【正文】 室 內(nèi)設(shè)計參數(shù) 賓館 20℃ 采暖熱指標 ： 70W/m2。 該建筑采用散熱器采暖，散熱器選用內(nèi)腔無粘砂鑄鐵 760 型。 熱源 為了滿足冬季采暖需求，需 修建一座鍋爐房，配備 燃煤鍋爐一臺 。 （二）通風系統(tǒng) 通風以自然通風 為主 。室外給水管采用 PE 給水 管。建筑物污、廢水排至室外經(jīng)化糞池處 理后排至 某某 公路 市政排水管網(wǎng)。 根據(jù)暴雨強度公式及場區(qū)匯水面積，在院內(nèi)道路一側(cè)設(shè)雨水井，用于收集地面雨水，雨水井間距 41m，轉(zhuǎn)彎處、拐角處及地面坡度變化較大處可適當進行調(diào)整，屋面雨水由雨水管引至室外雨水井，通過排水管排至 某某 公路 市政排水管網(wǎng)。 二、室外電力線路 電源： 項目建設(shè)地點 某某 公路 有 10KV 高壓電網(wǎng)，本項目配備一臺 250KVA 箱式變壓器，滿足本項目供電需求 。 本項目建筑面積 4000m2，用電負荷 約 130KW。 需高壓供電 線路 58m，低壓供電線路 20m。 需 DN80 供 暖管網(wǎng) 25m，檢查井 1 座。 1 、 院內(nèi)及樓前紅線地段 地坪： 素土夯實 、 300 厚 3： 7 灰土 、 100厚 C20 素砼、 150 厚 混凝土面層 ， 修建 面積 為 280m2。 綠化，本次考慮部分綠化，綠化面積為 100 ㎡。同時在項目設(shè)計前應由環(huán)境 保護部門根據(jù)國家制定的有關(guān)規(guī)范，做好環(huán)境評估等工作。具體環(huán)保措施如下： 本工程建設(shè)施工期的主要污染物是施工機械所產(chǎn)生的噪聲、土方開挖外運時所產(chǎn)生的揚塵，以及施工期間對周圍環(huán)境的影響。 第二節(jié) 節(jié)能 根據(jù)《中華人民共和國節(jié)約能源法》 、 《國家節(jié)能技術(shù)大綱》 、《 某某省建筑節(jié)能實施細則》及建筑產(chǎn)品技術(shù)公告 的要求，以及國家計劃委員會、國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會、建設(shè)部計交能 [1997]2542 號《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項目可行性研究報告 “ 節(jié) 能篇（章） ” 編制及評估的規(guī)定》文件精神，以及自 2021 年 7 月 1 日起在全國范圍內(nèi)實施的建設(shè)部和國家質(zhì)檢總局聯(lián)合發(fā)布的《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》 GB501892021。本項目將嚴格執(zhí)行《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》，具體采取如下措施，以達到良好的建筑節(jié)能效果。在建筑設(shè)計中重視屋檐、 挑檐、遮陽板、窗簾等構(gòu)造措施，對于調(diào)節(jié)日照、節(jié)省能源是十分有效的。 改善建筑圍護結(jié)構(gòu)的保溫性能 改善建筑圍護結(jié)構(gòu)的保溫性能是建筑設(shè)計上的主要節(jié)能措施，進一步推廣節(jié)能墻體材料，屋頂用巖棉板、礦渣石棉板等作保溫層。由多層建筑的能耗分析可知，門窗散熱約占總建筑總散熱的二分之一以上。 建筑電氣節(jié)能 根據(jù)《國家節(jié)能技術(shù)大綱》要求，本項目對有關(guān)照明等各類電器設(shè)備，采用節(jié)能產(chǎn)品，同時要做好建筑的采暖及采光照明系統(tǒng)方面的設(shè)計，更好的節(jié)約能源和降低能耗 ； 在大面積場所采用緊湊型電子熒光燈，一般房間采用技能型電子熒光燈。集中設(shè)置照明電線路與開關(guān)控制，加裝自控設(shè)備，便于控制和照明， 用電設(shè)備選用節(jié)能型產(chǎn)品， 節(jié)能用電?？