【正文】 （參間 ） 略（參間 ）機會(opportunity)SO 戰(zhàn)略 WO 戰(zhàn)略略（參間）項目應盡快動工，以趕在 2022 年前全盤推向市場，以合理利用下一個需求高峰；充分利用交通和區(qū)位的優(yōu)勢，宣傳以寫字樓供應為主，提高項目的知名度。 威脅一、 周邊有類似銷售項目項目對面是正在銷售中的商務公寓（東逸花園商務公寓） 。 “順天大廈”的開發(fā)建設必將成為這里的亮點。大東區(qū)將據(jù)此打造發(fā)展?jié)摿薮蟮匿杞藤Q圈。因此，清楚的確定項目的資源優(yōu)勢和缺陷，了解項目所面臨的機會和挑戰(zhàn)，對于制定公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略有著至關重要的意義。商服繁華程度與一個城市的城市性質、規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟發(fā)展水平等直接相關，并影響所在城市或地區(qū)的物質流、信息流和人流通量，從而影響到所在地區(qū)的商業(yè)房地產價值。這類影響因素對房地產需求的影響一般是整體性的、全面性的，其覆蓋范圍可以是一個地區(qū)、一個國家乃至全球。實際上沈陽市寫字樓物業(yè)管理市場上高質量的專業(yè)物業(yè)管理公司較少，除了地王國際的凱順天大廈項目可行性研究報告9賓斯基酒店管理，匯寶國際的世邦魏理士，以及商貿國際的戴德梁行等少數(shù)幾個知名的寫字樓物業(yè)管理公司，其余的都是沈陽市本地的小型的物業(yè)公司或附屬于發(fā)展商的物業(yè)管理公司，管理水平參差不齊。從同價位產品質量比較，所形成的商務中心成熟度的比較，寫字樓物業(yè)管理水平的差異等方面，都可以看出與北京，上海，等城市的相對成熟的寫字樓市場的較大差距。市內平均降雨量為 毫米，最多年降水量 毫米（1953 年） ，最少為 445 毫米（1965 年） ，降水日數(shù)歷年平均是 天，日最大降水量為 毫米（1973 年 8 月 21 日） ，霜期開始于 10 上旬，結束于 4月下旬，平均 210 天左右，無霜期平均 155 天左右。四、 工業(yè)基礎大東區(qū)是當前沈陽市最具競爭力的工業(yè)區(qū)。以桃仙國際機場為基地的北方航空公司，已開通國內外航線 70 多條，可直達中國香港特別行政區(qū)和國內各主要城市以及朝鮮、俄羅斯、日本、韓國等國家。面積 平方公里，人口 63 萬，是沈陽市內面積最大的城區(qū)。其中：公寓及寫字間約 11369 平方米，商鋪約為5091 平方米，地下停車場及設備用房約 2660 平方米。鐵路：沈陽作為東北地區(qū)最大的鐵路樞紐，鐵路網(wǎng)密度居全國首位。二、 基礎設施區(qū)內基礎設施完善、發(fā)達。是全國最大的機械加工區(qū)，其境內所產輕型客車占全國的市場份額達 50%以上，航空發(fā)動機占全國 60%以上。經(jīng)工程地質初勘，地基巖土穩(wěn)定、無不良地質現(xiàn)象，適宜工程建設，一般多層、高層均可采用常規(guī)樁基礎。 沈陽市寫字樓市場上的產品質量差異較大。另外還包括由世鴻地產開發(fā)的并統(tǒng)一持有的三個中檔寫字樓物業(yè)鴻洋大廈，東祥大廈，鴻運大廈等。一、 行政因素二、 經(jīng)濟因素三、 社會因素四、 人口因素五、 心理因素六、 國際因素 區(qū)域因素區(qū)域因素是指寫字樓所在市場和地區(qū)的特性對房地產需求量和價值水平的影響因素。影響交通條件的因子有：交通流量、公交站點密度、公交線路數(shù)、道路通達程度等。