【正文】 收入快速穩(wěn)步增長，處于小康階段 九江城鄉(xiāng)居民收入02021400060008000100001990 1995 2021 2021 2021 2021 2021 2021城鎮(zhèn)農(nóng)村　 2021 年城市居民可支配收入為 8713 元，同期 增長１ ％， 政府預(yù)測年均增長率保持在 8%以上，預(yù)計到 2021年城市居民可支配收入可達(dá) 14000元 。 固定資產(chǎn)投資增長較快 歷年九江市固定資產(chǎn)投資示意圖（億元）64930501001502002021 2021 2021 2021 2021 九江市 2021年完成固定資產(chǎn)投資（不含跨地區(qū)項目和農(nóng)村固定資產(chǎn)投資） ，比上年增長 ％，增速比上年高出 。隨著城市重心的不斷西移和基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷投入，一個嶄 新的城市中心地帶有望逐步形成并完善。市區(qū)商品房成交均價在 05 年僅 1800 元 /㎡左右，這較市場發(fā)達(dá)城市仍有較大的差距，也給市場房價提供了較大的增長空間。主要分為三個層次： ? ? 老城區(qū)沿湖沿江高檔住宅。 ⑶住宅品質(zhì)：住房作為一項大的消費支出，人們投入的關(guān)注度往往有別于一般商品，更專業(yè)好文檔 加注重居住產(chǎn)品品質(zhì)，其內(nèi)容包括：社區(qū)規(guī)劃、交通、建筑質(zhì)量、產(chǎn)品布局分配以及物業(yè)配套、景觀、環(huán)境等等。大宗土地前期準(zhǔn)備時間和開發(fā)周期都較長，因此短時間內(nèi)，商品房市場供應(yīng)量并不充裕。整個樓盤預(yù)計開發(fā)跨度將近 6年左右，年均開發(fā)量在 15 萬平方米左右。 低總價 ，高性價比 從我們對九江的房地產(chǎn)市場的分析我們可以看到總價的高低將直接決定客戶面。 四、房地產(chǎn)市場前景預(yù)測 就九江市現(xiàn)狀而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與東部地區(qū)比相對緩慢，房地產(chǎn)市場的發(fā)展還沒有達(dá)到城專業(yè)好文檔 市建設(shè)應(yīng)有的空間，但按照經(jīng)濟(jì)建設(shè)的正常軌道，隨著建設(shè)步伐的加快，市民經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長，可以預(yù)測九江市的房地產(chǎn)市場潛力無限，蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展空間。而隨著九江經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平日益提高，廣大居民對住宅 品質(zhì)需求日益旺盛，舒適性、安全性、便利性及優(yōu)美的環(huán)境、良好的物業(yè)、完備的配套等都被放到重要位置進(jìn)行考慮。 專業(yè)好文檔 ? ? 教育資源：南湖幼兒園、三里街小學(xué)近在咫尺，更有高等學(xué)府 —— 九江師專，為本案提供了良好的教育資源和文化氛圍。 T：威脅 隨著九江城市化進(jìn)程步伐的加快 ,特別是八里湖新區(qū)的大面積開發(fā) ,一方面可以提高城市品味 ,帶動市場需求 ,但另一方面 ,由于政府開 發(fā)資金有限 ,極可能以出讓土地的方式來籌措主要資金，如此必定會增加土地投放量 ,給市場帶來一定壓力。目前龍鑫花園的店鋪出租情況非常良好，由于供不應(yīng)求，因此店鋪的租金也一路上揚，部分店鋪甚至達(dá)到了 2021 元 /月 /間，同時由于房價上揚的情況有所遏制，因此回報率的上揚也使龍鑫目前的店鋪銷售情況比較良好。這類客戶經(jīng)濟(jì)收入高，對高檔物業(yè)特別青睞。）因此本地塊的土地價值增值潛力不可限量。 (5)、園林設(shè)計藝術(shù)化 隨著人們生活水平的不斷提高，“買環(huán)境” 的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個核心賣點之一。針對本案的情況，假定完全銷售，銷售僅需達(dá)到 %，即可保持財務(wù)平衡。 市場風(fēng)險 本案的定位為中等檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例 較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住品，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。 項目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 項目總建筑面積： 696661萬平方米 項目總投資： 項目財務(wù)凈現(xiàn)值 :5229萬元 專業(yè)好文檔 項目投資報酬率 :% 以上指標(biāo)顯示，本項目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，投資報酬率較高，且投資開發(fā)商具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽(yù)，所以本項目的抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。 