【正文】 線樓盤推出的房源面積比較適中，逸居虹口面積最為緊湊。 虹口房價猛漲，浦江兩岸改造和江邊地段稀少是主因。 “交通網(wǎng)絡(luò)的改善促進了虹口高檔樓盤的匯聚，外灘江景更是誘人因素，虹口區(qū)、特別是北外灘的房價走高已是不爭事實 。 “雖然有規(guī)劃支持，但 10個月猛漲 7 成確有過速之嫌，透支未來購買力的可能性非常大 。 北外灘、四川北路板塊 情況 價格變動情況 自 2021 年下半年起，虹口區(qū)的房價已接近黃浦、靜安等中心城區(qū)，北外灘規(guī)劃的啟動造就了均價15000 元 /平方米的恒升半島國際中心大廈，以及最高價達21800 元 /平方米的臨潼苑，四川北路新規(guī)劃的出臺使得國際明佳城的大房型每平方米售價也 突破 萬元。房價上升的主要原因是四川北路新規(guī)劃的出臺和北外灘規(guī)劃的啟動。 專業(yè)好文檔 涼城板塊 價格變動情況 ： 一品新筑 2021 年 8 月均價僅為 5800 元/平方米，到年末上升至 7000 元 /平方米 且銷售一空； 良辰世家 2021 年 9 月均價 5500 元 /平方米， 12 月中旬 最后一批 房源推出時均價升至 6400 元 /平方米 ；而豐 華家園今年初開案即摸高至 7000 元 /平方米。 四平板塊 價格變動情況 ： 位于四平路四達路口的世博花園 2021年 9月中旬近售罄時全裝修房均價在 8500 元 /平方米左右，而同時位于四平路新港路口的金軒大邸尾盤均價在 7000 元/平方米左右，虹口 足球場附近的花園城二期 9 月底均價8000 元 /平方米左右 ，而 花園城 三 期 下月開案價格為 9200— 10000 元 /平方米 。 競爭性樓盤研究 我們對虹口足球場及四川北路周邊的項目進行了市場調(diào)查，選取和嘉和大廈接近的樓盤進行逐一比較如下： ? 高級住宅 ? 凱潤金城， 四川北路東寶興路，共 4棟， 3棟住宅，1 棟商 辦（ 1— 5 樓為商鋪），現(xiàn)出售 2號樓住宅（共28 層），建筑面積： — 平方米，價格：12600— 17200 元 /平方米； ? 簡評：位置目前成熟（位于四川北路北段商業(yè)區(qū)），物業(yè)價值應(yīng)高于嘉和大廈。 ? 酒店式公寓 ? 國際明佳城，四川北路公園內(nèi)湖畔（衡水路）， 31層，以 60平米的小戶型為主，全裝修，價格： 15000元 /平方米，該項目已基本售磬； ? 簡評：位置佳，位于四川北路的綠地邊緣，鬧中取靜，但交通條件欠佳（周圍路比較窄）；目前價值應(yīng)高于嘉和大廈； ? 民達大廈，四川北路多倫路口，戶型面積： 50 平方米左右，價格： 13000 元 /平方米； ? 簡評：多倫路是上海保護的文化舊里，比較有文化氣氛，但出行、環(huán)境都略遜色于嘉和大廈，價值比較接近。其辦公樓定位于全裝修的 SOHO 辦公和酒店式公寓， 2 層裙房為商場，定位是合理的。 據(jù)此，我們認為嘉和大廈依托魯迅公園附近成熟的商業(yè)生活、虹口足球場交通樞紐，其 SOHO 辦公和酒店式公寓，目前售價保守估計在 12021 元 /平方米，有達到 15000 元 /平方米的可能（視房地產(chǎn)市場趨勢而定）；商鋪價格目前保守估計在 25000 元 /平米左右，隨著交通樞紐的完成、商業(yè)街的延伸，價值會有大幅提升。 方案二：上海家合置業(yè)有限公司增資擴股（擴100%），我公司作為新投資方進入，控股 50% 對上海家合置業(yè)有限公司前面投入的資金（ 16000 萬元）進行審計，同時獲取大量的公司資料； 上海家合置業(yè)有限公司增資擴股，從 1500 萬元增到 3000 萬元，我公司注入注冊資金 1500 萬元，持家合置業(yè) 50%股權(quán)，并入主董事會； 以審計結(jié)果為依據(jù)，我公司繼續(xù)對家合置業(yè)投資，達到其他股東先期投入的資金量 （ 16000萬元）后，各股東按比例出資，預(yù)計到時已經(jīng)拿到土地證，可以融資或預(yù)售，家合置業(yè)可以自身運轉(zhuǎn)。 方案比較： 相對于方案二，方案一有如下缺點： 操作周期長，涉及到資產(chǎn)評估和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓； 資產(chǎn)評估勢必產(chǎn)生資產(chǎn)溢價，對方操作比較難（原價轉(zhuǎn)讓），對我公司增加投資成本； 退出股東的投資退出，增加了我公司對項目的投資資金（具體金額目前不詳）。 