【正文】 為購(gòu)買，存在租房公約的合同時(shí)間限制；再者幾乎每家公司都要做年度資金投入計(jì)劃，先期納入計(jì)劃就會(huì)盡早地批復(fù)用以決策。七、 支付能力首付 1030 萬元將會(huì)過半，其中以 20 余萬者居多；月還款能力在 60001 萬元為主。二、 職業(yè)性國(guó)有、集體及股份制企事業(yè)單位法人，私營(yíng)、民營(yíng)、三資企業(yè)主為主，兼顧少部分外籍服務(wù)型公司。在整體設(shè)計(jì)上充分考慮商住的需求，在樓層面的空間劃分上保證分隔和組合的靈活性。作為城市內(nèi)環(huán)線位置上價(jià)值型商務(wù)為主的物業(yè)，以發(fā)展商公司品牌與項(xiàng)目品牌相結(jié)合打造整體形象，在產(chǎn)品品質(zhì)、資源配置上做實(shí)質(zhì)性投資，以滿足使用功能為主，客戶群對(duì)高檔寫字樓外形象提升的要求。所以從理論上來看，只要方法到位，本項(xiàng)目是完全可以成功的。二、 項(xiàng)目順應(yīng)建筑潮流“順天大廈”是具有高品位、高素質(zhì)、高智能、高質(zhì)量、低能耗的生態(tài)建筑。大東區(qū)結(jié)合地鐵建設(shè)提出“一帶三圈”的規(guī)劃，滂江街站口的商貿(mào)圈，將建設(shè)大型的商場(chǎng)、星級(jí)賓館、高檔寫字樓，充分發(fā)揮向四周輻射的功能，使這里成為現(xiàn)代商貿(mào)圈。目前，滂江街附近的星級(jí)賓館只有黎明國(guó)際酒店，沒有大型的商場(chǎng)和高檔的寫字樓，而這里將是地鐵一號(hào)線和地鐵五號(hào)線的交會(huì)點(diǎn)，未來的商流、客流量將十分巨大。一、 資源因素二、 交通便捷度 STWO 分析 STWO 分析簡(jiǎn)介SWOT 是一種分析方法，用來確定項(xiàng)目本身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（strength） ，競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)（weakness） ，機(jī)會(huì)(opportunity)和威脅（threat） ，從而將項(xiàng)目的戰(zhàn)略與內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機(jī)結(jié)合。二、 商服繁華程度商服繁華程度是指一個(gè)城市或地區(qū)的商業(yè)服務(wù)業(yè)的集聚程度和對(duì)周圍環(huán)境的影響程度。 一般因素一般因素是指對(duì)房地產(chǎn)需求量及其走勢(shì)有普遍性、一般性和共同性的影響因素。 統(tǒng)一業(yè)權(quán)寫字樓物業(yè)管理主要由開發(fā)商自營(yíng)可以認(rèn)為統(tǒng)一業(yè)權(quán)形式下發(fā)展商有在商務(wù)配套上投入更大成本的動(dòng)機(jī)。 寫字樓市場(chǎng)的區(qū)域特征逐漸形成沈陽(yáng)市寫字樓現(xiàn)有項(xiàng)目主要分布于三個(gè)區(qū)域，即太原街商業(yè)區(qū)周邊，市府廣場(chǎng)周邊，三好街及青年大街一帶，當(dāng)然與全國(guó)幾個(gè)發(fā)達(dá)城市比較的，沈陽(yáng)的寫字樓市場(chǎng)還是不成熟的。據(jù)氣象臺(tái) 1951 年至 1981 年累計(jì)，市內(nèi)區(qū)最高氣溫年平均為 ℃，最低氣溫年平均為 ℃，全年平均溫度為 ℃，極端最高氣溫℃，℃。除此之外，區(qū)內(nèi)還擁有大片閑置的工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)及生活用地可供開發(fā)利用，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。從沈海現(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)出發(fā)，25 分鐘可抵桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)。 大東區(qū)概況大東區(qū)位于沈陽(yáng)市東部，是沈陽(yáng)市市內(nèi)五城區(qū)之一。