【正文】 表現(xiàn)并不平衡，月初推盤活動(dòng)并不十分活躍，一周推盤數(shù)量只有 50 多個(gè)，但隨著月中中秋節(jié)及月底國慶節(jié)的到來， 推盤活動(dòng)一浪高過一浪，國慶節(jié)前一周推盤數(shù)量高達(dá) 92 個(gè)，推盤廣告費(fèi)也突破 1483 萬元，樓市競爭進(jìn)入新一輪高潮。各區(qū)值在售高層住宅一次性付款均價(jià)均有不同程度下降，中心區(qū)、一般市區(qū)及郊區(qū) 9月在售高層住宅一次性付款均價(jià)分別為 7508 元／ m 5889 元／ m2及 4712 元／ m2。 高層住宅售出率的變化 自 98 年底高層住宅銷量開始下滑后，到目前為止在售高層住宅售出率繼續(xù)走低，未見起色。中心區(qū)、一般市區(qū) (本項(xiàng)目所在區(qū)域 )及郊區(qū)的在售高層住宅售出率分別為 14． 1%、 12． 3%及 13． 7%。 其次，在肯定廣州市房地產(chǎn)市場利好因素的同時(shí)，對(duì)目前存在的 一些不利因素不能忽視。 2. 從我國來說，金融形勢比較嚴(yán)峻，適度從緊的貨幣政策，一系列有關(guān)社會(huì)福利制度的改革政策的出臺(tái)，城 市居民普遍持幣觀望，儲(chǔ)蓄備用； 98 年特大水災(zāi)帶來的巨大損失對(duì)農(nóng)業(yè)發(fā)展的影響重大；國有企業(yè)的虧損還在繼續(xù)增大，下崗職工數(shù)量增加，社會(huì)福利制度的不完善，直接減弱了消費(fèi)者的消費(fèi)動(dòng)力。政府職能部門的咨詢服務(wù)公司，以其有利地位吸引客戶，收取較高的中介費(fèi)，加重了企業(yè)及購房者的負(fù)擔(dān)，各類的按金、保證金、押金給企業(yè)造成重負(fù)。 2. 政策鼓勵(lì)消化空置房，對(duì)新樓盤的開發(fā)造成壓力。 盡管廣州市房地產(chǎn)市場存在一些不利因素，但我們可以看到，今年以來，廣州市政府采取了許多措施來活躍房地產(chǎn)業(yè)，降低企業(yè)負(fù)擔(dān)，加大力度刺激商品房消費(fèi)。 （三） 、廣州市居民消費(fèi)行為特征 1．今年消費(fèi)趨勢 廣州 1—9月份社會(huì)需求增長主要來自非商品性消費(fèi)，如購房、旅游、教育等消費(fèi)。 另外，日常消費(fèi)的支出也有所回升， 8月份城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性 支出 632． 13 元，同比增長 9 %，增長幅度是近幾個(gè)月來最高的。 2．對(duì)房產(chǎn)的消費(fèi) 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1999 年 1—8月份批準(zhǔn)的商品房預(yù)售量為 329 萬平方米，其中住宅 268． 8萬平方米，登記的總成交星為 346 萬平方米，因此，今年廣州樓市的總趨勢是商品房成交量高于上市量，樓盤的產(chǎn)銷比例較合理。（數(shù)據(jù)摘自《廣州日?qǐng)?bào)》） 購房人員的比例 調(diào)查顯示：廣州市區(qū)的 100 多萬個(gè)家庭有潛在住房需求的接近一半，按每個(gè)家庭 60m2潛在需求量達(dá) 3500萬 m2，景近兩年打算購房的人占 21． 7％。（數(shù)據(jù)摘自《廣州日?qǐng)?bào)》） （四） 廣州市房地產(chǎn)發(fā)展方向 廣州市的未來城市發(fā)展的方向是沿著珠江兩岸向東發(fā)展。 隨著廣州在國際上地位進(jìn)一步提高，大批海外華僑返歸故里，投資置業(yè)，需有大量適合其生活習(xí)慣、配套設(shè)施完善的大型住宅區(qū)，以滿足海外人士的購房需求。地段是房地產(chǎn)的生命元素，從人們對(duì)其偏好的程度上可判斷該地段房地產(chǎn)的前景。 1. 綠化及配套設(shè)施： 隨著廣州人生活質(zhì)素地不斷提升，就越發(fā)覺居住環(huán)境的重要性。要求居住環(huán)境舒適是購房者的本意，舒適性主要表現(xiàn)在該樓盤的間距、綠化和污染這幾方面。 一 . 市場定位及形 象設(shè)計(jì) 形象定位：充分利用本項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置、得天獨(dú)厚的自然環(huán)境、完善的規(guī)劃、設(shè)計(jì)及發(fā)展商的實(shí)力營造一個(gè)健康的、有自己獨(dú)特品味及社區(qū)文化的高尚生活社區(qū)，提倡 “生活就是享受 ”的概念，充分體現(xiàn)投資商合生創(chuàng)展品牌 “優(yōu)質(zhì)生活，完美體現(xiàn) ”的經(jīng)營理念。 