【正文】 是香港合生創(chuàng)展集團(tuán)旗下的投資公司，倚靠集團(tuán)的實(shí)力，在內(nèi)地投資創(chuàng)業(yè)。 98 年公司股票在香港聯(lián)交所上市，籌集資金達(dá) 64300萬(wàn)元，加上集團(tuán)對(duì)廣州房 地產(chǎn)市場(chǎng)的深刻認(rèn)識(shí)，使本集團(tuán)成為廣州房地產(chǎn)界之翹楚。 i處于廣州市天河中心區(qū)新城市主軸 本項(xiàng)目處于天河新城市中軸線，和未來(lái)廣州市金融、文化、商 業(yè)中心珠江新城隔江相望，地理位置十分優(yōu)越，具有相當(dāng)好的發(fā)展?jié)摿Α? i本項(xiàng)目靠近領(lǐng)事館區(qū) 本項(xiàng)目西部為廣州領(lǐng)事館區(qū)，雖然領(lǐng)事館的概念不斷淡化，但規(guī)劃為領(lǐng)事館的地塊綠草如茵、道路寬闊、環(huán)境怡人。 2. 交通方便 i未來(lái)交通網(wǎng)絡(luò)極為完善，規(guī)劃道 路與廣州大道、新港路直接相通，項(xiàng)目東部有規(guī)劃的跨江大橋與珠江新城直接相通，與地鐵二號(hào)線相近，地鐵三號(hào)線在本區(qū)東部經(jīng)過(guò)與一號(hào)線、二號(hào)線形成網(wǎng)絡(luò)，交通十分方便。 3. 配套完善，生活便利 i配套設(shè)施齊備 規(guī)劃公建配套有商業(yè)、醫(yī)療、文化娛樂(lè)、教育、管理等設(shè)施。 4. 附件優(yōu)勢(shì)： 從附件營(yíng)銷環(huán)境分析可以看出，廣州市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，隨著國(guó)家取消福利分房，轉(zhuǎn)入貨幣分房，市民消費(fèi)欲望己逐步增強(qiáng)，住房更成為居民投資與消費(fèi)熱點(diǎn)。 本項(xiàng)目投資商己在市內(nèi)成功開(kāi)發(fā)不少大型樓盤、其知名度與實(shí)力有目共睹，這種無(wú)形資產(chǎn)有助于樓盤更快建立品牌形象，可增加買家信心。層數(shù)以 13 層為主， 18—20 層為次，局部點(diǎn)綴 32 層。 i物業(yè)管理：擬聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理顧問(wèn)，為住戶提供高質(zhì)素的服務(wù)。 i單位面積與比例： (以下面積均為關(guān)門面積 ) A． 65 一一 80m2，占總面積的 20％； B． 80 一一 100 m2，占總面積的 45％； C． 100 一一 120 m2，占總面積的 20％； D． 120 一一 150 m2，占總面積的 10％； E． 150 m2以上復(fù)式單位，占總面積的 5％。 i硬件方面，施工選材將選用能充分體現(xiàn)本項(xiàng)目特色及品位、具前瞻性的材料； i通過(guò)整體營(yíng)銷手段樹(shù)立及鞏固珠江僑都高品質(zhì)、高品味的樓盤形象。 售價(jià)潛力 僑都周邊現(xiàn)有樓盤分析 i濱江西與濱江東，價(jià)格約在 7000 元／平方米。 i廣州大橋東側(cè)開(kāi)始至本項(xiàng)目，因規(guī)劃、配套的不夠完善而開(kāi)發(fā)力度較弱，區(qū)內(nèi)物業(yè)價(jià)位皆在 6000 元左右／平方米。 廣州市改革開(kāi)放后，經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，其國(guó)際地位進(jìn)一步提高，海外華僑或返居故里，落葉歸根，或投資置業(yè)，拓展經(jīng)濟(jì)原有的華僑新村己 3． 滿足不了僑務(wù)工作的需要，因此，建設(shè)一個(gè)華僑新 村是當(dāng)前形勢(shì)發(fā)展的需要?？紤]了海外華人、華僑的生活習(xí)慣需求。 5． 目前盡管我國(guó)處在經(jīng)濟(jì)調(diào)控期，廣州市房地產(chǎn)業(yè)仍趨于穩(wěn)定，珠江僑都是不可多得的市區(qū)住宅群，無(wú)疑給投資者增強(qiáng)了信心?，F(xiàn)在，廣州大道南段的擴(kuò)建工程己全面完成，路面擴(kuò)寬至雙向 10 車道 80 米寬，中央為 6米寬綠化帶，兩側(cè)的機(jī)動(dòng)車道人行道之間分別用 13 米綠化帶隔開(kāi)，并配有公共交通專用道和港灣式公共巴士站。 在二沙島東段建設(shè)濱江公園和二沙島軸線廣場(chǎng)。在海沁沙建生態(tài)公園，同時(shí)擬作為 廣州燃放煙花的所在地。 由于本項(xiàng)目鄰近江邊，所以，以上的沿江市政建設(shè)工程特有利于本項(xiàng)目周邊環(huán)境形象的提升，增強(qiáng)客戶對(duì)該項(xiàng)目的心理認(rèn)同度。根據(jù)市政規(guī)劃，新港路將擴(kuò)寬為 60 米，現(xiàn)正進(jìn)行拆遷工作。而地鐵二號(hào)線工程正在進(jìn)行緊張施工，預(yù)計(jì)完成時(shí)間為 2020年。新港路更是整個(gè)海珠區(qū)東西向的交通大 動(dòng)脈，更能經(jīng)廣州大道直駁天河中心區(qū)交通網(wǎng)，無(wú)疑會(huì)大大增強(qiáng)本項(xiàng)目對(duì)都市白領(lǐng)階層的吸引力。 