SWOT 分析的步驟：羅列項目的優(yōu)勢和劣勢，可能的機會與威脅。二、 綠化與景觀“順天大廈”地處老生活區(qū)，在景觀方面似乎沒有什么優(yōu)勢，但大廈正處于萬泉公園北面，登高遠眺，密集而有序的綠化景觀便展現(xiàn)在眼前。二、 臨時停車受到限制由于臨近一線馬路，臨時停車量有一定局限。四、 商業(yè)貸款政策調整項目的公建屬性，給銷售過程中的銀行按揭?guī)砭窒?，不利于銷售。注意品質，保證達到甲級寫字樓的標準；密切關注寫字樓市場的供需、價格等情況；保證資金鏈的連續(xù)性；注意宏微觀及區(qū)域市場的定期和不定期分析，以降低風險。所謂“順天者存”就是順應天命就會存在，而天命就是一種有益于人類繁衍生息的偉大而神奇的力量。綜上所述，本定位的目標是結合項目先天后天優(yōu)勢，發(fā)掘新亮點；在市場上贏取美譽并得到經(jīng)濟利益回報。五、 購房情況絕大多數(shù)為首次置業(yè)購買商務樓，60%以上將在一個月內購買本項目；20%以上 13 個月決定購買。 價格定位說明以上定價在分析了近沈陽市的類似樓盤的基礎上分析得出的。 把握銷售黃金周在上市推廣一個月后，對銷售情況進行分析，把握五一國際勞動節(jié)放假長達 10順天大廈項目可行性研究報告19天的假期，爭取積累更多的準客戶。在總平面的布置上，主入設在西面，臨滂江街。大堂入口處設自動旋轉門，兩側設安全門。三、 外立面材料外墻玻璃窗為高檔中空雙層隔音保溫玻璃，輔以金屬框料（豎線飾條） 。 設計依據(jù)一、 自然條件1） 基本風壓 ㎡2） 基本雪壓 ㎡3） 土壤標準凍結深度（自天然地面下）4） 沈陽市抗震設防烈度為 7 度，設計基本加速度為 。焊條： E43 型 E50 型鋼板及型鋼： A3填充墻：多孔磚。雨水系統(tǒng)：設計重視期為 1 年，設計降雨歷為 15min。順天大廈項目可行性研究報告26地下車庫排風（排煙）按 6 次/h 計算風量，按 5 次 /h 計算送風（補風）量。四、 變電所的設置高層公寓的供電采用地下局自維變電所一座，容量為 5，000KVA。二、 總圖外線建筑通信及寬帶網(wǎng)所用線纜視開發(fā)先后、功能需求，可先期直接配送，或由端局配出。二、 建筑分類和耐火等級本工程公寓為一類高層，耐火等級為一級。二、 消火栓給水系統(tǒng)消火栓給水系統(tǒng)設于區(qū)內高層建筑內。每區(qū)配消防水泵結合器兩組。二、 探測器的設置地下車庫、電氣配電室等位置設置感煙、感溫探測器，并在主要出入口設置手動報警銨鈕。8） 按《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》設置消防電話。它遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展原則，規(guī)劃建筑內外空間的布置和能源約束，使其在系統(tǒng)內部能夠有序地循環(huán)轉換，從而獲得一種高效、低耗、無廢物污染的生活和辦公方式。就社會環(huán)境而言，主要影響參數(shù)為周邊的土地資源、建筑物、人文景觀等；生活環(huán)境影響參數(shù)為指關系到校區(qū)及周圍居民生活區(qū)的環(huán)境空氣質量、聲環(huán)境質量等；生態(tài)環(huán)境中的主要影響參數(shù)為水環(huán)境質量、固體廢棄物與污水排放處理情況等。 環(huán)境噪音的影響分析和評價一、 噪聲環(huán)境質量標準項目屬于商業(yè)為主的建筑，其施工期噪音應遵循 GB 12523－90《中華人民共和國國家標準建筑施工場界噪聲限值》標準。