【正文】 為無砂地坪； （ 5）、門窗：高級塑鋼窗帶紗窗，分戶門、復合防盜門、戶內門、實木鑲板門、實木填芯蒙板門； （ 6）、廚房設施：洗滌盆； （ 7）、衛(wèi)生間設施：臺下盆或立柱盆、坐便器； 29 （ 8）、陽臺：塑鋼窗封閉式陽臺； （ 9）、其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手； 小區(qū)配套 設施： 小區(qū)設有院內花園、草地、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車位、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風及火災報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。因此我們選取兩個類比性比較強的項目作為比較實例。 多層住宅 E 戶型二房二廳：每戶建筑面積 90 平方米（ 168 套） 多層住宅 F 戶型三房二廳 ：每戶建筑面積 110 平方米（ 504 套） 多層住宅 G 戶型三房二廳：每戶建筑面積 120 平方米（ 168 套） 多層住宅三種戶型共計 840 套。 施工圖紙設計。 1~4樓設備安裝。 高層 4室內外裝修。 工程施工進度詳見附表 12。 前期工程 費。銷售收入見附表 3，銷售費用見附表 2。和項目業(yè)主投入的資本金 2020 萬元相比，在 4 年內項目盈利和繳納的稅金的絕對值是相當高的，表明項目的盈利能力是比較強的。 31723 100%=% 資本金凈利潤率 =稅后利潤247。 42 財務分析 一、盈利能力分析 項目 在計算期內經(jīng)營收入為 39750 萬元，可獲利潤 5465 萬元，扣除所得稅、資本公積后還有 3002 萬元可分配利潤。包括銷售代理費，占銷售收入的 %，即 596 萬元；廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的 1%，即 398 萬元。 37 四、稅費率 本報告采用的各種稅費率見表 19。 高層 1~3樓竣工驗收。 高層 4主體完工。 多層 1~4樓主體工程完工。 建筑方案設計。 % =10246 元 /平方米 故最后采用算術平均值確定本項目商鋪單價為： 10107 元 /平方米 （三）、車位銷售價格的確定 根據(jù)南昌市該區(qū)域目前的情況，車位平均銷售價格為 10 萬元 /個 ~15 萬元 /個。 320701 平方米 10000 元 /萬元 =3076 元 /平方米 高層住宅銷售價格 =130469 萬元247。 （四）、設施標準 住宅是室內環(huán)境，設備與設施，以及消防、安全防護等基本要求必須符合《江西省城市住宅建設標準》和有關規(guī)范，并按中高檔住宅有關標準設計。 根據(jù)使用功能，住宅采用框架剪力墻結構大空間布局，條式結構可根據(jù)消費者需求在設計時靈活組合，調整住宅平面空間構成。 二、項目設計規(guī)劃定位 （一）、片區(qū)規(guī)劃 南昌市規(guī)劃局已對沿江東路做過控制性詳細規(guī)劃，以住宅社區(qū)為主。競爭焦點將由樓盤之間的競爭逐漸轉向板塊之間的競爭。 （ 2）、住房消費需求日漸增大。如總量擴張與空置增加的矛盾、價格持續(xù)上漲與收入反差較大的矛盾、投資高速增長與資金不足的矛盾以及消費者想購房與不敢購房、購不起房的矛盾，將制約房地產業(yè)的發(fā)展。我市 2020 年底，人均住房建筑面積約 23 平方米，按照南昌市提出的到 2020 年人均住房建筑面積達到 30 平方米的目標還有很發(fā)差距，按測算，我市每年需新建住宅約 250 萬平方米。其中大部分用于以市場租金標準向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于對孤寡老人、重殘等特殊情況的“雙困”家庭實行實物配租。全市多層結構的商品住房供應量應占一定的比例。對購買空置商品住宅契稅暫時免征。據(jù)統(tǒng)計，今年 1~12 月份，全市市區(qū)批準預售的商品住宅為 250 萬平方米，均價在 3000 元 /平方 米以上的高價商品住房為 萬平方米，占總量的 %；均價在 2020 元 /平方米以下的為 萬平方米，僅占總量的 %。 （二）房地產市場發(fā)展中存在的主要問題 土地供應布局不盡合理，供地條件不夠完善 2020 年以來，為了防止房地產業(yè)出現(xiàn)過熱、過量等泡沫現(xiàn)象，保護開發(fā)商和消費者利益，我市加大了宏觀調控的力度，對年度土地出讓指標予以總 量控制， 2020 年的開發(fā)總量計劃控制在 350 萬平方米以內，今年 6 月又根據(jù)市場形勢，果斷決策，在年初制定的房地產開發(fā)總量中削減了 100 萬平方米，保證了房地產市場的供需基本平穩(wěn)。從時間看來看，我市空置的商品房大多為一年以下的待銷商品房，所占比例超過 80%，從空置原因分析，主要是交通不便、配套設施不全、設計落后、戶型偏大等。另外，一些樓盤質量提升，環(huán)境優(yōu)化，增加了建設成本，也促進了房價的上升。全市預計完成房地產開發(fā)投資 56 億元，較上年增長 60%，占 固定資產投資和 GDP 的比重分別為 26%和 9%，較上年分別提高 1 個百分點和 3 個百分點。財務分析結果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好。公司現(xiàn)有員工 60 人，其中各類職 稱的技術經(jīng)濟管理人員 30 人，注冊資金 2020 萬元，資質等級為二級。 項目概況 （ 1）項目名稱：“風華盛世” （ 2）建筑規(guī)模： 127F、 211F、 212F （ 3）建設地點：沿江東路（原江西第四建筑工程公司） （ 4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè) （ 5）建設單位：上海金廈房地產有限公司 （ 6）經(jīng)營類型：房地產經(jīng)營、綜合技術服務員、咨詢服務 （ 7）企業(yè)性質：其他有限責任公司 （ 8）資質等級：二級 （ 9）企業(yè)概況：上海金廈房地產有限公司于 1992 年 8 月正式成立。 