1． 2本項(xiàng)目純粹定位為中檔或定為高檔都是不適宜的。 i單純定位為高檔，客戶群會(huì)非常狹窄。 1． 3經(jīng)濟(jì)較為穩(wěn)定，居民的生活條件、素質(zhì)逐漸提高，眾多的居民己打破 “有瓦遮頭 ”的居住思維，逐漸向享受型住宅過渡。 1． 4珠江兩邊地 段經(jīng)過近幾年的，開發(fā)建設(shè)，資源越來越少，越來越稀罕，而本項(xiàng)目作為臨江的大型項(xiàng)目在廣州市尚是第一個(gè)。 1． 7入關(guān)后，珠江新城成為廣州市金融、文化、商業(yè)中心，隔江相望的僑都作為珠江新城的后花園，必定成為白領(lǐng)、高層人士的置業(yè)首選。 從近期廣州熱賣幾個(gè)住宅項(xiàng)目，均把人們引向健康概念為主題的生活方式，通過營造生態(tài)環(huán)境引入運(yùn)動(dòng)概念，以實(shí)在而又充滿想象手法，為購房者描繪出誘人的 “健康生活家園 ”。 1999 年 11 月新推的大型住宅項(xiàng)目光大花園，從其形象宣傳開始在市場露面時(shí)，使人們的視覺中留下 “健康 ”的影子。 “大樹底下，健康人家 ”因其綠色，環(huán)保而使購房者深受吸引。 白云區(qū)另一熱賣樓盤白云高爾夫花園也是一個(gè)健康的項(xiàng)目，雖然小區(qū)自身配套環(huán)境還未出場，但項(xiàng)目所處白云山風(fēng)景區(qū)先天的良好環(huán)境，加上投資者巧妙借助 “高爾夫 ”文化，體現(xiàn)高貴與健康。 當(dāng)一種現(xiàn)象呈多個(gè)例子出現(xiàn)的時(shí)候，我們就有理由把之當(dāng)作趨勢來研究。因此本項(xiàng)目在形象設(shè)計(jì)上亦順應(yīng)消費(fèi)者的消費(fèi)心理及新生活的趨勢。通過對(duì)環(huán)境設(shè)計(jì)，建筑風(fēng)格及社區(qū)文化活動(dòng)的具體表現(xiàn)，以實(shí)在又充滿想象的手法，為購房者描繪出誘人的 “享受健康生活的藍(lán)圖 ”。 售價(jià)定位 僑都在地理位置上，南毗新港西路，北靠珠江，以廣州大道為中線，與中海錦苑、愉景雅苑對(duì)稱，有同樣的地理優(yōu)越條件。僑都規(guī)劃設(shè)計(jì)為臨江高檔住宅區(qū)，臨街中檔建筑群，兼具高、中檔特色，因此，在售價(jià)上也可比較中海錦苑和愉景雅苑，根據(jù)比較分析后，僑都初售均價(jià)定為 6000 元 / M2，比相鄰各樓盤更具價(jià)格上的競爭優(yōu)勢和轉(zhuǎn)大的增值潛力。預(yù)計(jì)從 2020 年 7月份開始有銷售收入，全部用于項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā) 建設(shè)。 1. 土地出讓金 46,069萬元 2. 征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi) 56， 051 萬元 3. 建安成本按每平方米 2300 元造價(jià)計(jì) 4. 借款利率為 7% 5. 折現(xiàn)率為 10% 6. 行政管理費(fèi)用按銷售額的 2%計(jì) 7. 稅金按銷售收入的 %計(jì) 8. 銷售價(jià)格 6000 元 /平方米 9. 所得稅以 33%計(jì) 三 . 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度 珠江僑都開發(fā)期控制在五年內(nèi)建成 ,共 60 個(gè)月時(shí)間 ,分期開發(fā)實(shí)施。 第二期：至 2020 年止，實(shí)施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)，完成土建面積 35 萬 m2預(yù)售商品房。 第四期：至 2020 年，實(shí)施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)，完成土建面積 35 萬 m2預(yù)售商品房。 以上各開發(fā)程序的搭接是相互連接，交叉進(jìn)行。內(nèi)含報(bào)酬率 %，動(dòng)態(tài)投資回收期 。可見本項(xiàng)目開發(fā)前景廣闊，投資收益高，回報(bào)豐厚，投資價(jià)值十分誘人，是一個(gè)值得投資的好項(xiàng)目。 結(jié)束 .....