這些固體廢棄物如果處理不當，將對周邊環(huán)境產生不良影響，需要通過采取合理的規(guī)劃和有效的措施加以控制。在運營期，將按時組順天大廈項目可行性研究報告37織設備維護保養(yǎng)，檢查噪音源，將設備噪音控制在最低水平。因此，本報告將銷售費用劃分為營銷費用（例如，廣告宣傳、售樓員工薪金等）和其他費用兩大部分，大約的費用標準預計為銷售收入的 %。順天大廈項目可行性研究報告419 經(jīng)濟效益分析 銷售價格的確定1） 寫字間 6150 元/平方米；2） 網(wǎng)點平均售價 12500 元/平方米；3） 車位 12 萬元/個。 敏感性分析表 項目敏感性分析項目 序號 變動幅度 IRR(稅后) NPV(稅后) 萬元 投資回收期(稅后) 年　 0 原方案 % 土地價格+20% % 土地價格+10% % 土地價格+5% % 土地價格5% % 土地價格10% % 土地價格　 土地價格20% % 建造成本+20% % 建造成本+10% % 建造成本+5% % 建造成本5% % 建造成本10% % 建造成本 建造成本20% % 銷售價格+20% % 銷售價格+10% % 銷售價格+5% % 銷售價格5% % 銷售價格10% % 銷售價格 銷售價格20% % 順天大廈項目可行性研究報告44%%%%%%%20%10%5%05%10%20% IRR土 地 價 格 建 造 成 本 銷 售 價 格圖 IRR 敏感性分析變動幅度圖600060012001800240020%10%5%05%10%20%NPV土 地 價 格 建 造 成 本 銷 售 價 格圖 NPV 敏感性分析變動幅度圖從圖 和圖 可以看出：銷售價格為最敏感性因素，在經(jīng)營過程中需要密切關注，但是當銷售價格降低10%時，項目凈現(xiàn)值為 萬元，內部收益率為 %，說明該項目抗風險能力比較強。凈現(xiàn)值（所得稅前，全部投資，ic=8%）= 萬元凈現(xiàn)值（所得稅后，全部投資，ic=8%）= 萬元凈現(xiàn)值（所得稅后，自有資金，ic=8%）= 萬元二、 內部收益率項目投資財務內部收益率（所得稅前，全部投資）=%項目投資財務內部收益率（所得稅后，全部投資）=%項目投資財務內部收益率（所得稅后，自有資金）=%以上詳見全部投資現(xiàn)金流量表和自有資金投資現(xiàn)金流量表。 建筑工程工程量依據(jù)項目初步設計方案，可以得到該項目建筑工程建筑面積工程量表：表 建筑工程建筑面積工程量表序號 建設項目 建筑面積 單位1 公寓及寫字間 11369 平方米2 商鋪 5091 平方米3 地下停車場及設備用房 2660 平方米合計 19120 平方米順天大廈項目可行性研究報告40 總投資估算結果依據(jù)投資估算的依據(jù)，結合建筑工程建筑面積工程量，可以得到總投資估算表：表 項目總投資估算表序號 類別 計算基數(shù) 單位技術經(jīng)濟指標 單位金 額(萬元) 備注1 土地取得費用 平方米 5020 元/㎡ 　2 前期費用 平方米 110 元/㎡ 　3 城市基礎設施配套費 平方米 148 元/㎡ 　4 建筑安裝工程費 平方米 2556 元/㎡ 　5 園區(qū)配套費 平方米 300 元/㎡ 　6 管理費用 萬元 % 　 　7 銷售費用 萬元 % 　 　8 財務費用 　 　萬元 % /年 　9 預備費 　萬元 % 　 　合計 　 　 　萬元 　 元/㎡ 　綜上可得項目總投資為 萬元。 