【正文】 經(jīng)過盈虧平衡分析計(jì)算，可以得到以下盈虧平衡分析結(jié)論：1） 盈虧平衡點(diǎn)（房地產(chǎn)銷售價(jià)格）=%價(jià)格允許下降為原銷售價(jià)格的 %，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。具體資金籌措方案如附表 2 所示：根據(jù)現(xiàn)行銀行 13 年期的企業(yè)貸款年利率，同時(shí)考慮到籌資過程中涉及到的承諾費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等籌資費(fèi)用以及自有資金與貸款的比例等，本報(bào)告認(rèn)定， “順天大廈”項(xiàng)目的綜合資金成本率為 8%，項(xiàng)目還款能力較強(qiáng)，開發(fā)單位資信良好，并配合抵押與保護(hù)性條款，銀行金融的融資風(fēng)險(xiǎn)很小。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告39 項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用“順天大廈”項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等，其主要估算過程如下：一、 管理費(fèi)用包括管理人員的工資、辦公費(fèi)及差旅費(fèi)等，預(yù)計(jì)為 15 項(xiàng)投資總和的 %。常的教學(xué)活動(dòng)產(chǎn)生的干擾降至最低。 固體廢棄物對(duì)環(huán)境的影響分析和評(píng)價(jià)在項(xiàng)目建設(shè)期，固體廢棄物主要包括建筑垃圾和生活垃圾。拆遷、場地平整、掘土、地基深層處理及土石方、建筑材料運(yùn)輸?shù)冉ㄖ┕ば袨榈膿P(yáng)塵產(chǎn)生情況一般是每個(gè)建筑活動(dòng)月、每 4000 平方米占地面積排放揚(yáng)塵 噸，工程運(yùn)輸車輛引起的揚(yáng)塵主要對(duì)沿途 30 米范圍內(nèi)空氣產(chǎn)生影響，并且成線性污染，路邊的TSP 濃度可達(dá) 10 毫克/立方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，因此，揚(yáng)塵和粉塵將是影響本項(xiàng)目建設(shè)期空氣質(zhì)量的重要因素。為防側(cè)擊雷在 30 米以上每三層設(shè)一圈順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告32均壓環(huán)，所有外露的金屬構(gòu)件、金屬門窗必須與此同時(shí)均壓環(huán)焊接。5） 熒光燈選用帶補(bǔ)償電容的電子啟動(dòng)器，將功率因數(shù)提高到 以上。6） 自動(dòng)降落放火卷簾以防火情蔓延。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告30樓梯及合用前室，設(shè)置機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。高層建筑消防電梯前室設(shè)消火栓；頂層設(shè)試驗(yàn)及檢查用消火栓。本工程同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)為 1 次，一次順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告29滅火用水量為 101/S。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告286 專篇設(shè)計(jì) 總平面消防一、 區(qū)域位置及概況項(xiàng)目位于大東區(qū)傍江街東側(cè)，園區(qū)地勢(shì)平坦、周邊道路寬敞通暢，交通便利，周圍街路和車行道的寬度均能滿足消防車通行及撲救的要求。對(duì)于特別重要負(fù)荷則增設(shè)柴油發(fā)電機(jī)組或不間斷電源系統(tǒng)作為備用電源。二、 用電指標(biāo)高層：15KW/ 戶三、 電源本工程擬在園區(qū)內(nèi)設(shè)置 1 處 20KV 開閉所總?cè)萘繛?5，000KVA 。可以分戶控制，分戶計(jì)量收費(fèi)。園區(qū)內(nèi)各個(gè)建筑的生活污水經(jīng)過化糞池處理后，排入市政污水管網(wǎng)。二、 基礎(chǔ)選型根據(jù)地勘報(bào)告，基礎(chǔ)采用地下箱型基礎(chǔ)。三、 主體樓與附樓地下一層利用主樓地下一層設(shè)立物業(yè)辦公室、設(shè)備間。 外觀形象一、 外立面風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格，色調(diào)整體統(tǒng)一的通透落地玻璃窗，結(jié)構(gòu)凸出部分配飾鋼材質(zhì)金屬框架；每個(gè)單元外立面保證整體風(fēng)格的統(tǒng)一和諧，突出單元之間的獨(dú)特性，從而達(dá)到相互獨(dú)立而又整體協(xié)調(diào)的效果。 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)一、 大堂裝修/門柱地面及墻面鋪砌優(yōu)質(zhì)進(jìn)口大理石，藝術(shù)吸頂天花吊頂及藝術(shù)燈飾。首層的可用出租面積全部利用為商業(yè)用房，即供大廈內(nèi)部使用，也給基地周邊提供服務(wù)。 辦公、商鋪聯(lián)動(dòng)銷售體現(xiàn)辦公、商鋪的整體聯(lián)動(dòng)，而不是割裂開來推廣；充分利用這兩類物業(yè)各自的優(yōu)勢(shì)，起到相互促進(jìn)的作用。 定價(jià)原則1） 應(yīng)以支持實(shí)現(xiàn)高速銷售目標(biāo)為確定銷售價(jià)格的前提；2） 以全程銷售期內(nèi)具有良好性價(jià)比優(yōu)勢(shì)作為市場競爭的重要手段；3） 以入市形成較好的人氣為基準(zhǔn)，建立逐步上揚(yáng)的價(jià)格體系；4） 合理安排不同位置、不同類型、不同朝向物業(yè)的價(jià)格結(jié)構(gòu)，在一定周期內(nèi)，確保各類物業(yè)的相對(duì)均衡出貨；5） 計(jì)劃底商類物業(yè)銷售適當(dāng)后置，以便在前期接待中積累客戶，謀求更大利潤空間。四、 收入水平公司每月純利潤在 5 萬172。2） 綜合素質(zhì)高，在建筑期已能通過效果圖等資料提前體現(xiàn)，基于項(xiàng)目的先天優(yōu)勢(shì)，買家對(duì)這方面的利益承諾應(yīng)有一定的信心。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告154 營銷方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目名稱理念整體建筑群命名為“順天大廈。物業(yè)交由仲量聯(lián)行這一類似高質(zhì)量的專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理；學(xué)習(xí)、借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)國際知名品碑的統(tǒng)一招商、管理等；把握機(jī)會(huì)做好宣傳，提高影響，突出該項(xiàng)目樓盤的優(yōu)勢(shì)，以降低競爭對(duì)手給予的寫字樓的租售壓力。二、 商住樓有集中趨勢(shì)全市的行政辦公樓盤、商務(wù)公寓樓盤項(xiàng)目大多處于地理位置優(yōu)越、保有量豐富的狀態(tài)。五、 項(xiàng)目的建筑質(zhì)量和內(nèi)在環(huán)境發(fā)展商豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕す芾?，先進(jìn)的建筑技術(shù)，低能耗的功能設(shè)計(jì)，樓宇智能化的引入，生態(tài)環(huán)境的構(gòu)建，是項(xiàng)目的質(zhì)量保證和內(nèi)涵所在。一、 地理位置優(yōu)越“順天大廈”位于滂江街上，是城市交通內(nèi)環(huán)線的主干道。其中，s、w 是內(nèi)部因素，o、t 是外部因素。三、 交通條件交通條件是指一個(gè)城市或地區(qū)的交通通達(dá)程度。顯然，這類影響因素對(duì)于具體某一宗房地產(chǎn)而言并不直接，但它們往往是決定具體房地產(chǎn)價(jià)值及其趨勢(shì)的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。 酒店連體項(xiàng)目此類項(xiàng)目是依托于較高檔次酒店，酒店的開發(fā)商在開發(fā)酒店時(shí)將部分物業(yè)作為商務(wù)目的的招租，并與酒店物業(yè)統(tǒng)一管理，此類物業(yè)包括四星級(jí)酒店高登國際大酒店的寫字樓項(xiàng)目，以及四星級(jí)酒店皇城酒店的寫字樓項(xiàng)目。當(dāng)然這是與沈陽的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)應(yīng)的。