【正文】 狀態(tài)利潤為零的點。這項工作稱為不確定性分析。由于資料和信息來源的有限性，將來的實際情況可能與此有較大的出入，即評價結(jié)果具有不確定性，這對項目的投資決策會帶來風(fēng)險。B方案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應(yīng)較小。（1193250）=。15487=300%每年為300%247。（ic）設(shè)定（方案1）財務(wù)效益分析表，主要有：貸款償還期計算表、財務(wù)平衡表、財務(wù)現(xiàn)金流量表等；經(jīng)營、財務(wù)成本計算。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的評價中一般以動態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。項目投資方案評價的指標(biāo)一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標(biāo)，即考慮貨幣時間價值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收期、內(nèi)含報酬事等指標(biāo)。財務(wù)評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財務(wù)和稅收制度以及現(xiàn)行價格，分析測算擬建項目未來的效益費用。第五部分 財務(wù)評價在項目的開發(fā)方案確定以后，必須對不同的方案進(jìn)行財務(wù)、經(jīng)濟效益評價，判斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建設(shè)方案。即各年償還的本利之和不等，每年償還的本金相等。償還的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年減少。國外借款的還本付息，要按借款雙方事先商定的還款條件，如借款期、寬限期、還款期、利率、還款方式確定，與國內(nèi)按借款能力償還借款不同的是借款期一般是約定的。借款償還計劃是通過對項目各種還款資金來源的估算得出的，借款償還計劃的最長年限可以等于借款資金使用的最長年限，制定借款償還計劃，應(yīng)對下述內(nèi)容進(jìn)行說明。編制投資使用計劃表?？尚行匝芯恐校獙Ω鞣N可能的籌資方式的籌資成本、資金使用條件、利率和匯率風(fēng)險等進(jìn)行比較，尋求財務(wù)費用最經(jīng)濟的籌資方案。籌資方案要在對項目資金來源、建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行綜合研究后提出。酒店管理辦公設(shè)備：50萬元；流動資金及稅費486酒店的管理費用：營業(yè)額的50%不可預(yù)見費128上述兩項費用之和的10%籌措資金首先必須了解各種可能的資金來源，如果籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實施，可能的資金渠道有：國家預(yù)算內(nèi)撥款；國內(nèi)銀行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專項貸款等；國外資金：包括國際金融組織貸款、國外政府貸款、贈款、商業(yè)貸款、出口借貸、補償貿(mào)易等；自籌資金：包括部門、地方、企業(yè)自籌資金；其它資金來源。全部投資的現(xiàn)金流量樣表（單位：萬元）：時間項目12345678現(xiàn)金流入量合計7794463–5409自有資金投入1000主營業(yè)務(wù)收入17944571829借入資金5000現(xiàn)金流出量合計77867701707土地費用30001302前期費用169建設(shè)配套費847建安工程費30005472室外工程費100220工程監(jiān)理費4045管理費130154利財務(wù)費用250250250其他費用250258457現(xiàn)金凈流量67238–6116①建設(shè)期自有資金以上方案的自有資金核算是假定為2000萬元，根據(jù)實際情況和借款額度增減。啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額要求結(jié)果公司的具體情況，付款時間適當(dāng)控制原則，針對項目的具體情況，提供相對合理的投入及回款時間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如項目較大，開始回款后的資金需求可按季分析。資金回款計劃：各期銷售回款計劃。項目總投資估算表（方案1）項目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）1）土地費用2）前期工程費用3）建筑安裝工程費用（含裝修費）4）建設(shè)配套費用5）室外工程費6）管理費用7）銷售費用8）財務(wù)費用9）各種稅金支出10）預(yù)備費綜合以上1至10項費用，本項目總投資估算為15487萬元（方案1），16342（方案2）。C營銷預(yù)算①項目前研究及可行性研究的開支②項目策劃的開支③銷售策劃的開支④廣告開支⑤項目公司日常運作的開支⑥項目及企業(yè)的公關(guān)開支D金融成本①貸款引起的利息支出按本項目建設(shè)期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬元，年貸款利率5%計算，利息總額為500萬元（每年為250萬元）。⑥建設(shè)單位管理費按前五項費用之和的2%計提。按建安成本的10%取費。④建設(shè)配套費用。根據(jù)本項目實際情況，按50元/㎡計算，本項目的室外工程費為 萬元。（規(guī)劃設(shè)計：10萬元；建筑設(shè)計：5元/m2；地質(zhì)勘探：2元/m2；測量定位：10萬元）②建筑安裝工程費用根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價指標(biāo)，結(jié)合本項目實際情況，住宅樓按1300元/㎡（方案1），1500元/㎡（方案2），綜合樓按1600元/㎡，寫字樓裝修按600元/㎡，酒店及配套服務(wù)功能裝修按1000元/㎡計算，本項目建筑安裝工程總造價為8472萬元（方案1），9168萬元（方案2）。建筑成本估算①工程前期費：前期工程費用包括工程勘察費、工程設(shè)計費、土地平整、前期工程咨詢費等項費用。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：**12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。設(shè)計方案一：對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。再者，A市房屋拆遷管理辦法即將出臺，其基準(zhǔn)價在原基礎(chǔ)上預(yù)計上調(diào)100元/m2左右，由此拆遷成本預(yù)計為：+100元/m2=*34929m2=③影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支土地費用合計：本項目占地畝，每畝萬元，土地總價值為萬元。按照A市人民政府第9號令，對A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。拆遷成本估算：按照A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329m2，經(jīng)營性用房600m2，合計住戶約205戶。A土地費用：①土地出讓金政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價②拆遷成本（用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支）圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實驗小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預(yù)測一樣，對項目的經(jīng)濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。