【正文】 化需求。? 軌道交通造成房地產(chǎn)價(jià)值上漲考慮到 XXX 地理位置目前略差于賽博和泰興，但 XXX 市交通規(guī)劃中 XXX 地鐵“軌道交通一號(hào)線”將于 2022 年開工。未有軌道交通規(guī)劃與軌道交通規(guī)劃期前后地價(jià)提升幅度為：商業(yè)約 倍；住宅約 倍。41 / 87第四章 投資估算與資金籌措一、項(xiàng)目總投資估算（收購(gòu)模式）1．收購(gòu)價(jià)格根據(jù)委托方提供的資料，項(xiàng)目總的收購(gòu)價(jià)格為 7300 萬(wàn)元人民幣。? 空置率未來(lái)預(yù)測(cè)分析根據(jù)調(diào)查人員對(duì) XXX 市電子租賃市場(chǎng)的調(diào)查，電子市場(chǎng)在開業(yè)的前 35 年內(nèi)，空置率通常會(huì)有一個(gè)由高到低逐漸遞減、直到穩(wěn)定的過程。? 廣州軌道交通對(duì)商業(yè)物業(yè)價(jià)值的影響39 / 87深圳大學(xué)的鐘建民在《地鐵對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響之初探》 （2022）一文中，基于TCM 模型的研究結(jié)果表明：廣州地鐵建成后，坐落于地鐵車站周邊的商服業(yè)對(duì)地鐵的敏感程度非常高，其租金的增幅達(dá) 40%～500%；地鐵物業(yè)比其他物業(yè)的價(jià)值高20 %～ 30 %，有的地方漲幅甚至達(dá)到 100%～150 %，如芳村區(qū)地鐵沿線的商品房隨花地大道與珠江隧道的建成，廣州地鐵一號(hào)線的通車運(yùn)行、鶴洞大橋的通車等，土地升值很快，升值幅度約 1000 元/ m 2。? 市場(chǎng)培育期內(nèi)租金年均增長(zhǎng)率分析根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，賽博、泰興市場(chǎng) 2022 年開業(yè), 市場(chǎng)的租金水平一層約為 90元/, 20222022 年三年內(nèi)均賽博、泰興市場(chǎng)一層的租金水平均穩(wěn)定在38 / 87200～250 元/，以此推算石橋鋪電腦商業(yè)圈內(nèi)專業(yè)電子市場(chǎng)從開業(yè)之初到其租金達(dá)到穩(wěn)定的狀態(tài)租金的年增長(zhǎng)率約為 22%～29%之間，考慮此段時(shí)期內(nèi)市 XXX 電子自身經(jīng)營(yíng)狀況及目前商業(yè)用房市場(chǎng)狀況，賽博、泰興電子市場(chǎng)因市場(chǎng)培育期對(duì)租金影響的年增長(zhǎng)率約為 25%；同時(shí)考慮 2022～2022 年賽博市場(chǎng)培育期內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)正常增長(zhǎng)了 10％左右，因此，本次扣除商業(yè)用房?jī)r(jià)格的自然增長(zhǎng)因素，市場(chǎng)培育期內(nèi)一層租金年均增長(zhǎng)約 15％。由于樓層部分出售后，資金回籠較快，可以實(shí)現(xiàn)較為穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)。35 / 873．項(xiàng)目面臨的機(jī)遇? 根據(jù) XXX 市交通規(guī)劃，XXX 市軌道交通將經(jīng)過項(xiàng)目所在地，交通優(yōu)勢(shì)將促進(jìn)片區(qū)商業(yè)的發(fā)展。都市桃源商業(yè)裙樓四層，主要出售，目前平街一層部分出出售給中國(guó)建設(shè)銀行，地下一層出租給中百倉(cāng)儲(chǔ)，其余正處于招商階段。30 / 87? 華宇該商場(chǎng)由于開業(yè)時(shí)間較短，尚處于市場(chǎng)培育期，人流量相對(duì)較少，主要面向江北居住的三峽移民、區(qū)域內(nèi)的工薪階層等。雖然該區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，但開業(yè)時(shí)間尚短，且 XXX 人電子數(shù)碼產(chǎn)品多選擇在石橋鋪消費(fèi)，因此，該商場(chǎng)人流量較少，租金水平相對(duì)石橋鋪片區(qū)租金略低。 賽博數(shù)碼廣場(chǎng) B 館 賽博數(shù)碼廣場(chǎng) A 館? 石橋鋪泰興通訊電腦市場(chǎng)泰興通訊電腦市場(chǎng)位于 XXX 市 IT 市場(chǎng)的發(fā)源地—九龍坡區(qū)石橋鋪渝洲路 8 號(hào)泰興大廈，距成渝高速公路僅 2 分鐘路程，數(shù)條市內(nèi)交通干線于此匯集，交通便捷，是目前 XXX 地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的通信電腦專業(yè)市場(chǎng)之一，營(yíng)業(yè)面積達(dá) 11000平方米，經(jīng)營(yíng)商家 500 余戶，該市場(chǎng)于 1999 年 4 月開業(yè)，市場(chǎng)培育時(shí)間較長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)商家有較穩(wěn)定的客源，人流量大，基本無(wú)空置現(xiàn)象。工程全部完工后，數(shù)碼街經(jīng)營(yíng)面積將達(dá)到 15 萬(wàn)平方米。世紀(jì)門和艾佳2．片區(qū)性質(zhì)及特點(diǎn)? 片區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)好，配套基礎(chǔ)設(shè)施完備，且區(qū)位優(yōu)勢(shì)極為顯著；? 