【文章內容簡介】 設計以三室二廳二衛(wèi)戶型為主，全明戶型設計，功能空間布局合理 ：企事業(yè)單位職工、周邊的私營業(yè)主 本項目周邊的大型企業(yè)較多，既有老城商業(yè)設施為依托 ,又與開發(fā)區(qū)政務中心時刻守望 ,集聚規(guī)劃中的淄博新區(qū)政務中心的尊貴、安全和文化中心、體育中心的繁榮于一身，周邊私營企業(yè)較多，其住宅多在老城區(qū)，擁擠，空間小 ：周邊學校老師 從小學到大學皆而有之，如市直機關第三幼兒園世紀花園分園、八音河幼兒園、世紀小學、淄博職業(yè)學院、山東理工大學等等，從業(yè)教師近萬人，而且學校老師待遇較高，具有較強的購買 能力。 ：本區(qū)公務員 開發(fā)區(qū)政務中心，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于缺少大型的優(yōu)質物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而帝景苑的出現完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務員必將置業(yè)的目光轉移到世紀花園。 ：淄博在外地成功人士 目前，對于在外工作的淄博籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質高的規(guī)模社區(qū)，世紀花園無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是個別名人的推廣，對項目內在品質的提升是更大的促進。 淄博人具有很強烈的戀土情結，外地成功人士普遍 愿意在當地置業(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個好的居住環(huán)境。 ：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士 “居住農村向城市轉移”，這是普遍多數縣市以下居民的心愿，其中部分經濟條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對世紀花園的銷售也將起到很大的促進作用。 ：各地房地產投資人士 淄博房價目前在全國來講都偏低， 2020 年全國地級市房地產銷售平均價格 2700 元 /㎡ ,衡陽現在的水平還不到 2200 元 /㎡，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買 [3] 。 銷售計劃 鑒于目前工程進度，銷售部根據目前市場情況，制定以下銷售計劃。 一期工程標準層住宅 720 套，總建面積 150800 ㎡，可銷售額約 8 億； 本項目預計 2020年 7 月初開盤： 開盤后一個月內，即至 2020年 7 月底，完成總銷售任務的 50%，約 360 套住宅，銷售金額約 4 億； 開盤后三個月內，即至 2020 年 10 月 底，完成總銷售任務的 70%，約 504 套住宅，銷售金額約 億； 開盤后六個月內，即至 2020年 1 月底，完成總銷售任務的 80%，約 576 套住宅，銷售金 額約 億； 開盤后九個 月內，即至 2020年 4 月底，完成總銷售任務的 90%，約 648 套住宅，銷售金額約 億； 開盤后十二個月，即至 2020 年 7 月底，完成總銷售任務的 100%，約 720 套，銷售金額約 8 億。 營銷策略 本項目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。該項目價位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項目將確定以下推廣策略 。 推廣渠道 包括淄博日報、齊魯晚報，屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新品前 1－ 2 周進行 3－ 4 次推廣既可。 成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活 ，可以作為一種長期的營銷手法。 當地幾個電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。 貫穿項目營銷始終的宣傳利器，淄博張店地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。 活動一：“新干線風光帶竣工典禮”、“世紀花園開盤慶典”。 活動二：“炒房團淄博購房動”。 活動三：“新干線風光帶”攝影圖片展”。 活動四：淄博人說淄博大型文化論壇。 活動五：系列名人講座。 媒體宣傳組合 開盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒 體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳世紀花園，增強前期登記客戶數量，擴大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準備。開盤當月，公司會配合新干線帶竣工，舉辦各種活動，擴大在淄博的知名度，加以促進銷售。