【正文】 ，每年租金收入約為2834萬(wàn)元。 盈余公積金和資本公積金盈余公積金按稅后利潤(rùn)的5%計(jì)提。第十章 結(jié)論一、 建設(shè)條件 本項(xiàng)目地點(diǎn)交通十分便利，開(kāi)發(fā)建設(shè)用地市政設(shè)施基本具備，供給能力可滿足項(xiàng)目需要，工程所需原材料及機(jī)電設(shè)備供應(yīng)有所保障。附表：預(yù)計(jì)項(xiàng)目損益表 單位：人民幣萬(wàn)元預(yù)計(jì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量表單位：人民幣萬(wàn)元首汽大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 項(xiàng)目回收期 根據(jù)分析，項(xiàng)目寫(xiě)字樓和公寓部分可望在項(xiàng)目竣工后全部收回投資，投資回收期為3年（包括建設(shè)期）。具體情況如下表所示：年折舊與攤銷表 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偪偼顿Y額分?jǐn)偙壤叟f年限（年）20012003年每年計(jì)提20042009年每年計(jì)提出租房屋建設(shè)費(fèi)用100020502020籌備期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用4502031500開(kāi)辦費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)37020103737合計(jì)182020757上述各項(xiàng)合并形成企業(yè)管理費(fèi)用表，列示如下：企業(yè)管理費(fèi)用表單位：人民幣萬(wàn)元2）營(yíng)業(yè)稅本項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅分兩種稅率上繳，其中20012003年由于經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)銷售，營(yíng)業(yè)稅按照營(yíng)業(yè)額的5%上繳，2004年以后的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)按營(yíng)業(yè)額的3%上繳。1） 寫(xiě)字樓和公寓銷售收入預(yù)計(jì)項(xiàng)目自開(kāi)發(fā)建設(shè)期開(kāi)始展開(kāi)寫(xiě)字樓和公寓預(yù)售，在項(xiàng)目建設(shè)竣工后完成全部銷售工作。通過(guò)以上分析，歸納出本項(xiàng)目的總投資估算為19，000萬(wàn)元人民幣，具體情況如下表：項(xiàng)目投資估算表 單位：人民幣萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額1征地、拆遷費(fèi)和土地出讓金7，2002前期工程費(fèi)3803建安工程費(fèi)10，1004設(shè)計(jì)施工費(fèi)3005市政公用設(shè)施費(fèi)2006籌建期管理費(fèi)和銷售費(fèi)4507開(kāi)辦費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)370合計(jì)19，000以上投資估算應(yīng)在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)批準(zhǔn)后再做詳細(xì)測(cè)算。同時(shí)規(guī)劃該項(xiàng)目用地存在拆遷問(wèn)題，也要支付一定的費(fèi)用。 需求與供給情況分析 本項(xiàng)目所處的月壇北街和三里河地區(qū)為國(guó)家行政機(jī)關(guān)和經(jīng)濟(jì)指揮機(jī)構(gòu)集中的地區(qū)，附近散布著國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部、中國(guó)科學(xué)院、國(guó)家國(guó)內(nèi)貿(mào)易局，區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，人口較為密集，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，商業(yè)發(fā)達(dá)，萬(wàn)方商場(chǎng)、京克窿超級(jí)市場(chǎng)、賽特購(gòu)物中心、復(fù)興商業(yè)城、長(zhǎng)安商場(chǎng)等各大商場(chǎng)距項(xiàng)目用地咫尺之遙，項(xiàng)目占地西面為玉淵潭公園，東面為月壇公園和月壇體育館，且周?chē)貐^(qū)有多家賓館、飯店，服務(wù)設(shè)施較為完備。但政府有關(guān)部亦應(yīng)提前考慮一批重大項(xiàng)目竣工后，如果沒(méi)有大項(xiàng)目補(bǔ)充對(duì)年末乃至明年房地產(chǎn)投資規(guī)模及走勢(shì)產(chǎn)生的影響。表明我市住房消費(fèi)和投資全面啟動(dòng)的時(shí)期已經(jīng)到來(lái)，對(duì)加快消費(fèi)結(jié)構(gòu)由“吃穿”向“住行”升級(jí)的步伐意義重大。今年初，市政府又確定興建、續(xù)建一批較大的市政道路工程，如四環(huán)路貫通、廣安大街改擴(kuò)建、中關(guān)村地區(qū)道路改造、德外大街改擴(kuò)建、西外大街改造等，這些項(xiàng)目的啟動(dòng)勢(shì)必拉動(dòng)我市個(gè)人購(gòu)房的進(jìn)一步上升。從總體上看，我市銷售面積遠(yuǎn)大于同期竣工面積，除可有效吸納近期上市商品房外，亦能加快消化一部分空置商品房。商品房銷售下降與建設(shè)投資增長(zhǎng)的反差表明，全市房地產(chǎn)銷售處于較強(qiáng)的買(mǎi)方市場(chǎng)，主動(dòng)權(quán)在消費(fèi)者手中。％，％，％。