傮w規(guī)劃設(shè)計時， 在保證合理布局的前提下，盡可能縮短供水、排水等管道路徑，選好合理的供水位置，做好道路規(guī)劃。 合理確定供排水方案，選用節(jié)能型管網(wǎng) 、 節(jié)能型閥門和水嘴，安裝計量儀表，節(jié)約用水 ， 杜絕跑、冒、滴、漏 ， 力爭降低水的消耗。在項目的建設(shè)施工過程中，應加強對施工人員的教育，培養(yǎng)他們的節(jié)能意識，最大限度的集約使用各種建筑材料以及用水、用電。 第三 節(jié) 消防 一、火災危害性類別 本項目建筑物按二級耐火等級設(shè)防。 三、消防措施 總圖布置時建筑物要符合防火間距要求，需滿足消防車通行要求 。 公共消防設(shè)施、器材布置在明顯和便于 取用的地點，由專人統(tǒng)一管理 。 在電源總接線處設(shè)漏電保護器，防止因電氣事故引起火災，室內(nèi)設(shè)應急和疏散事故照明燈，照明用電與動力用電分開設(shè)置。采取措施如下： 各用電設(shè)施，采取可靠的安全保護措施，防止電器設(shè)備、線路對人的傷害 。 加強施工現(xiàn)場內(nèi)安全工作的管理，制定安全制度，配備專職或兼職安全保衛(wèi)人員，做到防患于未然 。 第 八 章 實施進度計劃 第一節(jié) 建設(shè)工期 根據(jù)項目建設(shè)條件， 本項目的建設(shè)周期擬定為 10 個月，基本分為 二個階段：第一階段為前期準備階段，大致為 4 個月；第二階段為 工程實施階段 ，共需約時間 6 個月。 第 九 章 組織機構(gòu)與項目管理 第一節(jié) 組織機構(gòu) 本項目的企業(yè)組織采用總經(jīng)理負責制，下設(shè)辦公室、生產(chǎn)部、財務(wù)部、設(shè)備部、質(zhì)檢部等部門。地方發(fā)改、城建部門要做 好項目的協(xié)調(diào)、技術(shù)指導和監(jiān)督工作。項目法人負責工程的組織實施與資金管理等方面工作。 三、實行工程招標制 根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會發(fā)布的《工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)定》及《建設(shè)項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容和核準招標事項暫行規(guī)定》的規(guī)定，應對本項目所涉及的項目施工采取招投標制。招標 范圍、招標組織形式、招標方式詳見下表： 項目招標范圍、組織形式、招標方式一覽表 招標范圍 招標組織形式 招標方式 不采用招標方式 全部 招標 部分招標 自行招標 委托招標 公開招標 邀請招標 勘察 √ √ √ 設(shè)計 √ √ √ 建筑 工程 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ √ 設(shè)備 √ √ √ 安裝 工程 √ √ √ 重要 材料 √ √ √ 其他 √ √ √ 四、實行工程 監(jiān)理制 監(jiān)理 單位必須嚴格按照有關(guān)規(guī)范、規(guī)定進行公正、獨立的 工程監(jiān)理。 第 十 章 項目 營運和管理 第一節(jié) 基本業(yè)務(wù)流程 酒店住宿的基本業(yè)務(wù)流程為：總臺預訂、前廳接待、總臺接待、客房管理、客房服務(wù)、賬單核對、總臺收銀等。 客房服務(wù)項目，包括客房服務(wù)及房內(nèi)冷熱水供應，電話、電視、叫醒服務(wù)、洗衣、熨燙、客房酒水、客房保險柜、擦鞋服務(wù)等。設(shè)置具有與酒店規(guī)模與標準相適應的前臺接待條件，包括前臺接待大廳、總服務(wù)臺（含接待處、問訊處、收銀處）、貴重物品寄存處、大堂副理接待處等。