西安某大廈可行性研究報告(存儲版)
【正文】 ㎡的戶型是最不好銷的。⑵地下停車場的設計依據(jù)：地下停車場平面示意圖兩種建設方案：地下停車場的立面示意圖方案①方案②方案①的經(jīng)濟核算：經(jīng)濟指標額度計算依據(jù)面積4320㎡停車場為地下1層，不包括地下二層設備間停車位123個35㎡/個造價693萬元1600元/㎡出租效益44萬元/年租價300元/個月247。⑷供需差額為24個。A、土地費用，每畝450萬元，土地總價值為4302萬元。F、工程建設監(jiān)理費按建安工程總造價的1%計算，共計為85萬元。（，經(jīng)營期每年只支付利息）E、投資回報率計算按50年經(jīng)營周期（不變價）計算，[1192（）+1794]247。50=10%即出租率達到10%即可以保本經(jīng)營。50=%（略）（略）+1即住宅12層48戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出售100個車位。654）=。（主要是地價因素），加重了后期銷售和經(jīng)營的難度。，經(jīng)營風險較大，因此我們認為本項目的投資風險較大。（詳表略）+2即住宅18層72戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出售100個車位。（，經(jīng)營期每年只支付利息）D、投資回報率計算按50年經(jīng)營周期（不變價）計算，[1193（）+3222]247。200=25%即住房率達到25%能夠保本經(jīng)營。A、營業(yè)收入營業(yè)項目營業(yè)收入（萬元）計算依據(jù)住宅樓銷售1794內(nèi)部出售2330元/㎡，公開銷售3300元/㎡寫字間出租486/年90%出租率；50元/㎡酒店客房營業(yè)收入972/年按50%的住房率，平均按2床標準間200元/㎡天配套功能營業(yè)收入335/年200元/㎡月，不含會議室停車場出租36/年300元/㎡月個合計1829/年未計住宅樓銷售收入1794萬元B、營業(yè)利潤（未計建設成本）營業(yè)項目營業(yè)利潤（萬元）計算依據(jù)及說明住宅樓銷售1794一次性收入寫字間出租486/年90%出租率；物業(yè)管理費用由住戶承擔，保平經(jīng)營；酒店客房營業(yè)收入486/年按50%的利潤率計算配套功能營業(yè)收入168/年按50%的利潤率計算，不含會議室停車場出租36/年100%出租率合計1129/年未計住宅樓銷售利潤1794萬元C、全部投資的現(xiàn)金流量表單位：萬元時間項目200320042005現(xiàn)金流入量合計77944635409自有資金投入1000主營業(yè)務收入17944571829借入資金5000現(xiàn)金流出量合計77867701707土地費用30001302前期費用169建設配套費847建安工程費30005472室外工程費100220工程監(jiān)理費4045管理費130154利息250250250歸還借款本金其他費用250258457現(xiàn)金凈流量672386116D、投資回收期估算：項目總投資的回收期為（154871794）247。E、室外工程費室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構筑物等內(nèi)容。開發(fā)周期估算為2年。⑶本項目能夠提供的停車位：地下停車場為123個；綜合樓門前停車場約15個停車位；住宅樓西側空地建做停車場停車位約30個。因此建議：若建12層，應為1梯4戶；若建18層，則主要看戶型設計和公攤面積的比較。2425層透光戶型為豪華套，不透光戶型為標準間。從以上調(diào)研分析可見，本區(qū)域住宅、寫字樓、酒店物業(yè)微觀環(huán)境較好。本方案經(jīng)濟核算的住房率基數(shù)為50%。本項目地塊屬于城南板塊，位于城南板塊和城內(nèi)板塊的接合部，交通便利。⊙房地產(chǎn)行業(yè)相對較高的利潤空間，將使得越來越多的投資者進入這一行業(yè)，必將給現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)形成巨大的沖擊，并會影響整個房地產(chǎn)市場的格局。這一時期，市場需求旺盛，開發(fā)商利潤豐厚。在存量房方面，對于去年或以前開發(fā)的那些彈性較大的空置戶型，如既可做寫字樓、又能當住宅，既適合普通工薪階層、又適合貴族的房子，開發(fā)商也都積極修改調(diào)整，滯銷局面得到了一定扭轉；以楓葉新都市為代表的大戶型存量住宅，均采取了降價或變相降價的解套手段，但效果甚微；而純寫字間的空置率仍然保持持續(xù)增長的態(tài)勢，除高新開發(fā)區(qū)外，其它區(qū)域寫字間的銷售狀況仍然低迷，西安市寫字間存量（含在建待售）保守估計不低于80萬平方米，專家預言，至少需要5年的消化時間。由此看來，住宅消費仍有巨大的潛在市場。從購買力分析，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2002年達到6860元，%；另外，%。據(jù)國家統(tǒng)計局最新資料顯示，2002年上半年全國商品住宅銷售了6280億元，%，其中銷售給個人為1445億元，%，%。在準備買房的居民中，有34%的人是為了解決基本居住問題，51%的人是為了擴大居住面積和改善居住條件，5%的人用于保值投資，10%的人用于經(jīng)營、出租等其它方面的用途。據(jù)悉，截至2002年9月末，％。黨的“十六大”提出了全面建設小康社會的戰(zhàn)略目標?！押暧^調(diào)控力度將會加強，市場將會發(fā)展得更為有序和規(guī)范?！严M者金字塔中部群體將成為未來市場的中流砥柱，商品房住宅單位面積向經(jīng)濟實用的中小套型轉變亦為大勢所趨。但作為寫字間、酒店，弱化了商業(yè)價值，可以說是利弊參半。但相應的配套服務功能，如餐飲娛樂，由于利潤率較高，較高的上座率對利潤的影響較大，成為大多數(shù)酒店追求的目標重點。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標準的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。總面積：10800㎡層高：18層戶數(shù)：72戶型：1梯4戶兩種戶型：120140㎡160180㎡或4種戶型：120140㎡兩種160180㎡兩種頂層4套復式12
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