【正文】 建筑面積 ****m2； 綠化率 ≥***％ 容積率 2.* 建筑高度 ≧ **m 建筑層數(shù) **層 方案 1： 項目以 5 躍 6 的多層的框架結(jié)構(gòu)，以此為 基礎(chǔ)估算 建安成本 =***元 /M2 （見附表 51） 方案 2： 項目主體為 12 層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算 專業(yè)好文檔 24 建安成本 =***元 /M2 （見附表 52） 項目總投資估算 方案 1： 單位綜合成本為： ****元 /M2 項目總投資為： ****（萬元） （見附表 51） 方案 2： 單位綜合成本為： ****元 /M2 項目總投資為： ****（萬元） （見附表 52） 方案 1： 總建筑面積 *****m2 單價 *****元 /m2 項目銷售收入 = * = 萬 方案 2： 總建筑面積 ***m2 單價 ****元 /m2 項目銷售收入 =83200*2500=20800 萬 方案 1： 項目利潤 =********=2404 萬 項目稅利潤率 =項目利潤 /項目投資總額 ****% =****/1***100%=**% 方案 2： 項目利潤 =*********=****萬 項目利潤率 =項目利潤 /項目投資總額 *100% =****/****= *** % 專業(yè)好文檔 25 項目稅后利潤與利潤率 分析 項目稅后利潤 若項目稅收費用根據(jù)項目銷售收入的 *.7%計算，則 方案 1： 稅收費用 =項目銷售收入 *%=7**.14 萬 項目利潤 =項目銷售收入 項目總投資 稅收費用 =16**.86 萬 方案 2： 稅收費用 =項目銷售收入 *%=11**.6 萬 項目稅后利潤 =項目銷售收入 項目總投資 稅收費用 = 萬 項目稅后利潤率分析 方案 1： 項目稅后利潤率 =項目稅后利潤 /項目投資總額 *100% 方案 2： 項目稅后利潤率 =項目稅后利潤 /項目投資總額 *100% 五 、方案評估及選取 （一）、項目可能的開發(fā)方案比較： 項目 優(yōu)點 缺點 方案一 a. 人居環(huán)境較為優(yōu)越； b. 總體投入相對較少； c、開發(fā)周期較短； a. 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競爭激烈； 求； c、區(qū)域樓盤價位較高，競爭力弱。 ７、 項目的客戶定位 二次置業(yè)的中、高收入者。 ５、 項目的配套 建一層地下室，用于物管配套和停放車輛，修建 健身館、棋牌館、乒乓球館、桌球館、多功能廳、家政服務(wù)中心等多項康體設(shè)施 的 全面配套 ； 安全系統(tǒng)： 每戶配置 紅外線防盜報警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，單元對講系統(tǒng) ， 24小時保安巡邏 ； 供電系統(tǒng)： 每戶設(shè)有配電箱以及 10A（ 40A）或 15A(60A)新型電表，設(shè)計用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)層 為 6000W，躍層為 8000W，六回路供電方式 ； 電訊、電視 ： 每戶直播電話戶兩門，三個電話接口 ， 每戶電視插座三專業(yè)好文檔 22 個 ； 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)： 每戶均設(shè) inter寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口 ； 消防報警系統(tǒng)： 每層均設(shè)有消火栓系統(tǒng)，地下室設(shè)專用消防水池，屋頂專用消防水箱，每個消火栓配有按鈕接入消防中心，實現(xiàn)防火安全性，可靠性 ； 三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng) 。 