【正文】 目的投資回報收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率，抗風(fēng)險能力強(qiáng)，完全可以充分利用經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，在前期階段爭取一定數(shù)量的貸款，加快建設(shè)進(jìn)度，以獲取更高的投資回報。項(xiàng)目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財務(wù)風(fēng)險。d hear my foot tapping rapidly under my desk. I39。s first satellite Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those events were way before my time. As a kid, I was fascinated with what goes on in the sky, and when NASA pulled the plug on the shuttle program I was heartbroken. Yet the privatized space race has renewed my childhood dreams to reach for the stars. As a meteorologist, I39。 金融財務(wù)風(fēng)險分析 本項(xiàng)目資金完全自籌，不從銀行貸款。為保證項(xiàng)目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風(fēng)險。 以上指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，又由于本項(xiàng)目含報酬率較高，投資回收期較短，投資開發(fā)商有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽(yù)，所以本項(xiàng)目的抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。 項(xiàng)目投資成本估算 1） 1 號地塊 (海南東華鞋廠工業(yè)區(qū) )土地 畝竟買綜合成本 1號地塊竟買綜合成本表 表 2 序 號 項(xiàng)目名稱 費(fèi)用金額 （萬元） 備 注 一 競買土地成本 600 競買總價為估算 二 竟買交易過戶稅費(fèi) 1— 8項(xiàng)總和 1 契稅 18 600 萬元 3% 2 營業(yè)稅 600 萬元 % 3 所得稅 600 萬元 % 4 土地增值稅 [600 萬元 (600 70)(600 %)]30% 5 地面上抵押物 11730㎡交易手續(xù)費(fèi) 11730 ㎡ 元 /㎡ 6 土地手續(xù)費(fèi) 7 拍賣傭金 30 600萬元 5% 8 土地用途變更費(fèi)用 畝 元 (地價差全額 ) 三 合計 2） 2 號地塊 (海南嘉泰摩托車有限公司 )土地 畝竟買交易過戶稅費(fèi) 2號地塊竟買綜合成本表 表五 序 號 項(xiàng)目名稱 費(fèi)用金額 （萬元） 備 注 一 競買土地成本 1800 二 竟買交易過戶稅費(fèi) 1 契稅 54 1800 萬元 3% 專業(yè)好文檔 2 營業(yè)稅 1800 萬元 % 3 所得稅 1800 萬元 % 4 土地增值稅 [1800 萬元 (1800 70)(1800 %)] 30% 5 地面上抵押物 3萬㎡交易手續(xù)費(fèi) 3 萬㎡ 元 /㎡ 6 土地手續(xù)費(fèi) 7 拍賣傭金 90 1800 萬元 5% 8 土地用途變更費(fèi)用 畝 14666 元 (地價差全額 ) 三 合計 3）土地總成本 土地總成本表 表 3 項(xiàng) 目 單 價 （萬元 /畝） 計算基礎(chǔ) (畝 ) 合 計 （萬元） 備 注 1號地塊綜合成本 2號地塊綜合成本 土地總成本 3546 約 172 元 /㎡ 4）項(xiàng)目總成本估算 項(xiàng)目投資成本估算表 表 4 序 號 項(xiàng) 目 單 價 （元 / m2） 計 算 基 礎(chǔ)（ m2） 合 計 (萬元 ) 備 注 1 單位建筑面積土地成本 115 3546 2 建安工程費(fèi) 850 26248 3 前期費(fèi)用 80 2470 含市政配套、規(guī)劃設(shè)計、消防、建筑圖審、施工報建及其它費(fèi)用 4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 100 3088 包括供電、供水、燃?xì)?、消防、排污、電信、綠化、 小區(qū)道路建設(shè)等 5 公建配套費(fèi) 100 3088 包括公共設(shè)施、室外景點(diǎn)綠化費(fèi)、安防系統(tǒng)費(fèi)、室外道路費(fèi)等 6 不可預(yù)計費(fèi)用 19 577 15項(xiàng)之和的 % 專業(yè)好文檔 7 開發(fā)費(fèi)用 56 1743 其中：管理費(fèi)用 25 780 16項(xiàng)之和的 2% 銷售費(fèi)用 31 963 銷售總額的 % 8 開發(fā)總成本 1320 40760 17 項(xiàng)之和 2．資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，建議使用自有資金 6000萬元作為項(xiàng)目資本 金；按國家對商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動開發(fā)。 報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。 (2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。 (6)設(shè)火災(zāi)自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。安裝機(jī)械排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量按每小時 6 次氣計算。所有遠(yuǎn)程控制設(shè)備均設(shè)置手動控制功能。 4)計量方式： l0kV 系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專用計量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。 2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按萬寧市地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計算。 2)在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱 (每單元一個 )。 立面設(shè)計 立面造型設(shè)計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“ XX”和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。 同時考慮到，由于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料 也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代息和 21世紀(jì)新的居住理念。 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原則 (1)高綠化低密度； (2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； (3)戶型設(shè)計適應(yīng)“升級換代”“度假養(yǎng)老”居住要求； (4)體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。①外墻：高級外墻涂料；②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉；④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；⑤門窗：高級塑鋼窗帶紗窗；分戶門：復(fù)合防盜門；戶 內(nèi)門：實(shí)木鑲板門，實(shí)木填芯蒙板門；⑥廚房設(shè)施：洗滌盆；⑦衛(wèi)生間設(shè)施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧陽臺：鋁合金封閉式陽臺；⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。 2. 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù) 市場定位及客源定位，本項(xiàng)目規(guī)劃模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)?！?3口”戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。擴(kuò)大現(xiàn)有教育用地規(guī)模，圍繞中心發(fā)展高質(zhì)量的居住區(qū)，形成一個多功能、現(xiàn)代化、環(huán)境優(yōu)美、配套服務(wù)齊全的綜合區(qū)，體現(xiàn)萬寧城市現(xiàn)代化的新形象?！?XX”項(xiàng)目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。同時，一些在郊區(qū)的大盤，還能緩解城市的交通壓力，將上、下班時間的人流量合理分流。 其次 ， 《 XX》 規(guī)模居住區(qū)的建設(shè)，對周邊乃至對 萬寧 城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都將產(chǎn)生深刻的影響。規(guī)劃、配套、設(shè)計、物業(yè)等方方面面， 《 XX》的開發(fā)建設(shè) 絕對稱得上是安 萬寧 的標(biāo)桿， 《 XX》 定義了 萬寧 尊貴生活 及旅游度假房產(chǎn) 的標(biāo)準(zhǔn)。如此完善的配套 ，對于居住其中的業(yè)主而言，享受到的生活品味自是不言而喻。 B、 市北區(qū)建設(shè)的助推器 《 XX》 作為市 城北新區(qū) 、 萬寧 市的第一大盤，自然擔(dān)負(fù)著城市運(yùn)營的重任，對 萬寧 的城市發(fā)展有著不可估量的作用。 A、 《 XX》 是由 海南娜財房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資開發(fā)，超大規(guī)模的尊貴社區(qū)。 (3)價格浮動策略。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳；②內(nèi)部認(rèn)購；③人員直銷；④舉辦展銷會；⑤集團(tuán)認(rèn)購；⑥有針對性 (銷售對象 )的舉辦展銷會；⑦靈活多樣的付款方式；⑧工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；⑨售樓現(xiàn)場樣板房促銷；⑩其 他促銷手段。 (2)促銷策略。 (3)物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化 ，服務(wù)更加周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。 (2) 住房制度改革未能達(dá)到預(yù)期進(jìn)度，各種政策的落實(shí)未能實(shí)際到位，住宅市場消費(fèi)需求的良性循環(huán)要有一個較長的形成過程。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費(fèi)支出的平均比重將由 5． 1％上升到 12％左右。新時代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價格。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來高價 格的住宅應(yīng)是最好的住宅。由于幾次大型活動的成功舉辦，提高了萬寧市在國際國內(nèi)的知專業(yè)好文檔 名度，為萬寧市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存 的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像“ XX”這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的規(guī)模化住宅小區(qū)，無論是銷售、投資或出租都有較大的市場潛力。在?？?、瓊海近兩年房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點(diǎn)由價格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個性，換句話說，住宅細(xì)分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。根據(jù)有關(guān)市場調(diào)查資料，萬寧市目前有 26％的市民住房是“單位借房”，約 39％屬“房改房”， 19％是“私房”，只有 16％的住房是居民政策性“購買的商品房”。 2）萬寧市住宅現(xiàn)狀分析： A、萬寧城市住宅建設(shè)速度緩慢，城市居民人均居住面積達(dá) 22 平方米。高度重視旅游資源的保護(hù)和可持續(xù)利用，加強(qiáng)未開發(fā)旅游資源保護(hù)，為萬寧旅游強(qiáng)市儲蓄發(fā)展后勁。萬寧市 2021 年城市規(guī)劃發(fā)展工作重點(diǎn) 根據(jù)萬寧 市 “ 十一五 ” 規(guī)劃綱要 ， 全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，堅持 “ 厚德遠(yuǎn)志，同心共贏 ” 的文化理念和 “ 天造山水，人創(chuàng)商機(jī) ” 的發(fā)展理念 。 石梅灣海濱旅游度假區(qū)已列為省級重點(diǎn)旅游開發(fā)區(qū)。僑居海外的華人眾多，是海南省著名的僑鄉(xiāng)之一。 瓊海 作為房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，有著開闊的開發(fā)用地，及適合實(shí)力開發(fā)商展開規(guī)模開發(fā)，可以做出一些有思想、有文化內(nèi)涵的地產(chǎn)項(xiàng)目來。 土地 成本迅速竄高的背景下，海南一些中小開發(fā)商把目光投向了海南二三線城市所轄區(qū)域，從炙手可熱的一線城市海口、三亞轉(zhuǎn)向瓊海、文昌、保亭、五指山、陵水、萬寧等二三線城市拿地。 據(jù)悉 通過這幾年的七仙溫泉嬉水節(jié)的影響和帶動，保亭的名氣大了，來保亭旅游、投資建設(shè)、購買住房的人多了。瓊海全市的樓盤在三年前只有６個，現(xiàn)在已激增到２６個。國內(nèi)外大型 企業(yè)紛紛進(jìn)入海南旅游地產(chǎn)，必將掀起海南旅游地產(chǎn)新一輪開發(fā)熱潮。浙江吉利集團(tuán)在海南投資 30 億元建三亞學(xué)院及落筆洞旅游項(xiàng)目。 旅游地產(chǎn)旺銷，也導(dǎo)致房價上漲。?？谑蟹课蒌N售對象 50％是島外消費(fèi)者，三亞市房屋銷售對象 90％是島外消費(fèi)者。 從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化 作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險。 (9)工程概況： “ XX”項(xiàng)目占地 ㎡（約 畝） ，總建筑面積為 平方米 ，容積率為 （暫定），項(xiàng)目建設(shè)有住宅二千余套，擬 規(guī)劃建設(shè)多層（ 6層）或聯(lián)排別墅（二層半）、小高層住宅，臨街規(guī)劃為兩層商業(yè)配套服務(wù)性用房。 根據(jù)萬寧市城市規(guī)劃發(fā)展及本企業(yè)發(fā)展的需要，擬競買 1 號地塊和 2 號地塊用于房地產(chǎn)開發(fā)。 地塊競拍時間將在近期分別舉行，各項(xiàng)前期籌備工作已相繼開展。 3．該地塊投資可行性研究報告研究范圍 根據(jù)“ XX”項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀、區(qū)位環(huán)境條件及公司提供的資料，本研究工作范圍主要是住宅市場分析、市場定位及客戶定位，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價等。 據(jù)悉， 16 月份，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 ％，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全部城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的 ％，增幅低于全國平均水平。就連和記黃埔、中信泰富、魯能集團(tuán)、美國蘆薈株式會社等 “ 豪門公子 ” 也紛紛來海南房地產(chǎn)業(yè)找 “ 媳婦 ” 。同時，也吸引了內(nèi)地、香港等地地