【正文】 盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強前期登記客戶數量，擴大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準備。開專業(yè)好文檔 第 21 頁 共 58 頁 盤當月，公司會配合風光帶竣工，舉辦各種活動，擴大在衡陽的知名度，加以促進銷售。開盤三個月后，公司 會盡快出樣板房、實景園林開放，加大廣告投放力度。 ? 公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。 ? 路橋廣告：貫穿項目營銷始終。 ? 影視廣告：開盤前一個月高密度投放 ,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。 ? 衡陽報紙：開盤前一月投放 3－ 4 次，以及每次新貨上市投放 1 次。 ? 單張派發(fā)：每天均需進行的推廣方式 ,力求單張波及到衡陽的每一個角落。 ? 短信推廣：一般一個月派發(fā) 4－ 6 次，開盤前每周發(fā)送 2－ 3 次。 ? 公關活動：開盤前舉行一場活動，開盤當日舉行 1－ 2 場，開盤后視銷售情況舉行。 第 3章 建設規(guī)模與項目開發(fā)條件 . 建設規(guī)模 本項目 總 占地面積 20, 平方米 ，總建筑面積為 65, 平方米，建設總容積率為 ，建設密度為 %,建設內容 為 3 棟 (13號樓 )高層電梯住宅房（其中住宅面積 47, 平方米， 12層商鋪面積 平方米，地下停車場面積 10,842平方米）。 . 項目概況現(xiàn)狀 地點與地理位置 本項目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積 20, 平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項目與衡陽市著名的東洲島隔河相望； 距衡陽市火車站不到 500 米 ,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越， 交通十分便利，是一個理想的商業(yè)、住家的風水寶地。 專業(yè)好文檔 第 22 頁 共 58 頁 土地權屬類別 和土地狀況 本項目開發(fā)建設的土地位于 衡陽市 珠暉區(qū)荷花坪 154 號地區(qū)， 面積為 20,平方米。 經 衡陽市 人民政府國用（ 2020）第 A102843 號 國土使用證批準為城鎮(zhèn) 單一 住宅用地。 本項目土地的開發(fā)建設規(guī)劃，已經 衡陽市 規(guī)劃 局 審議通過。 . 項目建設條件 地形、地貌、地震情況 衡陽市處于湖南省凹形面的軸帶部分。周圍環(huán)繞著古老宕層形成斷續(xù)環(huán)帶的嶺脊山地 ，內鑲大面積白堊系和下第三系紅層的紅色丘陵臺地，構成典型的盆地形勢。 衡陽盆地 南高北低。整個盆地南面地勢較高， 1000 米以上的山中東西連綿數十公里，而盆地北面相對偏低，衡山山脈雖較高，但各峰呈峰林狀屹立于中間，其東西兩側都有較低的向北通道，其東側的湘江河谷兩岸海拔高度均在 100 米以下。整個地形由西南向東北復合傾斜，而盆地由四周向中部降低，呈現(xiàn) 1000 米， 800700 米、 400300 米、150 米四級夷為平面。地貌類型以崗丘為主。四周山、丘圍繞，中部平、崗丘交錯。東部為 羅霄山 余脈天光山、 四方山 、園明坳；南部為 南嶺 余脈 塔山 、大義山、天門仙、景峰坳；西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺；西北部、北部為大云山、九峰山和南岳衡山。中部大面積分布白堊系和第三系紅層，構成衡陽盆地的主體，面積專業(yè)好文檔 第 23 頁 共 58 頁 3550 平方公里。南部山峰大多在海拔 600 米以上，最高是常寧的天堂山，海拔 1265米。西部山峰多在海拔 500 米以上，最高是祁東縣的騰云嶺，海拔 1044 米。東北部除南岳衡山外，一般 地面高程在海拔 300 米 500 米。市境最高點為衡山 祝融峰 ，海拔1290 米，最低點為衡東的彭陂港，海拔只有 米。整個地形比降為 ‰ 。地貌類型以崗丘為主，山地占總面積的 21%，丘陵占 27%，崗地占 27%平原占 21%，水面占4%。境內有河長 5公里或流域面積 10平方公里以上的江河溪流 393 條，總境長達 8355公里，河網密度為每平方公里 公里。發(fā)源于廣西興安的湘江干流， 自祁東歸陽鎮(zhèn)入境，依次流經祁東縣、衡南縣、常寧市、市區(qū)、衡陽縣、衡山縣和衡東縣，境內長 226 公里。境內流域面積在 3000 平方公里以上的湘江一級支流有舂陵水，蒸水，耒水、洣水。水電資源理論蘊藏量 萬千瓦，可供開發(fā)量 萬千瓦。 衡陽資源豐富，物產眾多，開發(fā)前景誘人，是全國著名的 “ 有色金屬之鄉(xiāng) ” 、 “ 非金屬之鄉(xiāng) ” 和 “ 魚米之鄉(xiāng) ” 。金、銀、銅、鐵、鉛、鋅、煤、巖鹽、高嶺土、鈉長石等百余種，儲量豐富，在國內外占有重要地位。 根據《中國地震動參數區(qū)劃圖》（ GB183062020），該區(qū)域地震動峰值 加速度分區(qū)（ g）＜ ，地震動反應譜特征周期為 ，對照地震基本烈度＜Ⅵ度，屬弱震區(qū)。 氣候條件 衡陽地處亞熱帶， 屬中亞熱帶季風濕潤氣候，四季分明，光熱充足，全年平均氣溫為 16— 18℃， 日照時數 1300— 1800 小時 ， 無霜期長達 260— 310 天 ， 自然資源 極為豐富。 ①氣溫 年平均氣溫 ℃ 一月份氣溫 ℃ 七月份氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 極端最高氣溫 ℃ ②降水量 年平均降水量 年降雨天數 150 天 專業(yè)好文檔 第 24 頁 共 58 頁 日最大降水量 ③濕度 最冷月平均相對濕度 81% 最熱月平均相對濕度 75% ④風 風速年平均值 主導風向 夏季 NNW 冬季 NNW 30 年一遇最大風速 23m/s ⑤最大積雪深度 10cm ⑥最大凍土深度 5cm ⑦全年日照時數 水文地質 衡陽 水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構成。總長 603 公里的 36 條大小河川呈樹枝狀分布市境，是典型的江南水鄉(xiāng)，水資源總量為 億立方米，其中地表水 億立方米，地下水 億立方 米。水資源特點一是本地地表水的地區(qū)分布差異較小，多年平均徑流深度的變化范圍在 550— 700 毫米之間；二是地表水中本地水少、客水多。湘江、漣水、涓水到 衡陽 市總匯集面積達 萬平方公里，總量為 億立方米，客水為本地水的 倍。但客水資源目前只利用了 3億立方米。 交通運輸 條件 衡陽交通發(fā)達，在全國 45 個公路交通主樞紐城市中處于重要地位，京廣、湘桂鐵路交匯于市區(qū)，開工建設的京廣與京九鐵路南段聯(lián)絡線也匯接于衡陽。衡北編組站以其吞吐量大、現(xiàn)代化程度高成為全國鐵路大型編組站之一，平均日到達、發(fā)送貨列 萬輛。公路縱橫交錯、四通八達，京珠高速公路與衡昆高速公路在衡陽Ｔ接，北京至廣州的 107 國道、衡陽至廣西憑祥的 322 國道、連接湘贛閩南部的“三南公路”貫穿全境。水上運輸便利，湘江上溯瀟水，下入洞庭，通江達海，常年可通千噸級輪船。市區(qū)距長沙黃花國際機場約 170 公里，行程約 2 小時。 專業(yè)好文檔 第 25 頁 共 58 頁 衡陽作為全國 45 個公路主樞紐之一，不僅是不同運輸方式的連接點，也是物流的集散地，這里的水運資源也十分豐富，境內有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。近些年來，衡陽市大力發(fā)展水路運輸，努力構筑鐵路、公路、水路“三位一體”的立體交通網絡， 并從抓基礎設施入手，切實加強水路航道港口建設，實現(xiàn)了質的飛躍。 生態(tài)環(huán)境條件 風水有云：宅居者 “ 藏風聚氣，得水為上 ” ,項目在地域上凈水面寬幅長達約 800米 ,屬湘江衡陽段最為寬闊之地 ,水脈綿長而流遠 ,整體呈江水環(huán)抱之勢 ,處態(tài)不凡 ,俯瞰廣遠 ,吞吐萬匯 ,斂氣納財 ,乃物阜人豐之天象 ,足以世襲湘江千年貴 胄 氣脈。 本住宅開發(fā)項目 位于衡陽市湘江東岸南段， 相傍湘江河， 西 面緊靠 風景秀麗的 湘江風光帶， 東至規(guī)劃中的小區(qū)小學與中天路相連，南到望江路與衡陽市著名的東洲島隔河相望 ,今日的 東洲島 ，森林茂密，鳥語花香，香煙繚繞。仁者樂 島 ，智者樂水，臨 島 而居，近水而棲，吸納 天地 之靈性，培養(yǎng)豁達之胸懷。 臨江觀島 ，詩情畫意，自然生活，這正是中國人所追求的理想居家之地。 施工條件 本項目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設施配套完善， 承擔施工任務的施工隊伍，只要滿足施工資質的企業(yè)就能完成施工任務。而 湖南 省滿足資質要求的企業(yè)有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。 政策環(huán)境 本項目的建設符合 衡陽 城市建設總體規(guī)劃和 衡陽市 珠暉 區(qū)總體規(guī)劃，貫徹 了 衡陽市政府城市建設的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。