項目的設(shè)計方案略。故而成本預(yù)測基本上根據(jù)上海市目前一般行情，但加大不可預(yù)見費比例。 ? 開發(fā)商介紹的土地出讓金 按照三九科技的于董介 紹，預(yù)計本項目的土地出讓金在 3000 萬元以內(nèi)； ? 按照市場評估價計算 虹口區(qū)目前的土地價值評估約為 20210 元 /平方米，扣除動遷費用外的價值約 8000— 10000元 /平方米（即 600 萬元 /畝左右），按照 30%計算土地出讓金： 10000 元 / 平方米 30% 9555 平方米= 萬元 ? 土地出讓金應(yīng)該在 3000 萬元以內(nèi)（若考慮土地出讓金區(qū)得部分的返還，資金支出可能在2021 萬元以內(nèi)） 專業(yè)好文檔 b) 配套費用 ? 本項目為辦公，其大市政配套一般在 500 元/平方米左右（各區(qū)的市政公司按照此標準負責配套； ? 小配套標準可以參照住宅項 目，但不包干，根據(jù)項目的容量收取，估計比住宅項目高20%左右： 220 元 /平方米 120%=264 元 /平方米 ? 配套費用總計為 764 元 /平方米， 764 元 /平方米 平方米 = 萬元 c) 前期費用 按照 150 元 /平方米估算，為 782 萬元。 現(xiàn)金流量分析 目前沒有獲得對方項目的詳細資料，無法 排出詳細的現(xiàn)金流量表，但是根據(jù)介紹、資料和現(xiàn)場情況，可以得出大致的現(xiàn)金流量計劃為： 2021 年 9 月： 動遷款支付 5000 萬元 土地出讓金支付 3000 萬元 設(shè)備采購支付 2021 萬元 （目前東樓結(jié)構(gòu)封頂，但無資金進行設(shè)備、裝飾材料采購，工程進展緩慢） 其他 1000 萬元 2021 年 4 季度： 項目融資流入 12021 萬元 工程款支付 2021 萬元 設(shè)備款支付 1000 萬元 歸還原股東投入資金 5000 萬元 （假設(shè)我公司投入 11000 萬 元后獲得貸款，原股東對等應(yīng)在項目中投入 11000 萬元，收回投資款 5000 萬元） 專業(yè)好文檔 配套等 1000 萬元 2021 年 1 季度： 工程款等支付 2021 萬元 2021 年 2 季度： 開始預(yù)售 預(yù)售回籠款用于工程建設(shè) 投資收益 據(jù)介紹，家合公司已經(jīng)投入 16000 萬元（最終需審計），其中動遷支付 5700 萬元；新加入資金以 50%的股權(quán)對等投資，也即 16000 萬元，其中在投資滿11000 萬元后即可得到土地證（四證齊，其中約 5000萬元的動遷資金、 3000 萬元的土地出讓金），即可 融資或可預(yù)售。 以 16000 萬元的投資額計算，占用 2 年半時間，其稅后收益為 12722 萬元 50%=6361 萬元，年投資收益率 %。但該項目為“虹口足球場綜合交通樞紐配套項目”，并且家合公司已經(jīng)取得了虹口區(qū)發(fā)展計劃委員會的立項批復(fù)、取得上海市城市規(guī)劃管理局核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、虹口區(qū)建設(shè)和管理委員會與家合置業(yè)簽訂的投資協(xié)議、上海市建筑業(yè)管理辦公室簽發(fā)的《建筑工程施工許 可證》等，對方介紹的政府允諾進行土地邀請招標的事項基本可以從上述這些資料中得到證實，預(yù)計在動遷結(jié)束后即可通過邀請招標的方式獲得本項目的土地使用權(quán)； ? 開發(fā)成本的風險。該項目地段優(yōu)越，而且有四川北路的延伸概念、交通樞紐（設(shè)計客流量 50000人次 /天）概念、對面五 星級酒店、大型立體停車庫等的項目組合，市場推廣的風險很小，而且本報告提出的市場銷售價僅立足于專業(yè)好文檔 目前虹口足球場商圈的現(xiàn)狀，沒有考慮將來幾年的快速增長，所以項目的市場前景比較樂觀。收購公司的主要有兩項 — 或有負債風險和人員安置風險，或有負債我們可以在收購過程中讓對方的集團公司予以擔保，家合公司目前人員據(jù)介紹有 8— 9 個，除個別是集團委派的外，其他均為社會招聘的工作人員、合同一年一簽，而集團委派的管理人員不會要求投資方安置。