【正文】 為購買，存在租房公約的合同時間限制；再者幾乎每家公司都要做年度資金投入計劃，先期納入計劃就會盡早地批復用以決策。七、 支付能力首付 1030 萬元將會過半，其中以 20 余萬者居多；月還款能力在 60001 萬元為主。二、 職業(yè)性國有、集體及股份制企事業(yè)單位法人，私營、民營、三資企業(yè)主為主，兼顧少部分外籍服務型公司。在整體設計上充分考慮商住的需求，在樓層面的空間劃分上保證分隔和組合的靈活性。作為城市內環(huán)線位置上價值型商務為主的物業(yè)，以發(fā)展商公司品牌與項目品牌相結合打造整體形象，在產(chǎn)品品質、資源配置上做實質性投資，以滿足使用功能為主，客戶群對高檔寫字樓外形象提升的要求。所以從理論上來看，只要方法到位，本項目是完全可以成功的。二、 項目順應建筑潮流“順天大廈”是具有高品位、高素質、高智能、高質量、低能耗的生態(tài)建筑。大東區(qū)結合地鐵建設提出“一帶三圈”的規(guī)劃，滂江街站口的商貿圈，將建設大型的商場、星級賓館、高檔寫字樓，充分發(fā)揮向四周輻射的功能，使這里成為現(xiàn)代商貿圈。目前，滂江街附近的星級賓館只有黎明國際酒店，沒有大型的商場和高檔的寫字樓，而這里將是地鐵一號線和地鐵五號線的交會點，未來的商流、客流量將十分巨大。一、 資源因素二、 交通便捷度 STWO 分析 STWO 分析簡介SWOT 是一種分析方法，用來確定項目本身的競爭優(yōu)勢（strength） ，競爭劣勢（weakness） ，機會(opportunity)和威脅（threat） ，從而將項目的戰(zhàn)略與內部資源、外部環(huán)境有機結合。二、 商服繁華程度商服繁華程度是指一個城市或地區(qū)的商業(yè)服務業(yè)的集聚程度和對周圍環(huán)境的影響程度。 一般因素一般因素是指對房地產(chǎn)需求量及其走勢有普遍性、一般性和共同性的影響因素。 統(tǒng)一業(yè)權寫字樓物業(yè)管理主要由開發(fā)商自營可以認為統(tǒng)一業(yè)權形式下發(fā)展商有在商務配套上投入更大成本的動機。 寫字樓市場的區(qū)域特征逐漸形成沈陽市寫字樓現(xiàn)有項目主要分布于三個區(qū)域，即太原街商業(yè)區(qū)周邊，市府廣場周邊，三好街及青年大街一帶，當然與全國幾個發(fā)達城市比較的，沈陽的寫字樓市場還是不成熟的。據(jù)氣象臺 1951 年至 1981 年累計，市內區(qū)最高氣溫年平均為 ℃，最低氣溫年平均為 ℃，全年平均溫度為 ℃，極端最高氣溫℃，℃。除此之外，區(qū)內還擁有大片閑置的工業(yè)、倉儲及生活用地可供開發(fā)利用，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆纳蚝，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)出發(fā)，25 分鐘可抵桃仙國際機場。 大東區(qū)概況大東區(qū)位于沈陽市東部，是沈陽市市內五城區(qū)之一。建筑高度：15 層（含地下一層） 建設單位情況建設單位：沈陽市宏建房屋開發(fā)有限公司法人代表：王立祥資質等級：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質三級公司地址：遼寧省沈陽市沈河區(qū)彩塔街 11 號順天大廈項目可行性研究報告52 投資環(huán)境分析 沈陽市概況沈陽是東北地區(qū)最大的中心城市。連結山海關、大連、丹東、長春、哈爾濱等地 6 條鐵路干線匯集沈陽，并且與朝鮮、蒙古、俄羅斯直接相通。沈海熱電廠提供充足的電力，進行各項投資所需的水、煤氣等供應充足。 