【正文】 m230%%101110m200%111120m2209%%121130m256%%131140m2805%%141150m2537%%151160m2525%%161170m2197%%171180m276%%181190m2161%%191200m2126%%201m2以上257%100%合 計3017100%從上面的面積分組統(tǒng)計資料可以看出：■市場上供應(yīng)最多的面積在131160m2之間，%，總套數(shù)在1867套，市場供應(yīng)趨于飽和，未來需求較小，目標(biāo)客源面已經(jīng)非常窄?！?，供應(yīng)比例明顯過大，從所調(diào)查的在售樓盤來看，銷售完或者預(yù)定的房型面積90%都在160平方米以下，160平米以上的套型剩余供應(yīng)量非常龐大，市場風(fēng)險不容忽視。而且從對604名參加22屆的群眾就所需面積作的調(diào)查分析： %；60~%；81~%；101~%；121~%；%，可以很簡單的計算出，%，據(jù)此我們也可以得出結(jié)論：中小套型房源的市場需求非常強(qiáng)勁?！鐾瑫r也可以看出各個樓盤的主力戶型面積趨于大戶型，主力面積范圍在130220m2，供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯脫離市場需求，樓市風(fēng)險過大。3000元以下的固然寥寥無幾，實(shí)際上就是3500元以下的也為數(shù)很少，多數(shù)價位要在3800元以上。■絕大部分樓盤的停車場設(shè)置都選擇地下停車場，主要是空間利用率高，同時也降低了人防成本，地面的綠化面積更好配置?！瞿壳皶^大部分樓盤都設(shè)置（除了周邊配套非常完善），會所給業(yè)主提供了生活上的配套，也給業(yè)主之間的交流提供了一個很好的平臺?？驮纯蛯臃治瞿壳皹鞘邢M(fèi)群最主要由以下四種：■首先是日益增多的外地來蘇人員成為住房消費(fèi)的生力軍，僅引進(jìn)人才這一群體，今年以來，其中一半是外地生源。；許可拆遷總戶數(shù)為11460戶，其中住宅8895戶。■人們的追漲心理加劇了房源的緊張,投資客成為主流,尤以臺灣,上海,浙江等地外來投資者出手大方,園區(qū)萬楊香樟有半棟樓就是被一位上?？蛻糍I走的,一下子買了50多套。小結(jié)目前高層住宅去化較慢，主要是供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)，總價偏離絕大部分消費(fèi)者的承受力。160平米以上的房源市場目標(biāo)客源面窄，去化速度非常慢。 三、精裝修酒店式公寓市場分析現(xiàn)有個案情況（表一）案名建筑面積（m2）規(guī)劃戶數(shù)（套）面積范圍（m2）主力總價（萬元）蘇州凱悅360409020時代晶華25042722540玄妙廣場17040602436獅山麗晶420294219石路中心廣場236327030合計1436潛在競爭性個案（表二）自由之邑7604070未開盤都市E站500355523（未開盤）合計1260//市場分析蘇州的精裝修公寓房的從2002年8月蘇州凱悅的開盤到現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)歷了近一年的時間，精裝修酒店式公寓房的市場供應(yīng)量也由360套增加到1400多套，這其中1000多套是在今年開盤的。作為一個非成熟市場，蘇州的精裝修酒店式公寓客源主要來自于投資者，這部分消費(fèi)者的主要目標(biāo)是租賃市場，但是目前蘇州的高檔物業(yè)租賃市場還沒有形成，所以以后的投資客源在選擇投資時必然會更加謹(jǐn)慎。都市E站位于干將路閶胥路口，由蘇州富達(dá)置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)，規(guī)劃戶數(shù)為500戶，市場定位為小戶型精裝修酒店式公寓，面積在3555之間。自由之邑位于閶胥路上，介于干將路、三香路之間，由建瑞房產(chǎn)有限公司開發(fā)，規(guī)劃戶數(shù)達(dá)760戶，面積范圍在4070之間，其定位也是精裝修酒店式公寓，同樣將于8月推出。小結(jié)我們認(rèn)為，基本飽和的精裝修酒店式公寓市場和大量的潛在供應(yīng)量將會使蘇州精裝修酒店式公寓市場的競爭空前激烈、市場去化能力進(jìn)一步減弱，所以，對于本案，我們不建議設(shè)計精裝修酒店式公寓這樣的產(chǎn)品。但是由于房地產(chǎn)市場缺乏自我調(diào)節(jié)功能和市場監(jiān)管部門的有效管理，房地產(chǎn)市場在發(fā)展的過程中也出現(xiàn)了一些問題。所以，在項目分析的過程中，市場問題點(diǎn)與機(jī)會點(diǎn)的把握就猶為重要。商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理蘇州中低檔住宅開發(fā)不足，居民購買力能夠承受的普通住宅相比見缺。滿足普通居民的購房需求是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展不可忽視的一個因素，當(dāng)前較高的房價，限制了普通居民購房的愿望，因而平抑非正常因素導(dǎo)致的過高房價，應(yīng)該是社會的責(zé)任。由于這部分人的炒作，使得房地產(chǎn)市場有可能朝泡沫化方向發(fā)展，這將嚴(yán)重影響市場健康有序的發(fā)展。這種現(xiàn)象的頻繁出現(xiàn)，就可能會導(dǎo)致市場產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化，市場競爭處于同一層次。在這些問題存在的同時，我們也可以看到一些市場機(jī)會的存在：1．