【正文】 度相對較低。l 國際大廈所在新華路片區(qū)處于解放碑CBD的邊緣地帶，周邊形象交差。l 解放碑片區(qū)推出的寫字樓項目經(jīng)過數(shù)年市場銷售，大都取得較好的銷售業(yè)績，目前諸多甲級寫字樓已全部售完；寫字樓投資者的年投資回報率較高，在9%—11%左右；其市場價值仍然有上升的趨勢。但解放碑各檔次的公寓項目，投資者投資回報率都較低，約在5%，6%左右。l 解放碑商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，且檔次跨度較大，總體上經(jīng)營較好，但由于市場競爭的激烈，也不乏失敗的商業(yè)項目，如迪康百貨等。根據(jù)項目的區(qū)位特征及市場特點，并結(jié)合我司開發(fā)對資本變現(xiàn)要求較高的戰(zhàn)略，對項目功能定位如下：l 商業(yè)部分，1—2層，定位于CBD特征的延伸及周邊配套型商業(yè)，引入銀行、超市、其它配套等。l 高層配套部分，59—62層，作為項目自身的休閑、觀光配套。l 總部辦公企業(yè)：外來或重慶本地企業(yè)的中、高端辦公總部，包括制造業(yè)及服務(wù)業(yè)總部企業(yè)l 代表城市特征產(chǎn)業(yè)的企業(yè)：中高端的制造業(yè)企業(yè)，及高端的生產(chǎn)者服務(wù)企業(yè)，如制造業(yè)流通、銷售、代理、物流等企業(yè)l 具有聚集特性的知識型服務(wù)業(yè)企業(yè)：中高端的法律、咨詢、培訓、信息、科技、傳媒、設(shè)計等企業(yè)（2）高檔公寓部分無論是過去狀況還是目前情況，解放碑片區(qū)都缺乏高端客戶的配套公寓，國際大廈應(yīng)有力抓住這一市場空白點，從硬件及管理上突出項目高端形象。作為重慶解放碑地標性的頂端公寓項目，國際大廈的價格只是沿海地區(qū)中端甚至是中低端樓盤的售價，這對此類投資客具有強大的吸引力。此類客戶積累較多資金，但鑒于投資環(huán)境不佳、自身動機或其它原因，并不進行實業(yè)或服務(wù)業(yè)經(jīng)營，投資具有較大前景的物業(yè)項目是他們的選擇之一。l 重慶高端涉外商務(wù)人士。且由于自己長期居住及來重慶家人探親的原因，都需要有高端的生活居所作為配套。與上類客戶類似，此類客戶對于資金的承受能力較高，而對產(chǎn)品及服務(wù)要求較高。目前解放碑地區(qū)的很多住宅公寓以轉(zhuǎn)化從商務(wù)公寓的形式，機構(gòu)或者個人持有，其看好解放碑的投資價值。價格定位l 商業(yè)部分：初步定位均價25000元/平方米（建筑面積）l 甲級寫字樓部分：初步定位10000元/平方米（建筑面積）l 高檔公寓部分：初步定位9000元/平方米（建筑面積、精裝修）七、 項目經(jīng)濟效益分析項目基本指標項目各項物業(yè)技術(shù)指標用地面積（㎡）8000　總建筑面積（㎡）根據(jù)最新資料各層建筑面積相加而得其中：地下建筑面積　地上建筑面積計容積率商業(yè)建筑面積（㎡）　其中：2層商業(yè)面積底商3層5962層商業(yè)面積餐飲、茶樓、娛樂等配套商業(yè)4層寫字樓建筑面積（㎡）占26層，分別為4—16層和18—30層公寓建筑面積（㎡）占26層，分別為32—44層和46—58層4個避難層建筑面積（㎡）位于131和45層其它建筑面積（㎡）63—67層，機房、設(shè)備、觀光及停機坪地下車庫建筑面積（㎡）假定4層到2層為地下車庫，5層為設(shè)備用房地下車位數(shù)（個）447 按每30平方米一個車位計商業(yè)可售建筑面積（㎡）還渝中區(qū)教委商業(yè)2700平方米其中：2層商業(yè)可售面積　5962層商業(yè)可售面積　寫字樓可售建筑面積（㎡）　公寓可售建筑面積（㎡）㎡，㎡可售建筑面積比例%　注：項目物業(yè)組合按照可研報告所定位的商業(yè)+寫字樓+公寓形式，其中寫字樓和公寓各占26層，寫字樓位于較低的4——30層，公寓位于較高的32——58層。小結(jié)：項目為單體樓，主要可售部分為精裝修公寓和寫字樓，共有6萬多平方米，其次為商業(yè)和車庫。項目投資估算項目投資估算表序號　成本指標(總建筑面積單位成本）計算基數(shù)萬元計容積率建筑面積單位成本(元/m2)備注土地成本　2371 　259922978 目前已建主體工程50106㎡，按照單方800元計算，則目前土建成本為4008萬元，以項目收購及可能的拆遷費用共3億元計，則土地成本大概在25992萬元，樓面地價為2978元。由于已經(jīng)辦理好建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及施工許可證，則前期費用部分降低。土建工程費　1500 　16444 1884 　　總土建工程費1500109627 16444 1884 　其中：主體工程800109627 8770 　　　　其它土建類700109627 7674 　　　　已有建筑面積土建成本80050106 4008 　　　配套、設(shè)備、裝修費　935 109627 10254 1175 　　供電70109627 767 　　給排水50109627 548 　　燃氣30109627 329 　　智能化30109627 329 　　消防50109627 548 　　立面及公共裝修350109627 3837 　　電梯安裝100109627 1096 　　公寓精裝修80034991 2799 255 環(huán)境工程費　20109627 219 25 　　　公建配套　20109627 219 25 　　　不可預(yù)見費　101 　1106 127 1至6項目總合的2%直接成本合計（1至7項）5147 　56428 6464 　　　銷售費用　%　2417 　%財務(wù)費用　　　4800　假定銀行貸款3億，貸款周期兩年，貸款利率按8%計管理費用　2%56428 1129 129 按照直接成本的2%1營業(yè)稅及附加　%　5560 　%間接成本合計（8至11項）　1268 　13906 1593 　　　總成本（含營業(yè)稅）　6416 　70333 8057 直接成本+間接成本小結(jié)：按照目前對方公司出價及我公司談判態(tài)勢分析，項目總建筑面積樓面地價約在2371元/平方米，總成本（不含企業(yè)所得稅）約為7億元，總建筑面積單方成本為6416元。