①合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等②合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。人員來源分析，需培訓(xùn)的人員總數(shù)。分人員類別估算年工資總額，并計算職工年平均工資。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并說明其來源，編制勞動定員匯總表。勞動定員。中小型項目可采用兩級管理；大型項目可采用三級管理。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營管理和基層現(xiàn)場管理等三個層次。在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、組成，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機構(gòu)、勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃。附表1開發(fā)進(jìn)度模擬表時間項目2003年2004年前期可行性論證設(shè)計招標(biāo)建筑設(shè)計園林設(shè)計三通一平工程施工裝修施工內(nèi)部認(rèn)購正式銷售竣工①方案A寫字樓中留出4000㎡自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶按成本價內(nèi)部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用57個，機動車位留出11個外，其余100個出租。簡單項目的實施進(jìn)度可用橫道圖，復(fù)雜項目的實施進(jìn)度可用網(wǎng)絡(luò)圖。在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實可行的安排。⑸停車場的使用管理：綜合樓門前15個和樓后（裙樓下）30個車位供酒店使用；地下停車場95個車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè)30個供寫字樓用戶使用。共計168個停車位。5%=綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認(rèn)為車位價格應(yīng)定位在6萬元/個。按租售價格的關(guān)系計算，一般西安市消費者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報率為8%10%，這里按8%計算，300（元/個月）12（個月）247。44出售效益738萬元6萬元/個利潤45萬元738693方案②經(jīng)濟核算經(jīng)濟指標(biāo)額度計算依據(jù)面積7630㎡停車場為地下2層，不包括地下二層設(shè)備間停車位191個40㎡/個造價1378萬元1800元/㎡（土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加）出租效益租價300元/個月回收期20年出售效益1146萬元6萬元/個利潤232萬元綜合比較分析上述兩個方案，方案②明顯投資大，效益差，因此建議采用方案①。④戶型設(shè)計建議：動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式23衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在78%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（90%以內(nèi)）⑴需求：，需36個（按方案2）；，需99個；，50%的住房率，需57個；共計需192個停車位。18層差別不大。1梯4戶和2梯4戶的區(qū)別：按12層，前者需一個消防通道，1部電梯，后者需2個消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。②方案2（略）③分析建議12層和18層的區(qū)別：12層只需1部電梯，18層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。（10020%+15030%+22040%+30010%）=66戶型配比：面積（㎡）比例（按戶數(shù)%）備注10011020%各戶型內(nèi)部按功能分割；大戶型集中于高層。綜合樓外觀風(fēng)格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。方案1序號工程名稱建筑面積（㎡）層數(shù)備注1綜合樓2177622寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2住宅720012不含地下部分3地下停車場43201地下一層4綜合樓附樓9604會議室宴會廳及部分配套功能5公建1608綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計36264方案2（略）①寫字間打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。⑦市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。⑥周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。⑤周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。④周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。③土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。⑤如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。③節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。①設(shè)計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計風(fēng)格、設(shè)計特點。對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價。從地理位置、周邊土地供應(yīng)（價格與成交的情況）、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。3）此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。備注：1）此表格主要是想通過與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項目的優(yōu)缺點。④未來23年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型⑤分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點⑥結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力本案在開發(fā)中的營銷焦點問題①各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）②結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征客戶的購買偏好、購