【正文】 地上主樓采用現(xiàn)澆鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)體系，框架抗震等級為三級。 二、 生活給水 在地下室設(shè)生活及消防儲水池以及消防生活泵房，設(shè)高低區(qū)消火栓泵各兩臺（ 一順天大廈項目可行性研究報告 34 用一備），自動噴灑泵兩臺（一用一備），高中低區(qū)生活泵各兩臺（每區(qū)一用一備），以生活及消防的需要。高層建筑屋面雨水內(nèi)排，與道路雨水一同排入?yún)^(qū)內(nèi)雨水管網(wǎng)，最后排入市政雨水管網(wǎng)。 五、 地下設(shè)備用房 設(shè)置機械循環(huán)水平串聯(lián)式采暖系統(tǒng)。 五、 設(shè)備選型 開閉所及各變電所 10KV中壓設(shè)備采用 HXGN 型封閉式金屬鎧裝開關(guān)柜，交流操作。 規(guī)劃區(qū)內(nèi)通信、有線電視及寬帶網(wǎng)線纜穿 PVC 管或雙波紋尼龍管，統(tǒng)一敷設(shè)在通信綜合管道路由內(nèi)。管道材料為 室外采用鑄鐵管，室內(nèi)采用鍍鋅水煤氣輸送鋼管。地下公共停車場屬于 II 類停車場，停車場耐火等級為一級。 四、 外網(wǎng) 區(qū)內(nèi)煤氣管線采用直埋敷設(shè)枝狀布置。 二、 總圖外線 建筑通信及寬帶網(wǎng)所用線纜視開發(fā)先后、功能需求，可先期直接配送，或由端局配出。 四、 變電所的設(shè)置 高層 公寓 的供電采用地下局自維變電所一座 ， 容量為 5， 000KVA。 地下車庫排風(fēng)（排煙）按 6 次 /h計算風(fēng)量，按 5 次 /h計算送風(fēng)（補風(fēng)）量。 雨水系統(tǒng) ： 設(shè)計重視期為 1 年，設(shè)計降雨歷為 15min。 焊條： E43 型 E50 型 鋼板及型鋼： A3 填充墻：多孔磚。 結(jié)構(gòu)設(shè)計 方案 設(shè)計 依據(jù) 一、 自然條件 1） 基本風(fēng)壓 ㎡ 2） 基本雪壓 ㎡ 3） 土壤標(biāo)準(zhǔn)凍結(jié)深度（自天然地面下） 4） 沈陽市抗震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計基本加速度為 。 三、 外立面材料 外墻玻璃窗為高檔中空雙層隔音保溫玻璃，輔以金屬框料（豎線飾條）。 大堂入口處設(shè)自動旋轉(zhuǎn)門，兩側(cè)設(shè)安全門。 在總平面的布置上， 主入設(shè)在西面，臨滂江街 。 把握銷售黃金周 在上市推廣一個月后，對銷售情況進(jìn)行分析，把握五 一國際勞動節(jié)放假長達(dá) 10天的假期，爭取積累更多的準(zhǔn)客戶。 價格定位說明 以上定價在分析了近沈陽市的類似樓盤的基礎(chǔ)上分析得出的。 順天大廈項目可行性研究報告 26 三、 樓宇的設(shè)施設(shè)備管理 “順天大廈”公共設(shè)備管理、維修與保養(yǎng)，保證駐廈業(yè)主的正常商務(wù)、生活等活動；駐廈業(yè)主自身設(shè)備設(shè)施的維修。 順天大廈項目可行性研究報告 25 八、 購房目的 70%以上為自己辦公；另有部分投資客購買后轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售。 三、 文化 /年齡 大學(xué)專科程度居高，其次是大專文化與大學(xué)本科不分上下； 2835 歲為主， 3545歲為輔。 四、 跨國公司或大型公司代表處 實力強大，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)具備了的規(guī)模優(yōu)勢，并有長期發(fā)展的規(guī)劃，需要有完整的辦公系統(tǒng)和派駐人員生活空間。保值、升值是作為樓盤入市的必要條件。項目的結(jié)構(gòu)形式，同時加入廚、衛(wèi)功能，兼顧生活所需。 作為城市內(nèi)環(huán)線位置上價值型商務(wù)為主的物業(yè)，以發(fā)展商公司品牌與項目品牌相結(jié)合打造整體形象，在產(chǎn)品品質(zhì)、資源配置上做實質(zhì)性投資，以滿足使用功能為主，客戶群對高檔寫字樓外形象提升的要求。所以從理論上來看，只要方法到位，本項目是完全可以成功的。 寫字樓的硬件標(biāo)準(zhǔn)、生活空間的靈活配置、行政商務(wù)資源的共享，“三位一體”的“整合型商務(wù)樓”概念的首次提出，為“順天大廈”確立了項目的整合優(yōu)勢。 二、 臨時 停車 受到限制 由于臨近一線馬路，臨時停車量有一定局限。 二、 綠化 與景觀 “順天大廈”地處老生活區(qū)，在景觀方面似乎沒有什么優(yōu)勢，但大廈正處于萬泉公園北面，登高遠(yuǎn)眺，密集而有序 的綠化景觀便展現(xiàn)在眼前。 SWOT 分析的步驟： 羅列項目的優(yōu)勢和劣勢，可能的機會與威脅。影響寫字樓需求和價值水平的個別因素包括物理因素和交通便捷度。 二、 商 服繁華程度 商服繁華程度是指一個城市或地區(qū)的商業(yè)服務(wù)業(yè)的集聚程度和對周圍環(huán)境的影響程度。國際政治環(huán)境、國際經(jīng)濟(jì)狀況、地區(qū)緊張或軍事沖突、貿(mào)易關(guān)系與競爭狀況等，都將明顯影響我國的房地產(chǎn)市場需求和房地產(chǎn)價值，隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，這些影響因素將更直接更明顯。房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長，其發(fā)展將直接影響和帶動機械、建材、鋼鐵 、水泥、運輸、金融、裝潢等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展；反之，這些相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也必將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本文主要從影響寫字樓需求及價值的范圍來分類歸納，劃分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素三類，各類中又有眾多不同的次一級的影響因素、因子，構(gòu)成寫字樓的需求量影響因素體系。如房地產(chǎn)大廈 (金廈廣場 )的金廈物業(yè)，瑪麗蘭總統(tǒng)大廈的瑪麗蘭物業(yè) (仲量聯(lián)行為合作方 )，東北電力開發(fā)的光明大廈的東電物業(yè)，以及世鴻地產(chǎn)的三個統(tǒng)一業(yè)權(quán)寫字樓項目均由世鴻的鴻運物業(yè)接管。 沈陽市寫字樓市場上的產(chǎn)品質(zhì)量差異較大。而目前深圳 市的頂級寫字樓華潤中心平均租金換算為年租金 1560 元 /平方米 ，地標(biāo)性建筑地王大廈年租金也僅為 1200 元。其氣候主要特征是：冬寒時間較長少雪，夏季時間較短多雨，春秋兩季氣溫變化迅速，春季多風(fēng)，秋季晴朗。目前，滂江街附近的星級賓館只有黎明國際酒店，沒有大型的商場和高檔的寫字樓，而這里將是地鐵一號線和地鐵五號線的交會點，未來的商流、客流量將十分巨大。是全國最大的機械加工區(qū)，其境內(nèi)所產(chǎn)輕型客車占全國的市場份額達(dá) 50%以上，航空發(fā)動機占全國 60%以上。沈海熱電廠提供充足的電力，進(jìn)行各項投資所需的水、煤氣等供應(yīng)充足。連結(jié)山海關(guān)、大連、丹東、長春、哈爾濱等地 6 條鐵路干線匯集沈陽，并且 與朝鮮、蒙古、俄羅斯直接相通。連接山海關(guān)、大連、丹東、長春、哈爾濱等地 6 條鐵路干線匯集于此，并且與朝鮮、蒙古、俄羅斯直接相通。 