具體原因為： 該項目位于上海市虹口軌道交通樞紐，目前有軌道 3號線（明珠線）通過，在建的 M8 地鐵線從本大廈樓下穿過， M8 的出口廣場就在本大廈前，規(guī)劃還有一條 L2 線軌道交通，該處為三條軌道交通的交匯處，具備很高的升值潛力； 根據(jù)市場調(diào)研，雖然虹口區(qū)的整體樓價已經(jīng)嚴重透支“北外灘”概念，但虹口足球場附近的樓價還是比較正常。 項目風險的控制 從以上分析看，本項目的風險是可控的，其中開發(fā)成本需要在項目合作談判中逐步明確，把風險控制在可控范圍中。 專業(yè)好文檔 ? 從項目本身看，本項目在虹口足球場交通建成后，應(yīng)有大幅價值提升，適宜于持有部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（如商場）。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。ve still seen many important weather and space events, but right now, if you were sitting next to me, you39。m anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert. It39。ll be traveling fast, so despite the distance, it will not be like diving into the deep end of a pool. It will be like he is diving into the shallow end. Skydiver preps for the big jump When he jumps, he is expected to reach the speed of sound 690 mph (1,110 kph) in less than 40 seconds. Like hitting the top of the water, he will begin to slow as he approaches the more dense air closer to Earth. But this will not be enough to stop him pletely. If he goes too fast or spins out of control, he has a stabilization parachute that can be deployed to slow him down. His team hopes it39。t. Baumgartner still will free fall at a speed that would cause you and me to pass out, and no parachute is guaranteed to work higher than 25,000 feet (7,620 meters). It might not be the moon, but Kittinger free fell from 102,800 feet in 1960 at the dawn of an infamous space race that captured the hearts of many. Baumgartner will attempt to break that record, a feat that boggles the mind. This is one of those monumental moments I will always remember, because there is no way I39。 d39。tjA shfP39。cdPq 9JWKf wvGt YM*Jgamp。 QA9wkxFyeQ^! djsXuyUP2kNXpRWXm Aamp。849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YW Rr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA