西安某大廈可行性研究報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 ㎡的戶型是最不好銷的。⑵地下停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)依據(jù)：地下停車場(chǎng)平面示意圖兩種建設(shè)方案：地下停車場(chǎng)的立面示意圖方案①方案②方案①的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度計(jì)算依據(jù)面積4320㎡停車場(chǎng)為地下1層，不包括地下二層設(shè)備間停車位123個(gè)35㎡/個(gè)造價(jià)693萬(wàn)元1600元/㎡出租效益44萬(wàn)元/年租價(jià)300元/個(gè)月247。⑷供需差額為24個(gè)。A、土地費(fèi)用，每畝450萬(wàn)元，土地總價(jià)值為4302萬(wàn)元。F、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建安工程總造價(jià)的1%計(jì)算，共計(jì)為85萬(wàn)元。（，經(jīng)營(yíng)期每年只支付利息）E、投資回報(bào)率計(jì)算按50年經(jīng)營(yíng)周期（不變價(jià)）計(jì)算，[1192（）+1794]247。50=10%即出租率達(dá)到10%即可以保本經(jīng)營(yíng)。50=%（略）（略）+1即住宅12層48戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營(yíng)，停車場(chǎng)出售100個(gè)車位。654）=。（主要是地價(jià)因素），加重了后期銷售和經(jīng)營(yíng)的難度。，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，因此我們認(rèn)為本項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)較大。（詳表略）+2即住宅18層72戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營(yíng)，停車場(chǎng)出售100個(gè)車位。（，經(jīng)營(yíng)期每年只支付利息）D、投資回報(bào)率計(jì)算按50年經(jīng)營(yíng)周期（不變價(jià)）計(jì)算，[1193（）+3222]247。200=25%即住房率達(dá)到25%能夠保本經(jīng)營(yíng)。A、營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）計(jì)算依據(jù)住宅樓銷售1794內(nèi)部出售2330元/㎡，公開銷售3300元/㎡寫字間出租486/年90%出租率；50元/㎡酒店客房營(yíng)業(yè)收入972/年按50%的住房率，平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/㎡天配套功能營(yíng)業(yè)收入335/年200元/㎡月，不含會(huì)議室停車場(chǎng)出租36/年300元/㎡月個(gè)合計(jì)1829/年未計(jì)住宅樓銷售收入1794萬(wàn)元B、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（未計(jì)建設(shè)成本）營(yíng)業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（萬(wàn)元）計(jì)算依據(jù)及說(shuō)明住宅樓銷售1794一次性收入寫字間出租486/年90%出租率；物業(yè)管理費(fèi)用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營(yíng)；酒店客房營(yíng)業(yè)收入486/年按50%的利潤(rùn)率計(jì)算配套功能營(yíng)業(yè)收入168/年按50%的利潤(rùn)率計(jì)算，不含會(huì)議室停車場(chǎng)出租36/年100%出租率合計(jì)1129/年未計(jì)住宅樓銷售利潤(rùn)1794萬(wàn)元C、全部投資的現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元時(shí)間項(xiàng)目200320042005現(xiàn)金流入量合計(jì)77944635409自有資金投入1000主營(yíng)業(yè)務(wù)收入17944571829借入資金5000現(xiàn)金流出量合計(jì)77867701707土地費(fèi)用30001302前期費(fèi)用169建設(shè)配套費(fèi)847建安工程費(fèi)30005472室外工程費(fèi)100220工程監(jiān)理費(fèi)4045管理費(fèi)130154利息250250250歸還借款本金其他費(fèi)用250258457現(xiàn)金凈流量672386116D、投資回收期估算：項(xiàng)目總投資的回收期為（154871794）247。E、室外工程費(fèi)室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。開發(fā)周期估算為2年。⑶本項(xiàng)目能夠提供的停車位：地下停車場(chǎng)為123個(gè)；綜合樓門前停車場(chǎng)約15個(gè)停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場(chǎng)停車位約30個(gè)。因此建議：若建12層，應(yīng)為1梯4戶；若建18層，則主要看戶型設(shè)計(jì)和公攤面積的比較。2425層透光戶型為豪華套，不透光戶型為標(biāo)準(zhǔn)間。從以上調(diào)研分析可見，本區(qū)域住宅、寫字樓、酒店物業(yè)微觀環(huán)境較好。本方案經(jīng)濟(jì)核算的住房率基數(shù)為50%。本項(xiàng)目地塊屬于城南板塊，位于城南板塊和城內(nèi)板塊的接合部，交通便利?！逊康禺a(chǎn)行業(yè)相對(duì)較高的利潤(rùn)空間，將使得越來(lái)越多的投資者進(jìn)入這一行業(yè)，必將給現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)形成巨大的沖擊，并會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。這一時(shí)期，市場(chǎng)需求旺盛，開發(fā)商利潤(rùn)豐厚。在存量房方面，對(duì)于去年或以前開發(fā)的那些彈性較大的空置戶型，如既可做寫字樓、又能當(dāng)住宅，既適合普通工薪階層、又適合貴族的房子，開發(fā)商也都積極修改調(diào)整，滯銷局面得到了一定扭轉(zhuǎn)；以楓葉新都市為代表的大戶型存量住宅，均采取了降價(jià)或變相降價(jià)的解套手段，但效果甚微；而純寫字間的空置率仍然保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，除高新開發(fā)區(qū)外，其它區(qū)域?qū)懽珠g的銷售狀況仍然低迷，西安市寫字間存量（含在建待售）保守估計(jì)不低于80萬(wàn)平方米，專家預(yù)言，至少需要5年的消化時(shí)間。由此看來(lái)，住宅消費(fèi)仍有巨大的潛在市場(chǎng)。從購(gòu)買力分析，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2002年達(dá)到6860元，%；另外，%。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新資料顯示，2002年上半年全國(guó)商品住宅銷售了6280億元，%，其中銷售給個(gè)人為1445億元，%，%。在準(zhǔn)備買房的居民中，有34%的人是為了解決基本居住問題，51%的人是為了擴(kuò)大居住面積和改善居住條件，5%的人用于保值投資，10%的人用于經(jīng)營(yíng)、出租等其它方面的用途。據(jù)悉，截至2002年9月末，％。黨的“十六大”提出了全面建設(shè)小康社會(huì)的戰(zhàn)略目標(biāo)。⊙宏觀調(diào)控力度將會(huì)加強(qiáng)，市場(chǎng)將會(huì)發(fā)展得更為有序和規(guī)范?！严M(fèi)者金字塔中部群體將成為未來(lái)市場(chǎng)的中流砥柱，商品房住宅單位面積向經(jīng)濟(jì)實(shí)用的中小套型轉(zhuǎn)變亦為大勢(shì)所趨。但作為寫字間、酒店，弱化了商業(yè)價(jià)值，可以說(shuō)是利弊參半。但相應(yīng)的配套服務(wù)功能，如餐飲娛樂，由于利潤(rùn)率較高，較高的上座率對(duì)利潤(rùn)的影響較大，成為大多數(shù)酒店追求的目標(biāo)重點(diǎn)。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園?？偯娣e：10800㎡層高：18層戶數(shù)：72戶型：1梯4戶兩種戶型：120140㎡160180㎡或4種戶型：120140㎡兩種160180㎡兩種頂層4套復(fù)式12
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