【正文】 ，西安的酒店尚有較大的開發(fā)空間和商機(jī)。 04。這種說(shuō)法看起來(lái)不無(wú)道理，但只要看看每年國(guó)內(nèi)外到西安來(lái)旅游的人次（ 15001800 萬(wàn)人次）就知道西安目前酒店之所以處于不景氣（或者利潤(rùn)率較以前降低了）的原因其實(shí)是西安酒店自身對(duì)這巨大的旅游資源沒(méi)有充分的開發(fā)利用，造成相當(dāng)一部分旅客資源的浪費(fèi)。 旅游旺季出現(xiàn)在 35 月和 911 月 入住率最高的為中檔客房 調(diào)查顯示，幾乎所有的酒店其經(jīng)營(yíng)高峰期出現(xiàn)在旅游旺季，即客房入住率最高的月份通常在 3 月、 4 月、 5 月和 9 月、 10 月、 11 月，即全年基本上有半年的旺季； 6 月、 7 月、 8 月和 12 月、 1 月、 2 月為一年中的淡季，在淡季間，多數(shù)酒店的客房入住率低于平均水平，甚至有部分酒店的入住率尚不足 30%— 40%，可見，酒店受季節(jié)影響是非常大的。 04。消費(fèi)者職業(yè)上沒(méi)有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個(gè)體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領(lǐng)到學(xué)生均有一定的比例。值得注意的是，近年來(lái)，以參加會(huì)議 、商務(wù)洽談、公司培訓(xùn)等為目的的消費(fèi)有增長(zhǎng)之勢(shì)，這就提醒酒店經(jīng)營(yíng)者，如何為這些準(zhǔn)客戶提供更好的商務(wù)條件從而在眾多的酒店中搶占有限的客戶將是酒店利潤(rùn)增長(zhǎng)與否的一個(gè)重要策略。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 制深．唐 17 酒店客戶以散客為主、 旅行團(tuán)體居于其次 調(diào)查表明，西安酒店接待的客戶主要是以散客為主（占 35%），其次是旅行游客（ 26%），兩者合計(jì)占 61%，表明西安目前酒店的經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是針對(duì)散客和境內(nèi)外的旅行游客。 客房高、中、低檔次比例18%66%16%高檔中檔低檔 陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。從調(diào)查反映的酒店經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，高檔客房所占比重大的酒店在旺季時(shí)尚可保持較高的入住率，但一旦到了淡季，其客房入住率就相對(duì)顯得較低。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 制深．唐 16 酒 店 標(biāo)準(zhǔn) 間 面 積5 .3 %5 .3 %1 0. 5%1 0. 5%3 1. 6%1 0. 5%1 0. 5%1 0. 5%5 .3 %2 8. 002 5. 002 4. 002 2. 002 0. 001 9. 001 8. 001 5. 001 4. 00標(biāo) 準(zhǔn) 間占 所 有 客 房 的 比 重2 1. 1%5 .3 %3 1. 6%1 0. 5%5 .3 %1 5. 8%5 .3 %5 .3 %. 90. 85. 80 . 70. 66. 60. 48. 40 客房以中檔次居多 高、中、低檔次各有比例 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在所有被調(diào)查的酒店中高、中、低檔次客房平均分配比例為 18%： 66%： 16%，其中以中檔次客房最多，高檔次和低檔次客房數(shù)量相當(dāng)。 陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。表明，目前西安酒店的主力戶型為標(biāo)準(zhǔn)間，其面積主要集中在 20m2左右。 酒店平均入住率1 5. 8%5 .3 %3 1. 6%2 6. 3%1 0. 5%1 0. 5%9 0. 008 5. 007 5. 006 5. 005 5. 004 5. 00 酒店標(biāo)準(zhǔn)間面積以 20m2居多 14— 28m2均有分布 本次調(diào)查顯示， 20 家酒店的主力客房均為標(biāo)準(zhǔn)間，其面積平均為 20m2左右，其中面積 從 14— 28m2均有一定的分 布。 04。 西安酒店業(yè)目前經(jīng)營(yíng)狀況分析 酒店入住率 70%，表現(xiàn)尚可 對(duì)本次抽中的 20 家酒店的調(diào)查結(jié)果顯示， 20 家酒店平均客房入住率達(dá)到 70%，其中客房入住率為 75%和 65%的酒店數(shù)分別占 %和 %，兩者合計(jì)占到 58%；客房入住率最高達(dá)到 90%的酒店占%，入住率最低為 45%的酒店占 %。如果以目前西安酒店的平均入住率 60%左右計(jì)算，則 西安尚有 12— 41 個(gè)酒店的開發(fā)空間，由此看出，西安目前的酒店市場(chǎng)尚未達(dá)到飽和，可開發(fā)空間尚在，但對(duì)其專業(yè)的經(jīng)營(yíng)背景更為看重。 