建筑高度：15 層（含地下一層） 建設(shè)單位情況建設(shè)單位：沈陽(yáng)市宏建房屋開發(fā)有限公司法人代表：王立祥資質(zhì)等級(jí)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)三級(jí)公司地址：遼寧省沈陽(yáng)市沈河區(qū)彩塔街 11 號(hào)順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告52 投資環(huán)境分析 沈陽(yáng)市概況沈陽(yáng)是東北地區(qū)最大的中心城市。連結(jié)山海關(guān)、大連、丹東、長(zhǎng)春、哈爾濱等地 6 條鐵路干線匯集沈陽(yáng)，并且與朝鮮、蒙古、俄羅斯直接相通。沈海熱電廠提供充足的電力，進(jìn)行各項(xiàng)投資所需的水、煤氣等供應(yīng)充足。 項(xiàng)目位置東：現(xiàn)狀住宅住宅 南：航空西路 西：傍江街 北：107 中學(xué) 周邊配套設(shè)施提高了項(xiàng)目的宜居性項(xiàng)目地塊所在地是城市中心次熱點(diǎn)區(qū)域，西臨城市內(nèi)環(huán)線交通干道的滂江街；北為沈陽(yáng)市重點(diǎn)初中 107 中學(xué)，正東為遼寧省重點(diǎn)中學(xué)沈陽(yáng)市第一高級(jí)中學(xué)；周邊有以“東逸花園”為首的等高檔生活社區(qū)；有“世紀(jì)聯(lián)華”大型商業(yè)賣場(chǎng)；西南面為距今已有百年歷史萬泉公園，園區(qū)內(nèi)水面面積為 公頃，草木繁茂。 基礎(chǔ)設(shè)施條件隨著道路的改建、擴(kuò)建和相新建，給水、雨水、污水、電力、電訊、集中供熱、燃?xì)獾榷鄺l市政管線已相繼敷設(shè)至本地段，完全能夠滿足本項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)、使用經(jīng)營(yíng)需要。從寫字樓物業(yè)內(nèi)部的配套水平，裝修水平到物業(yè)管理水平都存在較大差異，當(dāng)然相應(yīng)的價(jià)格也存在較大的差異。 非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位持有項(xiàng)目這類是由大型非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位開發(fā)小部分自用，大部分出租的寫字樓項(xiàng)目，比較具有代表性的是建筑面積 萬平米的房產(chǎn)局開發(fā)的房地產(chǎn)大廈(金廈廣場(chǎng))，以及東北電力開發(fā)的光明大廈。相對(duì)于一般因素而言，區(qū)域因素的影響范圍要小，一般影響到一個(gè)城市或城市的一部分，也可能影響到多個(gè)城市，尤其是影響到大城市周圍的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。 個(gè)別因素個(gè)別因素指具體影響某宗寫字樓需求和價(jià)值的影響因素。優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)與機(jī)會(huì)、威脅相組合，形成 SO、ST、WO、WT 策略。三、 成熟的環(huán)境配套“順天大廈”的周邊過去是老城區(qū)的傳統(tǒng)小商業(yè)，經(jīng)過近幾年現(xiàn)代生活區(qū)的開發(fā)，現(xiàn)代商業(yè)已經(jīng)形成；而這里的文化氛圍是久已形成的，有省市的重點(diǎn)學(xué)校、專業(yè)醫(yī)院、國(guó)家重點(diǎn)研究所等；郵政、銀行、商業(yè)、賓館和商務(wù)公寓等環(huán)境配套逐漸積聚和發(fā)展起來。三、 商住氛圍不明顯目前項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)未形成成熟的商住氛圍，是銷售不可忽略的難點(diǎn)。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告14 項(xiàng)目 SWOT 的綜合分析通過以上 SWOT 分析，得出只要策略處理得當(dāng)，完全可以轉(zhuǎn)化為對(duì)本項(xiàng)目有利的因素。綜合以上分析，可以得到 SWOT 綜合分析表。項(xiàng)目開發(fā)主題“順應(yīng)天意、聯(lián)合創(chuàng)利” 。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告16 客戶類型分類一、 初創(chuàng)業(yè)者二、 一般投資者三、 中小企業(yè)主四、 跨國(guó)公司或大型公司代表處五、 風(fēng)險(xiǎn)投資者 客戶屬性分析一、 行業(yè)屬性取向較為散化，以第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中小型發(fā)展公司為主。