【正文】 項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。 根據(jù)測算，在預(yù)計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。 充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。分季度看，一季度同比增長 %，二季度增長 %，三季度增長 %，四季度增長 %。如圖 21。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 241415 億元，增長 %，回落 個百分點(diǎn)；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資 36725 億元，增長 %，回落 個百分點(diǎn)。 圖 22 20202020年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 從城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增幅來看， 2020 年 6 月固定資產(chǎn)投資連續(xù)增長趨勢結(jié)束，開始震蕩下降。 2020 年全國商品房銷售面積 93713 萬平方米 ，比上年增長 %。 2020 年全國商品房銷售面積 104349 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年全年回落 個百分點(diǎn)。 圖 23 20202020年商品房銷售面積及增幅 項目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會情況及管理、政策因素 2020 年，淄博經(jīng)濟(jì)在調(diào)整中較快發(fā)展。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。人均生產(chǎn)總值 63464 元，增長 %。全年規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。三次產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： 51： 。民間投資占規(guī)模以上投資的比重為 %，占比較上年提高 個百分點(diǎn)；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %，占規(guī)模以上工業(yè)投資 的 %，占比較上年提高 8個百分點(diǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)銷售兩旺。房屋施工面積 萬平方米，增長 %；房屋銷售面積 萬平方米，增長 %；實(shí)現(xiàn)房屋銷售額 億元，增長 %。 區(qū)為背景的公寓市場 隨著社區(qū)開發(fā)規(guī)模的日漸增大，生活配套的日漸完善，社區(qū)會推出一部分公寓產(chǎn)品來完 善社區(qū)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，但一般又存在限制條件 ： 交通比較便利 、 社區(qū)自身商業(yè)配套成一定規(guī)模 。 項目產(chǎn)品形式較為豐富，但較綜合體項目又形不成太大的規(guī)模，一方面依靠周邊共生項目的輻射影響來作為公寓生存的載體 另一方面又將產(chǎn)品放在 市場未來預(yù)期上， 這種項目一般存在于發(fā)展初期的次核心商業(yè)帶 典型代表 拉菲（原冠都新城）一般而言，商圈的成熟度決定了公寓產(chǎn)品的存在形式，距離成熟商圈越近的區(qū)域，公寓產(chǎn)品存在的形式越多樣化，而且類型的需求基本持平，產(chǎn)品的更新?lián)Q代周期較短；而距離成熟商圈較遠(yuǎn)的區(qū)域，對公寓產(chǎn)品的需求形式越單一，商務(wù)、辦公及酒店式公寓產(chǎn)品類型減少，居住型公寓產(chǎn)品增多，這也就決定了購買客的組成結(jié)構(gòu)，越靠近成熟商圈，投資客越多，租賃市場越成熟，越遠(yuǎn)離成熟商圈，自住客越多。與此相反，竣工商品房空置面積大幅減少，僅為 ㎡，同比下降 %。如 圖 24。全市商品住宅預(yù)售均價 3348 元 /㎡，同比增長 %，為近年來最高增幅，剔除經(jīng)濟(jì)適用房和團(tuán)購房拉低均價因素，實(shí)際漲幅要更大一些。受新調(diào)控政策影響，近期銷售價格總體趨于穩(wěn)定， 56 月份，全市商品住宅預(yù)售均價 3312 元 /㎡ ，較 12 月份的 3363 元 /㎡、 34月份的 3378 元 /㎡分別下降 %、 %。 1900210023002500270029003100330035002020 2020 2020 2020 2020 2020預(yù)售價格折線（元/ ㎡） 圖 26 2020 2020年上半年同期商品住宅預(yù)售價格對比 24002600280030003200340036000 9 年一季度 0 9 年二季度 0 9 年三季度 0 9 年四季度 1 0 年一季度 1 0 年二季度預(yù)售均價折線（元/ ㎡） 圖 27 2020年以來各季度商品住宅預(yù)售均價走勢 淄博房地產(chǎn)市場特征分析 綜上所述，我們可以對近幾 年淄博房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下： ，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系。 ，市場需求較為平穩(wěn)。 淄博 20201014 樓市分析 隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，淄博 2020 年房地產(chǎn)市場預(yù)計將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： (1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項目的投資節(jié)奏。 (2)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。 (3)土地供給將進(jìn)一步緊縮。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。 