【正文】 ......................................35 總投資估算 ..........................................................................................................36 資金籌措方案 ......................................................................................................379 經(jīng)濟效益分析 ...........................................................................................38 項目銷售計劃 ......................................................................................................38 盈利能力分析 ......................................................................................................39 清償能力分析 ......................................................................................................39 不確定分析 ..........................................................................................................40順天大廈項目可行性研究報告41 項目背景 項目情況項目名稱：順天大廈項目地址：沈陽市大東區(qū)總建筑面積：19160 平方米。公路：以沈陽為中心，沈陽至北京、大連、哈爾濱、撫順、丹東一環(huán)五射的高速公路網(wǎng)已經(jīng)形成。沈順天大廈項目可行性研究報告6陽一環(huán)路、大二環(huán)路橫穿全區(qū)，沈陽市東西快速干道 1/3 在大東區(qū)內(nèi)。大東區(qū)是沈陽民族工業(yè)的發(fā)祥地，經(jīng)過近百年的發(fā)展，目前已形成以汽車、飛機發(fā)動機、機械設(shè)備制造、生物制藥、儀器儀表和其它機械制造業(yè)為主的龐大的產(chǎn)業(yè)群。 工程地質(zhì)條件該地段地處渾河南岸二級沖積階地，地表為較厚的第四系沖積物，地基承載力較大，地下巖性穩(wěn)定，季節(jié)性凍土層厚度約 米。 寫字樓開發(fā)商大多都是本土企業(yè)但是與北京上海等發(fā)達(dá)城市中統(tǒng)一業(yè)權(quán)寫字樓物業(yè)大多由外資或港資發(fā)展商持有不同的是，沈陽市的統(tǒng)一業(yè)權(quán)寫字樓物業(yè)基本由本地開發(fā)商持有，甚至沈陽市寫字樓市場上，包括高檔寫字樓市場，外地發(fā)展商較少，除上海昌鑫開發(fā)的昌鑫置地廣場，新加坡華新國際開發(fā)的華新國際大廈等少數(shù)的幾個外地資本項目，其余均為本地發(fā)展商開發(fā)，而本地的發(fā)展商大多具有工業(yè)企業(yè)集團資本背景。 開發(fā)商持有項目房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)并持有的中高檔寫字樓物業(yè)，包括華新國際開發(fā)的華新國際大廈，瑪麗蘭房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的總統(tǒng)大廈等。一般因素中，順天大廈項目可行性研究報告10主要有行政因素、經(jīng)濟因素、社會因素、人口因素、心理因素和國際因素等次一級因素。交通條件的優(yōu)劣將直接影響城市人流、物流的通達(dá)性及其交通運輸成本(包括交通時間)，明顯影響人們的出行，從而影響商業(yè)房地產(chǎn)需求和價值。按照項目競爭戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個項目“能夠做的” （即組織的強項和弱項）和“可能做的” （即環(huán)境的機會和威脅）之間的有機組合。