交通位置是購(gòu)房首要因素，第二是物業(yè)形象與戶型大小合理，第三是價(jià)位低（包括首付/月供/物業(yè)費(fèi)） ，第四辦公環(huán)境與配套并重（如停車位/員工餐廳/ 空調(diào)） ，第五技術(shù)指標(biāo)（使用率/層高）及物業(yè)管理。根據(jù)“低開高走”的定價(jià)原則，如開盤均價(jià) 5800 元/平方米，經(jīng)過 1 個(gè)月的客群成交、市場(chǎng)摸底試探，如反饋良好可以飆升 200 元/平方米左右，即均價(jià) 6000 元/ 平方米；經(jīng)過兩三個(gè)月的熱銷反饋，再提升至 6500 元/平方米是有可能的。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告205 項(xiàng)目方案選擇 建筑面積和內(nèi)容一、 建筑面積總面積約 19，160 平方米，其中：公寓及寫字間約 11，369 平方米，商鋪約為5，091 平方米，地下停車場(chǎng)及設(shè)備用房約 2，660 平方米。塔樓后退大街一段距離，減輕對(duì)城市道路的壓迫感，迎合了業(yè)主心理的要求，也符合建筑審美的需求。二、 電梯廳 /電梯間商住樓電梯：兩組電梯，垂直交通直達(dá)地下一層，地下一層設(shè)通往地下車庫(kù)的出入口。四、 靜音設(shè)計(jì)選用低噪音設(shè)備，并采用減震基礎(chǔ)，在各類機(jī)房墻面建筑均做專業(yè)吸音處理；并采用隔聲門；采用中空玻璃，外片為反射玻璃，內(nèi)片為低輻射玻璃，具有良好的熱工性能，防止外來噪音干擾及光污染。本工程按抗震設(shè)防烈度 7 度設(shè)計(jì)。水泥砂漿：M5，M10 給水排水一、 編制依據(jù)建筑、總圖、采暖通風(fēng)等專業(yè)提供的條件；給水排水專業(yè)有關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范。園區(qū)內(nèi)設(shè)單獨(dú)的雨水管道。車庫(kù)排風(fēng)下部排總風(fēng)量的 2/3，上部排總風(fēng)量的 1/3。考慮噪聲等原因，變電所應(yīng)設(shè)在地下車庫(kù)，不宜設(shè)在高層地下室，網(wǎng)點(diǎn)的供電是引自其地下變電所。三、 系統(tǒng)設(shè)置高層公寓設(shè)置電話、寬帶網(wǎng)、有線電視、可視對(duì)講、家庭安全技術(shù)防范系統(tǒng)。地下公共停車場(chǎng)屬于 II 類停車場(chǎng)，停車場(chǎng)耐火等級(jí)為一級(jí)。三、 高層住宅用水量標(biāo)準(zhǔn)：室內(nèi) 201/S；室外 150/S。五、 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)采用濕式滅火系統(tǒng)，設(shè)于地下停車場(chǎng)等。三、 聯(lián)動(dòng)功能當(dāng)火災(zāi)時(shí)感煙探測(cè)器、感溫探測(cè)器、消火栓報(bào)警開關(guān)、水充批示器、壓力開關(guān)動(dòng)作向消防中心報(bào)警，經(jīng)自動(dòng)識(shí)別確認(rèn)后，聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)發(fā)生執(zhí)行予設(shè)程序指令：1） 火災(zāi)時(shí)，在消防中心手動(dòng)、自動(dòng)啟動(dòng)消防泵、噴灑泵滅火。 建筑標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （JGJ2695） ，居住建筑節(jié)能 50%，其中建筑物承擔(dān) 30%，在外墻、屋頂、窗等圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)上嚴(yán)格控制，構(gòu)造上減少冷橋，加強(qiáng)窗氣密性，以利達(dá)到節(jié)能指標(biāo)要求。 建材節(jié)能措施“順天大廈” ，通體透明玻璃窗，采用透光率高，反射率低的玻璃，減少對(duì)周圍環(huán)境的光污染，降低熱輻射通過量，使大廈保溫節(jié)能。根據(jù)本項(xiàng)目的性質(zhì)、內(nèi)容及規(guī)模，首先識(shí)別出工程實(shí)施后對(duì)區(qū)域環(huán)境產(chǎn)生影響的因素，這些因素主要體現(xiàn)項(xiàng)目施工過程和投入使用后兩個(gè)階段中。