萬科地產項目可行性報告指引(doc12)-地產可研-閱讀頁
2024-09-03 10:56本頁面
【正文】 現實產品的可能性。 土地本身特征對產品設計的影響和考慮。 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產品設計的影響及考慮。 周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。 周邊生活配套設施對產品設計的影 響和考慮。 市場分析結果對產品設計的影響和考慮。 第五部分：項目開發(fā) 一、土地升值潛力初步評估。 二、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析 三、工程計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當地城市市場和片區(qū)市場的占有率。 第六部分：投資收益分析 一、成本預測 說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。 三、經濟效益分析 經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等 項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。 （ 1）成本變動各項經濟指標的變化，假設成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如： 經濟指標預測成本 90%預測成本預測成本 110%預測成本 120% 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 （ 2）售價變動各項經濟指標的變化，假 設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如： 經濟指標預測售價 90%預測售價預測售價 110%預測售價 120% 營業(yè)額 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 （ 3）容積率變動各項指標的變化 主要指標容積率 1容積率 2容積率 3容積率 4容積率 5 多高層比 營業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報率 四、項目資金預測 資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。 資金需求計劃：結合整 個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 六、人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數（重點是專業(yè)經理）。 第八部分：綜合分析與建議 一、優(yōu)勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政 配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。 三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。 根據需要，可增加如下測算： 銷售凈利率完全成本最高樓面地價最高總地價 R1 R2 R3 ﹒﹒﹒ 注： R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標，如投資回報率等。 （三）制定策略 分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。也可以通過其他指標分析可接受的地價。 把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權（開發(fā)權）的原則。 第十部分：在新城市開發(fā)需要補充的內容 一、市場分析部分增加當地商品住宅市場總體狀況 近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 各類型產品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產品特征、分布區(qū)域等。 （ 2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質、開發(fā)水平；前 20名發(fā)展商最近 3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。 按照萬科集團成本核算指導設置科目明細，詳細列示成本測算過程 成本測算可采用兩種方法： （ 1）從預算角度，依照當地相關政府政策、法規(guī)，按照成本項目逐項分析計算。 （ 2）根據已做的類似項目的相關數據，并充分考慮該項目的特性，在此基礎上估算。對可上可下的成本項目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)
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