片區(qū)農(nóng)業(yè)資源豐富，相對(duì)于主城區(qū)，有廣闊的發(fā)展空間，具有典型的都市現(xiàn)代化生態(tài)農(nóng)業(yè)的特征，是 XXX 市最具規(guī)模的、最具形象的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)；? 片區(qū)旅游資源豐富，具有著名的 XXX 動(dòng)物園、華巖市、龍?zhí)逗约?XXX市最大的白鷺自然保護(hù)區(qū)；? 片區(qū)科教文化發(fā)展較好，高等院校和科研機(jī)構(gòu)較多；? 片區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快，居民生活水平和消費(fèi)水平不斷提高；? 片區(qū)商業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為滯后，處于低檔次、低水平的狀態(tài)；? 片區(qū)娛樂、餐飲、購(gòu)物等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，水平偏低；? 片區(qū)工業(yè)生產(chǎn)對(duì)環(huán)境有一定的影響。航空：XXX 江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)距離九龍坡區(qū) 30 公里，車程 20 多分鐘。% %%%11% %%%%%%%地 區(qū)生 產(chǎn)總 值固 定資 產(chǎn)投 資社 會(huì)零 售總 額外 貿(mào)進(jìn) 出口區(qū) 級(jí)財(cái) 政入 庫(kù)收 入城 市居 民可 支配 收入農(nóng) 村居 民人 均純 收入增 長(zhǎng) 率 （ ％ ）XXX 市九龍坡區(qū) 2022 年各經(jīng)濟(jì)因素增長(zhǎng)率（3）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施狀況2022 年九龍坡區(qū)投資近 9 億元，貫穿中梁山東西部地區(qū)的戰(zhàn)略要道華福公路全線竣工通車。1539。 同時(shí) XXX 市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和居民生活水平的提高，擴(kuò)大了居民對(duì)電子產(chǎn)品的需求和產(chǎn)品的更新?lián)Q代。目前已擁有通信、辦公、電腦、網(wǎng)絡(luò)、外設(shè)、軟件圖書等門類齊全的 IT 商家 500 余戶，其中有 70%以上為業(yè)主，在國(guó)內(nèi)首創(chuàng)商家是業(yè)主 的營(yíng)銷模式。浪 高 凱 悅 、 金 臺(tái)百 貨 、 北 京 華 聯(lián)、 麥 德 龍 超 市 等。 商 鋪以 租 為 主 ， 租 金 則 高 達(dá) 800－ 2022元 /平 方 米 .月 。2022 年 XXX 市商業(yè)物業(yè)價(jià)格 4953 元/平方米，同比增長(zhǎng) ％，高于 XXX 市房?jī)r(jià)的增幅（％）和住宅價(jià)格的增幅（7％） 。2022 年上半年 XXX 市商品房現(xiàn)房均價(jià) 1816 元/平方米，同比上漲 %；商品房期房預(yù)售均價(jià) 2550 元/ 平方米，同比上漲 %。10 / 87? 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)2022 年上半年 XXX 市在建項(xiàng)目 2581 個(gè)，累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅高于去年同期 個(gè)百分點(diǎn)，高于同期全國(guó)平均增幅 個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)投資比重為 %。17 月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)完成房屋施工面積 億平方米，同比增長(zhǎng) %。商品住宅投資 6575 億元，增長(zhǎng) %。分季度看，四個(gè)季度的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分別增長(zhǎng)%、 %、%和 %，比較平穩(wěn)。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表序號(hào) 內(nèi) 容 主 要 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指標(biāo)1 項(xiàng)目名稱 XXXXXX 大廈裙樓 1～3 層2 項(xiàng)目位置 XXX 大西洋實(shí)業(yè)有限公司3 房屋用途 商業(yè)4 總建筑面積 平方米5 評(píng)估樓層 1～3 層7 / 87注：項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要來(lái)源于委托方提供的《房地產(chǎn)證》、 《房屋面積分戶匯總表》等資料。4 / 87第一章 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目背景1．項(xiàng)目名稱XXXXXX 大廈 XXX 電子市場(chǎng)位于 XXX 市九龍坡區(qū)渝州路與科園一路交匯處， 東臨科園一路，南臨渝高2．評(píng)估時(shí)點(diǎn)的假定。