【正文】 制造基地、數(shù)控機(jī)床生產(chǎn)基地、輕型汽車生產(chǎn)基地。 實(shí)現(xiàn)大東區(qū)“一帶三圈”規(guī)劃目標(biāo) 的需要 隨著沈陽地鐵一號線進(jìn)入大東區(qū)， 圍繞在這里設(shè)立的 3 個站位，大東區(qū)將推出“一帶三圈”的地鐵經(jīng)濟(jì)發(fā)展框架?！叭Α敝?，在地鐵一號線津橋站、滂江站、黎明文化宮站站口的周邊，半徑 500~700 米的范圍內(nèi)，打造 3 個經(jīng)濟(jì)圈。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 1） 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》， 2021，國家計(jì)委以計(jì)辦投資 [2021]15 號文件，中國電力出版社 2） 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》， 2021，中國計(jì)劃出版社 3） 《 沈陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 》 4） 《 沈陽市城市總體規(guī)劃大綱（ 2021— 2020 年） 》 5） 國家 、 遼寧省 及沈陽市 政府現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定及文件 6） 《大東區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（“十五”及 2021 年）》 7） 房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 8） 沈陽市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料 9） 投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書 10） 其他有關(guān)依據(jù)資料 11） 項(xiàng)目批復(fù)文件 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 主要 技術(shù) 經(jīng) 濟(jì)指標(biāo) 與研究結(jié)論 表 順天大廈 項(xiàng)目 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 項(xiàng)目 指標(biāo) 單位 一 建筑類 1 總建筑面積 19160 ㎡ 2 占地面積 ㎡ 二 投資類 1 項(xiàng)目投入總資金 萬元 土地取得費(fèi)用 萬元 前期費(fèi)用 萬元 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 萬元 建筑安裝工程費(fèi) 萬元 園區(qū)配套費(fèi) 萬元 管理費(fèi)用 萬元 銷售費(fèi)用 萬元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 預(yù)備費(fèi) 萬元 2 資金籌措 萬元 項(xiàng)目資本金 萬元 銀行借款 萬元 銷售收入投入 萬元 三 財(cái)務(wù)類 1 凈現(xiàn)值（稅后 ic=8%） 萬元 2 內(nèi)部收益率（稅后） % % 3 靜態(tài)投資回收期（稅后） 年 4 借款償還期 年 “順天大廈”項(xiàng)目經(jīng)測算， 預(yù)計(jì)總投資為 萬元，預(yù)計(jì)總銷售收入為 萬元，經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目的盈利水平較高、償債能力較強(qiáng)，而且銷售收入及建設(shè)投資等不確定性因素基本處于可控范圍之內(nèi)，因此，項(xiàng)目可行，值得投資。地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。 沈陽市是中國交通最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，也是東北地區(qū)最大的交通樞紐。距營口港 200公里，距大連港 400 公里，可與世界 140 多個國家和地區(qū)的港口通航。沈陽桃仙國際機(jī)場，是東北地區(qū)最大的樞紐機(jī)場，距大東區(qū) 20 公里。 圖 沈陽市在遼寧省的位置 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 大東區(qū)概況 大東區(qū)位于沈陽市東部， 是沈陽市市內(nèi)五城區(qū)之一。 一、 交通條件 大東區(qū)所在地沈陽是中國交通最發(fā)達(dá)地區(qū)之一 ， 也是東北地區(qū)最大的交通樞紐 ，已形成陸海空立體交通網(wǎng)絡(luò)。 鐵路：沈陽作為東北地區(qū)最大的鐵路樞紐，鐵路網(wǎng)密度居全國首位。 海運(yùn)：從沈陽出發(fā)， 2 小時(shí)可達(dá)營口港， 4 小時(shí)可達(dá)大連港，可與世界 140 多個國家和地區(qū)的港口通航。