【正文】 俞涇浦的親水特色，依托已建成的四川北路綠地，建成以電子娛樂商圈為中心，輔以休閑、餐飲、綜合商業(yè)服務(wù)設(shè)施及商務(wù)酒店、高級酒店式公寓等商務(wù)辦公樓宇，形成集五星級賓館、商業(yè)、娛樂、休閑和高檔商務(wù)、住宅為一體的，具有海派文化背景的商務(wù)休閑中心。商貿(mào)業(yè)以其規(guī)模效應(yīng)躋身上海商界，專業(yè)化、多元化、大眾化的特色聲名遠(yuǎn)播。原分屬上海、寶山兩縣；解放后，又被劃分為虹口區(qū)、北四川路 區(qū)、提籃橋區(qū)；直至 1984 年 9 月三區(qū)最終正式合并，形成現(xiàn)境。 項(xiàng)目所在地 上海市虹口區(qū)西江灣路 272 號，花園路 3688 號 總體規(guī)劃 虹口足球場交通樞紐配套項(xiàng)目總體規(guī)劃 32 萬平方米，花園路北側(cè)為上海長峰集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的 14 萬平方米的雙塔五星級酒店和 12 萬平方米的shopping mall，花園路南側(cè)為上海家合置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的嘉和 大廈，計(jì) 平方米。 專業(yè)好文檔 二、 市場分析 虹口區(qū)概況 虹口區(qū)位于上海市中心城區(qū)東北部，東與楊浦區(qū)相鄰，西與閘北區(qū)毗連，南至黃浦江、蘇州河，與浦東新區(qū)、黃浦區(qū)隔江相望，北與寶山區(qū)接壤。在全市商業(yè)中占有重要地位，享有良好聲譽(yù)。 2021 年，四川北路新一輪改造全面啟動，區(qū)政府借鑒吸收麥肯錫、 AC 尼爾森等國際著名咨詢公司和著名高等院校的研究成果，制定完成了 四川北路商業(yè)街功能和形態(tài)規(guī)劃。 專業(yè)好文檔 虹口區(qū)房地產(chǎn)市場概況 虹口區(qū)房價(jià)在經(jīng)歷了 2021 年開始 的 急速上升， 及 2021年初 大部分樓盤月平均價(jià)格較上月有 200元 /平方米左右的增幅 后，現(xiàn)在區(qū)域 總體房價(jià)保持穩(wěn)定，重要的原因是目前在售的房源大多數(shù)為大面積房源，個(gè)別樓盤還出 現(xiàn)了 滯 銷狀態(tài)。此外，虹口區(qū)下半年上市的房源雖然數(shù)量多，但房價(jià)繼續(xù)走高。 板塊分析 ： 該板塊從地理位置上說，算不上中心城區(qū)，然而房價(jià)卻明顯高于地理位置近似的閘北區(qū)。 ? 花園城三期， 花園路中山北一路，住宅小區(qū)，建筑面積： 100 平方米左右，價(jià)格： 10000 元 /平方米（平均）； ? 簡評：位置處于內(nèi)環(huán)線外，目前和嘉和大廈位置不相上下，但長遠(yuǎn)看位置比較適合住宅，商務(wù)氛圍遜色于嘉和大廈所處區(qū)域，價(jià)值應(yīng)低于嘉和大專業(yè)好文檔 廈。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和收益各股東按照股份各自承擔(dān)和享受。 d) 建安費(fèi)用 ? 從上海家合置業(yè)公司與廣東省第二建筑工程公司（滬）簽訂的《建設(shè)工程施工合同》可以看出為最終審計(jì)結(jié)算合同，對造價(jià)無參照意義； ? 土建工程： 2300 元 /平方米 ? 外墻： 600 元 /平方米 ? 一般水電安裝： 75 元 /平方米 ? 設(shè)備（電梯、水泵等）： 200 元 /平方米 ? 消防設(shè)施： 125 元 /平方米 ? 精裝修： 1500 元 /平方米（商場部位除外） ? 建安費(fèi)用總計(jì)為 4800 元 /平方米（商場部位為 3300 元 /平方米）， 4800元 /平方米 =元 3300元 /平方米 = 共： 萬元 e) 管理費(fèi)用： 1500 萬元 f) 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 700 萬元（目前沒有產(chǎn)生財(cái)務(wù)費(fèi)用，預(yù)計(jì)貸款 10000 萬元，使用 1 年） g) 銷售稅費(fèi)（ 6%計(jì)，因家合置業(yè)公司可以返還營業(yè)稅 50%）： ? 酒店式公寓（ 44000 平方米）按照 12021 元 /平 方米計(jì)算，銷售收入 52800 萬元，銷售稅費(fèi) 3168 萬元； ? 商場（ 8000 平方米）按照 25000 元 /平方米計(jì)算，銷售收入 20210 萬元，銷售稅費(fèi) 1200萬元； ? 地下部分（略） ? 總計(jì) 4368 萬元 h) 不可預(yù)見費(fèi) 按照土地費(fèi)用、建安費(fèi)用、配套費(fèi)用之和的 10%專業(yè)好文檔 計(jì)算，為： 萬元 成本預(yù)測總計(jì)為： 53812 萬元，單位地上建筑面積成本： 10323 元 /平方米 利潤分析 a) 銷售收入 ? 酒店式公寓： 52800 萬元（ 12021 元 /平方米） ? 商場： 20210 萬元（ 25000 元 /平方米） ? 銷售總收入： 72800 萬元（未計(jì)入地下商 場部分、車庫部分的收入） b) 項(xiàng)目開發(fā)成本： 53812 萬元 c) 稅前利潤： 18988 萬元 d) 稅后利潤為： 12722 萬元（雖然該公司有地稅返還 50%的優(yōu)惠，但估計(jì)比例較?。? 項(xiàng)目進(jìn)度安排 本項(xiàng)目的東樓已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，目前居民動遷尚余 28戶； 在資金到位的前提下，預(yù)計(jì)動遷于 1 個(gè)月到 2 個(gè)月內(nèi)結(jié)束；預(yù)計(jì) 9 月底可以辦理土地證； 東樓繼續(xù)進(jìn)入安裝工程，預(yù)計(jì)年底基本竣工， 2021年 5 月交付； 西樓在動遷結(jié)束后，預(yù)計(jì)于 10 月份開工， 2021 年年底結(jié)構(gòu)封頂， 2021 年年底竣工交付。 ? 收購公司風(fēng)險(xiǎn)。 市場拓展部 2004 年 7 月 28 日 專業(yè)好文檔 Editor39。s not needed. Instead, he plans to deploy his 270squarefoot (25squaremeter) main chute at an altitude of around 5,000 feet (1,524 meters). In order to deploy this chute successfully, he will have to slow to 172 mph (277 kph). He will have a reserve parachute that will open automatically if he loses consciousness at mach speeds. Even if everything goes as planned, it won39。 6a*CZ7H$dq8Kqqf HVZFedswSyXTyamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8! z89Am v^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz84! z89Am v^$UE9wEwZQcUE%amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8! z89Am v^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8! z8vGt YM*Jgamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn% Mz849Gx^G89Am UE9aQGn8xp$Ramp。 ksv*3t nGK8! z8vGt YM*Jgamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am UE9aQGn8xp$Ramp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 UE9aQGn8xp$Ramp。d miss this. 專業(yè)好文檔 項(xiàng) 目 經(jīng) 理項(xiàng) 目 副 經(jīng) 理 項(xiàng) 目 總 工 質(zhì) 安 總 監(jiān)工程管