在小區(qū)的四周設(shè)計一個 流動水渠 讓 潺潺溪流圍繞小區(qū)四周，使居家環(huán)境更富 “小橋流水人家 ”的生動意境。 方案二的具體設(shè)想： １、 項目的規(guī)劃布局 項目的規(guī)劃布局采用矩形圍合式格局，中間為中庭休閑廣場和其他配套； ２、 項目的建筑設(shè)計 建筑外觀采用線流暢、色彩明快的現(xiàn)代建筑風(fēng)格 ，用 石材及高檔面磚裝飾外墻，塑鋼飄窗設(shè)計，彰顯高檔生活品質(zhì) 。 ５、 項目的配套 另 建一層地下室 ，用于小區(qū)公共配套設(shè)施和停放車輛 ， 小區(qū)無機動車行駛 ；籃球場、游泳池等其他健身設(shè)施配套；會所；安全、消防系統(tǒng)專業(yè)好文檔 20 等； ６、 物業(yè)服務(wù) 除常規(guī)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點 工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等 ７、 項目的客戶定位 二次置業(yè)的中等收入者 方案二：以居住為主的高層電梯公寓 開發(fā)為居住為主的 12 層的單元式框架結(jié)構(gòu)中檔電梯公寓。 ４、 項目的環(huán)境設(shè)計 小區(qū)環(huán)境 主要 由噴泉、疊水、建筑小品和綠化鑲嵌組成，充分體現(xiàn)人與自然的和諧交融 ，突出濃厚的川西民居特色 。充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動靜分區(qū)； 面積 從百余平米到近三百平米，以平層、錯層、躍層、復(fù)式等戶型進行合理搭配，充分滿足中等收入家庭的居家要求。 方案一的具體設(shè)想： １、 項目的規(guī)劃布局 項目的規(guī)劃布局遵循傳統(tǒng)民居街、巷、院的圍合式格局； ２、 項目的建筑設(shè)計 專業(yè)好文檔 19 建筑立面強調(diào)突出川西民居文化的底蘊與意境；建筑材質(zhì)選用環(huán)保建材，著力表現(xiàn)自然色澤和紋理的美觀，使風(fēng)格與造型趨于和諧統(tǒng)一，淡雅明快的色調(diào)勾勒出民居文化特點，使之成為既符合地域 文化內(nèi)涵又具有時代特色的理想家園，從而創(chuàng)造出新的川西民居的建筑風(fēng)格； 另外， 大量采用環(huán)保型新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新設(shè)備最大限度上降低建筑對環(huán)境的污染和破壞。項目開發(fā)形式為 6 躍 7層磚混結(jié)構(gòu)圍合而成的現(xiàn)代建筑風(fēng)格的生態(tài)居住小區(qū)，在建筑立面和內(nèi)部環(huán)境上進規(guī)劃設(shè)計，營造出特色小區(qū)?？偟膩碇v，只要定位準(zhǔn)確，開發(fā)得當(dāng)，本項目仍能為開發(fā)商創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益、社會效益及環(huán)境效益。因為近幾年城西房地產(chǎn)開發(fā)量大，出現(xiàn)了大量的高檔樓盤，提升區(qū)域的整體形象，在消費者心中的認(rèn)可度較高。 區(qū)域內(nèi)部分樓盤將會分流本案客戶。 ： 黃忠小區(qū)和 某 線有一定的土地未開發(fā)，使項目存在較多的潛在競爭者。 項目周邊可開發(fā)的用地不 多，使本項目更具有開發(fā)開發(fā)機會。 ： 高新西區(qū)直接推動城西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 項目周圍的形象不佳，需要進一步改善。 ： 立交橋下噪音大，對居住有一定的影響。 某 線區(qū)域在市民心中的認(rèn)可度高。同時，周圍的自然景觀多，其生態(tài)環(huán)境極佳。 雖然長期以來規(guī)劃限制是制約城西房地產(chǎn)開發(fā)不可忽略的 因素，根據(jù)政府各類規(guī)劃方案和 針對本項目所處的位置，我們在規(guī)劃局進行了了解，其基本的控規(guī)要求如下： A、建筑高度 40m 以下； B、項目的總體綠化本應(yīng)在 30％以上； C、項目的容積率要不小于 ； E、 項目建筑間距要大于 。 專業(yè)好文檔 16 隨著近幾年城西房地產(chǎn)的大量開發(fā)和市政基礎(chǔ)設(shè)施的不斷修建及完善，城西的水電氣網(wǎng)絡(luò)從根本上得到改善。 本項目占地約 48 畝，整體地形較為方正，地勢平坦。發(fā)展不均衡存在于“形象不統(tǒng)一”與“生活不配套”，外顯于消費者評價即為“生活不舒服”。由于 某 線于近幾年住宅開發(fā)的驟熱、餐飲休閑經(jīng)濟的推動以及整體宣傳力度的加強，使消費者在廣度層面上對其悠閑個性、增值潛力及上風(fēng)上水等特征形成較高認(rèn)同率。 B、 消費者對 某 線住宅產(chǎn)品蘊含較為強烈的潛在購買欲。對于本項目我們可以 從城西的生態(tài)綠化角度營造天然綠色氧吧，讓小區(qū)真正和綠色生態(tài)圈融為一體 。 具體 典型物業(yè)調(diào)查見附表：《 某 線在售樓盤銷售價格表》見附表 2 《 某 線在售樓盤物業(yè)構(gòu)成表》見附表 3 《城西在售樓盤綜合情況表》見附表 4 《 **市 某 線住宅市場消費者調(diào)查》 A、 項目位于 **市 某 線中， 某 線是 **新興的知名餐飲一條街，它的人氣非常旺，是 **市的一條“黃金旅游通道”。 ■將 24 小時進行到底的 “夜貓子 ”喜歡在這一帶閑逛，他們沉醉于這里夜晚閃爍的霓虹燈所營造出的都市情調(diào)。周末領(lǐng)著自己的妻子和心肝寶貝開著奧拓車來一場“家庭蜜月”，從這里到都江堰、青城山、西嶺雪山都很方便，路上沒有紅綠燈。 ■許多人有了錢就想長命百歲，那最好選擇城西，尤其是 某 線，這里是 **市的天然氧吧，你每天早 上都能呼吸新鮮空氣。 ■想賺錢就住城西，城西有 120 余個專業(yè)市場，餐飲娛樂火爆異常，市場總成交額上百億元，能夠賺個零頭就夠了。 建筑形態(tài)多以高層和小高層為主， 戶型多以 小康型的三 室 、四室為主， 110260 平方米為主。 城西目前在售樓盤總開放規(guī)模約 320 萬平方米， 高 于城 東 和城南總開發(fā)規(guī)模。 D、房地產(chǎn)投資者，相對于跌宕起伏、充滿投機和風(fēng)險的股票市場，房地產(chǎn)具有低風(fēng)險、 保值增值性強等特點，具有很好的投資價值。從城 西 城 南 的消費者構(gòu)成情況看，外地消費者具有很大的購買潛力 。 城西 房價 雖高 于 郊區(qū) ， 但其完善的配套、優(yōu)質(zhì)的環(huán)境、交通便捷、購物方便使越來越多的郊區(qū)人向城西看齊。包括 新經(jīng)濟的 產(chǎn)業(yè)工人、 白領(lǐng)、高校教師、商人等。城 西 目前的房價 處于中等水平 ，隨著 宏觀政策的支 持、高新西區(qū)工業(yè)園區(qū)的建立、成灌高速的建通和專業(yè)好文檔 13 溫江、郫縣經(jīng)濟的互動發(fā)展，將使城西房地產(chǎn)具有較大的升值潛力。城 西 的 新經(jīng)濟 產(chǎn)業(yè)工人 、白領(lǐng)、商人、高校 教師，他們收入 高且 穩(wěn)定，且有多年的積蓄，隨著 城西人口的增多和經(jīng)濟的進一步發(fā)展，就業(yè)機會增加，居民生活水平提高，住房消費支出將進一步增多。這些人還會有新的生活方式，他們一般不愿進城，會在工作地周圍生活休息，從而帶動這一帶的消費，改變這一帶的住宅消費方式。 城西目前有 120 個專業(yè)市場和眾多的經(jīng)營餐飲娛樂的個體戶，造就出了大量富人。目前城西在售樓盤 72 個，總建筑面積3135908m2 ，其中電梯住宅 1173970m2 ，占 % ，多層住宅1225707m2，占 %，營業(yè)用房 190554m2，占 %；綜合均價 元 /m2，其中電梯住宅均價 元 /m2，多層住宅均價 元 /m2，營業(yè)房均價 元 /m2。新近開發(fā)的項目在進行充分的市場調(diào)查基礎(chǔ)上，戶型設(shè)計趨向小康型 。 G、戶型趨向于 小康型 。隨著 高新西區(qū) 規(guī)劃的出臺 、清水河的治理、金沙遺址公園的規(guī)劃修建 ，城 西 的房地產(chǎn)開發(fā) 變得異常火暴 ，土地 也隨之升值，特別是 某 線一帶。房價也由 666 元 /平方米一路上揚沖高到了 2500 元 —3000 元 /平方米。金沙園通過水景、雕塑、環(huán)境設(shè)計塑造了 “園林水景 ”“健康水景 ”“休閑水景 ”三大主題；蜀風(fēng)花園城則通過名貴植物把自己社區(qū)劃分為蘭苑、竹苑、菊苑、梅苑、桂苑 5個各具特色的現(xiàn)代川西民居小區(qū)?? E、 價格呈上升趨勢。 D、社區(qū)景觀化 園林、水景、植物、建筑構(gòu)成了城西社區(qū)一道道精彩的風(fēng)景線。 **花園社區(qū)內(nèi) 7大主題園林、 7大景觀河濱公園、 1個中心文化廣場、 、 6％的綠 化率（不含河濱公園）構(gòu)筑了一個天然氧吧。毗鄰金沙公園專業(yè)好文檔 11 的置信片區(qū)內(nèi)，率先打出 “綠色生態(tài)住宅 ”錦城豪庭為城西的綠色生態(tài)打響了旗號，緊接著各大樓盤也尾隨其后，無論是御都花園、草堂之春還是置信都市花園除了打造都市文化社區(qū)外，更提出了 “健康、快樂、文明、時尚 ”的新都市生活的典范。片區(qū)內(nèi)的品牌發(fā)展商顯然也是有意打造整個城西的社區(qū)主題，使之得以如此迅速崛起。自從 2021 年 **花園率先進入城西這塊領(lǐng)地，緊接著置信實業(yè)、武海置業(yè)、博瑞房產(chǎn)、萬博置業(yè)、天邑 房產(chǎn)、天合房產(chǎn)、中房集團等一大批有實力的開發(fā)商陸續(xù)進入?？梢钥闯?，新經(jīng)濟下正在崛起的這部分高收入的精英階層已成為城西居住人群的主流。為了對城西新樓盤的業(yè)主整體構(gòu)成狀況有個清晰認(rèn)識，我們對目前的幾家樓盤進行了摸底，如蜀風(fēng)花園城北麗苑等。有調(diào)查報告顯示：在購房方位上傾向于城西。 C、 新的住宅正在加速向中產(chǎn)靠攏?，F(xiàn)在 某 線因為房地產(chǎn)業(yè)的拉動，介入了 **最高檔的消費場所。從高層電梯公寓到別墅項目，綠楊新村的江南味園林，德意馨苑的德式園林環(huán)境設(shè)計，錦城花園名貴樹木營造的“營養(yǎng)村”，御都花園的歐式建筑讓 **人有了更多的選擇。 某 區(qū)的居住環(huán)境有很強的商業(yè)配套環(huán)境： **市黃金旅游通道 某 線是房地產(chǎn)項目聚集較多的地方，也是城西專業(yè)好文檔 9 最先 成熟的區(qū)域。 B、 自古以來 **人就對居住城西有特別的偏愛，再加上其道路、交通條件的日趨改善，更多的人選擇住在城西。 城西房地產(chǎn)市場 發(fā)展的趨勢 A、 無論是自然環(huán)境，還是