地下停車(chē)場(chǎng)按“汽車(chē)車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)防火規(guī)范”考慮消防設(shè)施，建筑物在不同方向設(shè)置疏散出口和緊急通道。 生活垃圾項(xiàng)目辦公樓、公寓產(chǎn)生的生活垃圾納入該地區(qū)的環(huán)衛(wèi)垃圾消納系統(tǒng)，將生活垃圾采用封閉式垃圾袋和垃圾箱分類收集，由專門(mén)的管理部門(mén)專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消納場(chǎng)處理。則該項(xiàng)目最大電負(fù)荷能力為2160千瓦，如按容載比1：，需要功率為3240千伏安。 道路本項(xiàng)目用地內(nèi)道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)為一級(jí)，由于用地面積有限，且住戶數(shù)不多，車(chē)行道按居住區(qū)組團(tuán)級(jí)道路寬度設(shè)計(jì)，寬度為4米，全部為單行線，車(chē)流方向詳見(jiàn)道路系統(tǒng)分析圖。（具體情況見(jiàn)規(guī)劃圖） 商務(wù)公寓 大廈B座為商務(wù)公寓，位于用地東側(cè)，總建筑面積19680平方米。（6） 通訊 本項(xiàng)目所在地電信設(shè)施屬于北京市市內(nèi)電話局茂林居局界，由于項(xiàng)目建設(shè)是首汽集團(tuán)公司所在地的拆遷改建，外部電信管線齊備，可以不做通訊管線，但項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的通訊管道要由建設(shè)單位按實(shí)際需要重新鋪設(shè)。污水排入三里河?xùn)|路現(xiàn)狀直徑1050毫米市政污水干線25號(hào)檢查井，另在項(xiàng)目東側(cè)道路修建污水支線至項(xiàng)目用地南側(cè)向西接入三里河污水管。二、 項(xiàng)目交通條件及自然條件項(xiàng)目建設(shè)用地東距二環(huán)路1公里；；西距釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館1公里；北距阜外大街1公里。已開(kāi)發(fā)和擬建項(xiàng)目有朝陽(yáng)區(qū)新源里“世方豪庭”高檔外銷公寓項(xiàng)目，總建筑面積130000平方米；三里屯寫(xiě)字樓項(xiàng)目10000平方米；華嚴(yán)北里商品住宅項(xiàng)目27000平方米；月壇北街開(kāi)發(fā)項(xiàng)目68000平方米。北京市計(jì)劃委員會(huì)《關(guān)于首汽集團(tuán)興建綜合業(yè)務(wù)樓項(xiàng)目建議書(shū)（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù)》（京計(jì)商字[1996]第539號(hào)）。另外，隨著我國(guó)加入世界貿(mào)易組織的日益臨近、北京申請(qǐng)舉辦2008年奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì)以及國(guó)內(nèi)外各種商貿(mào)、技術(shù)交流活動(dòng)的進(jìn)一步擴(kuò)展，我國(guó)各地區(qū)之間及與與世界各國(guó)的各種交往活動(dòng)日趨增多，首都北京作為中國(guó)的窗口必將發(fā)揮越來(lái)越重要的作用，這就使北京市高檔寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓的租售被廣大業(yè)內(nèi)人士看好，高檔商住用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)以其豐厚的收益吸引了越來(lái)越多的資金加入。特別是近年來(lái)受?chē)?guó)家房改政策影響，個(gè)人購(gòu)房需求大幅度增長(zhǎng)，我市住宅商品房銷售市場(chǎng)進(jìn)一步看好，成為啟動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的重要拉動(dòng)因素。初步設(shè)計(jì)方案已由首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)辦公室和北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)以首規(guī)辦規(guī)字[1998]第061號(hào)文件及北京市城市規(guī)劃委員會(huì)下發(fā)的審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)（2000規(guī)審字0399）；（見(jiàn)附件二）批復(fù)同意；2000年2月市計(jì)委對(duì)首汽大廈項(xiàng)目可行性報(bào)告進(jìn)行了批復(fù)（京計(jì)商字[2000]第100號(hào)）， 二、本可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 北京市旅游事業(yè)管理局《關(guān)于首汽集團(tuán)月壇北街新建綜合業(yè)務(wù)樓立項(xiàng)的請(qǐng)示》。公司成立六年來(lái)，首汽房地產(chǎn)公司不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)有土建、暖通、水電、監(jiān)理工程師等專業(yè)技術(shù)人員15人，建筑工程管理工程師8人。 根據(jù)有關(guān)專業(yè)部門(mén)進(jìn)行的調(diào)查，擬建項(xiàng)目占用位置的氣象條件、地質(zhì)狀況、消防條件均符合國(guó)家有關(guān)規(guī)范。具體情況如下：（1） 市政污水建設(shè)用地西側(cè)三里河?xùn)|路已建有雨、污水分流系統(tǒng)，項(xiàng)目雨、污水排放分別排入三里河?xùn)|路已建的雨、污水管線。（5） 煤氣本項(xiàng)目煤氣氣源為月壇北小街現(xiàn)有直徑300毫米低壓煤氣管線，由該管線開(kāi)口，