該地區(qū)處于市中心商業(yè)區(qū)“中街”的邊緣，是城市中心次熱點的地理位置，又處于規(guī)劃中極具發(fā)展?jié)摿Φ匿杞稚藤Q(mào)圈的上游， “依繁華存在，享都市寧靜” 。順天大廈項目可行性研究報告13 劣勢一、 沒有形成規(guī)模效應(yīng)項目建筑面積不足 2 萬平方米，規(guī)模較小。三、 缺乏商務(wù)氛圍區(qū)域內(nèi)沒有商務(wù)氛圍，寫字樓、商務(wù)公寓的原有量和現(xiàn)有量幾乎為零，沒有集中商務(wù)廣場宇的優(yōu)勢。威脅（threat）ST 戰(zhàn)略 WT 戰(zhàn)略略（參間）營銷和宣傳是關(guān)鍵，要把握好尺度，促進租售及資金回籠；做好融資相關(guān)工作，保證項目按規(guī)定進度進行；盡量提升使用價值；為弱化不確定因素帶來的影響，按月進行滾動預(yù)算，不段修正項目管理的細(xì)部?！绊樚臁比∽浴睹献?離婁上》 “順天者存” 。3） 大廈自身的資源整合、智能管理、生態(tài)環(huán)境，不僅使得商務(wù)形象優(yōu)越，而且更具個性，能給客戶良好的觀感和深刻的印象，這是定位中的“獨特的賣點” 。80 萬之間，其中以 1015 萬元居多。 價格定位通過區(qū)域地緣性項目的價格可接受度調(diào)查，可行性市場定位價格：順天大廈項目可行性研究報告181） 寫字間全程均價 6150 元/平方米；2） 底商均價 12500 元/平方米；3） 具體價格方案包括各種戶型價差、開盤價格明細(xì)及銷控、后期價格調(diào)整，在戶型設(shè)計方案確定后再做定案。 盡量縮短工期由于建筑工期尚未確定，建議盡量縮短工期，力爭在 2022 年 11 月進行項目上市前的預(yù)熱，2022 年 2 月進入內(nèi)部認(rèn)購期，2022 年 3 月末正式開盤，避開 5 月住宅上市的黃金季。 總體規(guī)劃設(shè)計一、 總體平面布局做為一座綜合的商業(yè)項目，平面的布局顯得尤為重要。柱面為磨光花崗巖踏步板（或不銹鋼材料） 。二、 外立面色系以冷色調(diào)通透感強的玻璃窗為主，輔以淺色（暖色）高檔石材墻面，以達(dá)到穩(wěn)重、高檔的效果。附樓地下一層為地下車庫，與主樓地下一層相同，設(shè)三個獨立入口，電梯直接可從地下一層直達(dá)頂層。三、 主要結(jié)構(gòu)材料選用混凝土： C25～C30鋼筋： Ⅰ（φ）Ⅱ（φ）級 HRB400Mpa 新Ⅲ級鋼 (推薦使用)。各建筑內(nèi)均設(shè)專用排水通氣管。四、 地下車庫地下車庫設(shè)置機械送風(fēng)（兼火災(zāi)補風(fēng)）系統(tǒng)；同時設(shè)置機械排風(fēng)（兼火災(zāi)排煙）系統(tǒng)。電源由該地區(qū)66KV 市政變電所采用電力電纜埋地引入開閉所。順天大廈項目可行性研究報告27七、 電氣照明系統(tǒng)網(wǎng)點照明：300500LX 高效節(jié)能熒光燈動力機房：100LX 工廠燈變電所：150LX 高效節(jié)能熒光燈樓梯間：50LX 白熾燈或節(jié)能熒光燈 電訊一、 設(shè)計依據(jù)沈陽市規(guī)劃局《沈陽住宅區(qū)控詳規(guī)劃條件》以及國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。二、 消防車道三、 人員疏散 建筑消防一、 編制依據(jù)以《高層民用建筑防火規(guī)范》和《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定，為編制依據(jù)。 （本區(qū)內(nèi)高層建筑最大的室外消防用水量為 301/S，故本工程的室外消防用水量按 301/S 考慮） 。為滿足足上部幾層消火栓的工作壓力，在頂層水箱間分別設(shè)消火栓增壓泵（一用一備）和增壓罐。 電氣消防一、 火災(zāi)自動報警與聯(lián)動控制系統(tǒng)組成由火災(zāi)報警控制器，聯(lián)動控制器、消防專用電話機箱、消防廣播機柜及感煙探測器，感溫探測器、消火栓報警開關(guān)、手動報警開關(guān)、編碼模塊、控制模塊、煤氣泄漏報警探測器等組成。