本項目處于滂江站， 依托一環(huán)路靠近城市中心區(qū)，商業(yè)較發(fā)達(dá)、居民密度較大、收入層次較高和交通便利的優(yōu)勢，重點發(fā)展以行政辦公、金融保險、信息產(chǎn)業(yè)、商務(wù)和商貿(mào)為主的、具有高科技含量的現(xiàn)代城市集群商業(yè)帶，拉動和提升城市居民的生活消費水平和消費能級。順天大廈項目可行性研究報告 1 目 錄 1 總 論 ........................................................................................................ 4 項目概況 ............................................................................................................... 4 項目建設(shè)的必要性 ............................................................................................... 4 可行性研究報告編制依據(jù) ................................................................................... 5 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與研究結(jié)論 ........................................................................... 6 2 項目選址及建設(shè)條件 .............................................................................. 7 項目所處區(qū)域 ....................................................................................................... 7 項目建設(shè)地點 ....................................................................................................... 9 建設(shè)條件 ..............................................................................................................11 3 市場分析 ................................................................................................ 12 沈陽市寫字樓市場現(xiàn)狀 ..................................................................................... 12 沈陽市寫字樓市場分類研究 ............................................................................. 13 項目影響因素分析 ............................................................................................. 14 項目 STWO 分析 ................................................................................................ 17 4 營銷方案設(shè)計 ........................................................................................ 22 項目名稱 及產(chǎn)品定位 ......................................................................................... 22 目標(biāo)客戶 ............................................................................................................. 23 管理方案設(shè)計 ..................................................................................................... 25 定價策略 ............................................................................................................. 26 銷售安排 ............................................................................................................. 27 5 項目建設(shè)方案 ........................................................................................ 29 建筑設(shè)計方案 ..................................................................................................... 29 結(jié)構(gòu)設(shè)計方案 ..................................................................................................... 32 順天大廈項目可行性研究報告 2 公用設(shè)施方案 ..................................................................................................... 33 6 專篇設(shè)計 ................................................................................................ 38 消 防 ..................................................................................................................... 38 節(jié)能 ..................................................................................................................... 41 防雷 ..................................................................................................................... 42 智能配套方案 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