強(qiáng)化項目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制。 其中長虹大道一層商鋪建筑面積約： 3750M2 專業(yè)好文檔 預(yù)計均價： 10000 元 /平方 合計： 3750 萬 地下一層建筑面積約： 2380M2 預(yù)計均價：買一層送地下一層 合計： 0 萬 二層 /三層商鋪 (辦公 )建筑面積約： 7626M2 預(yù)計均價： 2400 元 /平方 合計： 萬 規(guī)劃路一層 +二層商鋪建筑面積約： 1800 M2 預(yù)計均價： 3000 元 /平方 合計： 540萬 車位面積合計： 5010M2 累計總銷約： 萬元 *（車位未計入） （以上測算數(shù)據(jù)最終以確認(rèn)施工圖紙及測繪面積為準(zhǔn)）。 （二）推盤時機(jī)的控制策略 在本案拿到預(yù)售證的時候，可根據(jù)前期推廣的客源進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購。 （ 2） 8月 25日，銷售部進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購銷售總結(jié) —— 銷售部整理銷售總結(jié)的房源資料及總結(jié)銷售的價格、從人員組織、廣告效應(yīng)、工作環(huán)節(jié)處理等方面對內(nèi)部認(rèn)購效果進(jìn)行總結(jié)。 目標(biāo)：住宅： 7600 平方。 （ 2）價格上，此次推出的基準(zhǔn)價將從結(jié)合產(chǎn)品及工程進(jìn)度進(jìn)行一定讓利活動。） （ 4）進(jìn)行財務(wù)核算、整理：本期的銷售目標(biāo)統(tǒng)計資金回籠總額大概為住宅樓 9000平方╳ 2309（元 /平方米） +商鋪 2021平方╳ 5000（元 /平方米） (通差價 )= 占總案量的： 17 .68% 累計完成總銷： 香榭麗舍銷售進(jìn)度表 專業(yè)好文檔 階段 內(nèi)部認(rèn)購期 開盤熱銷期 續(xù)銷期 收盤期 合計 比率 日期 06年 06年 06年 07年 主推單元 商業(yè) 商業(yè)一區(qū)一層 +地下一層 商業(yè)二區(qū) +辦公 辦公 +規(guī)劃段 辦公 +規(guī)劃段 住宅 住宅 16號樓 住宅 1015號樓 9號樓 余下房源 目標(biāo) 商業(yè) 1200平方 3500平方 3800平方 2021平方 10500平方 預(yù)期銷售額 1200萬 1980萬 960萬 1000萬 5140萬 % 住宅 8000平方 17600平方 12021平方 9000平方 46600平方 預(yù)期銷售額 1847萬 % 總銷售比率 % % % % % 注： （ 1）根據(jù)許可證申請日期、工程進(jìn)度及當(dāng)?shù)胤靠铑A(yù)收制度，銷售進(jìn)度需作出調(diào)整。s like the set for a Gee Lucas movie floating to the edge of space. You and I will have the chance to watch a man take a 。合計： （ 3）未計入車庫案量 專業(yè)好文檔 Editor39。正式公開強(qiáng)勢推銷一段時間后，客戶對本案之認(rèn)識程度已經(jīng)較為深刻，銷售人員應(yīng)配合廣告，重點追蹤，以期達(dá)到成交目的。按完成計劃銷售額來算資金回籠總額大概為住宅樓 17600平方╳ 2309（元 /平方米） +底層商鋪 1500平方╳ 10000元 /平方 +二三層商鋪 2021平方╳ 2400元 /平方 = 占總案量的 % （三）續(xù)銷期 銷售主要工作 計劃時間： 月 30日 —— 月 30 日 主要工作： ，確認(rèn)后投入運作 ，制定相關(guān)計劃 ，確認(rèn)并投入運作 ，做好銷售人員心態(tài)調(diào)整工作 ，售后服務(wù)持續(xù) 銷售策略：共計劃推出住宅 9 號樓，主推辦公二、三層及規(guī)劃路段（約占總案量的 13%）。預(yù)計總銷： 1847 萬（注：以多層及小高層通差價： 2309元 /平方計） 商鋪去化 ：商業(yè)一區(qū)一層 +地下一層為主，約 1200平方，預(yù)計總銷： 1200萬 合計總銷： 3047 萬 占總案量的： %（占項目總銷量之比） （二）開盤熱銷期 銷售部工作： 計劃時間： 月 25 日 —— 12月 25日 主要工作： (熱銷、滯銷、客戶抗性等 ) ，總結(jié)交流會 ，評定暨表彰會 ，廣告策略擬定 ，分析討論后制定下一階段銷售策略 銷售策略： 共計劃推出商鋪一區(qū)二至三層及商鋪二區(qū)一至二層（適量推出規(guī)劃路段部分） ,二層商鋪 (主要以沿街優(yōu)勢配以底層大型專業(yè)市場，定位于低總價小辦公或商住型用型，以低價位來帶動二三層 )。 