從沈海現(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)出發(fā)， 25 分鐘可抵桃仙國際機(jī)場。 貨運(yùn)：沈陽東站座落在大東區(qū)內(nèi)， 101 條鐵路專用線構(gòu)成發(fā)達(dá)的貨運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。 二、 基礎(chǔ)設(shè) 施 區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善、發(fā)達(dá)。工業(yè)用地上建筑、必要的專用設(shè)備在數(shù)量和質(zhì)量上，居于沈陽市前列。除此之外，區(qū)內(nèi)還擁有大片閑置的工業(yè)、倉儲及生活用地可供開發(fā)利用，房順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。區(qū)內(nèi)聚集了眾多優(yōu)勢企業(yè)，如沈陽金杯客車制造有限公司、沈陽黎明航發(fā)集團(tuán)、沈陽華潤壓縮機(jī)有限公司、沈陽三洋空調(diào)有限公司、沈陽東芝電梯有限公司、沈陽金杯通用汽車有限公司、沈海熱電廠等。 大東區(qū)是沈陽民族工業(yè)的發(fā)祥地，經(jīng)過近百年的發(fā)展，目前已形成以汽車、飛機(jī)發(fā)動機(jī)、機(jī)械設(shè)備制造、生物制藥、儀器儀表和其它機(jī)械制 造業(yè)為主的龐大的產(chǎn)業(yè)群。 大東區(qū)內(nèi)可置換的與需重新盤活的工業(yè)用地有 500 萬平方米，水、煤、氣、電等工業(yè)用基礎(chǔ)設(shè)施完備，有相當(dāng)豐富的工業(yè)資源尚未得到充分利用。 五、 人 才 資源 大東區(qū)的勞動力資源極為豐富，勞動人口近 40 萬， 40 多所技工學(xué)校、職業(yè)學(xué)校，每年可培養(yǎng)出可塑性極強(qiáng)的技術(shù)工人 7000 多名 。 項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目位置 東： 現(xiàn)狀住宅 住宅 南： 航空西路 西： 傍江街 北： 107 中學(xué) 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 項(xiàng)目位置 圖 項(xiàng)目在沈陽市大東區(qū)的位置 周邊 配套設(shè)施 提高了項(xiàng)目的宜居性 項(xiàng)目地塊所在地是城市中心次熱點(diǎn)區(qū)域，西臨城市內(nèi)環(huán)線交通干道的滂江街；北為沈陽市重點(diǎn)初中 107 中學(xué)，正東為遼寧省重點(diǎn)中學(xué)沈陽市第一高級中學(xué)；周邊有以“東逸花園”為首的等高檔生活社區(qū)；有“世紀(jì)聯(lián)華”大型商業(yè)賣場；西南面為距今已有百年歷史萬泉公園，園區(qū)內(nèi)水面面積為 公頃，草木繁茂 。 即將建成 地鐵提高了項(xiàng)目未來的發(fā)展?jié)摿? 項(xiàng)目地塊處于滂江街地鐵站南延長線上。大東區(qū)將據(jù)此打造發(fā)展?jié)摿薮蟮匿杞藤Q(mào)圈。在這里將建設(shè)義烏沈陽國際商貿(mào)城，義烏的商品將通過這里發(fā)往東北各地。 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 建設(shè)條件 自然環(huán)境條件 大東區(qū)位于沈陽城區(qū)的東部和東北部 ， 位于北溫帶亞洲季風(fēng)氣候區(qū)的北緣，屬受季風(fēng)影響的溫帶半濕潤氣候。市內(nèi)平均降雨量為 毫米，最多年降水量 毫米（ 1953 年），最少為 445 毫米（ 1965 年），降水日數(shù)歷年平均是 天，日最大降水量為 毫米（ 1973 年 8 月 21 日），霜期開始于 10 上旬，結(jié)束于 4 月下旬，平均 210 天左右，無霜期平均 155 天左右。 工程地質(zhì)條件 該地段地處渾河南岸二級沖積階地，地表為較厚的第四系沖積物，地基承載力較大，地下巖性穩(wěn)定，季節(jié)性凍土層厚度約 米。 基礎(chǔ)設(shè)施條件 隨著道路的改建、擴(kuò)建和相新建，給水、 雨水、污水、電力、電訊、集中供熱、燃?xì)獾榷鄺l市政管線已相繼敷設(shè)至本地段，完全能夠滿足本項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)、使用經(jīng)營需要。沈陽市建設(shè)現(xiàn)代化的區(qū)域中心城市的定位是寫字樓市場發(fā)展的源動力。 也開始出現(xiàn)了一些至少在價(jià)格上可以與發(fā)達(dá)城市高檔寫字樓物業(yè)相當(dāng)?shù)捻?xiàng)目，如總統(tǒng)大廈，方圓大廈等幾個沈陽市場上的頂級寫字樓，年租金己達(dá)到1400 元 /平米。當(dāng)然與全國幾個發(fā)達(dá)城市比較的，沈陽的寫字樓市場還是不成熟的。當(dāng)然這是與沈陽的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對應(yīng)的。當(dāng)然這與沈陽作為老工業(yè)基地的歷史經(jīng)濟(jì)背景聯(lián)系在一起。