【文章內(nèi)容簡介】 數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 花都區(qū)的房地產(chǎn)消費熱點。 （ 3）市場承受能力 現(xiàn)時花都區(qū)內(nèi)房價還相對偏低，絕大多數(shù)中高檔的住宅小區(qū)（公寓）售價（以平方米為單位）都在 1500 元到 3000 元之間，以 100平方米的戶型來算，售價大約在 15 萬到 30萬元間。根據(jù)聯(lián)合國人居中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全世界城市平均住房消費中房價與收入的比例是 7倍，而 1999 年，花都區(qū)職工平均工資為 11491 元，以四口之家為例，年收入為 萬元，則每戶可承受的房價多達(dá) 32 萬多元，這個價格基本上可以涵蓋區(qū)內(nèi)所有層次的樓盤。 隨著花都區(qū)知名度的提高和廣州市分流的需要，由廣州市民組成的購買團(tuán)體將會成為本區(qū)房地產(chǎn)市場的重要支持。由于交通網(wǎng)絡(luò)的完善和生活水平的提高，廣州市民的居住范圍正不斷擴(kuò)大（一方面由于市區(qū)樓價高，另一個重要因素是 居民對生活的要求不斷提高），正從市中心向外擴(kuò)散，去年番禺銷售、預(yù)售面積為 萬平方米，達(dá) 億元，其中大部分是來自廣州的買家。據(jù)資料統(tǒng)計，廣州市民私人小汽車的家庭擁有量已達(dá) ％，而且呈不斷上升趨勢，估計入世轎車價格降低和市民收入的提高，市民私人汽車擁有量將迅速增加，進(jìn)一步導(dǎo)致居住的郊區(qū)化，促進(jìn)周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 花都區(qū)的優(yōu)勢正逐漸顯現(xiàn)，例如較低的開發(fā)費用和售價，完善的基礎(chǔ)建設(shè)和社區(qū)環(huán)境等，由于開發(fā)較遲及規(guī)模不大，區(qū)內(nèi)得以保存了相對好的自然地貌，從廣州市中心區(qū)到花都區(qū)之間有一條寬闊的 綠化隔離帶，加上建設(shè)山水城市、生態(tài)圈的發(fā)展構(gòu)想，都是促使花都區(qū)構(gòu)筑和諧生活社區(qū)的契機(jī)，在這幾年將會迎來房地產(chǎn)開發(fā)的高潮。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 別墅市場研究 廣州別墅市場近況 多年來廣州別墅市場一直低迷，但這并不說明廣州別墅市場需求不旺，其原因一是市場缺乏有效引導(dǎo)，同時廣州別墅市場也缺乏細(xì)分，個性化不足，且價格普遍高昂，與社會經(jīng)濟(jì)生活發(fā)展水平不相應(yīng)。今年物美價廉的碧桂園鳳凰城別墅的“橫空出世”，并不僅僅促使廣州別墅市場多年來的有限需求在被壓抑后反彈釋放，其通過對別墅這一高尚產(chǎn)品的重新定位，有效刺激了新的消費，營造 了新的市場熱點，啟動了新的消費市場。 今年五月，房管局下屬的廣州房地產(chǎn)信息中心公布了從 2020 年元月 —— 2020年 3 月（首季）共 15 個月以來的廣州全市十區(qū)所有別墅市場的銷售數(shù)據(jù)資料。據(jù)統(tǒng)計，十五個月以來廣州共銷售各類別墅建筑面積 ，總計 1175 套，平均每套 213平方米。 項目 批準(zhǔn)上市（套） 實際成交（套） 平均面積（ m2/套） 平均售價（元 / m2） 最高售價（元 / m2） 二沙島（宏城花園） 56 4 530 29835 41720（現(xiàn)已跌至 25000 左右） 同和鎮(zhèn)（南湖、白云山） 0 25 362 10003 15349 鐘村鎮(zhèn)（祈福） 30 102 274 6668 大石（綠茵島、麗江） 242 168 220 6606 南村鎮(zhèn)（錦繡香江、華碧） 183 426 202 5826 沙灣（番禺奧林匹克、碧桂園） 268 34 234 7668 在統(tǒng)計中，全市的批準(zhǔn)上市量略小于銷售量，說明積累以久的別 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 墅消費力已開始釋放和回升，從別墅銷售面積與 15 個月住宅總銷售面積 878 萬平方米左右相比， %的比率基本符合國際相關(guān)數(shù)據(jù) 2%的水平，從廣州住宅總成交套數(shù)約 8 萬個 的比例來看，別墅成交比例還略低于正常水平。