根據(jù)收益計算，所得稅前項目的財務內部收益率為 %，財務凈現(xiàn)值（ Ie=10%）萬元。 （一） 2020 年房地產業(yè)市場運行情況 房地產業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展情況 2020 年南昌市預計完成國內生產總值（ GNP）的 636 億元，較上年增長 %，增幅為歷年來之最；全社會固定資產投資預計完成218 億元，較上年增長 %。 表 6：商品房價格與同期居民可支配收入情況表 商品房均價（元 /平方米） 2722 增幅（ %） 商品住宅均價（元 /平方米） 2438 增幅（ %） 居民人均可支配收入（元） 7650 增幅（ %） 居民消費價格指數(shù) 增幅（ %） 2020 年，我市商品房的價格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結構性供不應求外，還與土地拍賣，競爭激烈，建材上漲等因素有關。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占 60%。在貨幣化安置的住戶中，有 50%左右購買了二手房， 10%左右購買了新建商品房。 14 住房供應結構不盡合理 目前，供應結構矛盾是南昌市房地產市場發(fā)展較為突出的一個問題，市場上中高檔商品住房居多，適合多數(shù)市民自住需求的中低價位的樓盤較少。長沙市對購買二手房契稅按 1%計征，對購買 1000 平方米以上的商品房契稅減免 50%。主要內容有： 根據(jù)市場需求，積極采取有效措施，增加普通商品住房的供應，加快普通商品住房發(fā)展 每年用于中、低價位普通商品住房 建設的用地應占一定比例，此類用地應服從城市規(guī)劃安排在一、二類地段以外，并具備交通便利，基礎設施、生活配套較完善，適宜居住等條件。 完善和推進廉租住房制度，強化政府住房保障職能，努力改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件 每年從籌措的住房專項資金中安排一定的資金由市房管局廉租住房經(jīng)營管理中心從 市場收購一批空置商品房、二手房等普通住房用于補充廉租住房的房源。 （ 3）南昌市居民住房消費潛力巨大。 （ 2）、房地產市場宏觀調控難度加大。由 于外地開發(fā)商大批進入，以及紅谷灘新區(qū)和舊城區(qū)改造進程的加快，加之上年房地產市場利好刺激，開發(fā)商普遍會加大投資力度，全年房地產開發(fā)投資將增加 50%以上。 （ 4）、樓市變得更加成熟，競爭趨向激烈。 在戶型面積上，為考慮到消費者的接受程度，項目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力。 （二）、平面設計 住宅。 （三）、立面設計 立面造型設計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與周圍城市環(huán)境的協(xié)調，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。 250%=3166 元 /平方米 31 加權平均法定價過程 表 15：本項目住宅價格加權平均價 項目 名稱 比準價格 （元 /平方米） 建筑面積 （平方米） 共計 （萬元） A 2698 28529 7697 B 多層： 2850 高層： 3359 250000 71250 83975 C 多層： 2903 高層： 3528 67872 19703 23945 D 3186 28679 9137 E 2826 47460 13412 多層住宅銷售價格 =98650 萬元247。 PS=12RS[1－ (1＋ K)N]/K P=12R[1－ (1＋ K)50]/K=12 60[1－ (1＋ %)50]247。 編制可行性研究報告并批復。 高層 4樓開始施工。 多層 5~8樓室內外裝修。 公共設施配套工程。 36 表 18：回款金額估算表 單位：面積（平方米）銷售收入（萬元） 銷售 期間 項目 2020 2020 2020 2020 面積 銷售收入 面積 銷售收入 面積 銷售收入 面積 銷售收入 銷 售 計 劃 合計 58242 17295 38672 15822 12086 6633 多層 高層 商業(yè) 車位 54432 3810 16057 1238 27216 7620 2616 3600 8029 2477 2616 2700 9072 1270 1744 1800 2676 413 1744 1800 百分比 回款金額 百分比 回款金額 百分比 回款金額 百分比 回款金額 收 款 計 劃 2 0 0 5 多層 高層 商業(yè) 車位 90% 90% 14451 1114 10% 10% 1606 124 2 0 0 6 多層 高層 商業(yè) 車位 90% 90% 90% 50% 7226 2229 2354 1350 10% 10% 10% 50% 803 248 262 1350 2 0 0 7 多層 高層 商業(yè) 車位 100% 100% 100% 50% 2676 413 1744 900 50% 900 小計 15565 14889 8396 900 注：車位面積未計算在內。 41 銷售費用 本項目的銷售費用按銷售收入的 %估算。 七、貸款條件 年利率 %，按單息計利每年支付，寬限期 2年，第三年（ 2020）等額還本，分 2 年還清?？偼顿Y 100% =5465247。 項目全部投資內部收益率（所得稅前）為 %，在預期可接納內部收益率為 10%，項目凈現(xiàn)值為 1020 萬元，項目投資回收期為 年。 1財務費用 本項目的財務費用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產開發(fā)建設貸款的利率（ r=%）估算，詳見附表 10。