開盤三個月后，公司會盡快出樣板房、實景園林開放，加大廣告投放力度。 公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。 路橋廣告：貫穿項目營銷始終。 影視廣告：開盤前一個月高密度投放 ,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。 淄博報紙：開盤前一月投放 3－ 4 次，以及每次新貨上市投放 1次。 單張派發(fā)：每天均需進行的推廣方式 ,力 求單張波及到衡陽的每一個角落。 短信推廣：一般一個月派發(fā) 4－ 6 次，開盤前每周發(fā)送 2－ 3 次。 公關活動：開盤前舉行一場活動，開盤當日舉行 1－ 2場，開盤后視銷售情況舉行。 第 3 章 建設規(guī)模與項目方案 建設規(guī)模 本項目總占地面積 78600 平方米，總建筑面積為 150800 平方米，建設總容積率為 ，建設密度為 %,建設內容為 11 棟 (111 號樓 )高層電梯住宅房（其中住宅面積 124300 平方米， 12層商鋪面積 14700 平方米，地下停車場面積 11800 平方米）。 圖 31 項目所處位置圖 項目概況 地點與地理位置 世紀花園帝景苑組團位于淄博世紀花園居住區(qū)的東北角，北鄰中潤大道，東鄰玉龍河和世紀路，地處世紀路與中潤大道交匯地段，真正身居淄博市新城區(qū)發(fā)展中軸線方向上，既有老城商業(yè)設施為 依托，又集聚規(guī)劃中的淄博市新區(qū)政務中心的文化中心、體育中心于一身。交通輻射能力強大、交通便利， 123 路、 137 路、 159 路、 90 路市內公交車直抵花園門戶，十余分鐘直達市中心。眾多學校遙相呼應，市直機關第三幼兒園世紀花園分園、八音河幼兒園、世紀小學、淄博職業(yè)學院、山東理工大學??使得孩子的教育問題得到保證。 土地權屬類別和土地狀況 本項目開發(fā)建設的土地位于 開發(fā)區(qū)新干線 ，面積為 78600 平方米。淄博市人民政府國用（ 2020）第 A102843 號國土使用證批準為城鎮(zhèn)單一住宅用地。 本項目土地的開發(fā)建設規(guī) 劃，已經淄博市規(guī)劃局審議通過 [2]。 設計依據 1.《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 GB5018093（ 2020 年版） 2.《民用建筑設計通則》 GB503522020 3.《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 GB5004595 4.《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》 GB5006797 5.《城市規(guī)劃編制辦法》 6.《淄博市城市規(guī)劃行政技術準則》 2020 年城市總體規(guī)劃 項目設計主題和開發(fā)理念 雄踞城市新干線 ,動靜間贏運未來 。 帝景苑地處世紀路與中潤大道交匯 地段 ,真正身居淄博市中心城區(qū)發(fā)展中軸線方向上 ,無法復制的絕版地段 ,升值潛力無限。 雄踞城市新干線 ,既有老城商業(yè)設施為依托 ,又與開發(fā)區(qū)政務中心時刻守望 ,集聚規(guī)劃中的淄博新區(qū)政務中心的尊貴、安全和文化中心、體育中心的繁榮于一身。重新定義淄博城市坐標 ,搶占新城市中心繁華先機 。 交通輻射能力強大、交通便利 ,123 路、 137 路市內公交車直抵花園門戶 ,十余分鐘直達市中心。 眾多名校遙相呼應 ,世紀幼兒園、八音盒幼兒園、世紀小學、世紀中學、淄博職業(yè)學院、山東理工大學??使孩子從小便暢游在濃墨書香氛圍之間。 淄博新區(qū)地標性景觀 ,坐擁玉龍河優(yōu)美景觀 ,尊享親水生活 ,動靜間贏運未來。 澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設計有限公司承擔景觀設計。嚴格的規(guī)劃設計，保證了 1： 的完美日照間距，為您營造出一片溫馨的陽光空間。組團內綠化層次分明、點面結合，水系景觀（小溪、噴泉）與新穎的雕塑小品有機的契合，給優(yōu)美的環(huán)境添加了一道靚麗的風景，使組團達到了 42%。 項目總體規(guī)劃方案 規(guī)劃設計原則 ，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)； ，保證項目滾動有序運作； ， 以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間； ，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。 項目結構和布局 帝景苑組團規(guī)劃總用地面積 公頃，總建筑面積 萬平方米，其中住宅建筑面積為 12． 94 萬平方米，公建建筑面積為 萬平方米，容積率 ，建筑密度 %，綠地率 %，有 11 棟住宅樓，由 3 棟 16 層高層板式住宅樓、 8 棟 11 層小高層板式住宅樓組成，共 738 戶。住宅均配有高檔電梯，具有良好的通風和采光效果，符合健康住宅的要求。