客房內(nèi)將配有與酒店 星級標準相應的客用設(shè)施，如寫字臺（或梳妝臺）、衣柜、床（軟床墊）、座椅、沙發(fā)、床頭控制柜等配套家具；每間客房設(shè)有單獨衛(wèi)生間，衛(wèi)生間內(nèi)配有坐式便器、梳洗臺（裝有洗面盆、梳妝境）、冷熱水設(shè)施（包括配有噴頭的浴缸、浴簾）；每間客房都具有能夠保證或調(diào)節(jié)溫度的分體空調(diào)或中央空調(diào)；每間房間都配有電話和寬帶，可直撥或通過總機掛通國內(nèi)或國際長途電話，可通過寬帶上國際互聯(lián)網(wǎng)；每間客房都配有電視機并接通有線電視系統(tǒng)；每間客房內(nèi)都配有一定數(shù)量的文化用品，如信紙、信封、明信片、城市地圖、針線包、酒店指南；每間客房內(nèi)還配有一定數(shù)量的 衛(wèi)生用品，如牙刷、牙膏、香皂、洗發(fā)水、沐浴露、浴帽、擦鞋器等。根據(jù)酒店經(jīng)營需要而設(shè)置的商場及售貨設(shè)施及其經(jīng)銷的商品。包括工程保障設(shè)施，如變、配電設(shè)施，空調(diào)冷凍設(shè)施，備用發(fā)電設(shè)施，供、排水設(shè)施，熱水供應設(shè)施，洗衣房及其所需的設(shè)備設(shè)施；安全保障設(shè)施，如對講通訊設(shè)施、事故廣播設(shè)施、消防指揮設(shè)施、各種滅火器材等；內(nèi)部運行保障設(shè)施，如員工食堂、員工宿舍、員工更衣室、員工通道等。具體包括環(huán)境及設(shè)施標準、前廳接待人員素 質(zhì)要求標準、接待前的準備工作標準、有預訂散客接待程序標準、?？秃唾F賓接待程序標準、團隊客人接待程序標準、無預訂客人接待程序標準、換房和房間變更程序標準、總臺接待協(xié)調(diào)配合標準、總臺問詢服務(wù)質(zhì)量標準、代客溝通與聯(lián)系程序標準、會客與查詢程序標準、總臺預訂服務(wù)質(zhì)量標準、貴重物品包管服務(wù)質(zhì)量標準、電話總機服務(wù)質(zhì)量標準、司門行李服務(wù)質(zhì)量標準、客房衛(wèi)生質(zhì)量標準、客用衛(wèi)生間衛(wèi)生質(zhì)量標準、客人住店服務(wù)質(zhì)量標準、客房小酒吧服務(wù)質(zhì)量標準、客人特別要求服務(wù)質(zhì)量標準、特殊情況處理質(zhì)量標準、夜床服務(wù)質(zhì)量標準、公共區(qū)域衛(wèi)生質(zhì)量標準、客人 投訴衛(wèi)生質(zhì)量標準、行李房管理標準、客房衛(wèi)生消毒標準等。具體包括環(huán)境及設(shè)施標準、物料及原料的配備標準、員工狀態(tài)標準、服務(wù)質(zhì)量標準等。 第三節(jié) 人員配備及培訓 酒店住宿服務(wù)人員計劃按照 1： 的比例配備服務(wù)人員，旺季約需要 40 名服務(wù)人員，平季、淡季將適當減少人員。一般服務(wù)人員進行 12 個月的培訓，培訓內(nèi)容為：旅游常識，專業(yè)技術(shù)知識，接待禮儀，形體訓練等。 第四節(jié) 管理團隊 酒店的管理團隊部分來自于項目建設(shè)單位，部分外聘具有豐富酒店管理經(jīng)驗的人員。 第五節(jié) 遵循的標準 將按照《旅游涉外飯店星級的劃分及 評定》（ GB/T143082021）及 《飯店星級的劃分與評定》按照不低于三星級酒店的要求進行酒店各項服 務(wù)設(shè)備（硬件）的配備，并提供不低于三星級標準的服務(wù)。 第 十一 章 投資估算 第一節(jié) 估算依據(jù) （ 一 ） 工程費用依據(jù)建設(shè)方案并參照類似工程、有關(guān)文件、標準，結(jié)合本項目實際進行估算。 人工、機械調(diào)整系數(shù)按 某某 縣 調(diào)整系數(shù)執(zhí)行。 建筑安裝工程各項取費按《 某某 省建筑安裝工程費用項目組成及計算規(guī)則》（青建工 [2021]1 號） 、《 某某 省建筑安裝工程費用項目組成及計算規(guī)則》（青建工 [2021]543 號） 計取 。 二、其它費用按有關(guān)文件及實際情況編制，參見以下文件： 建設(shè)單位管理費按照《財政部關(guān)于印發(fā) 基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定 的通知》 (財建 [2021]394 號 )。 