04。因此，就整個(gè)西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀看來(lái)，市場(chǎng)尚未達(dá)到飽和，市場(chǎng)可開發(fā)的空間尚在，酒店業(yè)前景目前還比較看好。調(diào)查中有部分酒店表示近年來(lái)酒店的客房入住率開始下降，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤(rùn)水平，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)卻越來(lái)越激烈，整個(gè)酒店市場(chǎng)讓他們開始產(chǎn)生憂慮；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率（有些酒店如高新區(qū)新紀(jì)元賓館其入住率常年保持在 90%左右），并保持較高的利潤(rùn)，這表明盡管西安酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)中從容獲利，這無(wú)一不在 說(shuō)明酒店業(yè)是個(gè)具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營(yíng)的好壞不但與酒店提供的硬件服務(wù)有關(guān)，而且它提供的軟件服務(wù)更為重要，在酒店的管理上誰(shuí)更為客戶著想，誰(shuí)提供的軟服務(wù)更細(xì)、更周到、更符合客戶心意，誰(shuí)就可能獲得更大的市場(chǎng)。 04。④ 、準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店其經(jīng)營(yíng)狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來(lái)的差異。 ② 、酒店的入住率受旅游季節(jié)變動(dòng)的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個(gè)酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如木春風(fēng)。） 各酒店（或飯店、賓館）數(shù)和客房數(shù)統(tǒng)計(jì)情況如圖所示： 西安星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)圖3% 4% 10%14%69%五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)準(zhǔn)三星級(jí)二星級(jí)及以下西安酒店客房數(shù)統(tǒng)計(jì)圖8% 12%15%17%48%五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)準(zhǔn)三星級(jí)二星級(jí)及以下 從西安星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)圖和西安酒店客房數(shù)統(tǒng)計(jì)圖看，目前西安 五星級(jí)、四星級(jí)、三星級(jí)、準(zhǔn)三星級(jí)和二星級(jí)及以下酒店分配比例分別為 3%、 4%、 10%、 14%和 69%，其中二星級(jí)及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店數(shù)合計(jì)只有 31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。 04。（調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)源于西安旅游局、西安黃頁(yè)、西安旅游網(wǎng)、西安各家旅行社資料等，由于以上單位本身 對(duì)三星級(jí)及以下的酒店統(tǒng)計(jì)時(shí)存在一定誤差，故以上數(shù)據(jù)尤其是三星級(jí)以下的酒店數(shù)量略有偏差，估計(jì)誤差率不會(huì)超過(guò) 15%；對(duì)酒店客房數(shù)的調(diào)查方式與酒店的調(diào)查方式相同，酒店客房數(shù)的調(diào)查數(shù)據(jù)誤差率可能略大，估計(jì)不會(huì)超過(guò) 20%。 對(duì)西安目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調(diào)查顯示，目前西安有 4 家五星級(jí)酒店、 6 家四星級(jí)酒店、 15 家三星級(jí)酒店、 20 家準(zhǔn)三星級(jí)酒店和近 100 家二星級(jí)及以下酒店。據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安每年來(lái)自境內(nèi)外的游客總數(shù)達(dá)到近 1600— 1700 萬(wàn)余人次，其中 2020 年西安共接待境外旅游者 70 萬(wàn)人次，接待國(guó)內(nèi)旅游者 1685 萬(wàn)人次，旅游總收入 113 億元，其中外匯收入 億美元，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來(lái)豐厚利潤(rùn)的同時(shí)，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等行業(yè)帶來(lái)了巨大的機(jī)遇。