項目位置東：現(xiàn)狀住宅住宅 南：航空西路 西：傍江街 北：107 中學 周邊配套設施提高了項目的宜居性項目地塊所在地是城市中心次熱點區(qū)域，西臨城市內環(huán)線交通干道的滂江街；北為沈陽市重點初中 107 中學，正東為遼寧省重點中學沈陽市第一高級中學；周邊有以“東逸花園”為首的等高檔生活社區(qū)；有“世紀聯(lián)華”大型商業(yè)賣場；西南面為距今已有百年歷史萬泉公園，園區(qū)內水面面積為 公頃，草木繁茂。 基礎設施條件隨著道路的改建、擴建和相新建，給水、雨水、污水、電力、電訊、集中供熱、燃氣等多條市政管線已相繼敷設至本地段，完全能夠滿足本項目的建設開發(fā)、使用經(jīng)營需要。從寫字樓物業(yè)內部的配套水平，裝修水平到物業(yè)管理水平都存在較大差異，當然相應的價格也存在較大的差異。 非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位持有項目這類是由大型非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位開發(fā)小部分自用，大部分出租的寫字樓項目，比較具有代表性的是建筑面積 萬平米的房產(chǎn)局開發(fā)的房地產(chǎn)大廈(金廈廣場)，以及東北電力開發(fā)的光明大廈。相對于一般因素而言，區(qū)域因素的影響范圍要小，一般影響到一個城市或城市的一部分，也可能影響到多個城市，尤其是影響到大城市周圍的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。 個別因素個別因素指具體影響某宗寫字樓需求和價值的影響因素。優(yōu)勢、劣勢與機會、威脅相組合，形成 SO、ST、WO、WT 策略。三、 成熟的環(huán)境配套“順天大廈”的周邊過去是老城區(qū)的傳統(tǒng)小商業(yè)，經(jīng)過近幾年現(xiàn)代生活區(qū)的開發(fā)，現(xiàn)代商業(yè)已經(jīng)形成；而這里的文化氛圍是久已形成的，有省市的重點學校、專業(yè)醫(yī)院、國家重點研究所等；郵政、銀行、商業(yè)、賓館和商務公寓等環(huán)境配套逐漸積聚和發(fā)展起來。三、 商住氛圍不明顯目前項目區(qū)域內未形成成熟的商住氛圍，是銷售不可忽略的難點。順天大廈項目可行性研究報告14 項目 SWOT 的綜合分析通過以上 SWOT 分析，得出只要策略處理得當，完全可以轉化為對本項目有利的因素。綜合以上分析，可以得到 SWOT 綜合分析表。項目開發(fā)主題“順應天意、聯(lián)合創(chuàng)利” 。順天大廈項目可行性研究報告16 客戶類型分類一、 初創(chuàng)業(yè)者二、 一般投資者三、 中小企業(yè)主四、 跨國公司或大型公司代表處五、 風險投資者 客戶屬性分析一、 行業(yè)屬性取向較為散化，以第三產(chǎn)業(yè)、服務業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中小型發(fā)展公司為主。交通位置是購房首要因素，第二是物業(yè)形象與戶型大小合理，第三是價位低（包括首付/月供/物業(yè)費） ，第四辦公環(huán)境與配套并重（如停車位/員工餐廳/ 空調） ，第五技術指標（使用率/層高）及物業(yè)管理。根據(jù)“低開高走”的定價原則，如開盤均價 5800 元/平方米，經(jīng)過 1 個月的客群成交、市場摸底試探，如反饋良好可以飆升 200 元/平方米左右，即均價 6000 元/ 平方米；經(jīng)過兩三個月的熱銷反饋，再提升至 6500 元/平方米是有可能的。順天大廈項目可行性研究報告205 項目方案選擇 建筑面積和內容一、 建筑面積總面積約 19，160 平方米，其中：公寓及寫字間約 11，369 平方米，商鋪約為5，091 平方米，地下停車場及設備用房約 2，660 平方米。塔樓后退大街一段距離，減輕對城市道路的壓迫感，迎合了業(yè)主心理的要求，也符合建筑審美的需求。二、 電梯廳 /電梯間商住樓電梯：兩組電梯，垂直交通直達地下一層，地下一層設通往地下車庫的出入口。