【正文】 面積 。城區(qū)規(guī)劃將著重做好火車北站和新國際機場兩個最大交通源的疏解和聯(lián)系，充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢，按照相對獨立、各具功能的組團式結構形式，強化各分區(qū)的功能作用。同年辦理房屋買賣登記 6927 宗，面積 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。由于市政建設和環(huán)境都優(yōu)于舊城區(qū)，現(xiàn)時的開發(fā)主要集中在新城區(qū)一帶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。隨著新區(qū)建設的展開，這些本地的二次置業(yè)者和投資者都把目光投向新開發(fā)的新區(qū)，由于新區(qū)的建設標準更高，更注重環(huán)境，社區(qū)公區(qū)設施完備，所以在過去兩年中，新區(qū)的樓盤都受到追捧，成為 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。由于交通網絡的完善和生活水平的提高，廣州市民的居住范圍正不斷擴大（一方面由于市區(qū)樓價高，另一個重要因素是 居民對生活的要求不斷提高），正從市中心向外擴散，去年番禺銷售、預售面積為 萬平方米，達 億元，其中大部分是來自廣州的買家。今年物美價廉的碧桂園鳳凰城別墅的“橫空出世”，并不僅僅促使廣州別墅市場多年來的有限需求在被壓抑后反彈釋放，其通過對別墅這一高尚產品的重新定位，有效刺激了新的消費，營造 了新的市場熱點，啟動了新的消費市場。而別墅去年以來 15 個月總銷售額為 ，占 15 個月住宅銷售額 370億的 %，屬基本正常。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。廣園東龍頭項目匯景新城的別墅單價也始終站硬在 萬／平方米的高水準上。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這種產品屬于一種集合式別墅，形式介于獨立別墅和公寓洋房之間，具有較高的綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀，使居住環(huán)境更貼近自然，綠化率一般在５０％以上。 計上的創(chuàng)新來實現(xiàn)項目品質的提高并有效降低成本， 2020 年在廣州掀起了熱潮。 （ 5）市場對象細分 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。二沙島豪華別墅針對的是豪富貴人；南湖板塊近年憑借南湖國家旅游度假區(qū)及白云山的稀缺性自然資源不斷向高檔別墅市場推進，其對象是 企業(yè)老板、金領及外籍人士；洛溪、華南板塊別墅則瞄準白領中的“先富一族”；從化、花都板塊別墅則面向所有向往郊外田園生活經濟人士。其中廣州的平均計劃花費最高，達 萬元。特別是城郊交通配套條件大為改善，不少居住 在原市區(qū)的中高收入買家，干脆出租或轉手市中心的公寓，而轉移到郊外居住。別墅郊區(qū)化是必然趨勢，常住型別墅的居住半徑一般在１０ — ２５公里，而度假型則控制在２５ — ８０公里的居住半徑最為合適。我們根據(jù)花都別墅市場的特點，選取了以下幾個較為典型的樓盤分析： 雅寶新城 宣傳口號：低密度、高綠化率的自然生態(tài)大盤 位置：鄰 107 國道 占地： 1260多畝 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 特色：異國特色濃，民風淳樸，花僑鎮(zhèn)被稱為 流溪河畔的小東南亞 ，居民 95％以上都是來自世界上 13 個國家和地區(qū)的歸僑。 環(huán)境：山莊內社有花園，亭閣 特色：環(huán)抱青蔥幽凈的山水，領受秀全水庫靈氣。 前期 A、 B、 C區(qū)的開發(fā)銷售，積聚了一定的人氣資源，對后期的開發(fā)銷售起到了一定的促進作用，而且前期的住戶絕大部分是南航的職工，這部分人士各方面的素質都較高，對項目今后的銷售和管理都會帶來正面效應。 對方提出減少項目項目轉讓費的要求。 獅嶺鎮(zhèn)內建有廣州寶巾高爾夫球鄉(xiāng)村俱樂部，距本項目僅幾公里遠，作為一項高檔次的娛樂體育項目，這有利于本項目的別墅開發(fā)。 應對措施：在區(qū)內設置相應的生活配套設施。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 花都地區(qū) ：為家人創(chuàng)造良好居住條件，享受家庭樂趣，對子女有益，利于確定自己的社會地位。注重生態(tài)、園林、自然環(huán)境的宣示及塑造。 