銷售預(yù)測 項目需求分析 本項目世紀(jì)花園帝景苑組團(tuán)位于淄博世紀(jì)花園居住區(qū)的東北角， 北鄰中潤大道，東鄰玉龍河和世紀(jì)路，地處世紀(jì)路與中潤大道交匯地段，真正身居淄博市新城區(qū)發(fā)展中軸線方向上，既有老城商業(yè)設(shè)施為依托，又集聚規(guī)劃中的淄博市新區(qū)政務(wù)中心的文化中心、體育中心于一身。眾多學(xué)校遙相呼應(yīng)，市直機(jī)關(guān)第三幼兒園世紀(jì)花園分園、八音河幼兒園、世紀(jì)小學(xué)、淄博職業(yè)學(xué)院、山東理工大學(xué)??使得孩子的教育問題得到保證。 ：本區(qū)公務(wù)員 開發(fā)區(qū)政務(wù)中心，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而帝景苑的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光轉(zhuǎn)移到世紀(jì)花園。特別是個別名人的推廣，對項目內(nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。 ：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士 “居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對世紀(jì)花園的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。 銷售計劃 鑒于目前工程進(jìn)度，銷售部根據(jù)目前市場情況，制定以下銷售計劃。 營銷策略 本項目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。本項目將確定以下推廣策略 。 成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活 ，可以作為一種長期的營銷手法。電視廣告是唯一的動態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。 活動一：“新干線風(fēng)光帶竣工典禮”、“世紀(jì)花園開盤慶典”。 活動三：“新干線風(fēng)光帶”攝影圖片展”。 活動五：系列名人講座。開盤當(dāng)月，公司會配合新干線帶竣工，舉辦各種活動，擴(kuò)大在淄博的知名度，加以促進(jìn)銷售。 公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。 影視廣告：開盤前一個月高密度投放 ,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。 單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式 ,力 求單張波及到衡陽的每一個角落。 公關(guān)活動：開盤前舉行一場活動，開盤當(dāng)日舉行 1－ 2場，開盤后視銷售情況舉行。 圖 31 項目所處位置圖 項目概況 地點(diǎn)與地理位置 世紀(jì)花園帝景苑組團(tuán)位于淄博世紀(jì)花園居住區(qū)的東北角，北鄰中潤大道，東鄰玉龍河和世紀(jì)路，地處世紀(jì)路與中潤大道交匯地段，真正身居淄博市新城區(qū)發(fā)展中軸線方向上，既有老城商業(yè)設(shè)施為 依托，又集聚規(guī)劃中的淄博市新區(qū)政務(wù)中心的文化中心、體育中心于一身。眾多學(xué)校遙相呼應(yīng)，市直機(jī)關(guān)第三幼兒園世紀(jì)花園分園、八音河幼兒園、世紀(jì)小學(xué)、淄博職業(yè)學(xué)院、山東理工大學(xué)??使得孩子的教育問題得到保證。淄博市人民政府國用（ 2020）第 A102843 號國土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)單一住宅用地。 設(shè)計依據(jù) 1.《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 GB5018093（ 2020 年版） 2.《民用建筑設(shè)計通則》 GB503522020 3.《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB5004595 4.《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》 GB5006797 5.《城市規(guī)劃編制辦法》 6.《淄博市城市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則》 2020 年城市總體規(guī)劃 項目設(shè)計主題和開發(fā)理念 雄踞城市新干線 ,動靜間贏運(yùn)未來 。 雄踞城市新干線 ,既有老城商業(yè)設(shè)施為依托 ,又與開發(fā)區(qū)政務(wù)中心時刻守望 ,集聚規(guī)劃中的淄博新區(qū)政務(wù)中心的尊貴、安全和文化中心、體育中心的繁榮于一身。 交通輻射能力強(qiáng)大、交通便利 ,123 路、 137 路市內(nèi)公交車直抵花園門戶 ,十余分鐘直達(dá)市中心。 淄博新區(qū)地標(biāo)性景觀 ,坐擁玉龍河優(yōu)美景觀 ,尊享親水生活 ,動靜間贏運(yùn)未來。嚴(yán)格的規(guī)劃設(shè)計，保證了 1： 的完美日照間距，為您營造出一片溫馨的陽光空間。 項目總體規(guī)劃方案 規(guī)劃設(shè)計原則 ，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)； ，保證項目滾動有序運(yùn)作； ， 以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間； ，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。住宅均配有高檔電梯，具有良好的通風(fēng)和采光效果，符合健康住宅的要求。 道路交通組織和停車重點(diǎn)體現(xiàn)便捷、安全、景觀三大特色，對道路及交通設(shè)施作了合理的布局，形成分綴有序、功能明確的道路組織。汽車、摩托車、自行車均設(shè)有獨(dú)立的出入口，與人行入口區(qū)分開來。 綠化系統(tǒng)以點(diǎn)狀院落綠地、塊狀組團(tuán)綠地、帶狀城市綠化走廊等構(gòu)成，形成點(diǎn)、線、面相結(jié)合的完整的綠化系 統(tǒng)，將整個區(qū)域組團(tuán)連接成為有機(jī)的生態(tài)網(wǎng)絡(luò)體系，以符合可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略。 