在整個(gè)工作中，我們有針對(duì)性地對(duì) XXX 市及 XXX 市九龍坡區(qū)專業(yè)電子市場(chǎng)及類似房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，其中包括商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)、專業(yè)電子市場(chǎng)、人口消費(fèi)等方面的資料，通過較為全面的市場(chǎng)調(diào)查及對(duì)項(xiàng)目的投資測(cè)算與分析，我司對(duì)“XXXXXX 大廈裙樓 1—3 層”項(xiàng)目的可行性分析如下：XXX 市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，特別是九龍坡區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，電子市場(chǎng)具備較好的發(fā)展前景；本項(xiàng)目位于 XXX 市電子市場(chǎng)的集散地，消費(fèi)群體來(lái)源廣泛，具備較大的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?；根?jù)深 XXX 評(píng)字（2022）Ｂ11016 號(hào)《XXX 市 XXX 大廈裙樓 13 層房地產(chǎn)》估價(jià)報(bào)告，該項(xiàng)目于 2022 年 11 月 5 日的價(jià)值為 115,186,582 元，高于目前委托方提供的收購(gòu)價(jià)格 79,240,000 元（含 7300 萬(wàn)元的購(gòu)置價(jià)格及相關(guān)稅費(fèi)）的％，如果目前收購(gòu)，后期經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較??；本項(xiàng)目方案二（收購(gòu)模式）模式一（前五年出租，五年后 3 層出售）靜態(tài)經(jīng)營(yíng)凈收益為 185,652,587 元，投資利潤(rùn)率 %，盈利前景良好；動(dòng)態(tài)測(cè)算時(shí)，從動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流量表顯示：該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=%) 為13,762,900 元，回收期為 年，說(shuō)明該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有一定的盈利前景。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案建議及其風(fēng)險(xiǎn)提示綜上所述，本項(xiàng)目方案一投入較少，以目前狀況測(cè)算其經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率較高，項(xiàng)目的營(yíng)利狀況完全是依賴租金差價(jià)取得，其租金的差價(jià)必須控制在一定范圍內(nèi)，項(xiàng)目才能羸利，但是五年限定租金的租賃期滿后，隨著市場(chǎng)培育期的結(jié)束，項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)、租金等因素影響的不確定性加大，當(dāng)租賃租金的差價(jià)為 15%時(shí)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量為負(fù)值，項(xiàng)目面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；而本項(xiàng)目方案二的（收購(gòu)模式）模式一（即前五年出租，五年后 3 層出售，1 層出租的運(yùn)營(yíng)模式）各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)反映良好，具有一定的經(jīng)濟(jì)獲利能力和較好的社會(huì)效益，故我們推薦選擇方案二模式一作為最終方案。本報(bào)告對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)是根據(jù)出具本報(bào)告當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)條件作出的，未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化對(duì)其的影響。1996 年 7 月 22 日深圳 XXX 股份有限公司的 8000 萬(wàn)股 B 股在深圳證券交易所上市。? 從項(xiàng)目的敏感性分析結(jié)果來(lái)看，本項(xiàng)目對(duì)租金變化較為敏感，應(yīng)在經(jīng)營(yíng)過程中準(zhǔn)確把握市場(chǎng)變化。中央政府以提高利率、提升首付比率等政策手段抑制投機(jī)性需求，征收營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅壓制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，加強(qiáng)土地和信貸管理，控制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過快的趨勢(shì)，并提出改善房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)，而且提出完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。17 月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 14417 億元，同比增長(zhǎng) %。截止到 7 月底，全國(guó)商品房空置面積為 億平方米，同比增長(zhǎng)%。