最關(guān)鍵的濱江路中大隧道工程，己全面進(jìn)行施工，開(kāi)通后的濱江大道與下渡路將會(huì)連成廣州一道新的風(fēng)景線。 （三） 設(shè)計(jì)單位資質(zhì) 廣東珠江投資有限公司下屬二級(jí)公司廣東珠江工程設(shè)計(jì)有限公司是國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)的 建設(shè)工程甲級(jí)企業(yè)，具備有眾多的經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)秀設(shè)計(jì)技術(shù)人員，曾獨(dú)立完成多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù)，如華景新城、暨南花園、駿景花園、愉景雅苑、帝景苑等等。 （四） 施工組織概況 廣東珠江工程總承包有限公司是國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)的二級(jí)總承包企業(yè)，可承建大型小區(qū)和高層建筑。 （五） 環(huán)境保護(hù) 海珠區(qū)沿江樓盤由于周圍較少污染大的企業(yè)，基本上都是住宅區(qū)，空氣質(zhì)量指數(shù)在廣州市來(lái)說(shuō)是比較好的。 一 . 市場(chǎng)分析 (一 ) 1999 年廣州市經(jīng)濟(jì)情況 1999年在投資需求快速增長(zhǎng)拉動(dòng)下 ， 17月份廣州市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，為房地產(chǎn)發(fā)展提供強(qiáng)而有力的經(jīng)濟(jì)支柱。 1． 1 社會(huì)生產(chǎn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。 1． 2 投資快速增長(zhǎng)，消費(fèi)需求穩(wěn)定。其中，房地產(chǎn)投資 (至 6月止 )92． 26 億元，同比增長(zhǎng) 7． 40%。 1． 3 居民收入增長(zhǎng)放緩，居民消費(fèi)支出略有增長(zhǎng)。居民用于購(gòu)房的支出增加，由于實(shí)行房改 “末班車政策 ”，居民購(gòu)買住房增多，房地產(chǎn)成為居民投資與消費(fèi)的熱點(diǎn)。、居民消費(fèi)指數(shù)的反彈、表明，居民的謹(jǐn)慎性消費(fèi)心理逐步減輕。 (一 ) 政府出臺(tái)刺激房地產(chǎn)消費(fèi)政策 眾所周知，今年政府下了很大決心啟動(dòng)消費(fèi)尤其是商品房消費(fèi)，年底取消福利分房、容許房改房上市、多次降息、利息征稅、降低按揭利率、延長(zhǎng)按揭期限至 30 年、降低交易契稅等等，這些政策和措施對(duì)樓市的走旺確實(shí)起一定作用。各商業(yè)銀行住房貸款的最長(zhǎng)期限由現(xiàn)行的 20 年延長(zhǎng)達(dá)到 30 年。（數(shù)據(jù)摘自《人民日?qǐng)?bào)》） 2. 降息、征收利息所得稅 根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》規(guī)定，儲(chǔ)蓄存款 1999 年 11 月 1日后孳生的利息所得，應(yīng)當(dāng)征收個(gè)人所得稅。（摘自廣東省經(jīng)濟(jì)委員會(huì) ) 3. 房地產(chǎn)稅費(fèi) 獲減免 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)局發(fā)出通知，從 8月 1日起對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅等實(shí)行減免政策。 （三） 廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 經(jīng)歷了九十年代中期房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷之后，廣州市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)快速、有序發(fā)展的階段，市場(chǎng)成交活躍，市場(chǎng)發(fā)育趨向成熟，前景廣闊樂(lè)觀。 2. 1999 年廣州市城市建設(shè)的投入是歷史上最高的，約達(dá)到 171 億元，包括地鐵、 內(nèi)環(huán)路、新機(jī)場(chǎng)、九運(yùn)會(huì)場(chǎng)館等大型基礎(chǔ)設(shè)施工程開(kāi)工建設(shè)，不僅改善了城市的交通和生活環(huán)境，還直接刺激商品房的需求增長(zhǎng)。 2. 樓市的總體情況 雖然 1999 年的總體經(jīng)濟(jì)并不十分明朗，但每月均保持過(guò)百個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳和展銷，特別是 8月進(jìn)入樓市高峰期后，樓市競(jìng)爭(zhēng)空前激烈。全月樓市