住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局 本項目物業(yè)類型以高層住宅為主，布置聯(lián)排住宅，同時辦公性質(zhì)的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。小區(qū)南北兩個地塊之間的市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商 業(yè)氛圍。 ，用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建筑多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計哲學(xué) 面體現(xiàn)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格，采用大尺度的陽光露臺，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。住宅結(jié)構(gòu)以短肢剪力墻結(jié)構(gòu)為主，有利于平面空間的靈活分隔。套內(nèi)設(shè)貯藏空間、用餐空 間以及陽臺等空間，并配置有書房（工作室）、步入式更衣間、貯藏室、獨(dú)立室、獨(dú)立餐廳以及入口過渡空間。每戶均有兩 個或兩個以上居住空間獲得日照。廚房有直接采光和自然通風(fēng)，且位置合理，對主要居住空間不產(chǎn)生干擾 。 ，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。 結(jié)構(gòu)設(shè)計 結(jié)構(gòu)的安全等級二級，設(shè)計使用年限 50 年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計等級丙級，地下室防水等級二級。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極 S8。 節(jié)能設(shè)計 外窗 外窗 均采用淺蘭色中空玻璃，并設(shè)置活動外遮陽。 。 ，局部采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。 內(nèi)地面 層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。 消防設(shè)計 總體消防設(shè)計 本工程為多層建筑 ， 耐火 等級為二級。設(shè)計充分考慮了設(shè)置出煙口、防火門及噴淋等主要消防設(shè)計備的可能性。 消防道路設(shè)計 商業(yè)部分：四周形成了環(huán)形路，消防車能達(dá)到大部分位 置。 水量 室內(nèi)消火栓用水量： 30L/S 室內(nèi)消火栓用水量： 25L/S 自動噴水用水量： 30L/S 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 小區(qū)的四周按規(guī)范設(shè)置室內(nèi)消火栓，城市室內(nèi)消火栓在范圍內(nèi)可記入。 自動噴水系統(tǒng) 小區(qū)停車庫防火分區(qū)設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng) 。 環(huán)境現(xiàn)狀 氣象 春季 (4～ 5月 ) 暖空氣開始活躍，但冷空氣尚有相當(dāng)勢力，由于南北兩支氣流相互爭雄，進(jìn)退不定，造成高低壓系氣流移動，交替頻繁，引起氣候多變，溫度低且回升快，常出現(xiàn)倒春寒現(xiàn)象。 其主導(dǎo)風(fēng)方為南 南西風(fēng)，東風(fēng)次之，平均風(fēng)速為 米／秒，大于或等于 8 級的大風(fēng)日數(shù)平均為 天，占全年大風(fēng)日數(shù)的 43％。季平均降水量為 毫米，只占全年降水量的 ％。季平均蒸發(fā)量為 毫米， 是同期降水量的 倍，故歷年發(fā)生春旱的機(jī)會較多，對農(nóng)作物播種及其生長發(fā)育影響很大。其間，由于北方小股冷空氣不斷侵入境內(nèi)，常形成大量降水，有時出現(xiàn)大風(fēng)、冰雹等災(zāi)害性天氣。但有的年份，由于太平洋付熱帶高壓勢力強(qiáng)大，很快越過縣境，形成天氣晴朗，降雨較少，濕悶熱天氣的短期夏旱。風(fēng)向，以南南西風(fēng)最多，東風(fēng)次之，南南東風(fēng)和西南西風(fēng)最少。此季由于蒙古高壓增強(qiáng)控制本地，故云雨較少，天高氣爽，風(fēng)和日暖，能見度最佳。有的年份，由于北方冷空氣遲遲不來，暖濕空氣仍在盛行，故造成陰雨連綿的天氣。 從 10 月下旬開始，強(qiáng)大而干冷的蒙古高壓系空氣開始入侵。 11 月初，可見初雪。 冬季 (11 月 6 日至 3 月 31 日 ) 由于受蒙古高壓系控制，雨雪稀少，氣候干燥寒冷。季降水量為全年最小，只占全年總降水量的％。日最低氣溫小于或等于一 10℃的日數(shù)平均為 天。 大氣質(zhì)量現(xiàn)狀 根據(jù)檢測結(jié)果，建設(shè)區(qū)域內(nèi)的 SO2 、 NOX 污染程度輕微， TSP 亦未超標(biāo)，大氣質(zhì)量現(xiàn)狀基本符號國家環(huán)境質(zhì)量二級標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境空氣質(zhì)量較好 。 環(huán)境保護(hù)措施 設(shè)計依據(jù) 1.《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》； 2.《城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)》； 3.《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》； 4.《室外排水設(shè)計規(guī)范》。 ，把產(chǎn)生的各種污染減少到低限度。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。室內(nèi)排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽臺排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。 各