路，本項目的建筑單體以獨立別墅為主。從目前至長遠看，提倡和推行一次成型裝修的商品房，使建設同裝修有機結合已勢在必行。這反映出由于目前購房者以工作時間緊張的企業(yè)人員為主，而裝修市場又不夠規(guī)范，購房者既缺乏時間也沒足夠精力自行裝修而希望直接購買到已裝修住房的現(xiàn)實狀況。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 獨立別墅價格測算表 項 目 價格 地段 交通 配套 戶型 規(guī)劃及環(huán)境 知名度 項目相對基價 （元 / m2） 金碧御水山莊 3900 100 100 100 98 99 102 3941 雅寶新城 4000 101 101 102 99 97 101 3964 注：估價對象價格 =交易對象價格 *100/（） *100/（） *…… 運用市場比較法和加權平均法 測定項目獨立別墅的市場平均銷售基價為 3953 元 /m2,建議 初步定價為 3900元 /m2。所謂類似是指 在用途、建筑結構、所處地區(qū)等方面，與估價對象相同或相似的。 開發(fā)建設進度及投資資金安排計劃 由于項目規(guī)模較大，公司目前資金較為緊張，為降低開發(fā)風險，我司計劃將 D區(qū)分為兩期、 E 區(qū)為一期共三期進行開發(fā)建設。 白蟻 防治費 5 125564 63 5 其他費用 2425 管理費 （ 1＋… 4） 5％ 1028 不可預見費 （ 1＋… 4） 5％ 1028 利息 （ 1＋… 4） 30％ 6％ 1 370 合計 22975 1830 元 /㎡ 甲方已投入 D區(qū)的各種工程費用 4500萬元，按有效價值 80％計算， D 區(qū)還需投入開發(fā)資金 19375萬元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 如上圖示， 2020 年度部分城市商品住宅需求狀況市場調查分析報告發(fā)現(xiàn)，在對“希望所購買的住房具備怎樣的內部裝修標準”的選擇上， ％ 的人選擇了具備基本簡單裝修， ％的人選擇“全屋精裝修”， ％的人選擇“開發(fā)商提供裝修套餐”。 成功的裝修設計，結合合理價格系統(tǒng)，將會是項目銷售的最大推力。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 共同心理需求：環(huán)境好、個性化、配套全、規(guī)模大、規(guī)劃好、文化氣息濃、高尚會所具備。 目標客戶定位 根據(jù)花都房地產市場的特點，本項目的目標消費群定位為： 核心人群界定：向往自然悠閑生活的成功人士， 以男性為主導，年齡 3550歲，家庭財產超百萬元，多數(shù)已成家且婚姻狀況穩(wěn)定，有小孩， 事業(yè)已有正常軌道，有時間從事各種度假性休閑生活， 已有一次以上置業(yè)經驗，甚至已有一處以上別墅。 我司可看準這股潛在而強大的消費需求，在遠郊空氣清新、依山傍水的鄉(xiāng)村開發(fā)出適宜度假的住宅，往往能獲得這批人士 的追捧。 應對措施：抓準消費顧客群，塑造項目的獨特優(yōu)勢，提高項目的品質，以差異性的市場策略來對付同類樓盤的競爭。 隨 著區(qū)域建設的完善，花都區(qū)這幾年房地產健康快速的發(fā)展，區(qū)域的優(yōu)勢逐年顯現(xiàn)，加上區(qū)政府的支持，未來幾年將會迎上地產開發(fā)的高潮。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 蒙地卡羅山莊 宣傳：依托秀全的名氣，領受水的靈氣 樓盤情況：這樓盤已開發(fā)了十年，一期已近賣完， 90%多是售于香港人，之后停頓了一段時間，今年又準備開發(fā)第二期 位置：座落秀全水庫 占地： 1000畝 產品：主要為別墅、洋房，亦有商鋪。 規(guī)劃：分為１２個住宅分區(qū)，中山大學附屬雅寶學校、２個大型住客會所、９洞高爾夫球場、高爾夫球會所、多 個網球場、６個游泳池、銀行、商場、酒樓、肉菜市場、醫(yī)務所。中國人有群 居的心理，別墅買家也不例外。 造的別墅將是未來別墅開發(fā)的主流。經濟型別墅受人喜歡，還在于它雖然沒有豪華型別墅那樣的氣派，但在住宅功能上相差無幾。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。還有碧桂園鳳凰城的別墅，其產品檔次與環(huán)境條件當屬中高檔別墅，然而定價卻屬經濟型別墅。 鳳凰城 鳳鳴、鳳湖苑的獨立別墅，面積由 200 平方米起，大部分為500600 平方米，均價 5500 元 /平方米，連豪華裝修。