【正文】 樓盤銷售良好，已建樓盤平均銷售率達95％以上，市場反應(yīng)熱烈。隨著綜合實力的增強，公司除了繼續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展外，還有計劃參與橋梁高速公路等相關(guān)項目的投資建設(shè)，同時還探索投資教育產(chǎn)業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)。 ，倚靠集團的實力，在內(nèi)地投資創(chuàng)業(yè)。98年公司股票在香港聯(lián)交所上市，籌集資金達64300萬元，加上集團對廣州房地產(chǎn)市場的深刻認識，使本集團成為廣州房地產(chǎn)界之翹楚。i處于廣州市天河中心區(qū)新城市主軸本項目處于天河新城市中軸線，和未來廣州市金融、文化、商業(yè)中心珠江新城隔江相望，地理位置十分優(yōu)越，具有相當好的發(fā)展?jié)摿?。i本項目靠近領(lǐng)事館區(qū)本項目西部為廣州領(lǐng)事館區(qū)，雖然領(lǐng)事館的概念不斷淡化，但規(guī)劃為領(lǐng)事館的地塊綠草如茵、道路寬闊、環(huán)境怡人。2. 交通方便i未來交通網(wǎng)絡(luò)極為完善，規(guī)劃道路與廣州大道、新港路直接相通，項目東部有規(guī)劃的跨江大橋與珠江新城直接相通，與地鐵二號線相近，地鐵三號線在本區(qū)東部經(jīng)過與一號線、二號線形成網(wǎng)絡(luò)，交通十分方便。3. 配套完善，生活便利i配套設(shè)施齊備 規(guī)劃公建配套有商業(yè)、醫(yī)療、文化娛樂、教育、管理等設(shè)施。4. 附件優(yōu)勢：i從附件營銷環(huán)境分析可以看出，廣州市經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，隨著國家取消福利分房，轉(zhuǎn)入貨幣分房，市民消費欲望己逐步增強，住房更成為居民投資與消費熱點。本項目投資商己在市內(nèi)成功開發(fā)不少大型樓盤、其知名度與實力有目共睹，這種無形資產(chǎn)有助于樓盤更快建立品牌形象，可增加買家信心。層數(shù)以13層為主，18—20層為次，局部點綴32層。i物業(yè)管理：擬聘請知名物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理顧問，為住戶提供高質(zhì)素的服務(wù)。i單位面積與比例：(以下面積均為關(guān)門面積) A． 65一一80m2，占總面積的20％； B． 80一一100 m2，占總面積的45％； C． 100一一120 m2，占總面積的20％； D． 120一一150 m2，占總面積的10％； E． 150 m2以上復式單位，占總面積的5％。i硬件方面，施工選材將選用能充分體現(xiàn)本項目特色及品位、具前瞻性的材料；i通過整體營銷手段樹立及鞏固珠江僑都高品質(zhì)、高品味的樓盤形象。 售價潛力僑都周邊現(xiàn)有樓盤分析i濱江西與濱江東，價格約在7000元／平方米。i廣州大橋東側(cè)開始至本項目，因規(guī)劃、配套的不夠完善而開發(fā)力度較弱，區(qū)內(nèi)物業(yè)價位皆在6000元左右／平方米。3． 廣州市改革開放后，經(jīng)濟迅速發(fā)展，其國際地位進一步提高，海外華僑或返居故里，落葉歸根，或投資置業(yè)，拓展經(jīng)濟原有的華僑新村己滿足不了僑務(wù)工作的需要，因此，建設(shè)一個華僑新村是當前形勢發(fā)展的需要?？紤]了海外華人、華僑的生活習慣需求。5． 目前盡管我國處在經(jīng)濟調(diào)控期，廣州市房地產(chǎn)業(yè)仍趨于穩(wěn)定，珠江僑都是不可多得的市區(qū)住宅群，無疑給投資者增強了信心。現(xiàn)在，廣州大道南段的擴建工程己全面完成，路面擴寬至雙向10車道80米寬，中央為6米寬綠化帶，兩側(cè)的機動車道人行道之間分別用13米綠化帶隔開，并配有公共交通專用道和港灣式公共巴士站。 