四、 靜音設計選用低噪音設備，并采用減震基礎，在各類機房墻面建筑均做專業(yè)吸音處理；并采用隔聲門；采用中空玻璃，外片為反射玻璃，內片為低輻射玻璃，具有良好的熱工性能，防止外來噪音干擾及光污染。本工程按抗震設防烈度 7 度設計。水泥砂漿：M5，M10 給水排水一、 編制依據(jù)建筑、總圖、采暖通風等專業(yè)提供的條件；給水排水專業(yè)有關的設計規(guī)范。園區(qū)內設單獨的雨水管道。車庫排風下部排總風量的 2/3，上部排總風量的 1/3?？紤]噪聲等原因，變電所應設在地下車庫，不宜設在高層地下室，網(wǎng)點的供電是引自其地下變電所。三、 系統(tǒng)設置高層公寓設置電話、寬帶網(wǎng)、有線電視、可視對講、家庭安全技術防范系統(tǒng)。地下公共停車場屬于 II 類停車場，停車場耐火等級為一級。三、 高層住宅用水量標準：室內 201/S；室外 150/S。五、 自動噴水滅火系統(tǒng)采用濕式滅火系統(tǒng)，設于地下停車場等。三、 聯(lián)動功能當火災時感煙探測器、感溫探測器、消火栓報警開關、水充批示器、壓力開關動作向消防中心報警，經(jīng)自動識別確認后，聯(lián)動系統(tǒng)發(fā)生執(zhí)行予設程序指令：1） 火災時，在消防中心手動、自動啟動消防泵、噴灑泵滅火。 建筑標準根據(jù)《民用建筑節(jié)能設計標準》 （JGJ2695） ，居住建筑節(jié)能 50%，其中建筑物承擔 30%，在外墻、屋頂、窗等圍護結構傳熱系數(shù)上嚴格控制，構造上減少冷橋，加強窗氣密性，以利達到節(jié)能指標要求。 建材節(jié)能措施“順天大廈” ，通體透明玻璃窗，采用透光率高，反射率低的玻璃，減少對周圍環(huán)境的光污染，降低熱輻射通過量，使大廈保溫節(jié)能。根據(jù)本項目的性質、內容及規(guī)模，首先識別出工程實施后對區(qū)域環(huán)境產(chǎn)生影響的因素，這些因素主要體現(xiàn)項目施工過程和投入使用后兩個階段中。而運營期的聲環(huán)境應執(zhí)行 GB309693《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》1 類標準。針對本項目的建設期和運營期將對環(huán)境可能產(chǎn)生的影響，制定以下措施加以控制。順天大廈項目可行性研究報告388 投資估算與資金籌措 土地費用本項目共占土地面積 平方米，土地用途為商業(yè)，以出讓方式取得，取得土地過程所支付的費用包括土地使用權出讓金、動遷及安置補助費、契稅及其他費用，按照目前沈陽市土地出讓的基本制度及公司實際投入情況，可確定此項費用約為 5020 元/平方米。三、 建設期利息根據(jù)金融機構現(xiàn)行 13 年期限的貸款政策，貸款年利率取 %。 銷售計劃表 項目銷售計劃匯總表序號 項目 數(shù)量 單位 銷售均價 單位 銷售收入 單位1 寫字間 11369 平方米 6150 元/㎡ 萬元2 商業(yè)網(wǎng)點 5091 平方米 12500 元/㎡ 萬元3 車位 36 個 12 萬元/個 432 萬元合 計 萬元項目按季度銷售計劃如下表所示表 項目按季度銷售計劃0 0 合計 0 2022 年 0 0序號 類別 萬元 四季 一季 二季 三季1 網(wǎng)點銷售百分比 100% 5% 5% 45% 45%2 網(wǎng)點銷售額 3 寫字間銷售百分比 100% 5% 5% 45% 45%4 寫字間銷售額 5 車位銷售百分比 100% 10% 15% 35% 40%6 車位銷售額 432 7 合計 稅金估算一、 稅金估算依據(jù)1） 項目繳納的營業(yè)稅及附加綜合稅率 %；順天大廈項目可行性研究報告422） 企業(yè)預交土地增值稅暫定為銷售收入的 %，待項目清盤后按增值的 30%計，多退少補。綜上所述，本項目具有良好的抗風險能力。