西安某大廈可行性研究報(bào)告-閱讀頁(yè)
2025-05-30 03:23本頁(yè)面
【正文】 估算表（方案2）費(fèi)用名稱費(fèi)用數(shù)量（萬(wàn)元）（含裝修費(fèi)）9168+1即住宅12層48戶，寫(xiě)字間全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營(yíng)，停車場(chǎng)出租100個(gè)。（1193250）=。15487=300%每年為300%247。36264+1300]247。（其中假設(shè)內(nèi)部購(gòu)買(mǎi)部分除建安成本和土地成本外，其余費(fèi)用全部攤?cè)肫渌ㄖ〣、酒店經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn)20050%50%247。C、寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn)物業(yè)管理費(fèi)按5元/㎡月計(jì)算，保平點(diǎn)是5247。由于住宅樓公開(kāi)銷售在本方案中所占的比例很小，因此敏感性影響可以忽略不計(jì)。變化因素變化幅度利潤(rùn)（萬(wàn)元）年投資利潤(rùn)率(%)出租率+10%+5%5%10%+2即住宅18層72戶，寫(xiě)字間全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營(yíng)，停車場(chǎng)出租100個(gè)。（1193250）=。15487=310%每年為310%247。A、營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）計(jì)算依據(jù)住宅樓銷售1794內(nèi)部出售2330元/㎡，公開(kāi)銷售3300元/㎡寫(xiě)字間出售42105200元/㎡酒店客房營(yíng)業(yè)收入972/年按50%的住房率，平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/㎡天配套功能營(yíng)業(yè)收入335/年200元/㎡月，不含會(huì)議室停車場(chǎng)出售6006萬(wàn)元/個(gè)合計(jì)1307/年未計(jì)銷售收入6604萬(wàn)元B、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（未計(jì)建設(shè)成本）營(yíng)業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（萬(wàn)元）計(jì)算依據(jù)及說(shuō)明住宅樓銷售1794一次性收入寫(xiě)字間出售4210一次性收入酒店客房營(yíng)業(yè)收入486/年按50%的利潤(rùn)率計(jì)算配套功能營(yíng)業(yè)收入168/年按50%的利潤(rùn)率計(jì)算，不含會(huì)議室停車場(chǎng)出租1000一次性收入合計(jì)654/年未計(jì)住宅樓銷售利潤(rùn)6604萬(wàn)元C、全部投資的現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元時(shí)間項(xiàng)目200320042005現(xiàn)金流入量合計(jì)900048181576自有資金投入1000主營(yíng)業(yè)務(wù)收入300036041307借入資金5000現(xiàn)金流出量合計(jì)77867701903土地費(fèi)用30001302前期費(fèi)用169建設(shè)配套費(fèi)847建安工程費(fèi)30005472室外工程費(fèi)100220工程監(jiān)理費(fèi)4045管理費(fèi)130154利息250250250歸還借款本金其他費(fèi)用250258653現(xiàn)金凈流量121428832479D、投資回收期估算：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元現(xiàn)金流量回收額未回收額總投資15487現(xiàn)金流入：第一年3000300012487第二年360436048883第三年6546545229……654654第十五年654654381第十六年654651回收期=15+（381247。E、投資回報(bào)率按50年經(jīng)營(yíng)周期（不變價(jià)），[654（5010）+6604]247。50=%（略）本方案的敏感性主要表現(xiàn)在住宅及寫(xiě)字樓、停車場(chǎng)的價(jià)格及成本變動(dòng)。A、營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）計(jì)算依據(jù)住宅樓銷售3222內(nèi)部出售2330元/㎡，公開(kāi)銷售3300元/㎡寫(xiě)字間出售42105200元/㎡酒店客房營(yíng)業(yè)收入972/年按50%的住房率，平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/㎡天配套功能營(yíng)業(yè)收入335/年200元/㎡月，不含會(huì)議室停車場(chǎng)出售6006萬(wàn)元/個(gè)合計(jì)1307/年未計(jì)銷售收入8032萬(wàn)元B、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（未計(jì)建設(shè)成本）營(yíng)業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（萬(wàn)元）計(jì)算依據(jù)及說(shuō)明住宅樓銷售1794一次性收入寫(xiě)字間出售4210一次性收入酒店客房營(yíng)業(yè)收入486/年按50%的利潤(rùn)率計(jì)算配套功能營(yíng)業(yè)收入168/年按50%的利潤(rùn)率計(jì)算，不含會(huì)議室停車場(chǎng)出租1000一次性收入合計(jì)654/年未計(jì)住宅樓銷售利潤(rùn)8032萬(wàn)元C、全部投資的現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元時(shí)間項(xiàng)目200320042005現(xiàn)金流入量合計(jì)90006246844自有資金投入1000主營(yíng)業(yè)務(wù)收入300050321307借入資金5000現(xiàn)金流出量合計(jì)77868397903土地費(fèi)用30001302前期費(fèi)用169建設(shè)配套費(fèi)847建安工程費(fèi)30006168室外工程費(fèi)100220工程監(jiān)理費(fèi)4045管理費(fèi)130154利息250250250歸還借款本金其他費(fèi)用250258653現(xiàn)金凈流量121421511747D、投資回收期估算：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元現(xiàn)金流量回收額未回收額總投資16342現(xiàn)金流入：第一年3000300013342第二年503250328310第三年6546547656……654654第十四年654654462第十五年654462回收期=14+（462247。E、投資回報(bào)率（略）（略）6..（略）以上四種方案的比較分析：四種方案的投資回收期基本接近，但是四種方案的前期資金回收額差別較大，本項(xiàng)目的資金回收除了前期銷售外，主要靠后期經(jīng)營(yíng)收入，A方案后期經(jīng)營(yíng)資金成本壓力較大，但長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益也相應(yīng)較大。以上方案的自有資金核算是假定為2000萬(wàn)元，根據(jù)實(shí)際情況和借款額度增減。酒店管理辦公設(shè)備：50萬(wàn)元；流動(dòng)資金及稅費(fèi)486酒店的管理費(fèi)用：營(yíng)業(yè)額的50%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)128上述兩項(xiàng)費(fèi)用之和的10%合計(jì)1404第八章結(jié)論和建議，市場(chǎng)需求旺盛。建議引進(jìn)專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。（實(shí)際是虧本銷售）比例較大，同樣加重了經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，延長(zhǎng)了投資回收期。附表1開(kāi)發(fā)進(jìn)度模擬表時(shí)間項(xiàng)目2003年2004年23456789101112123456789101112前期可行性論證設(shè)計(jì)招標(biāo)建筑設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)三通一平工程施工裝修施工內(nèi)部認(rèn)購(gòu)正式銷售酒店開(kāi)始營(yíng)業(yè)
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