰ 。 城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。 2020 年衡陽市全部職工年平均工資 17673 元,月平均工資 1473 元。城市居民人均可支配收入 10681 元,比上年增長 %;扣除物價(jià)因素,實(shí)際增長 %。農(nóng)民人均純收入 4885 元,增長 %,實(shí)際增長 %。城市居民人均生活消 費(fèi) 7608元,比上年增長 %,扣除物價(jià)因素,實(shí)際增長 %;農(nóng)村居民消費(fèi) 3554 元,增長 %,實(shí)際增長 %。 20202020 年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見圖 6 和圖 7。社會(huì)保障事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。 年末全市五項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面 萬人次,參保總?cè)藬?shù) 萬人次,征繳基金 億元(含企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)清欠),支付各項(xiàng)保險(xiǎn)待遇 億專業(yè)好文檔 第 11 頁 共 58 頁 元。其中企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)新增參保人數(shù) 萬人,參加社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù) 萬人,其中職工數(shù) 人,離退休人員 萬人;參加企業(yè)改制保險(xiǎn)的單位 155 家,參加失業(yè)保險(xiǎn)的職工人數(shù) 萬人;基本醫(yī)療保險(xiǎn)的參保人數(shù)達(dá) 人,新增 萬人,其中職工 萬人,離退休人員 萬人。參加工傷保險(xiǎn)人數(shù) 萬人,參加生育保險(xiǎn)人數(shù) 萬人。居民享受最低生活保險(xiǎn)的對(duì)象共有 萬人,城市居民領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)人數(shù) 萬人,基本做到應(yīng)保盡保。 2020 年,衡陽市 固定資產(chǎn)投資較快增長,投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元,比上年增長 %。從產(chǎn)業(yè)投向看,第一產(chǎn)業(yè)投資 億元,與去年持平;第二產(chǎn)業(yè)投資 億 元,增長 %;第三產(chǎn)業(yè)投資 億元,增長 %,工業(yè)投入明顯加大。全年工業(yè)完成投資 億元,比上年增長 %。其中制造業(yè)完成投資 億元,占工業(yè)投資的比重為 %;電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)供應(yīng)業(yè)完成投資 億元,占工業(yè)投資的比重為 %。社會(huì)事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長,全年完成投資額 億元,增長 %,最近五年是衡陽投資額增加最快的五年。 . 區(qū)域房地產(chǎn)市場 分析 衡陽 房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點(diǎn) ① 主城區(qū)板塊 主城區(qū)為衡陽市老的行政、 商業(yè)、金融、文化教育中心,交通便利、配套完善,商業(yè)氛圍濃厚,升值潛力及投資價(jià)值大,土地成本較高,主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價(jià)格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同,住宅在 18003000 元 /平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。 主要特征:市區(qū)中心位置,規(guī)模較小,占地面積不大,高容積率,一、兩棟樓體,多為高層,居住環(huán)境一般,小區(qū)景觀,面積以中、大戶型為主,售價(jià)多為 18003000元 /平方米左右。 ② 華新開發(fā)區(qū)板快 華新開發(fā)區(qū)位于衡陽市西部,是衡陽市新的行政中心 ,市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū), 已形成一定的規(guī)模,政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成,區(qū)域的后專業(yè)好文檔 第 12 頁 共 58 頁 發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)開始體現(xiàn),片區(qū) 市場將具有較大的發(fā)展和潛力。衡陽市民對(duì)華新區(qū)的認(rèn)可度是比較高的,片區(qū)規(guī)劃較好,路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成,生活配套設(shè)施正在逐步完善,生活便利程度不斷提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境,現(xiàn)已成為衡陽市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。 主要特征: 普遍的樓盤規(guī)模比較大 ,檔次相對(duì)其他幾個(gè)區(qū)域要高 ,戶型面積上相對(duì)而言設(shè)計(jì)比較合理 ,以三房為主力 ,一般做到 120150 平方米 ,120130 平方米的三房旺銷 ,四房面積一般在 160190 平方米。樓盤在同等檔次的情況下,銷售速度比其它幾個(gè)區(qū)快。 ③ 立新片區(qū)板塊 相對(duì)其它幾個(gè)區(qū)域而言,立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近,但感覺比較偏僻,區(qū)域形象不佳,規(guī)劃不好,小區(qū)檔次普遍比較低,建設(shè)速度也比較慢,交通、購物、 休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來,并且檔次不高,缺乏基本的生活配套設(shè)施,生活的氛圍遠(yuǎn)未形成。 主要特征:片區(qū)市場在售樓盤少,先天條件不足,推出樓盤一般中低檔次,主要通過價(jià)格優(yōu)勢搶占市場份額,如蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城為代表的樓盤,價(jià)格相對(duì)比較低。 ④ 江東板塊 江東板快早期給 人的印象是城區(qū)較老 、雜亂,缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施,但是隨著這幾年的大型市政配套建設(shè),尤其是沿江路風(fēng)光帶的建設(shè),區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升,江岸沿線正催生著衡陽未來的江景豪宅板快。 主要特征:早期 樓盤少,檔次低,規(guī)模少,樓盤素質(zhì)一般中檔次以下,普遍價(jià)格比較低,但沿江的樓盤價(jià)格相對(duì)比較高,隨著風(fēng)光帶的建設(shè),沿江路將發(fā)展成為衡陽的豪宅地標(biāo)。 衡陽房地產(chǎn)投資分析 專業(yè)好文檔 第 13 頁 共 58 頁 20202020衡陽房地產(chǎn)開發(fā)投資情況一覽表 01020302020 2020 2020 2020 2020 2020 2020房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額(億元) 從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出,衡陽房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長,一次是 2020 年,一次是 2020 年。 2020 年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資 的熱潮興起,也可以說是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動(dòng),而 2020 年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場需求的策動(dòng),兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。 從近幾年的數(shù)據(jù),我們分析其房地產(chǎn)投資增長,如下: 年 份 2020 2020 2020 2020 房地產(chǎn)開發(fā)投資金額(億元) 增長幅度 % % % % 上表中很明顯, 20 2020 年是衡陽房地產(chǎn)投資的快速增長年,快速的投資增長來自于衡陽房地產(chǎn)市場需求的提升。從走訪的樓盤看,很多都 是 2020 年就開始興建的項(xiàng)目,只經(jīng)過 12 年的銷售,項(xiàng)目就基本售完,表明銷售速度大大提升。 衡陽 房地產(chǎn)供求分析 1)供給分析 01
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