項目工程進度安排施工進度計劃2008年7月8月9月10月11月12月2009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月項目交接完成　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　前期工程費、規(guī)費　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　主體工程至封頂　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　砌筑、抹灰、樓地面、門窗及木裝飾工程、屋面、外裝修、安裝、配套、內(nèi)裝修等　　　　　　　　　　　　　　　公建環(huán)境　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　驗收、物管移交、業(yè)主交房小結(jié)：項目目前施工到23層，其中地下5層，地上18層。銷售進度安排銷售進度計劃2008年7月8月9月10月11月12月2009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月　　住宅銷售周期　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　寫字樓銷售周期　　　　　　　　　　　　　商業(yè)銷售周期　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　車庫銷售周期小結(jié)：假定項目所有可售物業(yè)均對外出售（對車庫這種常見的持有物業(yè)的持有或銷售模式待具體安排）?，F(xiàn)金支出表項目開發(fā)現(xiàn)金支出表時間進度　2008年2009年2010年　76923 總支出（含所得稅）36402 16033 24488 支出進度70333 總費用（不含所得稅）36402 16033 17899 　　土地25992 25992 　　　前期2193 2193 　　　土建16444 6389 5450 4604 　配套、安裝10254 　4102 6152 　環(huán)境219 　219 　　公建219 　219 　　不可預(yù)見費1106 369 369 369 　管理費用1129 376 376 376 銷售費用2417 328 878 1211 財務(wù)費用4800 　2400 2400 營業(yè)稅金及附加5560 755 2019 2786 企業(yè)所得稅6590 　　6590 注：土地款于2008年整體購買項目時一次性支付，具體數(shù)值見投資估算表對土地價格的計算；由于項目前期工程費及報建費主要集中在前期，故前期費用按2008年全額支付計；土建工程已支付成本按4008萬計算,主體工程成本按照800元/每平方米計算，主體工程成本按月均攤。這項費用按照月份均攤；配套安裝費用也按照月份均攤。不可預(yù)見費用3年均攤。銷售費用按年度銷售額*%計。企業(yè)所得稅以25%計,2010年項目總結(jié)算時上繳?，F(xiàn)金收入計劃銷售回款計劃項目進度　2008年2009年2010年　總額（萬元）　　　銷售回款96692 13124 35120 48448 住宅28747 13124 15623 　寫字樓34991 　19497 15494 商業(yè)29381 　　29381 車庫3573 　　3573 營業(yè)稅金及附加5560 755 2019 2786 扣除營業(yè)稅之后回款91132 12370 33101 45662 注：銷售周期的確定方法，公寓設(shè)定銷售周期9個月，開盤當月銷售總建筑面積的30%，以后按2500方/月計，則公寓從2008年9月1號開始銷售，至2009年5月完銷。商業(yè)可售面積為12956平方米，定于2010年4月開始銷售，年底全部售完，銷售周期為9個月。具體銷售時間進度見“工程與銷售進度表”小結(jié)：，其中2009年和2010年將回款8億多元，為項目的主要貢獻期。項目損益項目損益計算總收入總建筑面積單價（元/平方米)可銷售建筑面積總價（萬元）計容積率建面單價（元/平方米）備注　　　　　　總銷售收入8820 　96692 11077 　精裝修公寓部分900031941 28747 　　寫字樓1000034991 34991 　　商業(yè)部分　　29381 　　其中：1—2層商業(yè)250009946 24865 　　59—62層商業(yè)150003011 4516 　　車庫部分（單價*車位數(shù)）80000447 3573 　　總成本(不含所得稅）6416 　70333 8057 　稅前利潤　　26359 　　企業(yè)所得稅（按25%計）　　6590 　　稅后利潤1803 　19769 2265 　稅后成本利潤率　　%　稅后利潤/總成本稅后銷售利潤率　　%　稅后利潤/總收入注：在此假定公司并不持有物業(yè)，可銷售部分全部進行銷售。小結(jié)：在既定的價格定位前提下，%，%，具有較好的市場前景和收益預(yù)期。由于收購項目的特殊性，即開發(fā)報建流程大為縮短，銷售速度提前，加之項目自身具備較高的贏利水平，故實現(xiàn)了高內(nèi)部收益率（50%），遠大于行業(yè)基準報酬率。我們可以通過加強項目的工藝品質(zhì)，加大項目的推廣力度，以實現(xiàn)更高的銷售價格。 項目臨街退距形成一個區(qū)域特