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 華南碧桂園新近推出的映翠桃園，戶型多達十幾種，多為大戶型，最吸引客戶的是超大的花園以及園 藝；南浦海濱花園也推出家家?guī)郊掖a頭的大別墅，這些別墅共同的特點是“創(chuàng)新”。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）價格分析 從價位分布上看，單價頂尖的應該算二沙島最后一個別墅項目 —— 城建總的宏城別墅，單 價接近２萬元／平方米，而且貨量稀缺。目前廣州范圍及附近的別墅開發(fā)呈現(xiàn)以 下幾種形式： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。根據(jù)聯(lián)合國人居中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全世界城市平均住房消費中房價與收入的比例是 7倍，而 1999 年，花都區(qū)職工平均工資為 11491 元，以四口之家為例，年收入為 萬元，則每戶可承受的房價多達 32 萬多元，這個價格基本上可以涵蓋區(qū)內所有層次的樓盤。而這一部分人，在未來幾年內都將進入置業(yè)年齡，商品房需求量較大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。商品房施工面積 ，新開工 ，竣工 萬平方米，銷售面積 萬平方米，銷售額 億元。1998 年，商品房銷售額 54213 萬元，比上年增長 ％，銷售面積 萬平方米，增長 ％。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。城區(qū)常住人口 萬。 19801999 年，花都國內生產 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 按項目開發(fā)進度進行支付：（暫定） ①簽訂合同在一個月內，支付人民幣 3000 萬元，時間估計在二ＯＯ三年第二季度內 ②二 00 四年第二季度支付人民幣 5000 萬元 ③二 00 五年第二季度支付人民幣 5000 萬元 ④二 00 六年第二季度支付人民幣 2600 萬元 2．區(qū)位分析 花都概況 地理環(huán)境 花都區(qū)位于廣東省中南部 ,珠江三角洲的北端，東連從化，南靠廣州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠，毗鄰港澳。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。由于 產業(yè)結構的調整，擬退出房地產開發(fā)業(yè)務，計劃 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目所處的山前大道橫貫花都中北部山區(qū)，全長 ，將花都北興，花僑，花東，花山，芙蓉，獅嶺，赤坭等七鎮(zhèn)連為一體，與南北走向的 105，106， 107 國道和興建中的京珠高速公路以及廣州新白云國際機場高速公路貫通，形成陸路交通網絡。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。此項目轉讓費估計談判后還有一定的 下浮空間。花都區(qū)地勢北高南低，北部丘陵綿亙 ,中部淺丘臺地，南部為廣花平原 ,形成東北向西南斜置的長方形。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在廣州地區(qū)率先實現(xiàn)綠化達標，生態(tài)環(huán)境得到了較大改善。 花都區(qū)是廣州市的工業(yè)發(fā)展區(qū)和重要交通樞紐，區(qū)內的交通運輸環(huán) 境和條件日臻完善。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。耗資 4000萬元，占地 29 萬平方米的花都廣場已經建成投入使用，成為花都區(qū)市民節(jié)假日休閑活動的好去處，周邊多個住宅小區(qū)的入住率不斷上升，聚集了一定的人氣，已經初步 形成了居住區(qū)的氛圍，帶動了新區(qū)房地產開發(fā)，此外，新區(qū)的人民公園、花果山公園、馬鞍山公園都已進入規(guī)劃設計階段，因此被視為未來的區(qū)中心，吸引了大部分的投資置業(yè)者。 區(qū) 公益路 駿威廣場 駿威 商品房 2500 現(xiàn) 樓 商鋪 15000 新都大道 南航花園 英駿 商品房 /復式 2300/2700 現(xiàn)樓 紫薇路 駿輝園 駿輝 商品房 1900 現(xiàn) 樓 公益路 宏城大廈 宏鴻 商品房 21002700 現(xiàn) 樓 公益路 銀燕大廈 永大 商品房 2300 現(xiàn)