【正文】 行宣傳和展銷，特別是8月進入樓市高峰期后，樓市競爭空前激烈。全月樓市表現(xiàn)并不平衡，月初推盤活動并不十分活躍，一周推盤數(shù)量只有50多個，但隨著月中中秋節(jié)及月底國慶節(jié)的到來，推盤活動一浪高過一浪，國慶節(jié)前一周推盤數(shù)量高達92個，推盤廣告費也突破1483萬元，樓市競爭進入新一輪高潮。各區(qū)值在售高層住宅一次性付款均價均有不同程度下降，中心區(qū)、一般市區(qū)及郊區(qū)9月在售高層住宅一次性付款均價分別為7508元／m5889元／m2及4712元／m2。 高層住宅售出率的變化 自98年底高層住宅銷量開始下滑后，到目前為止在售高層住宅售出率繼續(xù)走低，未見起色。中心區(qū)、一般市區(qū)(本項目所在區(qū)域)及郊區(qū)的在售高層住宅售出率分別為14．1%、12．3%及13．7%。其次，在肯定廣州市房地產(chǎn)市場利好因素的同時，對目前存在的 一些不利因素不能忽視。2. 從我國來說，金融形勢比較嚴峻，適度從緊的貨幣政策，一系列有關(guān)社會福利制度的改革政策的出臺，城市居民普遍持幣觀望，儲蓄備用；98年特大水災(zāi)帶來的巨大損失對農(nóng)業(yè)發(fā)展的影響重大；國有企業(yè)的虧損還在繼續(xù)增大，下崗職工數(shù)量增加，社會福利制度的不完善，直接減弱了消費者的消費動力。政府職能部門的咨詢服務(wù)公司，以其有利地位吸引客戶，收取較高的中介費，加重了企業(yè)及購房者的負擔(dān)，各類的按金、保證金、押金給企業(yè)造成重負。5. 政策鼓勵消化空置房，對新樓盤的開發(fā)造成壓力。盡管廣州市房地產(chǎn)市場存在一些不利因素，但我們可以看到，今年以來，廣州市政府采取了許多措施來活躍房地產(chǎn)業(yè)，降低企業(yè)負擔(dān)，加大力度刺激商品房消費。（四） 、廣州市居民消費行為特征 1．今年消費趨勢 廣州1—9月份社會需求增長主要來自非商品性消費，如購房、旅游、教育等消費。 另外，日常消費的支出也有所回升，8月份城鎮(zhèn)居民人均消費性支出632．13元，同比增長9 %，增長幅度是近幾個月來最高的。 2．對房產(chǎn)的消費 據(jù)統(tǒng)計，1999年1—8月份批準(zhǔn)的商品房預(yù)售量為329萬平方米，其中住宅268．8萬平方米，登記的總成交星為346萬平方米，因此，今年廣州樓市的總趨勢是商品房成交量高于上市量，樓盤的產(chǎn)銷比例較合理。（數(shù)據(jù)摘自《廣州日報》）購房人員的比例 調(diào)查顯示：廣州市區(qū)的100多萬個家庭有潛在住房需求的接近一半，按每個家庭60m2潛在需求量達3500萬m2，景近兩年打算購房的人占21．7％。（數(shù)據(jù)摘自《廣州日報》）（五） 廣州市房地產(chǎn)發(fā)展方向 廣州市的未來城市發(fā)展的方向是沿著珠江兩岸向東發(fā)展。 隨著廣州在國際上地位進一步提高，大批海外華僑返歸故里，投資置業(yè)，需有大量適合其生活習(xí)慣、配套設(shè)施完善的大型住宅區(qū)，以滿足海外人士的購房需求。地段是房地產(chǎn)的生命元素，從人們對其偏好的程度上可判斷該地段房地產(chǎn)的前景。2. 綠化及配套設(shè)施：隨著廣州人生活質(zhì)素地不斷提升，就越發(fā)覺居住環(huán)境的重要性。要求居住環(huán)境舒適是購房者的本意，舒適性主要表現(xiàn)在該樓盤的間距、綠化和污染這幾方面。九. 