原則上分二個階段去化，前期內(nèi)部認(rèn)購?fù)茝V以 16號樓為主，力求在開盤前有效去化該五幢多層，有效回籠前期資金。而由于北側(cè)規(guī)劃路及東南側(cè)長虹大道商鋪占本案的體量較大，加之二、三層及北側(cè)規(guī)劃路段商業(yè)人氣明顯不足，針對該部分商業(yè)如何推廣將成為本案運作順暢與否的關(guān)鍵。 附：銷售執(zhí)行方案 一、 一、 本方案擬訂的條件 為使本發(fā)案之表述更為直觀，現(xiàn)擬訂相關(guān)數(shù)據(jù)及時間。 （上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。 從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、類型等方面考慮，目前在同一區(qū)位（潯陽區(qū)）、同一檔次的物業(yè)供給量相比開發(fā)區(qū)體量明顯減小，但未來整體的市場開發(fā)容量是相當(dāng)大的。以下為各產(chǎn)品類別在本案總銷售額中所占比例示意： 產(chǎn)品類別 占總銷的比例 車庫 4． 13% 11F小高層 % 多層 % 沿長虹大道一層商業(yè) % 沿長虹大道負(fù)一層商業(yè) % 北側(cè)規(guī)劃路 1F+2F商業(yè) % 2F/3F商業(yè) (辦公 ) % 敏感性分析 影響本項目財務(wù)效益的主 要因素為總開發(fā)成本和銷售價格。 在小區(qū)整體綠化設(shè)計上體現(xiàn)均好性和可入性原則： 均好性：環(huán)境設(shè)計將根據(jù)園區(qū)地理特色，注重環(huán)境對每位住戶的均好性。 (2.)戶型設(shè)計多樣化 區(qū)域市場及客群調(diào)查中發(fā)現(xiàn)： ① 自住型需求明顯，三房供應(yīng)及需求 比例突出； ② 區(qū)域市場的供給中戶型面積多數(shù)相對較大； ③ 隨著房價的逐步攀升，市民購房對總價敏感度也會越來越高，因此在結(jié)合市場情況及本案的定位下，提出本案簡約大戶的戶型定位，即以100M2125M2三房為主力產(chǎn)品，同時以較為豐富的產(chǎn)品類型以實現(xiàn)項目梯級化產(chǎn)品銷售 。抓住這類消費者還可帶動農(nóng)村消費群體。 案量較大 策略： 分批次推出，緩解一次性推出的銷售壓力 適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品的面積，利用相對較低的總價吸引更多的客戶 小辦公市場分析 辦公市場整體需求量少、市場不規(guī)范，但市場空白有一定的發(fā)展空間 在九江，單純寫 字樓的項目非常少，除荷花苑推出一幢寫字樓但被市公交公司整體收購?fù)?，幾乎沒有純寫字樓項目，而一些如濱江花園、步紅花園等項目都推出商住樓概念，宜商宜居。 從出租率來看，本案周邊的店鋪出租率均達(dá)到 95%以上，空關(guān)情況相當(dāng)少，商業(yè)氣氛較濃，我們對承租業(yè)主進(jìn)行的調(diào)查中，普遍認(rèn)為經(jīng)營狀況不錯。 項目本身資源 ? ? 項目案名：”香榭麗舍” ? ? 開發(fā)規(guī)模： 69661M2 ? ? 規(guī)劃理念：充分挖掘地方特色，展現(xiàn)“植物、環(huán)境、小區(qū)”的主題，將自然景色作為小區(qū)特色的主基調(diào)，給合原有的地形地貌， 通過改造、整合，通過不同的手法展現(xiàn)植物的意念，將整個環(huán)境融入到小區(qū)的背景中，表達(dá)出“植物、環(huán)境、小區(qū)共生”的追求， 同時把文化主題貫穿于小區(qū)的每個細(xì)節(jié)，通過這些手法讓人們充分體驗到本小區(qū)獨特的自然景觀與文化內(nèi) 涵，使整個小區(qū)更有生命力。 （ 5）商品房價格水平低，有一定發(fā)展空間 2021年九江商品房均價為 1800元 /平方米左右，與國內(nèi)發(fā)達(dá)城市的房價相比較 ，還有極大的發(fā)展空間。根據(jù)九江市政府最新規(guī)劃預(yù)測，到 2020年， 九江中心城區(qū)合理人口規(guī)劃將為 125 萬人，九江每年平均新增人口 萬，以 2021 年人均居住面積 m2測算，今后九江每年至少將平均新增住房需求 萬 m2，市場需求旺盛。 從銷售情況看，本案周邊的多層住宅明顯好過高層，一是由于多層公攤較少，物業(yè)費較低，在建筑成本在房價中所占比例很高的九江來看，高層住宅也較多層價格高，所以九江的普通客戶更傾向于購買多層。二期將于近期開盤，多層預(yù)定情況良好，預(yù)計價格將有二三百元每平方米的上揚。 ● ● 土地價格上漲，成本提高 2021年九江市土地綜合價格每畝 ，比 2021年上漲了 %，剝?nèi)ラL江大道與八里湖之間地塊，土地平均單價為 /畝，較 04年剝?nèi)ァ安裆４禾臁焙蟮耐恋仄骄鶈蝺r /畝，上漲了 % 附：九江市 2021年國有土地出讓一覽表 專業(yè)好文檔 序號 受讓單位 土地位置 土地 來源 供地方式 土地 用途 土地面積 (畝 ) 容積率 起始價 (萬元 /畝 ) 成