工程建設(shè)監(jiān)理費按照《國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā) 建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定 的通知》 (發(fā)改價格 [2021]670 號 )。 工程設(shè)計及地質(zhì)勘察費按照《國家計委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布 工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定 的通知》 (計價格 [2021]10 號 )，設(shè)計費在此基礎(chǔ)上下調(diào) 20%。 三、工程基本預備費按一、二類費用 8%計取 。 第三節(jié) 流動資金 本項目流動資金 25 萬元。 第十 二 章 風險與對策分析 第一節(jié) 風險 分析 一、 客源影響帶來的風險 酒店業(yè)的發(fā)展是以客源為依托的，由于決定旅游市場環(huán)境的變化受到政治、經(jīng)濟、文化、自然條件和季節(jié)等多方面因素的限制，有可能引起酒店客源數(shù)量和結(jié)構(gòu)向不利方向變化，從而影響公司的發(fā)展和盈利。從而管理人員的管理能力，從業(yè)人員的技能水平、服務(wù)質(zhì)量和人員素質(zhì)都直接會影響經(jīng)營業(yè)績。 三、 市場競爭風險 由于旅游業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，被稱為“朝陽產(chǎn)業(yè)”，其他行業(yè)紛紛進軍包括酒店業(yè)在內(nèi)的大旅游產(chǎn)業(yè)，因為酒店數(shù)量和規(guī)模的發(fā)展速度超過了市場的增長速度，加劇了行業(yè)內(nèi)部的競爭，酒店業(yè)在價格和客源方面目前仍然存在較激烈的競爭。 第二節(jié) 對策 一、 客源影響對策 針對酒店業(yè)的經(jīng)營特點，主要實施三項對策：一是通過各種公關(guān)宣傳，擴大酒店的知名度和美譽度，樹立商務(wù)酒店的品牌；二是通過加強管理，提高服務(wù)質(zhì)量，為酒店客人提供精品服務(wù)，提高客人的“回頭率”；三是客源多元化，與旅行社、商業(yè)訂房網(wǎng)站、會議會展公司等多種相關(guān)機構(gòu)合作，降低酒店對某一渠道的依賴度。同時，酒店將本著“以人為本”的經(jīng)營理念，努力達到以員工滿意為基礎(chǔ)，以客人滿意為導向，以經(jīng)濟效益滿意為標準，通過全面、科學的人力資源管理，發(fā)揮激勵機制的作用，培育員工對酒店的忠誠和敬業(yè)精神，增強酒店的凝聚力。 四、 行業(yè)特點風險對策 酒店針對有可能出現(xiàn)行業(yè)特點風險，將評估 、制定應急預案，當出現(xiàn)該類風險，可以按照應急預案妥善應對，以盡量減少不必要的損失。項目 正常年 的稅后利潤為 萬元。敏感性分析表明，項目盈虧平衡點較低，具有一定的抗風險能力。 該項目的實施，可為 社會各階層人士、各類人員 住宿等，服務(wù)于大眾，服務(wù)于社會。 第十 四 章 結(jié)論和建議 第一節(jié) 結(jié)論 本項目具有良好的宏觀經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)景氣 周期背景，且具有廣闊的市場空間，投入運營后將成為 本地區(qū) 增加一座新型的現(xiàn)代化三星級酒店，為當?shù)貛砭薮蟮纳鐣б婕敖?jīng)濟效益，同時為項目投資者帶來豐厚的回報。項目具有較好的財務(wù)獲利能力和抗風險能力。項目建成后，將會極大地推動項目區(qū)建設(shè)的快速發(fā)展。 第二節(jié) 建議 本項目的建設(shè)不僅對改善 當?shù)丨h(huán)境 、提高 當?shù)厝a(chǎn)服務(wù)質(zhì)量、 滿足社會需求起到了一定的積極作用。 項目單位應積極做好各項前期工作，抓緊落實相關(guān)套資金，認真開展施工前的設(shè)計、招標等工作，力爭項目盡快建設(shè)，盡快投