隨著對沈陽經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，作為東北商貿(mào)中心功能的進(jìn)一步完善，會有越來越多的順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 外地資本進(jìn)入沈陽的寫字樓市場，越來越多的更加專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā) 展商會進(jìn)入沈陽市場，提供更多高素質(zhì)的統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的寫字樓物業(yè)。 從寫字樓物業(yè)內(nèi)部的配套水平，裝修水平到物業(yè)管理水平都存在較大差異，當(dāng)然相應(yīng)的價(jià)格也存在較大的差異。相應(yīng)的寫字樓物業(yè)管理市場水平與發(fā)達(dá)城市市場也有較大差距。 統(tǒng)一業(yè)權(quán) 寫字樓物業(yè)管理主要由開發(fā)商自營 可以認(rèn)為統(tǒng)一業(yè)權(quán)形式下發(fā)展商有在商務(wù)配套上投入更大成本的動機(jī)。實(shí)際上，在實(shí)地調(diào)查中筆者發(fā)現(xiàn)，統(tǒng)一業(yè)權(quán)的寫字樓項(xiàng)目的物業(yè)大多由發(fā)展商自己的物業(yè)管理公司接管。實(shí)際上沈陽市寫 字樓物業(yè)管理市場上高質(zhì)量的專業(yè)物業(yè)管理公司較少，除了地王國際的凱賓斯基酒店管理，匯寶國際的世邦魏理士，以及商貿(mào)國際的戴德梁行等少數(shù)幾個知名的寫字樓物業(yè)管理公司，其余的都是沈陽市本地的小型的物業(yè)公司或附屬于發(fā)展商的物業(yè)管理公司，管理水平參差不齊。 沈陽市寫字樓市場分類研究 酒店連體項(xiàng)目 此類項(xiàng)目是依托于較高檔次酒店，酒店的開發(fā)商在開發(fā)酒店時(shí)將部分物業(yè)作為商務(wù)目的 的招租，并與酒店物業(yè)統(tǒng)一管理，此類物業(yè)包括四星級酒店高登國際大酒順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 店的寫字樓項(xiàng)目，以及四星級酒店皇城酒店的寫字樓項(xiàng)目。另外還包括由世鴻地產(chǎn)開發(fā)的并統(tǒng)一持有的三個中檔寫字樓物業(yè)鴻洋大廈，東祥大廈，鴻運(yùn)大廈等。 項(xiàng)目 影響因素分析 由于寫字樓市場的影響因素眾多而復(fù)雜，因此有必要對其進(jìn)行歸納和分類。 一般因素 一般因素是指對房地產(chǎn)需求量及其走勢有普遍性、一般性和共同性的影響因素。顯然，這類影響因素對于具體某一宗房地產(chǎn)而言并不 直接，但它們往往是決定具體房地產(chǎn)價(jià)值及其趨勢的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。 一、 行政因素 行政因素是指國家政策、法律、法規(guī)和行政法令對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)需求的影響和干預(yù)。 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 二、 經(jīng)濟(jì)因素 房地產(chǎn)業(yè)的興衰是國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的直接反映。 經(jīng)濟(jì)因素中，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政收支與金融狀況、居民收入與消費(fèi)水平、物價(jià)與利率水平、儲蓄與投資水平、社會消費(fèi)品零售額等因子。 四、 人口因素 人口因素是一個國家或地區(qū)的人口狀況對房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響，主要有人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模等因子。在這一過程中，人的心理因素對房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響是不可忽視的。 六、 國際因素 房地產(chǎn)市場的發(fā)育與完善離不開國際環(huán)境的影響。 區(qū)域因素 區(qū)域因素是指寫字樓所在市場和地區(qū)的特性對房 地產(chǎn)需求量和價(jià)值水平的影響因素。影響寫字樓需求和價(jià)值的區(qū)域因素主要有 ： 商圈規(guī)模、商服繁華程度、交通條件等。商圈規(guī)模的大小將直接影響商務(wù)客流量的大小，進(jìn)而影響其價(jià)值。影響商圈規(guī)模的因子有 ： 商圈范圍的大小、級別、總體規(guī)劃、發(fā)展歷史、商圈內(nèi)居民的消費(fèi)水平、人口數(shù)量等。