蘇州房地產(chǎn)市場總體發(fā)展形勢良好蘇州的房地產(chǎn)市場雖然存在一些問題，但是隨著蘇州整體經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，蘇州的房地產(chǎn)市場必將得到更好的發(fā)展，良好的發(fā)展前景仍然足以吸引任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但同時也正是這部分消費(fèi)者才是市場的主體，所以，對小套型產(chǎn)品的開發(fā)將會吸引大量客源。第六章、“華亭大廈”項目SWOT分析1．優(yōu)勢點(diǎn)分析l 周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，有多路公交車輛經(jīng)過，交通便利l 周邊有銀行、學(xué)校、醫(yī)院、大型超市等機(jī)構(gòu)，配套設(shè)施完備l 該區(qū)域?yàn)閭鹘y(tǒng)居住區(qū)，擁有成熟的居住環(huán)境l 本案北側(cè)將會有一景觀綠化廣場，可為居民提供休閑場所l 產(chǎn)品現(xiàn)為彈性空間，可以自由分隔大小2．劣勢點(diǎn)分析l 產(chǎn)品本身分割后部分套型的采光、通風(fēng)可能不足l 緊鄰兩條交通干道，噪聲較大l 外墻立面陳舊，有待改善l 公攤面積大，得房率低l 土地使用權(quán)年限較短3．機(jī)會點(diǎn)分析l 本案對面蘇州城市規(guī)劃展覽館的建設(shè)將有可能帶動周邊商業(yè)發(fā)展l 三香路、勞動路的改造將有利于周邊環(huán)境改善l 如果本案定位于小套型公寓，市場承受力較強(qiáng)l 市區(qū)內(nèi)工廠將外遷，必然會給區(qū)域內(nèi)的環(huán)境帶來極大改善4．威脅點(diǎn)分析l 酒店式公寓的大量開發(fā)，將分流部分目標(biāo)客源l 部分開發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識到小套型住宅的市場空隙，未來競爭可能會更加激烈第七章 項目定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議一、產(chǎn)品定位A、辦公用房子市場：l 蘇州市以制造型企業(yè)為主，從寫字樓的入住企業(yè)來看，行業(yè)主要分布在物流、貿(mào)易、咨詢商務(wù)等，商業(yè)、流通類企業(yè)較少，所以從蘇州的發(fā)展來看，寫字樓發(fā)展前景不容樂觀l 從區(qū)域房產(chǎn)上講，金閶區(qū)的規(guī)劃是著重發(fā)展倉儲和物流，預(yù)計將興建倉庫和物流中心，其房價將不會有很大的上升，該地區(qū)的升值潛力不大l 蘇州寫字樓市場的供應(yīng)量過大，就華亭大廈周邊尚有眾多空置的寫字樓，如萬盛大廈、金洲大廈，且規(guī)模較大 由上述可見：本案定位為寫字樓將面臨較大的市場風(fēng)險B、住宅用房子市場：l 住宅市場總體運(yùn)行良好，但產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在較大的不合理性l 大套型市場供應(yīng)量過大，需求量趨于萎縮，銷售速度明顯減速l 酒店式公寓前期市場火爆，引起眾多開發(fā)商跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，但隨著購房者的行為越趨理性，現(xiàn)有銷售樓盤的去化能力明顯減弱l 縱觀市場目前針對小白領(lǐng)或工薪階層的小套型公寓極少，這部分的市場存在巨大的發(fā)展空間。通過上述的各個細(xì)分市場的研究，得出結(jié)論：本案定位為小套型公寓具體產(chǎn)品定位：※ 帶精裝修銷售，裝修方式提供菜單式裝修方案二、市場定位：碧玉藍(lán)天——空間是有限的，生活是無限的——情感生活，甜蜜小套房三、目標(biāo)客戶群定位：主要目標(biāo)群：小白領(lǐng)、工薪階層這部分群體有著總價承受力相對較低、年齡結(jié)構(gòu)在2535歲、中等收入的共同特征。其他群體：投資人群 本地中小投資客及臺灣、上海、浙江等地外來投資者購買出租或炒作已成為本地房產(chǎn)市場重要組成部分80㎡上下的二居室為主力產(chǎn)品100—105㎡的小三居室為輔助產(chǎn)品60㎡上下的一居室為次輔助產(chǎn)品（原則上盡可能不規(guī)劃）四、產(chǎn)品規(guī)劃改造建議：硬體建議：（1）、外墻：建議對外墻進(jìn)行改造，具現(xiàn)代風(fēng)格，以淡雅色調(diào)為主；（2）、大堂門廳：對大堂進(jìn)行精裝修，地面采用大理石，墻面采用60*60CM高級貼面磚，頂部作吊頂處理；（3）、樓梯間：地面采用瓷磚鋪面、墻面采用環(huán)保涂料（4）、公共走道：鏡面同質(zhì)地磚地坪，水泥漆墻面，吊頂（5）、門窗：采用高級塑鋼窗或彩鋁及雙層中空玻璃（6）、電梯廳堂：鏡面同質(zhì)地磚地坪，水泥漆墻面，吊頂樓宇智能化建議：（1）、小區(qū)周界采用紅外線防越報警系統(tǒng)（2）、樓宇可視對講系統(tǒng)（3）、樓宇智能監(jiān)控系統(tǒng)（4）、物業(yè)管理智能化系統(tǒng)（5）、家庭內(nèi)部防盜報警系統(tǒng)（6）、家庭內(nèi)部設(shè)置煙感報警系統(tǒng)、煤氣泄露報警系統(tǒng)物業(yè)管理建議：（1）、建筑物的維修養(yǎng)護(hù)（2）、建筑設(shè)備的管理與維修（3）、安全管理A、保安24小時值班巡邏B、大廈內(nèi)部電梯、走廊、外部樓頂、停車場均安裝閉路監(jiān)控系統(tǒng)，保證大廈的各個角落24小時能在保安的控制之中清潔管理服務(wù)A、公共場所及設(shè)備的清