珠江某項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 ，99年18月商品房成交量比批準(zhǔn)預(yù)售面積略高，與往年相比有很大的轉(zhuǎn)變，為促進(jìn)供求平衡起了積極的作用。4. 壟斷行業(yè)的收費(fèi)及工程建設(shè)問題，長期以來沒有解決，特別是水、電、煤氣的指定承包公司、指定價(jià)格、指定材料設(shè)備，開發(fā)商不能提出異議，沒法進(jìn)行招投標(biāo)，增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。1. 世界經(jīng)濟(jì)尚未從亞洲金融風(fēng)暴的影響中恢復(fù)，港澳地區(qū)經(jīng)濟(jì)尚在復(fù)蘇，而廣州的經(jīng)濟(jì)與港澳地區(qū)密切相關(guān)，港澳經(jīng)濟(jì)的不景氣，勢必影響到廣州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在區(qū)位分布上，除中心區(qū)外，其余各區(qū)位售出率也表現(xiàn)不同程度下滑。 價(jià)格分析 在各項(xiàng)社會經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇的跡象下，去年9月份在售高層住宅一次性付款均價(jià)為5786元／m2，較8月同期略降3%。3. 房改房上市政策正式出臺和藍(lán)印戶口政策在一定程序上將擴(kuò)大商品房的需求。 廣州房地產(chǎn)稅費(fèi)減免前后對比項(xiàng)目現(xiàn)行稅收減免后稅收契稅3%1．5%(自用) 0(空置)交易管理費(fèi)0．5%不變印花稅0．1%不變土地出讓金地段地價(jià)10%不變土地增值稅3%0 (數(shù)據(jù)摘自《廣州日報(bào)》 廣州市去年出臺減免交易稅費(fèi)的政策后，二手樓宇的交易量已有了明顯的增加，相信國家新出臺的減免退還政策會進(jìn)一步刺激二手樓市的發(fā)展，從而促進(jìn)一手市場的活躍。個人住房貸款利率最高水平由現(xiàn)行年利率6．3315%降為5．58%。調(diào)查表明，居民對提高居住環(huán)境的愿望很強(qiáng)烈，對房地產(chǎn)的投資將是居民未來的主要消費(fèi)。1至7月累計(jì)，城市居民人均可支配收入7045．7元，同比增長5．4%，城市居民人均消費(fèi)性支出5406．22元，增長0．3%。1至7月累計(jì)，全市完成固定資產(chǎn)投資270．42億元，同比增長23．4%。 以下詳細(xì)分析一下17月份我市的經(jīng)濟(jì)情況。該公司有十多年的施工管理經(jīng)驗(yàn)，技術(shù)力量雄厚，聚集大批高中級施工管理人才，與廣東珠江投資有限公司有長期成功的合作，其建筑質(zhì)量絕大部份達(dá)到優(yōu)良等級，在消費(fèi)者中樹立了良好的聲譽(yù)，加上其施工速度快，多層樓宇從開始施工到交樓僅用七個月時間，12層帶電梯樓宇只用10個月便能交付業(yè)主使用，這為本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)提供了有力的保證。以上幾項(xiàng)工程將直接影晌本項(xiàng)目，使本項(xiàng)目所處位置的交通更加便利。隨著新港西路的擴(kuò)建和地鐵的通車，廣州市河南區(qū)的交通狀況將得到徹底改善。 新港路的擴(kuò)建與地鐵二號線建設(shè)。沿江設(shè)置綠化帶，并實(shí)施沿江欄桿改造工程。 去年8月，市政府法定對廣州大道實(shí)施擴(kuò)建改造，并在廣州大橋南、北兩頭建設(shè)橋頭綠地。4． 珠江僑都用地面積約一千畝，建設(shè)有住宅三千余套，建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，格調(diào)典雅。i海印橋至廣州大橋西側(cè)是高檔盤的集中地段，由于面對北面的二沙島的別墅群及綠草坪，價(jià)格在9000—10000元／平方米左右，相對區(qū)域內(nèi)和第二排望江物業(yè)，如怡樂路或橋西區(qū)綠翠園小區(qū)，因大部分江景被遮擋而定位下調(diào)明顯，5000—7000是普遍的價(jià)位水準(zhǔn)。i交通狀況：本項(xiàng)目西臨城市主干道廣州大道，南毗新港西路，上華南快速干線只需5分鐘車程，而地鐵2號線經(jīng)過項(xiàng)目南面，地鐵3號線經(jīng)過項(xiàng)目東面，交通十分便利。區(qū)內(nèi)的水系規(guī)劃設(shè)計(jì)為“東方威尼斯”的風(fēng)格。i投資商實(shí)力人所共知。i附近設(shè)有204路公交車，可直通市中心區(qū)等商業(yè)繁華之地。i本項(xiàng)目鄰近廣州會展中心 本項(xiàng)目東部為規(guī)劃中的廣州會展中心，作為廣州市未來的商貿(mào)中心，其發(fā)展必將帶動周圍地帶房地產(chǎn)的發(fā)展。