【正文】 消防排水消防電梯的井底設潛水排污泵，排水量大于 101/A，排水井容量大于 2㎡。順天大廈項目可行性研究報告30樓梯及合用前室，設置機械加壓送風系統(tǒng)。二、 探測器的設置地下車庫、電氣配電室等位置設置感煙、感溫探測器，并在主要出入口設置手動報警銨鈕。2） 排煙機、送風機自動啟動以保證人員疏散。4） 加壓風機自動開啟保證人員疏散安全。6） 自動降落放火卷簾以防火情蔓延。8） 按《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》設置消防電話。順天大廈項目可行性研究報告31 照明節(jié)能措施1） 在本工程中所有光源主要采用高效節(jié)能熒光燈，金屬鹵化物燈等新型光源。3） 根據(jù)視覺工作需要，精選照度水平。5） 熒光燈選用帶補償電容的電子啟動器，將功率因數(shù)提高到 以上。它遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展原則，規(guī)劃建筑內(nèi)外空間的布置和能源約束，使其在系統(tǒng)內(nèi)部能夠有序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，從而獲得一種高效、低耗、無廢物污染的生活和辦公方式。用水設備均選用國家有關部門推薦使用的節(jié)能產(chǎn)品。 防雷級別的確定高層按二級防雷措施設施。為防側(cè)擊雷在 30 米以上每三層設一圈順天大廈項目可行性研究報告32均壓環(huán)，所有外露的金屬構件、金屬門窗必須與此同時均壓環(huán)焊接。就社會環(huán)境而言，主要影響參數(shù)為周邊的土地資源、建筑物、人文景觀等；生活環(huán)境影響參數(shù)為指關系到校區(qū)及周圍居民生活區(qū)的環(huán)境空氣質(zhì)量、聲環(huán)境質(zhì)量等；生態(tài)環(huán)境中的主要影響參數(shù)為水環(huán)境質(zhì)量、固體廢棄物與污水排放處理情況等。對于本項目而言，需要從空氣環(huán)境、聲環(huán)境、水環(huán)境和固體廢棄物四個方面加以具體分析。 對空氣環(huán)境影響的分析和評價一、 空氣環(huán)境質(zhì)量標準空氣環(huán)境質(zhì)量評價執(zhí)行 GB30951996《環(huán)境空氣質(zhì)量標準 》的二級標準。拆遷、場地平整、掘土、地基深層處理及土石方、建筑材料運輸?shù)冉ㄖ┕ば袨榈膿P塵產(chǎn)生情況一般是每個建筑活動月、每 4000 平方米占地面積排放揚塵 噸，工程運輸車輛引起的揚塵主要對沿途 30 米范圍內(nèi)空氣產(chǎn)生影響，并且成線性污染，路邊的TSP 濃度可達 10 毫克/立方米，遠遠超過環(huán)境空氣質(zhì)量標準，因此，揚塵和粉塵將是影響本項目建設期空氣質(zhì)量的重要因素。 環(huán)境噪音的影響分析和評價一、 噪聲環(huán)境質(zhì)量標準項目屬于商業(yè)為主的建筑，其施工期噪音應遵循 GB 12523－90《中華人民共和國國家標準建筑施工場界噪聲限值》標準。表 不同施工階段作業(yè)噪聲限值噪聲限值施工階段 主要噪聲源晝間 夜間單位土石方 推土機、挖掘機、裝載機等 75 55 dB(A )打樁 各種打樁機等 85 禁止施工 dB(A )結構 混凝土攪拌機、振搗棒、電鋸等 70 55 dB(A )裝修 吊車、升降機等 65 55 dB(A )表 城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準（一類標準）類別 噪聲限值（dB）1 晝間 夜間順天大廈項目可行性研究報告3555 45二、 噪聲影響分析本項目的環(huán)境噪聲影響評價包括施工期和運營期兩部分評價內(nèi)容。 對水環(huán)境的影響分析和評價一、 水環(huán)境質(zhì)量標準本項目對水環(huán)境的影響主要表現(xiàn)為實驗用水和日常工作中的污水排放，根據(jù)沈陽市污水排放使用有關標準，項目廢水排放濃度限值執(zhí)行 GB89781996《污水綜合排放標準》的一級標準。 固體廢棄物對環(huán)境的影響分析和評價在項目建設期，固體廢棄物主要包括建筑垃圾和生活垃圾。這些固體廢棄物如果處理不當，將對周邊環(huán)境產(chǎn)生不良影響，需要通過采取合理的規(guī)劃和有效的措施加以控制。