【正文】 “XXXXXX 大廈裙樓 1—3 層”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（初稿）深 XXX 咨字 X11001 號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng)： “XXXXXX 大廈裙樓 1—3 層” 發(fā) 展 商： 深圳 XXX 股份有限公司 評(píng)估單位： 深圳市 XXX 土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 主評(píng)估人： XXX XXX XXX XXX 審 定： XXX 深圳市 XXX 土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 深圳市 XXXXXX 大廈電話(huà) XXXXXXXX傳真 XXXXXXXX 郵政編碼 518031目 錄致委托方函 ...........................................................................................................................1總體假設(shè)和限制條件 ...........................................................................................................3第一章 項(xiàng)目總論 .................................................................................................................4一、項(xiàng)目背景 ....................................................................................................................4二、可行性研究結(jié)論 ........................................................................................................7第一章 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 .....................................................................................8一、市場(chǎng)宏觀背景 ............................................................................................................8二、區(qū)域市場(chǎng)分析 ..........................................................................................................17第二章 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) ...................................................................................................31一、項(xiàng)目分析 ..................................................................................................................31二、項(xiàng)目 SWOT 分析 .....................................................................................................32三、項(xiàng)目評(píng)價(jià) ..................................................................................................................33第三章 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 ...........................................................................................34一、項(xiàng)目定位 ..................................................................................................................34二、方案評(píng)估意見(jiàn) ..........................................................................................................35三、租金增長(zhǎng)率測(cè)算 ......................................................................................................35第四章 投資估算與資金籌措 ...........................................................................................39一、項(xiàng)目總投資估算（收購(gòu)模式） ..............................................................................39二、資金籌措 ..................................................................................................................39第五章 經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 .......................................................................................................40一、方案一經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 ..............................................................................................40二、方案二經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 ..............................................................................................423 / 87第六章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .......................................................................................................48一、項(xiàng)目盈利能力分析 ..................................................................................................48二、項(xiàng)目不確定性分析 ..................................................................................................49三、社會(huì)效益和影響分析 ..............................................................................................50第七章 方案比較評(píng)價(jià) 及風(fēng)險(xiǎn)分析 ...................................................................................51一、二種方案比較 ..........................................................................................................51二、方案二兩種模式比較分析 ......................................................................................52第八章 可行性研究結(jié)論及建議 .......................................................................................54一、擬采用方案的結(jié)論性意見(jiàn) ......................................................................................54二、項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決方法和建議 ..........................................................................54第九章 附表 .......................................................................................................................571 / 87致委托方函敬啟者： 承蒙深圳 XXX 股份有限公司的委托，我們已完成項(xiàng)目可行性研究工作。