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 制深．唐 11 全國(guó)名列前茅。獨(dú)特的人文景觀和秀美的自然風(fēng)貌，使西安的旅游資源在陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。 以上深層次的消費(fèi)觀念的變化，正在逐步演變成全國(guó)范圍內(nèi)廣泛的異地消費(fèi)的變遷。隨著生活水平的不斷提高，消費(fèi)者不斷調(diào)整自己對(duì)物質(zhì)享受與精神享受的比例關(guān)系，以追求生活素質(zhì)的全面提高； ? 從消費(fèi)時(shí)效性分析： 隨著國(guó)民收入的逐步提高和社會(huì)保障體系的逐步完善，加之各類家庭常備耐 用品已基本獲得滿足。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 制深．唐 10 休閑、娛樂(lè)，購(gòu)物與一體的一站式消費(fèi)形態(tài)已成為人們有效利用時(shí)間、豐富業(yè)余生活方式的上佳選擇。隨著生活、工作、學(xué)習(xí)節(jié)奏的加快，人們?cè)谧⒅毓ぷ餍实耐瑫r(shí)也更加注重生活效率的提高，結(jié)合陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。在原住地已不能滿足消費(fèi)者的在最低消費(fèi)成本心態(tài)下的快節(jié)奏、高效率的消費(fèi)需求，進(jìn)而刺激了近兩年來(lái)方興未艾的跨省、 區(qū)“自助游”的蓬勃發(fā)展。 消消 費(fèi)費(fèi) 形形 態(tài)態(tài) 與與 觀觀 念念 變變 化化 分分 析析 ：： ? 從消費(fèi)結(jié)構(gòu)上分析 ：消費(fèi)者已從低層次向高層次消費(fèi)轉(zhuǎn)變。 隨 著交通的不斷完善，城內(nèi) —— 城外，省內(nèi) —— 省外，跨區(qū)域、跨地域消費(fèi)正在形成風(fēng)尚。 全國(guó)范圍內(nèi)，民用汽車擁有量已經(jīng)突破 1500 萬(wàn)輛。 04。但是，隨著人們生活水平的提高，尤其是人們對(duì)于大宗消費(fèi)觀念的改變，汽車已經(jīng)成為越來(lái)越多人們的普通交通工具。在此基礎(chǔ)上 ，為適應(yīng)西安古都的歷史性城市布局，將加大城市市郊的城市化建設(shè)，大量的人口外遷，將促使環(huán)城墻商業(yè)布局密度大大提高，從而帶動(dòng)西安城市旅游業(yè)的高速發(fā)展。全市擁有年接待游客 10 萬(wàn)人以上的景區(qū) 20個(gè)；國(guó)家 4A級(jí)景區(qū) 9 個(gè)； 為適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的需要， 年末全市星級(jí)賓館 72家，其中五星級(jí)賓館 4 家，四星級(jí)賓館 13家。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明： 2020年西安 旅游業(yè)全年共接待旅游、參觀、訪問(wèn)及從事其他活動(dòng)的海外游客 65萬(wàn) 人次，比上年增長(zhǎng) 93％；接待國(guó)內(nèi)旅游者 2084萬(wàn)人次，首次突破兩千萬(wàn)人次，增長(zhǎng) 29． 1％。 04。 在普通市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，食品類消費(fèi)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，根據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)， 2020 年西安市民恩格爾系數(shù)為 ％，白領(lǐng)階層的恩格爾系數(shù)更低于 26％，服裝、家電、通訊、交通、教育、娛樂(lè)等消費(fèi)額均比上年有所增加，說(shuō)明市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大的變化，已經(jīng)從溫飽型消費(fèi)向心理滿足型消費(fèi)進(jìn)行了成功的轉(zhuǎn)移。 成為西北地區(qū)首個(gè)突破千億元的城市。經(jīng)濟(jì)總量突破千億元大關(guān)，增長(zhǎng)速度連續(xù)五年保持在 13％以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁上了新臺(tái)階，并步入一個(gè)新的增長(zhǎng)期。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 制深．