而別墅去年以來 15 個月總銷售額為 ，占 15 個月住宅銷售額 370億的 %，屬基本正常。 廣州別墅市場主要特點 （ 1）區(qū)域分布 據(jù)不完全調(diào)查統(tǒng)計，在廣州開發(fā)的別墅項目有 30 余個，主要分為四大塊（南面番禺、東面增城、北部花都和從化、中西部廣州市區(qū)和南海）， 大部分分布在近郊，其中番禺占了供應(yīng)量 50%以上。 市區(qū)別墅仍以南湖板塊為主，主要有頤和山莊、江南世家；番禺延續(xù)其人所皆知的別墅物業(yè)，如錦繡香江、萊茵島、麗江花園掬水別墅等；南沙在售的也有別墅項目； 而從化方面則有逸泉山莊坐莊；在此基礎(chǔ)上，今年更引人關(guān)注的是花都地區(qū)，金碧御水山莊全部是別墅產(chǎn)品，此外泰湖山莊也是規(guī)模龐大的別墅盤，一旦機(jī)場高速公路的北段明年修好，花都有可能成為第二個廣園東。 照此粗略算算，這兩年內(nèi)廣州樓市在推別墅項目將跨越多區(qū)，數(shù)量高達(dá) 30 個之多。別墅推出數(shù)量約在 2020 套以上，總面積高達(dá) 40萬平方米以上。 （ 2）開發(fā)形式 廣州別墅物業(yè)的開發(fā)同質(zhì)化現(xiàn)象亦十分明顯，當(dāng)一個建筑作品得到普遍承認(rèn)或關(guān)注、或取得成功時，其手法被迅速模仿和復(fù)制，已成為一個不爭的事實。目前廣州范圍及附近的別墅開發(fā)呈現(xiàn)以 下幾種形式： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第一種別墅區(qū)：不具備特別優(yōu)越的地理優(yōu)勢及自然環(huán)境，但依靠強(qiáng)大而完善的配套設(shè)施細(xì)致而合理的小區(qū)規(guī)劃而立足市場。如碧桂園、番禺祈福新村等。 第二種別墅區(qū)：是具有得天獨厚的優(yōu)美自然環(huán)境，如風(fēng)景、旅游區(qū)、森林公園等，再加上一定的配套設(shè)施，如金碧御水山莊、南海穆天子山莊、廣州白云堡豪苑、廣州天鹿湖避暑山莊等。 第三種別墅：是具有一定主題性的別墅區(qū)，這種主題性集中于一種活動或一種服務(wù)，如番禺蓮花山高爾夫別墅等。 （ 3）價格分析 從價位分布上看，單價頂尖的應(yīng)該算二沙島最后一個別墅項目 —— 城建總的宏城別墅，單 價接近２萬元／平方米，而且貨量稀缺。白云區(qū)南湖的頤和山莊的別墅單價也高達(dá)１萬元以上的別墅項目。廣園東龍頭項目匯景新城的別墅單價也始終站硬在 萬／平方米的高水準(zhǔn)上。此外，江南世家別墅每平方單價 7000多元，成為過渡價格。 除卻這些市區(qū)高價別墅外，郊區(qū)尤其是番禺的老牌別墅項目單價約在 5000 元左右，總價約在 150 萬左右，構(gòu)成中價市場；再往下，就是低價別墅，比如從化的逸泉山莊和增城的鳳凰城。而今將要開盤的錦繡香江廣園東項目同樣擁有大量別墅產(chǎn)品，價位也會與鳳凰城接近。如此這般，別墅消費的三級組合已然相當(dāng)完整豐富 。 （ 4）產(chǎn)品設(shè)計 部分別墅資料 項目 位置 設(shè)計（ m2） 價格（元 / m2） 錦繡香江 番禺 聯(lián)體別墅： 156197 花園： 307837 獨立別墅： 356705 花園： 1558 聯(lián)體： 5500 獨立： 10000 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 鳳凰城 增城 聯(lián)體別墅： 201685 花園： 210700 獨立別墅： 159178 花園： 3090 聯(lián)體： 3600 獨立： 5500 南浦海濱花園 番禺 聯(lián)體別墅： 153218 花園： 65240 5000 雅寶新城 花都 聯(lián)體別墅： 215 花園： 230800 獨立別墅： 259388 花園： 230800 聯(lián)體： 3000 獨立： 4000 別墅產(chǎn)品，主要有獨立別墅和聯(lián)體別墅兩種。但就實際戶型、設(shè)計而言，有千萬種。從早期廣州的一些別墅看，那時的別墅更像農(nóng)家小院，進(jìn)去是客廳，旁邊是居室，上面是主人房。如今別墅戶型層出不窮，如錦繡香江牡丹園 21套別墅有 11種戶型，科莫湖別墅也有十多種，而其近期推出的四孖屋更是一種創(chuàng)新，四座別墅聯(lián)體，背靠背連在一起。這種新型別墅推出后，短期內(nèi)銷售超過了六成。 華南碧桂園新近推出的映翠桃園，戶型多達(dá)十幾種，多為大戶型，最吸引客戶的是超大的花園以及園 藝；南浦海濱花園也推出家家?guī)郊掖a頭的大別墅，這些別墅共同的特點是“創(chuàng)新”。 