我們此次工作的目的主要是對(duì)“XXXXXX 大廈裙樓 1—3 層”項(xiàng)目進(jìn)行投資分析，以評(píng)估該項(xiàng)目的可行性，為貴公司物業(yè)營(yíng)運(yùn)決策提供參考。在整個(gè)工作中，我們有針對(duì)性地對(duì) XXX 市及 XXX 市九龍坡區(qū)專(zhuān)業(yè)電子市場(chǎng)及類(lèi)似房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，其中包括商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)電子市場(chǎng)、人口消費(fèi)等方面的資料，通過(guò)較為全面的市場(chǎng)調(diào)查及對(duì)項(xiàng)目的投資測(cè)算與分析，我司對(duì)“XXXXXX 大廈裙樓 1—3 層”項(xiàng)目的可行性分析如下：XXX 市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，特別是九龍坡區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，電子市場(chǎng)具備較好的發(fā)展前景；本項(xiàng)目位于 XXX 市電子市場(chǎng)的集散地，消費(fèi)群體來(lái)源廣泛，具備較大的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?；根?jù)深 XXX 評(píng)字（2022）Ｂ11016 號(hào)《XXX 市 XXX 大廈裙樓 13 層房地產(chǎn)》估價(jià)報(bào)告，該項(xiàng)目于 2022 年 11 月 5 日的價(jià)值為 115,186,582 元，高于目前委托方提供的收購(gòu)價(jià)格 79,240,000 元（含 7300 萬(wàn)元的購(gòu)置價(jià)格及相關(guān)稅費(fèi)）的％，如果目前收購(gòu)，后期經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較??；本項(xiàng)目方案二（收購(gòu)模式）模式一（前五年出租，五年后 3 層出售）靜態(tài)經(jīng)營(yíng)凈收益為 185,652,587 元，投資利潤(rùn)率 %，盈利前景良好；動(dòng)態(tài)測(cè)算時(shí)，從動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流量表顯示：該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=%) 為13,762,900 元，回收期為 年，說(shuō)明該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有一定的盈利前景。綜合來(lái)看，該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行。2 / 87從項(xiàng)目的敏感性分析結(jié)果來(lái)看，本項(xiàng)目對(duì)租金變化較為敏感，應(yīng)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中準(zhǔn)確把握市場(chǎng)變化；本項(xiàng)目的建設(shè)，有助于進(jìn)一步提升 XXX 市石橋鋪電子市場(chǎng)的檔次，增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和輻射力，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿(mǎn)足居民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求，有較好的社會(huì)效益。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案建議及其風(fēng)險(xiǎn)提示綜上所述，本項(xiàng)目方案一投入較少，以目前狀況測(cè)算其經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率較高，項(xiàng)目的營(yíng)利狀況完全是依賴(lài)租金差價(jià)取得，其租金的差價(jià)必須控制在一定范圍內(nèi)，項(xiàng)目才能羸利，但是五年限定租金的租賃期滿(mǎn)后，隨著市場(chǎng)培育期的結(jié)束，項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)、租金等因素影響的不確定性加大，當(dāng)租賃租金的差價(jià)為 15%時(shí)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量為負(fù)值，項(xiàng)目面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；而本項(xiàng)目方案二的（收購(gòu)模式）模式一（即前五年出租，五年后 3 層出售，1 層出租的運(yùn)營(yíng)模式）各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)反映良好，具有一定的經(jīng)濟(jì)獲利能力和較好的社會(huì)效益，故我們推薦選擇方案二模式一作為最終方案。順頌商祺！深圳市 XXX 土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司二○○六年十一月十日3 / 87總體假設(shè)和限制條件 本可行性研究報(bào)告采用了如下限制及假設(shè)條件：1．項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的假設(shè)?！癤XXXXX 大廈裙樓 1—3 層”項(xiàng)目共 29 層，已于 1994 年竣工，共三十九層，其中一至七層裙樓屬商業(yè)用途，十層以上為寫(xiě)字樓，樓高 米，總建筑面積 萬(wàn)平方米。目前 1—3 層經(jīng)營(yíng)電子市場(chǎng)，尚處于市場(chǎng)培育期。本次項(xiàng)目評(píng)估采用的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，由我方依據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)證和房屋面積分戶(hù)匯總表等資料加以確定，如因有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)發(fā)生變化，本報(bào)告結(jié)果必須作出相應(yīng)調(diào)整。2．評(píng)估時(shí)點(diǎn)的假定。我公司根據(jù)委托方提供資料確定本報(bào)告投資評(píng)估時(shí)點(diǎn)設(shè)定在 2022 年 11 月 05日。3．未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的假定。本報(bào)告對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)是根據(jù)出具本報(bào)告當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)條件作出的，未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化對(duì)其的影響。4．委托方提供資料真實(shí)性假定。委托方提供的書(shū)面資料及我們向委托方了解到的資料是本次評(píng)估的重要依據(jù)，本報(bào)告是在我們的經(jīng)驗(yàn)和以上所提到的資料的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎編制而成，但我們并未審計(jì)這些資料，也不能保證它們的完整性和準(zhǔn)確性。5．出售后管理費(fèi)測(cè)算的假定。本報(bào)告僅對(duì)出租期內(nèi)的租賃收入和出售收入進(jìn)行了測(cè)定，鑒于謹(jǐn)慎性原則，未考慮二、三層出售后存在由深圳 XXX 股份有限公司收取一定管理費(fèi)的可能性，也未考慮未來(lái)的廣告位出租收益。4 / 87第一章 項(xiàng)目總論