順天大廈項目可行性研究報告36 空氣環(huán)境保護措施一、 建設期：根據(jù)沈陽市房屋開發(fā)和建設施工環(huán)境保護管理的有關規(guī)定，建設施工期間采取如下?lián)P塵防治措施：施工場地周邊設置高度在 米以上的圍檔；土堆、料堆進行遮蓋或噴灑覆蓋劑；建筑垃圾的堆放不超出場地圍檔范圍，施工場地不堆放生活垃圾；嚴禁高空拋撒建筑垃圾；二、 運營期：有特殊要求的項目要配備通風櫥、超凈工作臺；放射性廢氣排放時應確保不污染周圍空氣，否則應做凈化處理。二、 運營期：在水資源保護方面，一方面是做到雨污分流，雨水通過管線排至污水管中；另一方面是所有生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)，輸送至污水處理廠。常的教學活動產(chǎn)生的干擾降至最低。在運營期，將按時組順天大廈項目可行性研究報告37織設備維護保養(yǎng)，檢查噪音源，將設備噪音控制在最低水平。 城市基礎設施配套費根據(jù)遼財綜函〔2022〕133 號、沈建委發(fā)〔1999〕93 號、沈價發(fā)〔2022〕44 號、沈財綜〔2022〕296 號等文件的規(guī)定，沈陽市建設項目聯(lián)合收費辦公室、區(qū)建設局（建委）收取城市基礎設施配套費的標準為：公建 148 元/平方米（包含代收 40 元/平方米的人防易地建設費） 。 建筑安裝工程及裝修費根據(jù)國家建設部、財政部二 00 三年十月十五日聯(lián)合發(fā)布的關于印發(fā)《建筑安裝工程費用項目組成》的通知（建標[2022]206 號） ，結合沈陽地區(qū)的有關工程、設備及材料等的市場行情，并適當考慮《建設工程工程量清單計價規(guī)范》 （GB505002022）的有關精神，估算得出本項目的建筑安裝工程費（含土建、水電、設備等）及裝修費的估算結果，大約為 2556 元/平方米。順天大廈項目可行性研究報告39 項目開發(fā)費用“順天大廈”項目的開發(fā)費用包括管理費用、銷售費用、財務費用等，其主要估算過程如下：一、 管理費用包括管理人員的工資、辦公費及差旅費等，預計為 15 項投資總和的 %。因此，本報告將銷售費用劃分為營銷費用（例如，廣告宣傳、售樓員工薪金等）和其他費用兩大部分，大約的費用標準預計為銷售收入的 %。 預備費漲價預備費是指針對建設期內(nèi)由于可能的價格上漲引起投資增加，需要事先預留的費用。 建筑工程工程量依據(jù)項目初步設計方案，可以得到該項目建筑工程建筑面積工程量表：表 建筑工程建筑面積工程量表序號 建設項目 建筑面積 單位1 公寓及寫字間 11369 平方米2 商鋪 5091 平方米3 地下停車場及設備用房 2660 平方米合計 19120 平方米順天大廈項目可行性研究報告40 總投資估算結果依據(jù)投資估算的依據(jù)，結合建筑工程建筑面積工程量，可以得到總投資估算表：表 項目總投資估算表序號 類別 計算基數(shù) 單位技術經(jīng)濟指標 單位金 額(萬元) 備注1 土地取得費用 平方米 5020 元/㎡ 　2 前期費用 平方米 110 元/㎡ 　3 城市基礎設施配套費 平方米 148 元/㎡ 　4 建筑安裝工程費 平方米 2556 元/㎡ 　5 園區(qū)配套費 平方米 300 元/㎡ 　6 管理費用 萬元 % 　 　7 銷售費用 萬元 % 　 　8 財務費用 　 　萬元 % /年 　9 預備費 　萬元 % 　 　合計 　 　 　萬元 　 元/㎡ 　綜上可得項目總投資為 萬元。具體資金籌措方案如附表 2 所示：根據(jù)現(xiàn)行銀行 13 年期的企業(yè)貸款年利率，同時考慮到籌資過程中涉及到的承諾費、評估費等籌資費用以及自有資金與貸款的比例等，本報告認定， “順天大廈”項目的綜合資金成本率為 8%，項目還款能力較強，開發(fā)單位資信良好，并配合抵押與保護性條款，銀行金融的融資風險很小。順天大廈項目可行性研究報告419 經(jīng)濟效益分析 銷售價格的確定1） 寫字間 6150 元/平方米；2） 網(wǎng)點平均售價 12500 元/平方米；3） 車位 12 萬元/個。3） 企業(yè)所得稅收率 25%；二、 支付稅金計劃支付稅金計劃見附表 靜態(tài)指標一、 靜態(tài)投資利潤率本項目年均利潤額為 萬元，項目靜態(tài)投資利潤率為 %。凈現(xiàn)值（所得稅前，全部投資，ic=8%）= 萬元凈現(xiàn)值（所得稅后，全部投資，ic=8%）= 萬元凈現(xiàn)值（所得稅后，自有資金，ic=8%）= 萬元二、 內(nèi)部收益率項目投資財務內(nèi)部收益率（所得稅前，全部投資）=%項目投資財務內(nèi)部收益率（所得稅后，全部投資）=%項目投資財務內(nèi)部收益率（所得稅后，自有資金）=%以上詳見全部投資現(xiàn)金流量表和自有資金投資現(xiàn)金流量表。