市場定位及形象設(shè)計 形象定位：充分利用本項目優(yōu)越的地理位置、得天獨厚的自然環(huán)境、完善的規(guī)劃、設(shè)計及發(fā)展商的實力營造一個健康的、有自己獨特品味及社區(qū)文化的高尚生活社區(qū)，提倡“生活就是享受”的概念，充分體現(xiàn)投資商合生創(chuàng)展品牌“優(yōu)質(zhì)生活，完美體現(xiàn)”的經(jīng)營理念。1．2本項目純粹定位為中檔或定為高檔都是不適宜的。i單純定位為高檔，客戶群會非常狹窄。1．3經(jīng)濟較為穩(wěn)定，居民的生活條件、素質(zhì)逐漸提高，眾多的居民己打破“有瓦遮頭”的居住思維，逐漸向享受型住宅過渡。1．4珠江兩邊地段經(jīng)過近幾年的，開發(fā)建設(shè)，資源越來越少，越來越稀罕，而本項目作為臨江的大型項目在廣州市尚是第一個。1．7入關(guān)后，珠江新城成為廣州市金融、文化、商業(yè)中心，隔江相望的僑都作為珠江新城的后花園，必定成為白領(lǐng)、高層人士的置業(yè)首選。從近期廣州熱賣幾個住宅項目，均把人們引向健康概念為主題的生活方式，通過營造生態(tài)環(huán)境引入運動概念，以實在而又充滿想象手法，為購房者描繪出誘人的“健康生活家園”。 1999年11月新推的大型住宅項目光大花園，從其形象宣傳開始在市場露面時，使人們的視覺中留下“健康”的影子?！按髽涞紫?，健康人家”因其綠色，環(huán)保而使購房者深受吸引。 白云區(qū)另一熱賣樓盤白云高爾夫花園也是一個健康的項目，雖然小區(qū)自身配套環(huán)境還未出場，但項目所處白云山風(fēng)景區(qū)先天的良好環(huán)境，加上投資者巧妙借助“高爾夫”文化，體現(xiàn)高貴與健康。 當(dāng)一種現(xiàn)象呈多個例子出現(xiàn)的時候，我們就有理由把之當(dāng)作趨勢來研究。因此本項目在形象設(shè)計上亦順應(yīng)消費者的消費心理及新生活的趨勢。通過對環(huán)境設(shè)計，建筑風(fēng)格及社區(qū)文化活動的具體表現(xiàn)，以實在又充滿想象的手法，為購房者描繪出誘人的“享受健康生活的藍圖”。售價定位 僑都在地理位置上，南毗新港西路，北靠珠江，以廣州大道為中線，與中海錦苑、愉景雅苑對稱，有同樣的地理優(yōu)越條件。僑都規(guī)劃設(shè)計為臨江高檔住宅區(qū)，臨街中檔建筑群，兼具高、中檔特色，因此，在售價上也可比較中海錦苑和愉景雅苑，根據(jù)比較分析后，僑都初售均價定為6000元/ M2，比相鄰各樓盤更具價格上的競爭優(yōu)勢和轉(zhuǎn)大的增值潛力。預(yù)計從2000年7月份開始有銷售收入，全部用于項目的滾動開發(fā)建設(shè)。1. 土地出讓金 46,069萬元2. 征地費、拆遷補償費 56，051萬元3. 建安成本按每平方米 2300 元造價計4. 借款利率為 7%5. 折現(xiàn)率為 10%6. 行政管理費用按銷售額的2%計7. %計8. 銷售價格6000元/平方米9. 所得稅以33%計十二. 項目開發(fā)進度 珠江僑都開發(fā)期控制在五年內(nèi)建成,共60個月時間,分期開發(fā)實施。 第二期：至2001年止，實施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)，完成土建面積35萬m2預(yù)售商品房。 第四期：至2003年，實施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)，完成土建面積35萬m2預(yù)售商品房。 以上各開發(fā)程序的搭接是相互連接，交叉進行。%?？梢姳卷椖块_發(fā)前景廣闊，投資收益高，回報豐厚，投資價值十分誘人，是一個值得投資的好項目。