【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 南航碧花園項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 1．項(xiàng)目概況 ......................................................... 3 項(xiàng)目背景 ..................................................... 3 項(xiàng)目現(xiàn)狀 ..................................................... 3 項(xiàng)目規(guī)模 ..................................................... 5 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式 ................................................. 5 2．區(qū)位分析 ......................................................... 6 花都概況 ..................................................... 6 地理環(huán)境 ............................................... 6 經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 ........................................... 6 人文社會(huì)環(huán)境 ........................................... 7 城市建設(shè)與交通區(qū)位分析 ....................................... 7 3．市場(chǎng)分析 ......................................................... 8 花都房地產(chǎn)市場(chǎng) ............................................... 8 基本概況及特點(diǎn) ......................................... 8 市場(chǎng)走勢(shì)及前景的判斷 .................................. 11 別墅市場(chǎng)研究 ................................................ 13 廣州別墅市場(chǎng)近況 ...................................... 13 廣州別墅市場(chǎng)主要特點(diǎn) .................................. 14 別墅發(fā)展趨勢(shì) .......................................... 18 花都別墅市場(chǎng) .......................................... 20 4．項(xiàng)目發(fā)展定位研究 ................................................ 23 項(xiàng)目 SWOT 分析 ............................................... 23 市場(chǎng)定位研究 ................................................ 25 需求定位 .............................................. 25 發(fā)展定位 .............................................. 26 目標(biāo)客戶定位 .......................................... 26 5．規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 .................................................... 27 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目規(guī)劃布局 ................................................ 27 環(huán)境規(guī)劃構(gòu)思 ................................................ 27 建筑單體設(shè)想 ................................................ 27 裝修設(shè)計(jì)建議 ................................................ 28 6．開發(fā)成本分析 .................................................... 30 投資構(gòu)成、總投資估算 ........................................ 30 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度及投資資金安排計(jì)劃 .............................. 32 項(xiàng)目銷售收入及投資安排計(jì)劃 .................................. 33 項(xiàng)目利潤(rùn)估算 ................................................ 34 7．財(cái)務(wù)分析 ........................................................ 35 項(xiàng)目財(cái)務(wù)贏利能力分析 ........................................ 35 項(xiàng)目盈虧平衡分析 ............................................ 35 8．初步營(yíng)銷設(shè)想 .................................................... 38 銷售范圍 .................................................... 38 銷售執(zhí)行策略設(shè)想 ............................................ 38 宣傳促銷手段建議 ............................................ 39 廣告運(yùn)作安排 ................................................ 40 9．物業(yè)管理建議 .................................................... 40 10．社會(huì)和環(huán)境效益評(píng)價(jià) ............................................. 43 11．結(jié)論 ........................................................... 43 附表一 開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表 .............................................. 45 附表二 D 區(qū)第一期工程銷售前我司投放計(jì)劃表 .......................... 46 附表三 建設(shè)期資金流出表 ............................................ 47 附表四 項(xiàng)目分期銷售計(jì)劃表 .......................................... 48 附表五 項(xiàng)目分期銷售收入估算表 ...................................... 48 附表六 項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量表 .......................................... 49 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1．項(xiàng)目概況 項(xiàng)目背景 南航碧花園項(xiàng)目位于花都區(qū)王子山山麓下 ,陸花水庫(kù)側(cè) ,離廣清高速公路獅嶺出口 1 公里處，距廣州的車程約 50 分鐘。 項(xiàng)目所處的山前大道橫貫花都中北部山區(qū)，全長(zhǎng) ，將花都北興，花僑，花東，花山，芙蓉，獅嶺，赤坭等七鎮(zhèn)連為一體，與南北走向的 105，106， 107 國(guó)道和興建中的京珠高速公路以及廣州新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)高速公路貫通，形成陸路交通網(wǎng)絡(luò)。 南航碧花園由廣州碧花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建。項(xiàng)目占地 1404 畝 , 用地性質(zhì)是別墅、公寓及商業(yè)配套設(shè)施，經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃方案技術(shù)指標(biāo)為：建筑 密度約 15%，容積率約 ；共分為 A、 B、 C、D、 E 及會(huì)所區(qū)六個(gè)區(qū)域建設(shè)。另外，還有 300畝的預(yù)留用地可征。 項(xiàng)目用地情況一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 占地 容積率 備注 1 總 占 地 1404 畝 2 A、 B、 C 區(qū) 畝 已基本完成建設(shè) 3 D 區(qū) 畝 部分建設(shè) 4 E 區(qū) 374 畝 （估算 ） 未開發(fā) 5 會(huì)所區(qū) 畝 （估算 ） 部分建設(shè) 項(xiàng)目現(xiàn)狀 該公司將 A、 B、 C 三個(gè)區(qū)的別墅銷售給本系統(tǒng)的職工，現(xiàn)已基本完成開發(fā)建設(shè)。由于 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，擬退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，計(jì)劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 將正在建設(shè)的 D 區(qū)和未建的 E 區(qū)一起轉(zhuǎn)讓。到目前為止， D區(qū)和 E區(qū)已投入的資金和已完成的工程項(xiàng)目如下： D 區(qū)、 E 區(qū)已建、在建已完工程及費(fèi)用一覽表 截止日期： 2020 年 11 月 序號(hào) 工程項(xiàng)目名稱 工程費(fèi)用 （萬元） 備注 一 D 區(qū)開發(fā)項(xiàng)目 1 征地費(fèi)用 1622 畝 2 已建、在建已完工程 （ 1） A＋、 K＋、 F＋、 H＋樣板房工程 4 棟 建筑面積 ㎡；其中 A、 K、 H 三棟已完成普通裝修 （ 2） D D D2a、 D D4 樣板房工程 5 棟 建筑面積 平方米；已完成精裝修，布置了家私 （ 3） D－ 030～ D－ 03 D06 D069 獨(dú)立別墅 12棟 建筑面積 方米；已完成土建主體 （ 4） D－ 042～ D053 雙聯(lián)別墅 6 棟 建筑面積 平方米；已完成土建主體，其中兩套已完成精裝修，配置了家具 （ 5） D5a、 D5c 公寓各兩棟 建筑面積 平方米；已完成土建主體及精裝修 （ 6） 土石方工程 600 48 萬立方米 （ 7） 排水排污工程 150 5500 延米 （ 8） 道路工程 300 14000 平方米 （ 9） D 區(qū)電房工程 8 建筑面積 50平方米；已完成土建主體及精裝修，已起用 （ 10） 高壓供電工程 60 已鋪設(shè)高壓電纜 300米 （ 11） 低壓供電工程 100 已鋪設(shè) 600 米電纜 （ 12） 供水工程 70 已鋪設(shè) 2100 米水管 （ 13） 智能弱電系統(tǒng)工程 40 （ 14） 主體園林綠化工程 150 濱湖棧道 350 米；濱湖集中綠化及路樹 （ 15） 煤氣工程 20 （ 16） 樁基礎(chǔ)工程 51 12600 米深層攪拌樁 （ 17） 山頂花園廣告字牌工程 95 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 18） D 區(qū)臨時(shí)供電工程 25 3 設(shè)計(jì)費(fèi)及工程建設(shè)其他分?jǐn)傎M(fèi)用 1000 二 E 區(qū)項(xiàng)目 1498 374 畝 征地費(fèi)用 1498 項(xiàng)目規(guī)模 根據(jù)現(xiàn)已批準(zhǔn)的規(guī)