在二沙島東段建設(shè)濱江公園和二沙島軸線廣場。在海沁沙建生態(tài)公園，同時擬作為廣州燃放煙花的所在地。 由于本項目鄰近江邊，所以，以上的沿江市政建設(shè)工程特有利于本項目周邊環(huán)境形象的提升，增強客戶對該項目的心理認同度。根據(jù)市政規(guī)劃，新港路將擴寬為60米，現(xiàn)正進行拆遷工作。而地鐵二號線工程正在進行緊張施工，預計完成時間為2004年。新港路更是整個海珠區(qū)東西向的交通大動脈，更能經(jīng)廣州大道直駁天河中心區(qū)交通網(wǎng)，無疑會大大增強本項目對都市白領(lǐng)階層的吸引力。 最關(guān)鍵的濱江路中大隧道工程，己全面進行施工，開通后的濱江大道與下渡路將會連成廣州一道新的風景線。（三） 設(shè)計單位資質(zhì)廣東珠江投資有限公司下屬二級公司廣東珠江工程設(shè)計有限公司是國家建設(shè)部批準的建設(shè)工程甲級企業(yè)，具備有眾多的經(jīng)驗豐富的優(yōu)秀設(shè)計技術(shù)人員，曾獨立完成多個開發(fā)項目的設(shè)計任務(wù)，如華景新城、暨南花園、駿景花園、愉景雅苑、帝景苑等等。（四） 施工組織概況廣東珠江工程總承包有限公司是國家建設(shè)部批準的二級總承包企業(yè)，可承建大型小區(qū)和高層建筑。（五） 環(huán)境保護 海珠區(qū)沿江樓盤由于周圍較少污染大的企業(yè)，基本上都是住宅區(qū)，空氣質(zhì)量指數(shù)在廣州市來說是比較好的。八. 市場分析(一) 1999年廣州市經(jīng)濟情況1999年在投資需求快速增長拉動下，17月份廣州市經(jīng)濟繼續(xù)保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢，為房地產(chǎn)發(fā)展提供強而有力的經(jīng)濟支柱。1．1 社會生產(chǎn)穩(wěn)定增長。1．2 投資快速增長，消費需求穩(wěn)定。其中，房地產(chǎn)投資(至6月止)92．26億元，同比增長7．40%。1．3 居民收入增長放緩，居民消費支出略有增長。居民用于購房的支出增加，由于實行房改“末班車政策”，居民購買住房增多，房地產(chǎn)成為居民投資與消費的熱點。、居民消費指數(shù)的反彈、表明，居民的謹慎性消費心理逐步減輕。(二) 政府出臺刺激房地產(chǎn)消費政策眾所周知，今年政府下了很大決心啟動消費尤其是商品房消費，年底取消福利分房、容許房改房上市、多次降息、利息征稅、降低按揭利率、延長按揭期限至30年、降低交易契稅等等，這些政策和措施對樓市的走旺確實起一定作用。各商業(yè)銀行住房貸款的最長期限由現(xiàn)行的20年延長達到30年。（數(shù)據(jù)摘自《人民日報》）2. 降息、征收利息所得稅 根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》規(guī)定，儲蓄存款1999年11月1日后孳生的利息所得，應(yīng)當征收個人所得稅。（摘自廣東省經(jīng)濟委員會)3. 房地產(chǎn)稅費獲減免 財政部、國家稅務(wù)局發(fā)出通知，從8月1日起對房地產(chǎn)市場的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等實行減免政策。（三） 廣州市房地產(chǎn)市場綜述經(jīng)歷了九十年代中期房地產(chǎn)市場的低迷之后，廣州市房地產(chǎn)業(yè)進入了一個快速、有序發(fā)展的階段，市場成交活躍，市場發(fā)育趨向成熟，前景廣闊樂觀。2. 1999年廣州市城市建設(shè)的投入是歷史上最高的，約達到171億元，包括地鐵、內(nèi)環(huán)路、新機場、九運會場館等大型基礎(chǔ)設(shè)施工程開工建設(shè)，不僅改善了城市的交通和生活環(huán)境，還直接刺激商品房的需求增長。4. 樓市的總體情況雖然1999年的總體經(jīng)濟并不十分明朗，但每月均保持過百個項目進行宣傳和