【正文】 所、 休閑屋面 等合理規(guī)劃，精心設(shè)計。 規(guī)劃結(jié)構(gòu) 小區(qū)以 城市 主干道作為主交通網(wǎng)絡(luò)。建筑底層設(shè)汽車庫，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車場地。頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區(qū)具濃郁的地域風(fēng)情及強(qiáng)烈的可識別性。 規(guī)劃建造 4000 平方米 左右的 綠地廣場，采用 平 地式設(shè)計 ， 實行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點，以擴(kuò)大綠化面積、增強(qiáng)視覺沖擊力。 保證植被的多樣性和色彩性。另外應(yīng)注意園區(qū)植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區(qū)人氣和美感。 六 、物業(yè)管理 優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓 商鋪、辦公樓、 住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。該公司將在本項目未竣工前即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。 小區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可 視對講系統(tǒng)，公共場所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統(tǒng)獲得最及時的幫助。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。 北臨 即將完工的陽光廣場二期房地產(chǎn)項目 ；西 臨銅仁市民族路 （步行街） ，是 市中心 連接 大十字 與 小十字 的紐帶，南臨解放路 ， 東臨銅仁電視臺及銅仁愛爾寶雙語幼兒園。 周邊 生活 配套完善 本項目周邊的生活配套包括： 天天見 超市、 小十字 菜場、 道坳上 菜場 、市 農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行 九龍支行、中國銀行銅仁分行、黔東信用社、地區(qū) 醫(yī)院、 地區(qū)婦保站 、 愛爾寶幼兒園、一完小、五完小、銅仁一中、銅仁電信公司、地 區(qū)郵政局、地王商業(yè)廣場、銅仁信德中介公司、福霖寫字樓、皇家咖啡休閑會所 及 新華 酒店等 休閑 配套，生活十分便利。現(xiàn)代社會，人們在生 活的壓力之下更渴望一種淡定、閑適的居家感覺，一份內(nèi)心的豐盈和自身氣質(zhì)修養(yǎng)的顯現(xiàn)。 本項目地處 城市 中心 及貴州省屬重點中學(xué) —銅仁一中的附近 ，教育配套優(yōu)勢極為顯著。 建筑施工品質(zhì)過硬 本項目施工隊伍 必須是資質(zhì)過硬的建筑機(jī)構(gòu) ，推行品牌第一、信譽至上的原則，對施工品質(zhì)精 益求精。 市場供求關(guān)系良好 本項目地處 城市中心 ，周邊 房產(chǎn) 開發(fā)項目較少。寬松的市場競爭環(huán)境，巨大的目標(biāo)消費群體，使本項目處于良好的市場供求關(guān)系中，市場前景令人樂觀。 二、整合 營銷 本項目 擬 聘請 銅仁專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 公司進(jìn)行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售代理合同。該公司憑借先進(jìn)的管理模式、扎實的工作精神、精專的業(yè)務(wù)能力等諸多方面的優(yōu)勢，屢屢超額完成 任務(wù) 。迅速售罄，被發(fā)展商譽為 “房產(chǎn)良醫(yī) ”、 “發(fā)展商的新希望 ”。 另一方面，如上所述，本項目恰逢現(xiàn)階段 銅仁 房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時機(jī)。 Ⅰ類商圈 ：中心板塊 —— 零售業(yè)為主的商圈。 