渝西經(jīng)濟(jì)走廊完成 億元，比重由去年同期的 %上升為 %；庫(kù)區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū)完成 億元，比重由去年同期的 %下降為 %。,%,%,%,%住 宅 辦 公 商 業(yè) 其 他 單位：萬(wàn)平方米，％ XXX 市 2022 年上半年商品房空置比例? 商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化2022 年上半年，XXX 市商品房建設(shè)施工面積累積 萬(wàn)平方米，其中住宅所占比重為 %、辦公樓占 %、商業(yè)用房占 %、其他類占 %，經(jīng)濟(jì)適用房施工面積 萬(wàn)平方米，雖然其增長(zhǎng)幅度達(dá) %，但比重僅為 %。有 商 業(yè) 網(wǎng) 點(diǎn) 4400多 個(gè) 、 服 務(wù) 機(jī)構(gòu) 5300多 家 ， 總 商 業(yè) 營(yíng) 業(yè) 面 積超 過 60萬(wàn) 平 方 米 。 預(yù) 計(jì) 未 來(lái) 商 圈 面 積 將達(dá) 到 頃 ,建 成 西 南 最 大的 生 態(tài) 商 圈 。 據(jù) 測(cè) 算 ， 南 坪 商 圈 商 業(yè) 營(yíng) 業(yè) 面 積 年均 營(yíng) 業(yè) 額 在 25000元 /㎡ 左 右 。賽博目前在 XXX 有 4 家連鎖店，分布于石橋鋪、解放碑、沙坪壩，經(jīng)營(yíng)總面積超過 萬(wàn)平方米。二、區(qū)域市場(chǎng)分析1．區(qū)域市場(chǎng)界定（1）片區(qū)范圍界定九龍坡區(qū)位于 XXX 市主城區(qū)西南部，是長(zhǎng)江和嘉陵江環(huán)抱的 XXX 渝中半島的重要組成部分，地跨東經(jīng) 106176。,幅員面積 432 平方公里，與渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、璧山縣和江津市接壤，與南岸區(qū)、巴南區(qū)隔江相望。公路：公路路網(wǎng)四通八達(dá)，交通十分便捷。即將20 / 87建設(shè)的長(zhǎng)江取水工程，將興建日供水分別達(dá) 10 萬(wàn)噸的白市驛和西彭水廠。3．九龍坡區(qū)房地產(chǎn)狀況? 2022 年前三季度市場(chǎng)交易比較21 / 87九 龍 坡 區(qū) 2022年 前 三 季 度 市 場(chǎng) 交 易 比 較 圖180 10 20 30 40 50成 交 面 積入 市 面 積成 交 面 積入 市 面 積成 交 面 積入 市 面 積第三季度第二季度第一季度單 位 ： 萬(wàn) ㎡2022年2022年? 2022 年前三季度，九龍坡區(qū)樓盤進(jìn)入市場(chǎng)總量為 18 萬(wàn)㎡，總成交 萬(wàn)㎡，前期釋放于市場(chǎng)中顯得滯銷的物業(yè)在本年的第二季度得到明顯消化，與 2022 年同期相比，2022 年市場(chǎng)入市面積下降了 %，成交面積下降了 %，成為兩項(xiàng)指標(biāo)均下降的區(qū)域之一。4．片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)? 發(fā)展優(yōu)勢(shì)? 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，地區(qū)生產(chǎn)總值居 XXX 市首位? 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入較高? 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較大? 發(fā)展劣勢(shì)? 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)品牌較少、知名度不高? 房?jī)r(jià)始終徘徊在中等偏下水平? 房地產(chǎn)市場(chǎng)處于成長(zhǎng)階段? 未來(lái)展望九龍坡區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育成熟還需要一段時(shí)間。7．典型物業(yè)調(diào)查根據(jù)近期周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查分析，本次主要采取 XXX 市專業(yè)電子市場(chǎng)和24 / 87近期開盤的大型商業(yè)物業(yè)作為可比對(duì)象。 26 / 87? 賽博數(shù)碼廣場(chǎng)銀座店賽博數(shù)碼廣場(chǎng)銀座店位于 XXX 市渝中區(qū)鄒容路 139 號(hào)，于 2022 年 5 月開業(yè)，營(yíng)業(yè)面積 7000 平方米，入住商家 60 戶。該區(qū)域交通便利，有 46404118806 等多路大中巴直達(dá)。未來(lái)大廈渝高該物業(yè)位于石橋鋪電子商城對(duì)面，地處石橋鋪城市副中心，約 8 萬(wàn)平方米商業(yè)規(guī)模，集中商業(yè)大廈、商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)內(nèi)街組合，以及地下超市，現(xiàn)已成功引入人人樂超市。未來(lái)大廈，西臨泰興通訊電腦市場(chǎng)，北臨渝州路。? 根據(jù)深 XXX 評(píng)字（2022）Ｂ11016 號(hào)《XXX 市 XXX 大廈裙樓 13 層房地產(chǎn)》評(píng)估報(bào)告，該項(xiàng)目于 2022 年 11 月 5 日的價(jià)值為 115,186,582 元，高于目前委托方提供的收購(gòu)價(jià)格 79,240,000 元（含 7300