建筑安裝工程及裝修費根據(jù)國家建設部、財政部二 00 三年十月十五日聯(lián)合發(fā)布的關于印發(fā)《建筑安裝工程費用項目組成》的通知（建標[2022]206 號） ，結合沈陽地區(qū)的有關工程、設備及材料等的市場行情，并適當考慮《建設工程工程量清單計價規(guī)范》 （GB505002022）的有關精神，估算得出本項目的建筑安裝工程費（含土建、水電、設備等）及裝修費的估算結果，大約為 2556 元/平方米。二、 運營期：在水資源保護方面，一方面是做到雨污分流，雨水通過管線排至污水管中；另一方面是所有生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)，輸送至污水處理廠。 對水環(huán)境的影響分析和評價一、 水環(huán)境質量標準本項目對水環(huán)境的影響主要表現(xiàn)為實驗用水和日常工作中的污水排放，根據(jù)沈陽市污水排放使用有關標準，項目廢水排放濃度限值執(zhí)行 GB89781996《污水綜合排放標準》的一級標準。 對空氣環(huán)境影響的分析和評價一、 空氣環(huán)境質量標準空氣環(huán)境質量評價執(zhí)行 GB30951996《環(huán)境空氣質量標準 》的二級標準。 防雷級別的確定高層按二級防雷措施設施。3） 根據(jù)視覺工作需要，精選照度水平。4） 加壓風機自動開啟保證人員疏散安全。八、 消防排水消防電梯的井底設潛水排污泵，排水量大于 101/A，排水井容量大于 2㎡。室內消火栓給水管成環(huán)狀布置，消火栓的布置保證兩股充實水柱同時到達室內任何部位。四、 建筑疏散通道、安全出口及防火門設置本工程地下室設有疏散樓梯寬度、疏散距離、疏散口寬度，均滿足現(xiàn)行防火規(guī)范及有關規(guī)范的要求。 煤氣一、 編制依據(jù)1） 建設單位提供的煤氣性質2） 建設單位提供的控規(guī)3） 《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 《城鎮(zhèn)燃氣設計規(guī)范》及有關規(guī)范二、 編制內容建設單位提供煤氣性質為低壓，中壓天然氣，熱值為 70008000kcal/m3。六、 負荷級別的確定及配電本工程中，用于消防泵、噴灑泵、排煙機、加壓風機、消防中心設備及應急照明裝置等負荷為一級負荷；電梯、生活水泵及地下室照明等負荷為二級負荷；公寓的照明及高層建筑的普通動力設備和照明裝置等負荷為三級負荷。按 4 次/h 換氣計算風量。二、 編制內容在地下一層設供熱換熱站，供本區(qū)及停車場用熱，熱水溫度為 60/50℃。高層公寓：給水分為高、中、低三個區(qū)，每區(qū)控制壓力不超過 ，超壓部分設減壓閥。 技術措施一、 抗震要求為達到國家抗震規(guī)范的要求， （即小震不壞，中震可修，大震不倒的原則） ，體現(xiàn)“強柱弱梁”的設計思想，在構件設計上力爭達到提高構件的延性，采用封閉箍筋，對 L0/h4 的柱采用箍筋全長加密，鋼筋接頭采用焊接。每層商務樓層面積約為 889 平方米，標準層使用率在為 70％以上。四、 清水房交房標準地面水泥找平，預留客戶自裝面層空間，不刷墻、不吊頂；隔墻為輕鋼龍骨雙面雙層石膏板隔音隔墻；潔具預留客戶自裝。三、 功能分區(qū)設計廣場以入場的入口將整個建筑分為三個部分，利用了道路、水景、樹木以及草順天大廈項目可行性研究報告21地營造意趣，又體現(xiàn)出感性的一面。十四層主體樓規(guī)劃為：114 商務公寓，地下一層為停車場。 把握入市時機市場上公建立項的商務廣場，普遍采取銷售短平快的策略，首先是因為購買商務廣場的客群不同于購買私宅，其選擇周期相對較長，一般以租賃為主的客戶轉