唐 7 現(xiàn)出總量與結(jié)構(gòu)、速度與效益協(xié)調(diào)發(fā)展的良好局面，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展，人民生活水平顯著提高，城市服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)，全面實(shí)現(xiàn)了年初制定的發(fā)展目標(biāo)，一些主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)歷史新高。 第第 三三 章章 ：： 市市 場(chǎng)場(chǎng) 調(diào)調(diào) 查查 與與 分分 析析 第第 一一 節(jié)節(jié) ：： 宏宏 觀觀 市市 場(chǎng)場(chǎng) 分分 析析 2020 年，西安人民在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持以鄧小平理論和 “ 三個(gè)代表 ” 重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹黨的十六大、十六屆三中和四中全會(huì)精神，以科學(xué)的發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，認(rèn)真執(zhí)行中央的宏觀調(diào)控政策，牢固樹立 “ 四化 ” 理念，國(guó)民經(jīng)濟(jì)在平穩(wěn)、健康、快速的軌道上運(yùn)行，并呈陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。 城墻內(nèi)核心商圈具有相當(dāng)水平的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張力和消費(fèi)牽引力，根據(jù)西安市城市建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)看，這里將成為今后幾年重點(diǎn)商貿(mào)區(qū)。 04。在此興建“和平大廈”其商業(yè)價(jià)值較高，它的周邊有星級(jí)賓館、飯店、商場(chǎng)、醫(yī)院、影城、學(xué)校等社會(huì)服務(wù)設(shè)施，配之以便利的交通條件，該項(xiàng)目建成投入使用將和這些商業(yè)文化中心交相輝映，構(gòu)成良好的商業(yè)氛圍，必成為 古城一道亮麗的風(fēng)景。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略導(dǎo)向的轉(zhuǎn)移 西部大開發(fā)，西安將成為西北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和對(duì)外交流的樞紐。項(xiàng)目建設(shè)工作由毓興物業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)。 項(xiàng)目總建 筑面積約 32020 平方米。 項(xiàng)目總地價(jià)為 萬(wàn)元 (含土地出讓金 )。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 制深．唐 5 用地現(xiàn)狀為三通一平。 陜西毓興物業(yè)開發(fā)有限公司 2020。 南北長(zhǎng) 95米，東西縱深 75米，現(xiàn)政府批準(zhǔn)占地 5648 平方米（折合 畝 ,含代征路 畝 ） 。 第第 二二 章章 項(xiàng)項(xiàng) 目目 概概 況況 １１ ．． 基基 本本 情情 況況 “和平大廈” 建設(shè)項(xiàng)目位于 西安核心商圈一 級(jí)輻射區(qū)域內(nèi)和平路中段。尤其對(duì)于項(xiàng)目資本運(yùn)作提出了項(xiàng)目多方資本投入的思路，涉及到自籌資金、銷售回款以及金融貸款方面，在考慮到金融機(jī)構(gòu)通常融資放貸可能需要考量的幾類風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)了相對(duì)完善的回款還貸措施。 04。 05 房策天下（地產(chǎn)思想庫(kù)） 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 制深．唐 3 第第 一一 部部 分分 項(xiàng)項(xiàng) 目目 背背 景景 第第 一一 章章 可可 行行 性性 報(bào)報(bào) 告告 編編 制制 依依 據(jù)據(jù) 及及 說(shuō)說(shuō) 明明 編編 制制 依依 據(jù)據(jù) 一、《西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃匯編》 二、《 實(shí)施西部大開發(fā)西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 （ 2020 年— 2020 年 ） 三、《西安市城市總體規(guī)劃 (1996～ 2020)》 四、《西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于毓興物業(yè)發(fā)展有限公司建設(shè)和平大廈項(xiàng)目建議書的批