經(jīng)過盈虧平衡分析計算，可以得到以下盈虧平衡分析結論：1） 盈虧平衡點（房地產(chǎn)銷售價格）=%價格允許下降為原銷售價格的 %，項目達到盈虧平衡。 敏感性分析表 項目敏感性分析項目 序號 變動幅度 IRR(稅后) NPV(稅后) 萬元 投資回收期(稅后) 年　 0 原方案 % 土地價格+20% % 土地價格+10% % 土地價格+5% % 土地價格5% % 土地價格10% % 土地價格　 土地價格20% % 建造成本+20% % 建造成本+10% % 建造成本+5% % 建造成本5% % 建造成本10% % 建造成本 建造成本20% % 銷售價格+20% % 銷售價格+10% % 銷售價格+5% % 銷售價格5% % 銷售價格10% % 銷售價格 銷售價格20% % 順天大廈項目可行性研究報告44%%%%%%%20%10%5%05%10%20% IRR土 地 價 格 建 造 成 本 銷 售 價 格圖 IRR 敏感性分析變動幅度圖600060012001800240020%10%5%05%10%20%NPV土 地 價 格 建 造 成 本 銷 售 價 格圖 NPV 敏感性分析變動幅度圖從圖 和圖 可以看出：銷售價格為最敏感性因素，在經(jīng)營過程中需要密切關注，但是當銷售價格降低10%時，項目凈現(xiàn)值為 萬元，內(nèi)部收益率為 %，說明該項目抗風險能力比較強。順天大廈項目可行性研究報告1附表 25項目投資進度計劃表　 合計 2022 年 2022 年 2022 年序號 類別 萬元 四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季1 土地取得費用 2 前期費用 3 城市基礎設施配套費 4 建筑安裝工程費 5 園區(qū)配套費 6 管理費用 7 銷售費用 8 財務費用 9 預備費 合計 0 順天大廈項目可行性研究報告2附表 26投資計劃及資金籌措表合計 2022 年 2022 年 2022 年序號 類別萬元 四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季1 資金支出 建設投資 建設期利息 2 資金籌措 項目資本金 銀行借款 銷售收入 順天大廈項目可行性研究報告3附表 27項目還本付息表2022 年 2022 年 2022 年序號 類別四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季1 長期借款 季初借款本息累計 本季新增借款 本季應計利息 本季還本 本季付息 季末借款累計 2 償還借款本金的資金來源 本季未分配利潤 順天大廈項目可行性研究報告4附表 28損益表合計 2022 年 2022 年 2022 年序號 類別萬元 四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季1 營業(yè)收入 2 總成本費用 3 營業(yè)稅金及附加 4 土地增值稅 5 應納稅所得額 6 企業(yè)所得稅 7 可供分配的利潤 8 累計未分配利潤 順天大廈項目可行性研究報告5附表 29現(xiàn)金流量表（全部投資）2022 年 2022 年 2022 年序號 類別四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季1 現(xiàn)金流入 營業(yè)收入 2 現(xiàn)金流出 建設投資 銷售稅金及附加 土地增值稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計所得稅前凈現(xiàn)金流量 5 企業(yè)所得稅 6 所得稅后凈現(xiàn)金流量 7 累計所得稅后凈現(xiàn)金流量 計算指標項目投資財務內(nèi)部收益率（所得稅前）=%項目投資財務內(nèi)部收益率（所得稅后）=%項目投資財務凈現(xiàn)值（所得稅前,ic=8%）= 萬元項目投資財務凈現(xiàn)值（所得稅后,ic=8%）= 萬元項目投資回收期（所得稅前）= 年項目投資回收期（所得稅后）= 年順天大廈項目可行性研究報告6附表 30現(xiàn)金流量表（自有投資）2022 年 2022 年 2022 年序號 類別四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季1 現(xiàn)金流入 營業(yè)收入 2 現(xiàn)金流出 項目資本金 借款本金償還 借款利息支付 營業(yè)稅金及附加 土地增值稅 企業(yè)所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 計算指標項目投資財務內(nèi)部收益率（所得稅后）= %項目投資財務凈現(xiàn)值（所得稅后,ic=8%）= 萬