西安某大廈可行性研究報(bào)告(參考版)
2025-05-18 03:23本頁(yè)面
【正文】 ，借款財(cái)務(wù)費(fèi)用占后期經(jīng)營(yíng)成本的40%左右，財(cái)務(wù)成本過(guò)大，因此建議盡量降低貸款額度。（主要是地價(jià)因素），加重了后期銷售和經(jīng)營(yíng)的難度。，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，因此我們認(rèn)為本項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)較大。項(xiàng)目資金占用量(萬(wàn)元)計(jì)算依據(jù)固定資產(chǎn)投入790酒店設(shè)施：2萬(wàn)元/每間客房；配套功能設(shè)備：1000元/㎡。B方案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營(yíng)資金成本壓力較大，但長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益也相應(yīng)較小。654）=。（詳表略）+2即住宅18層72戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營(yíng)，停車場(chǎng)出售100個(gè)車位。15487=212%每年為212%247。654）=。50=%（略）（略）+1即住宅12層48戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營(yíng)，停車場(chǎng)出售100個(gè)車位。（，經(jīng)營(yíng)期每年只支付利息）D、投資回報(bào)率計(jì)算按50年經(jīng)營(yíng)周期（不變價(jià)）計(jì)算，[1193（）+3222]247。A、營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）計(jì)算依據(jù)住宅樓銷售3222內(nèi)部出售2730元/㎡，公開(kāi)銷售3300元/㎡寫字間出租486/年50元/㎡酒店客房營(yíng)業(yè)收入972/年按50%的住房率，平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/㎡天配套功能營(yíng)業(yè)收入335/年200元/㎡月，不含會(huì)議室停車場(chǎng)出租36/年300元/㎡月個(gè)合計(jì)1829/年未計(jì)住宅樓銷售收入3222萬(wàn)元B、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（未計(jì)建設(shè)成本）營(yíng)業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（萬(wàn)元）計(jì)算依據(jù)及說(shuō)明住宅樓銷售2982一次性收入寫字間出租486/年90%出租率；物業(yè)管理費(fèi)用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營(yíng)；酒店客房營(yíng)業(yè)收入486/年按50%的利潤(rùn)率計(jì)算配套功能營(yíng)業(yè)收入185/年按50%的利潤(rùn)率計(jì)算，不含會(huì)議室停車場(chǎng)出租36/年100%出租率合計(jì)1193年未計(jì)住宅樓銷售利潤(rùn)3222萬(wàn)元C、投資回收期估算：項(xiàng)目總投資的回收期為（154873222）247。對(duì)于本方案影響較大的是酒店住房率和寫字樓出租率。50=10%即出租率達(dá)到10%即可以保本經(jīng)營(yíng)。200=25%即住房率達(dá)到25%能夠保本經(jīng)營(yíng)。3300=98%即出售掉98%的面積才可以達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。50=6%A、住宅銷售的平衡點(diǎn)是[（154878472）247。（，經(jīng)營(yíng)期每年只支付利息）E、投資回報(bào)率計(jì)算按50年經(jīng)營(yíng)周期（不變價(jià)）計(jì)算，[1192（）+1794]247。A、營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）計(jì)算依據(jù)住宅樓銷售1794內(nèi)部出售2330元/㎡，公開(kāi)銷售3300元/㎡寫字間出租486/年90%出租率；50元/㎡酒店客房營(yíng)業(yè)收入972/年按50%的住房率，平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/㎡天配套功能營(yíng)業(yè)收入335/年200元/㎡月，不含會(huì)議室停車場(chǎng)出租36/年300元/㎡月個(gè)合計(jì)1829/年未計(jì)住宅樓銷售收入1794萬(wàn)元B、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（未計(jì)建設(shè)成本）營(yíng)業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（萬(wàn)元）計(jì)算依據(jù)及說(shuō)明住宅樓銷售1794一次性收入寫字間出租486/年90%出租率；物業(yè)管理費(fèi)用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營(yíng)；酒店客房營(yíng)業(yè)收入486/年按50%的利潤(rùn)率計(jì)算配套功能營(yíng)業(yè)收入168/年按50%的利潤(rùn)率計(jì)算，不含會(huì)議室停車場(chǎng)出租36/年100%出租率合計(jì)1129/年未計(jì)住宅樓銷售利潤(rùn)1794萬(wàn)元C、全部投資的現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元時(shí)間項(xiàng)目200320042005現(xiàn)金流入量合計(jì)77944635409自有資金投入1000主營(yíng)業(yè)務(wù)收入17944571829借入資金5000現(xiàn)金流出量合計(jì)77867701707土地費(fèi)用30001302前期費(fèi)用169建設(shè)配套費(fèi)847建安工程費(fèi)30005472室外工程費(fèi)100220工程監(jiān)理費(fèi)4045管理費(fèi)130154利息250250250歸還借款本金其他費(fèi)用250258457現(xiàn)金凈流量672386116D、投資回收期估算：項(xiàng)目總投資的回收期為（154871794）247。K、項(xiàng)目總投資估算綜合以上1至10項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目總投資估算為15487萬(wàn)元（方案1），16342（方案2）。H、預(yù)備費(fèi)由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可預(yù)見(jiàn)性較強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按建安成本的6%計(jì)提。F、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建安工程總造價(jià)的1%計(jì)算，共計(jì)為85萬(wàn)元。E、室外工程費(fèi)室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。按建安成本的10%取費(fèi)。按建安成本的2%取費(fèi)。A、土地費(fèi)用，每畝450萬(wàn)元，土地總價(jià)值為4302萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)周期估算為2年。寫字樓中留出4000㎡自用辦公，其余寫字間出售；酒店自營(yíng)；配套功能可自營(yíng)或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶按成本價(jià)內(nèi)部銷售，其余按市場(chǎng)價(jià)對(duì)外銷售；停車場(chǎng)除酒店留用57個(gè)，機(jī)動(dòng)車位留出11個(gè)外，其余出售。②建議使用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問(wèn)題，包括來(lái)訪客戶車輛的管理（臨時(shí)IC卡）。⑷供需差額為24個(gè)。⑶本項(xiàng)目能夠提供的停車位：地下停車場(chǎng)為123個(gè)；綜合樓門前停車場(chǎng)約15個(gè)停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場(chǎng)停車位約30個(gè)。8%=投資住宅（買房出租）的年回報(bào)率一般為4%6%，這里按5%計(jì)算，300（元/個(gè)月）12（個(gè)月）247。⊙注：停車位售價(jià)的核算：目前的市場(chǎng)價(jià)為10萬(wàn)元/個(gè)，但銷售情況不好。⑵地下停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)依據(jù)：地下停車場(chǎng)平面示意圖兩種建設(shè)方案：地下停車場(chǎng)的立面示意圖方案①方案②方案①的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度計(jì)算依據(jù)面積4320㎡停車場(chǎng)為地下1層，不包括地下二層設(shè)備間停車位123個(gè)35㎡/個(gè)造價(jià)693萬(wàn)元1600元/㎡出租效益44萬(wàn)元/年租價(jià)300元/個(gè)月247。因此建議：若建12層，應(yīng)為1梯4戶；若建18層，則主要看戶型設(shè)計(jì)和公攤面積的比較。但建安成本后者比前者大。12層的單位建安成本
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