組團依附于整個小區(qū)，配套設施齊 全，建有幼兒園、超市、小區(qū)醫(yī)療設施、社區(qū)服務設施、多功能文體活動室、物業(yè)管理中心等。 道路交通組織和停車重點體現便捷、安全、景觀三大特色，對道路及交通設施作了合理的布局，形成分綴有序、功能明確的道路組織。采用組團級人車分流的手法，即在組團內部實行人車分流。汽車、摩托車、自行車均設有獨立的出入口，與人行入口區(qū)分開來。這種交通組織方式可使車輛不進入住宅組團，組團內部結合景觀設計健身小徑，把組團空間真正留給居民使用。 綠化系統(tǒng)以點狀院落綠地、塊狀組團綠地、帶狀城市綠化走廊等構成，形成點、線、面相結合的完整的綠化系 統(tǒng)，將整個區(qū)域組團連接成為有機的生態(tài)網絡體系，以符合可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略。為適應地段狹長的特點，小區(qū)整體環(huán)境采用“一軸兩心”的規(guī)劃布局，“一軸”是一個中心主軸線，“兩心”指兩個庭院中心景觀 。 住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局 本項目物業(yè)類型以高層住宅為主，布置聯排住宅，同時辦公性質的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。 本項目商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會所。小區(qū)南北兩個地塊之間的市政路，結合小區(qū)主入口的設置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強了小區(qū)外圍的商 業(yè)氛圍。 建筑設計 主要規(guī)范及標準 1.《建筑結構荷載規(guī)范》 [GB500092020] 2.《建筑地基基礎設計規(guī)范》 [GB500072020] 3.《混凝土結構設計規(guī)范》 [GB500102020] 4.《建筑抗震設計規(guī)范》 [GB500112020] 5.《建筑樁基技術規(guī)范》 [JGJ9494] 6.《地下工程防水技術規(guī)范》 [GB501082020] 7.《砌體結構設計規(guī)范》 GB500072020 8.《高層建筑混凝土結構技術規(guī)程》 JGJ32020 9.《高層建筑箱形與筏形基礎技術規(guī)范》 JGJ699 10.《建筑地基處理技術規(guī)范》 JGJ792020 11.《人民防空地下室設計規(guī)范》 GB5003894 12.《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內力重分布設計進規(guī)程》 CECS51： 93 建筑風格及立面特點 “以人為本”的建筑設計理念，體現休閑、簡約的建筑風格，將新古典美學的精細、質感、厚重和美感充分體現。 ，用復雜的線條曲線表現出優(yōu)美、動感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點，讓建筑多了點歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設計哲學 面體現典雅細膩的新古典風格，采用大尺度的陽光露臺，經典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術氣息。 建筑戶型特色 房型設計以三室二廳二衛(wèi)戶型為主，全明戶型設計，功能空間布局合理，廚房、衛(wèi)生間設施配套齊全，采光、通風條件良好。住宅結構以短肢剪力墻結構為主，有利于平面空間的靈活分隔。本住宅套內居住空間、廚房、衛(wèi)生間等基本空間齊備。套內設貯藏空間、用餐空 間以及陽臺等空間，并配置有書房（工作室）、步入式更衣間、貯藏室、獨立室、獨立餐廳以及入口過渡空間。每套住宅南側居住空間均可獲得日照。每戶均有兩 個或兩個以上居住空間獲得日照。餐廳、廚房流線聯系緊密。廚房有直接采光和自然通風，且位置合理，對主要居住空間不產生干擾 。 結構設計 指導思路 在結構設計中充分考慮以下內容： 。 ，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。 ，擬采取措施提高抗震能力。 結構設計 結構的安全等級二級，設計使用年限 50 年，抗震設防類別丙類，地基基礎設計等級丙級，地下室防水等級二級。 結構選型 6層以上的多層住宅采用框架結構， 46 層的多層住宅根據地質條件和是否有地下車庫，確定采用磚混結構或框架結構。樓層蓋均休用現澆梁板結構。 地下室設計 地下車庫層蓋結構采用澆鋼筋混凝土梁板結構，地下車庫存的頂板采用加設次梁的梁板結構，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。地下室防水以砼結構自防水為主，抗?jié)B等極 S8。 使用工具及軟件 中國建科院 PKPM 系列結構軟件 2020 年新規(guī)范版。 節(jié)能設計 外窗 外窗 均采用淺蘭色中空玻璃，并設置活動外遮陽。 屋頂 建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預防白蟻、鼠等生物侵害。