商服繁華程度與一個城市的城市性質(zhì)、規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等直接相關(guān)，并影響所在城市或地區(qū)的物質(zhì)流、信息流和人流通量，從而影響到所在地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值。 三、 交通條件 交通條件是指一個城市或地區(qū)的交通通達(dá)程度。影響交通條件的因子有 ： 交通流量、公交站點(diǎn)密度、公交線路數(shù)、道路通達(dá)程度等。這類因素對房地產(chǎn)市場的影響程度和影響范圍最小，但對具體商業(yè)房地產(chǎn)的影響卻是最直接、最具體。 一、 資源因素 資源因素是寫字樓宗地本身的條件，包括所處地段、地塊位置、地塊規(guī)模、臨街寬度、臨街深度、容積率、建筑密度 、建筑物面積、層高、層數(shù)、停車場狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等。影響因子有地塊距地鐵車站、主要公共站點(diǎn)的距離及便捷程度。因此，清楚的確定項(xiàng)目的資源優(yōu)勢和缺陷，了解項(xiàng)目所面臨的機(jī)會和挑戰(zhàn)，對 于制定公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略有著至關(guān)重要的意義。按照 項(xiàng)目 競爭戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個 項(xiàng)目 “能夠做的”（即組織的強(qiáng)項(xiàng)和弱項(xiàng)）和“可能做的”（即環(huán)境的機(jī)會和威脅）之間的有機(jī)組合。 優(yōu)勢、劣勢與機(jī)會、威脅相組合，形成 SO、 ST、 WO、 WT 策略。 圖 SWOT分析步驟 優(yōu)勢 項(xiàng)目地塊正處于滂江街地鐵站南延長線上。大東區(qū)將據(jù)此打造發(fā)展?jié)摿薮蟮匿杞藤Q(mào)圈。 該地區(qū)處于市中心商業(yè)區(qū)“中街”的邊緣，是城市中心次熱點(diǎn)的地理位置，又處于規(guī)劃中極具發(fā)展?jié)摿Φ匿杞稚藤Q(mào)圈的上游，“依繁華存在，享都市寧靜”。 三、 成熟的環(huán)境配套 “順天大廈”的周邊過去是老城區(qū)的傳統(tǒng)小商業(yè)，經(jīng)過近幾年現(xiàn)代生活區(qū)的開發(fā)，現(xiàn)代商業(yè)已經(jīng)形成；而這里的文化氛圍是久已形成的，有省市的重點(diǎn)學(xué)校、專業(yè)醫(yī)院、國家重點(diǎn)研究所等；郵政、銀行、商業(yè)、賓館和商務(wù)公寓等環(huán)境配套逐漸積聚和發(fā)展起來。 四、 市、區(qū)兩級政府的戰(zhàn)略規(guī)劃 在未來城市戰(zhàn)略規(guī)劃中，這里是沈陽市東部的新興商貿(mào)圈，是沈陽市的又一個商業(yè)集散地。“順天大廈”的開發(fā)建設(shè)必將成為這里的亮點(diǎn)。 劣勢 一、 沒有形成規(guī)模效應(yīng) 項(xiàng)目建筑面積不足 2 萬平方米，規(guī)模較小。 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 三、 商住氛圍不明顯 目前項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)未形成成熟的商住氛圍，是銷售不可忽略的難點(diǎn)。 機(jī)會 一、 地理位置具有發(fā)展?jié)摿? “順天大廈”是位于地理位置極具發(fā)展?jié)摿屯顿Y升值空間的多功能建筑。 三、 項(xiàng)目適應(yīng)辦公居住需求 “順天大廈”在空間劃分上的靈活性，即同一樓層中單元格局的處理可按需間隔，以適應(yīng)不同買家的規(guī)模需要；單元內(nèi)可適應(yīng) SOHO 族的家居“多功能化”，辦公、居住、廚、衛(wèi)可自主分隔和組合。 四、 提出 “整合型商務(wù)樓”概念 隨著中小企業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、跨國公司代表處的發(fā)展，引入“整合型商務(wù)樓”的理念，更具市場競爭優(yōu)勢。 威脅 一、 周邊有類似銷售項(xiàng)目 項(xiàng)目對面是正在銷售中的商務(wù)公寓（東逸花園商務(wù)公寓）。 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 三、 缺乏商務(wù)氛圍 區(qū)域內(nèi)沒有商務(wù)氛圍， 寫字樓、商務(wù)公寓的原有量和現(xiàn)有量幾乎為零，沒有集中商務(wù)廣場宇的優(yōu)勢。 項(xiàng)目 SWOT 的綜合分析 通過以上 SWOT 分析，得出只要策略處理得當(dāng)，完全可以轉(zhuǎn)化為對本項(xiàng)目有利的因素。其他幾點(diǎn)只能根據(jù)市場及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)行修正。 表 SWOT綜合分析表 競爭優(yōu)勢（ strength） 競爭劣勢（ weakness） 略（參 間 ） 略（參間 ） 機(jī)會 (opportunity) SO戰(zhàn)略 WO戰(zhàn)略 略