其氣候主要特征是：冬寒時(shí)間較長少雪，夏季時(shí)間較短多雨，春秋兩季氣溫變化迅速，春季多風(fēng)，秋季晴朗。區(qū)內(nèi)聚集了眾多優(yōu)勢(shì)企業(yè)，如沈陽金杯客車制造有限公司、沈陽黎明航發(fā)集團(tuán)、沈陽華潤壓縮機(jī)有限公司、沈陽三洋空調(diào)有限公司、沈陽東芝電梯有限公司、沈陽金杯通用汽車有限公司、沈海熱電廠等。貨運(yùn)：沈陽東站座落在大東區(qū)內(nèi)，101 條鐵路專用線構(gòu)成發(fā)達(dá)的貨運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。一、 交通條件大東區(qū)所在地沈陽是中國交通最發(fā)達(dá)地區(qū)之一，也是東北地區(qū)最大的交通樞紐，已形成陸?？樟Ⅲw交通網(wǎng)絡(luò)。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1工程經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(jì)說明書題目： 沈陽市順天大廈可行性分析 班 級(jí)： 學(xué) 號(hào)： 姓 名： 設(shè)計(jì)時(shí)間： 沈陽理工大學(xué)應(yīng)用技術(shù)學(xué)院順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2目 錄1 項(xiàng)目背景 .....................................................................................................4 項(xiàng)目概況 ................................................................................................................42 投資環(huán)境分析 .............................................................................................5 項(xiàng)目所處區(qū)域 ........................................................................................................5 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) ........................................................................................................6 建設(shè)條件 ................................................................................................................73 市場需求分析 .............................................................................................8 沈陽市寫字樓市場現(xiàn)狀 ........................................................................................8 沈陽市寫字樓市場分類研究 ................................................................................9 項(xiàng)目影響因素分析 ................................................................................................9 項(xiàng)目 STWO 分析 .................................................................................................114 營銷方案設(shè)計(jì) ...........................................................................................15 項(xiàng)目名稱及產(chǎn)品定位 ..........................................................................................15 目標(biāo)客戶 ..............................................................................................................16 定價(jià)策略 ..............................................................................................................17 銷售安排 ..............................................................................................................185 項(xiàng)目方案選擇 ...........................................................................................19 建筑設(shè)計(jì)方案 ......................................................................................................19 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 ......................................................................................................22 公用設(shè)施方案 ......................................................................................................236 專篇設(shè)計(jì) ...................................................................................................27 消防 ......................................................................................................................27 節(jié)能 ......................................................................................................................29 防雷 ......................................................................................................................30順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告37 環(huán)境影響評(píng)價(jià) ...........................................................................................31 項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營對(duì)環(huán)境的影響 ..........................................................................31 環(huán)境保護(hù)措施 ......................................................................................................338 投資估算與資金籌措 ...............................................................................35 投資估算的依據(jù)及說明 ................................................