而運(yùn)營(yíng)期的聲環(huán)境應(yīng)執(zhí)行 GB309693《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》1 類標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)本項(xiàng)目的建設(shè)期和運(yùn)營(yíng)期將對(duì)環(huán)境可能產(chǎn)生的影響，制定以下措施加以控制。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告388 投資估算與資金籌措 土地費(fèi)用本項(xiàng)目共占土地面積 平方米，土地用途為商業(yè)，以出讓方式取得，取得土地過程所支付的費(fèi)用包括土地使用權(quán)出讓金、動(dòng)遷及安置補(bǔ)助費(fèi)、契稅及其他費(fèi)用，按照目前沈陽(yáng)市土地出讓的基本制度及公司實(shí)際投入情況，可確定此項(xiàng)費(fèi)用約為 5020 元/平方米。三、 建設(shè)期利息根據(jù)金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)行 13 年期限的貸款政策，貸款年利率取 %。 銷售計(jì)劃表 項(xiàng)目銷售計(jì)劃匯總表序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 單位 銷售均價(jià) 單位 銷售收入 單位1 寫字間 11369 平方米 6150 元/㎡ 萬元2 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 5091 平方米 12500 元/㎡ 萬元3 車位 36 個(gè) 12 萬元/個(gè) 432 萬元合 計(jì) 萬元項(xiàng)目按季度銷售計(jì)劃如下表所示表 項(xiàng)目按季度銷售計(jì)劃0 0 合計(jì) 0 2022 年 0 0序號(hào) 類別 萬元 四季 一季 二季 三季1 網(wǎng)點(diǎn)銷售百分比 100% 5% 5% 45% 45%2 網(wǎng)點(diǎn)銷售額 3 寫字間銷售百分比 100% 5% 5% 45% 45%4 寫字間銷售額 5 車位銷售百分比 100% 10% 15% 35% 40%6 車位銷售額 432 7 合計(jì) 稅金估算一、 稅金估算依據(jù)1） 項(xiàng)目繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加綜合稅率 %；順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告422） 企業(yè)預(yù)交土地增值稅暫定為銷售收入的 %，待項(xiàng)目清盤后按增值的 30%計(jì)，多退少補(bǔ)。綜上所述，本項(xiàng)目具有良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。二、 靜態(tài)投資回收期項(xiàng)目投資回收期（所得稅前）= 年項(xiàng)目投資回收期（所得稅后）= 年 動(dòng)態(tài)指標(biāo)一、 凈現(xiàn)值根據(jù)銀行貸款利率及風(fēng)險(xiǎn)因素，本項(xiàng)目采用銀行貸款利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值合計(jì)委8%為財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率。對(duì)于“順天大廈”項(xiàng)目及工期而言，上述兩項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)估算大概為總投資的%。 前期費(fèi)用順天大廈項(xiàng)目的主要前期工作費(fèi)用，包括政府收費(fèi)、社會(huì)費(fèi)用等兩大部分，其中政府收費(fèi)包括工程定額編制測(cè)定費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、規(guī)劃服務(wù)費(fèi)、衛(wèi)生設(shè)施審查費(fèi)等；社會(huì)費(fèi)用包括勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)和建筑工程保險(xiǎn)費(fèi)等，大約為每平方米建筑面積 110 元。 