集團(tuán)自93年在內(nèi)地投資以來，擁有在內(nèi)地注冊的十二個房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權(quán)益，其總注冊資金為68054萬元，總建筑樓面面積約為2621300平方米。公司在發(fā)展過中，與金融部門、合作單位建立了良好的信用關(guān)系。 近年來，廣東珠江投資有限公司、合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司憑借其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，良好的施工質(zhì)量，不斷強(qiáng)化其品牌優(yōu)勢。(三) 發(fā)展商經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力1. 本項(xiàng)目投資總額約64億元人民幣，由廣東珠江投資有限公司和廣大投資有限公司負(fù)責(zé)全部投資，（出資比例根據(jù)合同的規(guī)定執(zhí)行）, 項(xiàng)目銷售總收入預(yù)計(jì)為86億元。公司以人為本、尊重科學(xué)、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責(zé)，擇優(yōu)選用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。4. 工程部：負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)、勘探、施工等方面的技術(shù)把關(guān)，包括各種管線的申報(bào)，協(xié)調(diào)工程的生產(chǎn)進(jìn)度。公司董事會是決策機(jī)構(gòu)，下設(shè)總經(jīng)理經(jīng)營班子。 C. ％的注冊資金。五. 投資商概況 由廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司（下稱甲方）和廣東珠江投資公司（下稱乙方）及英屬處女島廣大投資有限公司（下稱丙方）合作開發(fā)經(jīng)營。該項(xiàng)目總體規(guī)劃占地約1000畝，總建筑面積156．7萬平方米，容積率為2．39，項(xiàng)目建設(shè)有住宅三千余套，建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，格調(diào)典雅，公建配套設(shè)施完善，設(shè)有市政客運(yùn)碼頭、商貿(mào)中心、游艇俱樂部，古塔文化區(qū)和世界華僑博物館等，是集商貿(mào)、旅游、娛樂、中西文化于一體，置業(yè)安居的理想住宅區(qū)，擬建的珠江僑都將能容易吸引海外人士的購房欲望，市場前景是良好的。B. ％的注冊資金。3. 企業(yè)負(fù)責(zé)人的基本情況：法人代表： 林廣志總經(jīng)理： 蔡春萌(二) 發(fā)展商素質(zhì)廣州珠江僑都房地產(chǎn)有限公司管理架構(gòu)設(shè)置較為科學(xué)合理，獨(dú)具特色。3. 開發(fā)部：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)前期工作和辦理有關(guān)法律手續(xù)。公司注重功能綜合的管理方式，對項(xiàng)目進(jìn)行前期市場策劃、市場定位、設(shè)計(jì)、施工、銷售、物業(yè)管理實(shí)行一條龍的管理，使設(shè)計(jì)、施工等各職能部門的人員直接面對市場、面對顧客的需求，更好地建設(shè)出符合顧客需要的樓盤。產(chǎn)品素質(zhì)：“珠江帝景”是沿江最大規(guī)模，功能最齊全之項(xiàng)目，地理環(huán)境十分優(yōu)越，高起點(diǎn)、高要求、高品位，超前的眼光創(chuàng)造出最優(yōu)秀、最具特色的精品，成為行業(yè)的領(lǐng)頭羊。公司利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢，從設(shè)計(jì)方案上大套用、小調(diào)整，原材料大批量采購，加上采用標(biāo)準(zhǔn)化管理模式施工建設(shè)等方式，有效地降低開發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤按中低檔的價(jià)格出售，從而取得價(jià)格優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，有效地提高了在市場的競爭力。所開發(fā)樓盤銷售良好，已建樓盤平均銷售率達(dá)95％以上，市場反應(yīng)熱烈。 ，倚靠集團(tuán)的實(shí)力，在內(nèi)地投資創(chuàng)業(yè)。i處于廣州市天河中心區(qū)新城市主軸本項(xiàng)目處于天河新城市中軸線，和未來廣州市金融、文化、商業(yè)中心珠江新城隔江相望，地理位置十分優(yōu)
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