7） 當(dāng)煤氣泄露時報警探測器報警，聯(lián)動關(guān)閉煤氣閥。 生態(tài)節(jié)能措施綠色生態(tài)辦公，縮寫 EOD，它是一種健康、環(huán)保、生態(tài)、綠色的具有生命力的新型商務(wù)辦公模式。順天大廈項目可行性研究報告337 環(huán)境影響評價 環(huán)境影響范圍與影響因素本項目對周邊的環(huán)境影響主要表現(xiàn)在社會環(huán)境、生活環(huán)境和生態(tài)環(huán)境三個方面。而本項目投入使用后會產(chǎn)生一定量氣體污染物，在運營期會產(chǎn)生空氣環(huán)境污染。在項目運營期，固體廢棄物主要是生活垃圾。二、 運營期：通風(fēng)、空調(diào)系統(tǒng)制冷機設(shè)備選用低噪聲設(shè)備，對電機、水泵、風(fēng)機等設(shè)備采取隔聲、吸聲、減振降噪措施，對噪聲較大環(huán)節(jié)建設(shè)隔聲機房。二、 銷售費用由于沈陽市公建類房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈， “順天大廈”項目也應(yīng)采取科學(xué)的營銷策略、有效的營銷手段，進而在市場上贏得主動。因此，初步的融資方案基本可行。2） 盈虧平衡點（建安工程費）=4166 元/平方米建安工程費允許上升到 4166 元/平方米，項目達(dá)到盈虧平衡。依據(jù)投資計劃與融資方案，可以得到項目借款計劃與還本付息表，如附表所示：順天大廈項目可行性研究報告43 盈虧平衡分析盈虧平衡分析又稱保本點分析或量本利分析法，是根據(jù)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)量（產(chǎn)量或銷量） 、成本、利潤之間的相互制約關(guān)系的綜合分析，用來預(yù)測利潤，控制成本，判斷經(jīng)營狀況的一種數(shù)學(xué)分析方法。 投資計劃依據(jù)投資估算的依據(jù)及說明與總投資估算結(jié)果，結(jié)合項目進度計劃，可以得到項目投資計劃，如附表 1 所示：項目總投資的具體來源包括：1） 自有資金：4000 萬元，第一年全部投入；2） 銀行金融機構(gòu)貸款：根據(jù)項目進展向銀行金融機構(gòu)貸款；（年利率 %）3） 房地產(chǎn)預(yù)售。 園區(qū)配套費包括園區(qū)內(nèi)場地平整、路面、軟制環(huán)境及硬制環(huán)境建設(shè)等相關(guān)費用，大約為300 元/平方米。 聲環(huán)境保護措施一、 建設(shè)期：本建設(shè)項目的施工是露天施工，具有流動性和間歇性較強的特點，施工過程中優(yōu)先采用低噪聲機械設(shè)備，嚴(yán)禁使用明顯老化或擬淘汰的設(shè)備，同時，對各施工環(huán)節(jié)中噪聲較強的設(shè)備采取局部吸聲、隔聲降噪措施，建設(shè)臨時隔聲屏障以達(dá)到降噪效果。表 《中華人民共和國污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》一級標(biāo)準(zhǔn)污染物 懸浮物 化學(xué)需氧物 動植物油 元素磷上限（mg/L） 100 60 20 二、 對水環(huán)境的影響分析水環(huán)境的影響主要通過對建筑范圍內(nèi)地面水域及功能、工程的施工方案、生活服務(wù)區(qū)的位置及規(guī)模、本項目地表適流方位及現(xiàn)有水污染排放源的調(diào)查，取樣測試有害成分含量，決定排出污水是否處理，并提出處理措施或建議。順天大廈項目可行性研究報告34表 環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（二級標(biāo)準(zhǔn)）濃度限值（mg/m3）污染物年平均 日平均 1 小時平均TSP —SO2 CO — NO2 二、 空氣環(huán)境的影響本項目建設(shè)期的主要空氣污染來自于土建工程施工引起的揚塵污染。 防雷措施在建筑物女兒墻上用 Φ 鍍鋅園鋼做避雷帶，利用建筑物周邊構(gòu)造柱內(nèi)兩根主筋做引下線，利用建筑物樁基做接地裝置。4） 根據(jù)燈具光學(xué)特性，選用無眩光的高效燈具。5） 自動迫降電梯至首層，供消防人員待用。 