水環(huán)境保護(hù)措施一、 建設(shè)期：對(duì)于施工過程中的水環(huán)境進(jìn)行實(shí)施監(jiān)控和保護(hù)，對(duì)施工填、挖方時(shí)堆積的揚(yáng)土、揚(yáng)塵等影響水土環(huán)境的施工廢料及時(shí)進(jìn)行簡(jiǎn)易的綠化措施，以保持水土狀況和綠化環(huán)境。項(xiàng)目施工期噪聲污染來源于推土機(jī)、挖掘機(jī)、打樁機(jī)、空壓機(jī)、攪拌機(jī)、風(fēng)鎬、振搗機(jī)、電鋸等施工機(jī)械產(chǎn)生的機(jī)械噪聲，施工機(jī)械的噪聲特點(diǎn)是持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，強(qiáng)度高，其瞬時(shí)噪聲值可達(dá) 89120 分貝，這些突發(fā)態(tài)非穩(wěn)態(tài)噪聲源將對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響可達(dá)到嚴(yán)重負(fù)影響程度。表 環(huán)境影響矩陣分析表工程階段環(huán)境項(xiàng)目 工程活動(dòng) 影響因子建設(shè)期 運(yùn)營(yíng)期施工作業(yè) 揚(yáng)塵 ■空氣環(huán)境綠化工程 景觀、減少污染 ○ □施工作業(yè) 施工機(jī)械噪聲 ■聲環(huán)境空調(diào)系統(tǒng)、供排水系統(tǒng)噪聲 設(shè)備噪聲 ● ▲施工作業(yè) 施工排水 ▲水環(huán)境日常工作 生活排水、綜合排水 ▲施工作業(yè) 建材垃圾 ▲固體廢棄物 日常工作 生活垃圾、綜合垃圾 ▲注：□ 為嚴(yán)重正影響、 ○為中等正影響、△為輕度正影響■為嚴(yán)重負(fù)影響、●為中等負(fù)影響、▲為輕度負(fù)影響由上表可以看出，項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響主要是建設(shè)期的揚(yáng)塵、噪聲和建材垃圾。 設(shè)計(jì)節(jié)能措施合理的開間設(shè)計(jì)，享受自然采光 采暖節(jié)能措施建筑采用低溫?zé)崴孛孑椛洳膳到y(tǒng)。2） 在滿足顯色性要求的基礎(chǔ)上采用高效光源。3） 應(yīng)急疏散指示標(biāo)志燈自動(dòng)點(diǎn)燃。七、 滅火器配置按輕危險(xiǎn)級(jí)配置，配置基準(zhǔn) 3A/具，最大保護(hù)面積 20㎡/A；均采用手提式磷酸銨鹽型滅火器，地下車庫(kù)按中危險(xiǎn)級(jí)配置，采用推車式磷酸銨鹽型滅火器，每具25Kg 裝。四、 供水系統(tǒng)系統(tǒng)分為高低兩個(gè)區(qū)，頂層分別設(shè)有效容積為 18m3 的消防水箱，以儲(chǔ)備消防初期用水。本工程高層建筑與網(wǎng)點(diǎn)之間設(shè)有防火墻等防火分隔設(shè)施。園區(qū)內(nèi)設(shè)置周界防范系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、閉路電視臨近系統(tǒng)。低壓柜采用 GGD 型開關(guān)柜、柜內(nèi)開關(guān)采用框架、朔殼系列斷路器。設(shè)備用房機(jī)械送、排風(fēng)系統(tǒng)。 供熱一、 編制依據(jù)建設(shè)單位提供的控規(guī)指標(biāo)；暖通專業(yè)提供的熱負(fù)荷；《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 、 《鍋爐房設(shè)計(jì)規(guī)范》及有關(guān)規(guī)范。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告25用水量標(biāo)準(zhǔn)及用水量公寓：200L/人?d，小時(shí)變化系數(shù)：；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：15L/㎡?營(yíng)業(yè)面積，小時(shí)變化系數(shù)：15； 綠化用水：㎡，灑水時(shí)間按 8 小時(shí)計(jì)；道路、廣場(chǎng)用水：25L/㎡，灑水時(shí)間按 8 小時(shí)計(jì)；未預(yù)見水量：按最高日用水量的 10%計(jì)；給水系統(tǒng)均采用微機(jī)變頻調(diào)整供水。7） 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)電算軟件采用三維建筑結(jié)構(gòu)分析程序，Satwe。主入口設(shè)在南面，臨航空街；地下停車場(chǎng)入口設(shè)于主樓東端。三、 樓道 /樓梯間公共部分墻面為刷