近兩年，聯(lián)體別墅（又稱 townhouse）在廣州炙手可熱，成為房地產(chǎn)市場的新寵和業(yè)內(nèi)人士談?wù)撟疃嗟脑掝}，越來越多的別墅樓盤都以此為主打。這種產(chǎn)品屬于一種集合式別墅，形式介于獨立別墅和公寓洋房之間，具有較高的綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀，使居住環(huán)境更貼近自然，綠化率一般在５０％以上。而且有較好的舒適性和私密性，是實現(xiàn)自由居住的理想模式。由于面積不大和價格適宜，通常以市中心區(qū)一套公寓洋房的價錢就能買到。聯(lián)體別墅屋前屋后有花園，可拓寬空間感， 強(qiáng)調(diào)業(yè)主的個性，滿足人們追求舒適生活的需求。在廣州，麗江花園、錦繡香江等樓盤首先打出聯(lián)體別墅的概念，其后廣園東碧桂園鳳凰城更引進(jìn)革命版的聯(lián)體別墅，其通過采用新材料新工藝及設(shè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 計上的創(chuàng)新來實現(xiàn)項目品質(zhì)的提高并有效降低成本， 2020 年在廣州掀起了熱潮。 在裝修設(shè)計方面：過往的別墅開發(fā)市場都是以毛坯房交樓 2020年開始，碧桂園旗下所有的別墅盤配以裝修銷售（獨立別墅設(shè)計為豪華裝修，聯(lián)體別墅設(shè)計為標(biāo)準(zhǔn)裝修）得到了市場的歡迎，都取得了不錯的銷售業(yè)績。但鳳凰城近千平方米的超級別墅還是以毛坯房銷售。 產(chǎn)品個案 錦繡香江 第三 期升級產(chǎn)品科莫湖別墅，以獨立別墅為主。獨立別墅建筑面積從 385705平方米，花園面積從 361813平方米，均價 10000元/平方米；四聯(lián)體別墅建筑面積為 156平方米，花園面積有 4896平方米，均價 5500 元 /平方米， 華南碧桂園別墅 （ 1）一期別墅： A、 F 型獨立別墅，總面積： 1192 平方米，送800 平方巨型私家庭園，包豪華裝修及園藝； B 型獨立華南別墅，總面積 平方，包豪華裝修及園藝。 （ 2）映翠桃園獨立花園別墅，總面積由 362 平方米起，連豪華裝修及園藝從售 98 萬起；浪漫陽光別墅，總面積由 218 平方米起，連標(biāo)準(zhǔn)裝修及園藝從售 60萬起。 鳳凰城 鳳鳴、鳳湖苑的獨立別墅，面積由 200 平方米起，大部分為500600 平方米，均價 5500 元 /平方米，連豪華裝修。鳳泉、鳳翠苑的聯(lián)體別墅，面積由 160平方米起，均價 3500元 /平方米，連標(biāo)準(zhǔn)裝修。 （ 5）市場對象細(xì)分 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 從以上幾點劃分推斷，目前廣州別墅市場發(fā)育已相當(dāng)成熟，細(xì)分的市場層次分明，擁有“地王”優(yōu)勢的二沙島別墅是頂級，其價位每平方米達(dá)二三萬元。例如宏城別墅花園；擁有稀缺資源“山景湖水”的南湖板塊高尚別墅是第二級別，其價位每平方在 7000 元 10000多元間，代表作有江南世家、頤和山莊等；番禺洛溪與華南板塊大盤中附設(shè)的中高檔別墅屬第三級別，其價位在每平方 5000元 — 7000元間，代表有綠茵島水岸別墅、華碧、廣地花園中的別墅等；第四級別是從化、花都的經(jīng)濟(jì)別墅，其定價大多在每平方米三、四千元。還有碧桂園鳳凰城的別墅，其產(chǎn)品檔次與環(huán)境條件當(dāng)屬中高檔別墅，然而定價卻屬經(jīng)濟(jì)型別墅。 廣州市場別墅產(chǎn)品業(yè)已形成高低搭配合理、適應(yīng)性極強(qiáng)的發(fā)展態(tài)勢。二沙島豪華別墅針對的是豪富貴人；南湖板塊近年憑借南湖國家旅游度假區(qū)及白云山的稀缺性自然資源不斷向高檔別墅市場推進(jìn)，其對象是 企業(yè)老板、金領(lǐng)及外籍人士；洛溪、華南板塊別墅則瞄準(zhǔn)白領(lǐng)中的“先富一族”；從化、花都板塊別墅則面向所有向往郊外田園生活經(jīng)濟(jì)人士。 別墅發(fā)展趨勢 （ 1）別墅市場容量擴(kuò)大 廣州現(xiàn)有人口達(dá) 1000 萬，家庭約 300 萬戶；以目前廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度， 10 年內(nèi)廣州經(jīng)濟(jì)將可能趕上目前發(fā)達(dá)國家水平