暖通防火系統(tǒng)送風(fēng)（兼補風(fēng)）系統(tǒng)，排風(fēng)（兼排煙）系統(tǒng)，出機房總管設(shè)防火閥，風(fēng)道采用鍍鋅鐵皮制作，保溫材料采用超細(xì)玻璃棉板，內(nèi)走道排煙按 60m3/㎡?h 計算排煙量，地下車庫排煙按 6 次/h 計算排煙量，按 5 次/h 計算補風(fēng)量。消火栓栓口工作壓力大于 時，采用減壓消火栓。 3．消防給排水一、 室外消防給水本項目室外消防用水按同一時間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)和一次滅火用水量確定，主要道路均設(shè)消火栓，消火栓間距為 150m。三、 公寓本工程公寓用氣為每單元設(shè)一引入管；每戶設(shè)一塊煤氣表，采用外入戶方式，高層設(shè)減壓閥，經(jīng)計算公寓用氣量為 275m3/h。各級負(fù)荷的配電措施均滿足《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》等相關(guān)電氣專業(yè)設(shè)計規(guī)范。 供電一、 編制說明編制內(nèi)容包括電力變配電系統(tǒng)、電氣照明系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、保護接地系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)。三、 公寓本建筑公寓為每戶分戶供暖，每戶供回水支管由分戶表箱引入室內(nèi)，供回水管均安裝鎖閉閥，回水支管設(shè)置冷熱型熱計量表。三、 生活排水園區(qū)內(nèi)采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)生活污水系統(tǒng)：排水量按生活用水量的 90%計算。而對框架梁盡量減少高度，力避剛度過大，并加強約束箍筋，柱截面由柱軸壓比控制，柱配筋盡量不出現(xiàn)計算配筋。二、 室內(nèi)廚、衛(wèi)功能設(shè)置公寓層每個獨立單元預(yù)留室內(nèi)衛(wèi)生間、通風(fēng)換氣管道及上下水管道，寫字間層設(shè)置公用衛(wèi)生間；公寓層每個獨立單元劃分出廚房區(qū)域，不設(shè)管道煤氣；順天大廈項目可行性研究報告23每層防火通道前廳，設(shè)立為樓層的公共吸煙區(qū)。順天大廈項目可行性研究報告22五、 精裝房交房標(biāo)準(zhǔn)（待確定后編制交房手冊）隔音天花吊頂，高級木地板，墻面乳膠漆、藝術(shù)照明燈、高級開關(guān)（品牌） ；衛(wèi)生間：配套精裝修，墻地面為高級瓷磚、高級衛(wèi)生潔具（品牌） 、高級照明燈、玻璃淋浴間隔斷；廚房：配套精裝修，高級炊具（品牌） 、高檔櫥柜、排油煙機。四、 景觀與視覺設(shè)計園區(qū)在西主入口的前方設(shè)計了大面積的集中綠化部分，不僅可以形成良好的景觀效果，而且可以形成良好的視覺效果，不僅和建筑的對話關(guān)系形成良好的關(guān)系，并且注重了建筑群體的視覺景觀均好性。建筑首層主要功能為的大堂和接待等空間，車輛可以駛?cè)氪筇?，賓客再通過設(shè)于大堂內(nèi)的前廳、寫字間前廳進入各個功能。同時同類競品競爭面擴大，能夠先入為主就能搶占 15%以上的客源。八、 購房目的70%以上為自己辦公；另有部分投資客購買后轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售。三、 文化 /年齡大學(xué)?？瞥潭染痈?，其次是大專文化與大學(xué)本科不分上下；2835 歲為主，35順天大廈項目可行性研究報告1745 歲為輔。 定位闡述1） 位置、地段和未來升值是商務(wù)廣場宇租、售行為重要因素， “順天大廈”在該方面具有一定的優(yōu)勢，而完美的外觀設(shè)計，在區(qū)域內(nèi)極具視覺沖擊力，能夠激發(fā)購買和入主的沖動?！绊樚齑髲B”作為公建立項的產(chǎn)品，前期推廣應(yīng)深入，把握入市時機，力爭各大樓盤銷售暫緩期入市，以短平快的方式銷售，以規(guī)避各大樓盤集中上市的風(fēng)險。表 SWOT 綜合分析表競爭優(yōu)勢（strength） 競爭劣勢（weakness）略