二、 靜態(tài)投資回收期項目投資回收期（所得稅前）= 年項目投資回收期（所得稅后）= 年 動態(tài)指標一、 凈現(xiàn)值根據(jù)銀行貸款利率及風險因素，本項目采用銀行貸款利率加風險調整值合計委8%為財務基準收益率。對于“順天大廈”項目及工期而言，上述兩項費用根據(jù)估算大概為總投資的%。 前期費用順天大廈項目的主要前期工作費用，包括政府收費、社會費用等兩大部分，其中政府收費包括工程定額編制測定費、建設工程質量監(jiān)督費、規(guī)劃服務費、衛(wèi)生設施審查費等；社會費用包括勘察規(guī)劃設計費、工程監(jiān)理費和建筑工程保險費等，大約為每平方米建筑面積 110 元。 水環(huán)境保護措施一、 建設期：對于施工過程中的水環(huán)境進行實施監(jiān)控和保護，對施工填、挖方時堆積的揚土、揚塵等影響水土環(huán)境的施工廢料及時進行簡易的綠化措施，以保持水土狀況和綠化環(huán)境。項目施工期噪聲污染來源于推土機、挖掘機、打樁機、空壓機、攪拌機、風鎬、振搗機、電鋸等施工機械產(chǎn)生的機械噪聲，施工機械的噪聲特點是持續(xù)時間長，強度高，其瞬時噪聲值可達 89120 分貝，這些突發(fā)態(tài)非穩(wěn)態(tài)噪聲源將對周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響可達到嚴重負影響程度。表 環(huán)境影響矩陣分析表工程階段環(huán)境項目 工程活動 影響因子建設期 運營期施工作業(yè) 揚塵 ■空氣環(huán)境綠化工程 景觀、減少污染 ○ □施工作業(yè) 施工機械噪聲 ■聲環(huán)境空調系統(tǒng)、供排水系統(tǒng)噪聲 設備噪聲 ● ▲施工作業(yè) 施工排水 ▲水環(huán)境日常工作 生活排水、綜合排水 ▲施工作業(yè) 建材垃圾 ▲固體廢棄物 日常工作 生活垃圾、綜合垃圾 ▲注：□ 為嚴重正影響、 ○為中等正影響、△為輕度正影響■為嚴重負影響、●為中等負影響、▲為輕度負影響由上表可以看出，項目的建設對環(huán)境的影響主要是建設期的揚塵、噪聲和建材垃圾。 設計節(jié)能措施合理的開間設計，享受自然采光 采暖節(jié)能措施建筑采用低溫熱水地面輻射采暖系統(tǒng)。2） 在滿足顯色性要求的基礎上采用高效光源。3） 應急疏散指示標志燈自動點燃。七、 滅火器配置按輕危險級配置，配置基準 3A/具，最大保護面積 20㎡/A；均采用手提式磷酸銨鹽型滅火器，地下車庫按中危險級配置，采用推車式磷酸銨鹽型滅火器，每具25Kg 裝。四、 供水系統(tǒng)系統(tǒng)分為高低兩個區(qū)，頂層分別設有效容積為 18m3 的消防水箱，以儲備消防初期用水。本工程高層建筑與網(wǎng)點之間設有防火墻等防火分隔設施。園區(qū)內設置周界防范系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、閉路電視臨近系統(tǒng)。低壓柜采用 GGD 型開關柜、柜內開關采用框架、朔殼系列斷路器。設備用房機械送、排風系統(tǒng)。 供熱一、 編制依據(jù)建設單位提供的控規(guī)指標；暖通專業(yè)提供的熱負荷；《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 、 《鍋爐房設計規(guī)范》及有關規(guī)范。順天大廈項目可行性研究報告25用水量標準及用水量公寓：200L/人?d，小時變化系數(shù)：；商業(yè)網(wǎng)點：15L/㎡?營業(yè)面積，小時變化系數(shù)：15； 綠化用水：㎡，灑水時間按 8 小時計；道路、廣場用水：25L/㎡，灑水時間按 8 小時計；未預見水量：按最高日用水量的 10%計；給水系統(tǒng)均采用微機變頻調整供水。7） 結構設計電算軟件采用三維建筑結構分析程序，Satwe。主入口設在南面，臨航空街；地下停車場入口設于主樓東端。三、 樓道 /樓梯間公共部分墻面為刷