目前， 衡陽珠暉區(qū)已經成立了衡陽市湘江東岸南段建設協(xié)調領導小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區(qū)委書記段志剛任副組長，市委市政府相關職能部門的領導及珠暉區(qū)負責人擔任成員，考慮到該項目投資大、建設周期長，帶來的經濟效益及社會效益明顯，區(qū)政府下發(fā)了衡政發(fā) [2020]20 號文，“關于《湘江東岸南段堤路建設工程實施細則》的通知，將本項目納入省、市重點項目，享受區(qū)政府給予的有關有關優(yōu)惠政策。 專業(yè)好文檔 第 26 頁 共 58 頁 第 4章 建筑方案 . 設計依據 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 》 GB5018093（ 2020 年版） 《 民用建筑設計通則 》 GB503522020 《 高層民用建筑設計防火規(guī)范 》 GB5004595 《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》 GB5006797 《城市規(guī)劃編制辦法》 《衡陽市城市規(guī)劃行政技術準則》 衡陽市 2020 年城市總體規(guī)劃 本項目鄰近的 湘江風光帶設計 . 項目設計主題和開發(fā)理念 湘水明珠，地處被譽為衡陽八景的“平沙落雁” —— 東洲島之側，立于湘江東岸，“遠眺峰巒峻秀，近看湘水伊人”，山水皆自然稟賦，屬居家養(yǎng)生之風水寶地。項專業(yè)好文檔 第 27 頁 共 58 頁 目所處的“湘江東岸風光帶南段工程”屬于衡陽市政府重點打造的“歷史文化長廊”，全長 公里，獨享原生態(tài)江岸文化，成就區(qū)域唯一性大規(guī)模江景文脈大宅社區(qū)。 項目建筑設計由全球知名的“澳大利亞湯臣鄧肯建筑設計事務所”承接，該設計公司接觸項目初期，即被衡陽所蘊藏的厚重文化所折服，即付傾囊之力用建筑的方式讓湘水明珠所創(chuàng)造的輝煌得以延續(xù) 、 綻放的光芒得以升華。 在建筑設計上，以江景為導向，考量衡陽當地居民的生活習慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。 在項目整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍本，融合東方居住理念，傾力打造國際生活標準社區(qū)，為業(yè)主營造高品位、高質量的居住氛圍。 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號樓 )項目以 建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。 在住宅的設計理念上，項目引入了“新都市 主義”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進設計理論，力求將歐洲經典藝術的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機結合， 將和諧生活氛圍的營造融入社區(qū)文化建設的精神層面。 專業(yè)好文檔 第 28 頁 共 58 頁 . 項目總體規(guī)劃方案 規(guī)劃設計原則 ① 挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)； ② 以銷售為主導的分期規(guī)劃設計，保證項目滾動有序運作； ③ 節(jié)點式園林景觀視線軸設計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間； ④ 人車雙路線設計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。 項目 結構和布局 本項目總體規(guī)劃領先于湖南和 衡陽 眾多 大盤規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產品開發(fā)的可持續(xù)性， 總 占地面積 20, 平方米 ，總建筑面積為 65,平方米 ， 本項目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質，強調人和人的交往，動靜有機結合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項目能夠站在 衡陽 房地產業(yè)高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將項目開發(fā)建設成為一流的、具有大規(guī)模 高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。通過別具特色的物業(yè)服務，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。 ① 獨具特色的水系布