Ⅰ類商圈特征分析（本案地段分析） （ 1） 商圈商貿(mào)狀況 此商圈是銅仁傳統(tǒng)的商業(yè)中心，隨著經(jīng)濟(jì)和城市的不斷發(fā)展，已 經(jīng)成為銅仁市民購物休閑娛樂消費的首選區(qū)域。 但是，目前銅仁的商業(yè)環(huán)境還未吸引知名的百貨公司進(jìn)入銅仁市場，一方面：如能使銅仁消費者的消費環(huán)境不斷提高，另一方面有實力的大型百貨企業(yè)進(jìn)入市場必然會加劇商圈內(nèi)行業(yè)間競爭的激烈程度。有利于區(qū)域商業(yè)品牌度的強(qiáng)化。因為處于老城區(qū)，普遍物業(yè)水平比較低。同時，大面積的拆遷騰空了黃金口岸大面積的地塊，為新興物業(yè)的出現(xiàn)打下了基礎(chǔ)，必然會使銅仁市區(qū)的商業(yè)經(jīng)營模式發(fā)生翻天覆地的變革。數(shù)據(jù)得出為：在某一時段解放路口雙向流動車輛與行人的總和。小十字機(jī)動車流量到達(dá) 140輛，行人流量達(dá)到 268 人 考慮到選取時段開始處于交通高峰期；星期五仍然是工作日，上下班比較統(tǒng)一等客觀因素，選擇 1/ 作為平均放大的加權(quán)，選擇 1/ 作為最高放大的加權(quán)。 （ 4）商業(yè)經(jīng)營狀況 經(jīng)過我司 20 余天對整個市場的調(diào)查，采用逐個調(diào)查項目地塊周邊商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)，得知本案 300m 范圍內(nèi)業(yè)態(tài)有：通訊、皮具、品牌服裝、餐飲、商場、書店、紡織、美容美發(fā)、飾品、化妝品、嬰兒用品、銀行、藥店 、網(wǎng)吧、超市、影院、攝影、數(shù)碼、眼鏡、副食、特產(chǎn)、農(nóng)副產(chǎn)品等 2700 個鋪位和攤位，其中主要以服裝為主，超市與品牌店人氣最旺，世貿(mào)商場人氣較弱。 ? 經(jīng)營業(yè)態(tài)種類多 ,主要以零售為主 。而市中心商圈則主要集中了如世貿(mào)百貨，獨立鋪位為主的以零售業(yè)為主的商圈。 幾家商場中， 萬貨城 的租賃價格比較高，而即將建成的商業(yè) 中心更是創(chuàng)出了銅仁商鋪的天價，臨街鋪面最高達(dá) 14000 萬多元 /平方米，均價在 12021 萬到 8000 左右。如金灘新城、萬貨城、世貿(mào)百貨等。如紅色 2恒基等；租賃市場多以免一年租金，甚至部分商家推行了免稅費、工商等，如萬貨城。 該板塊目前的主要高層項目如下： 樓盤名稱 價格范圍 面積及主力面積 戶型及主力戶型 陽光 CBD 2021元 /㎡ | 2780元 /㎡ 面積范圍： 70㎡ 190㎡ 主力面積： 85㎡ 128㎡ （ %） 戶型范圍：一室 /二室 /三室 /四室 主力戶型：三室 麒麟商都 1880元 /㎡ | 2600元 /㎡ 面積范圍： 79㎡ 149㎡ 主力面積： 79㎡ 118㎡ （ 80%） 戶型范圍：二室 /三室 /四室 主力戶型： 79㎡ 118㎡ 目前， 該項目 根據(jù)自身特點，結(jié)合市場同類產(chǎn)品價格，進(jìn)行綜合研究分析，將 本項目住宅地產(chǎn) 入市階段 （兩年后，即： 2021 年 12 月） 銷售均價定為 ： 樓層 面積（㎡） 平均銷售單價 銷售總價（萬元） 1～ 30 84355－ 還房 = 2600（元 /㎡ ） 19 上述價格 預(yù)計將獲得廣泛的市場認(rèn)同，為本項目的銷售開啟良好的開端，促進(jìn)資金的良性循環(huán)周轉(zhuǎn)。 “商貿(mào) ”點明項目 所在 地址 的商業(yè)性 ， “大廈 ”帶給受 高層建筑 的感 受。 推廣主題： 城市中央 .錦江東岸 .商住地標(biāo) 主打廣告語： （ 1） 2021 年 銅仁 最值得期待的 商住 人文 小區(qū) （開盤前） （ 2）領(lǐng)舞 城市 新生活（開盤后，暫定） 以強(qiáng)勢的主打廣告語吸引受眾的密切關(guān)注。 賣點提煉： （ 1）金牌美福地，品藝術(shù)人文書香 ，掘人生第一桶金 。 黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無限升值潛力。 精心打造，細(xì)心雕琢，成就卓越半裝修房品質(zhì)：獨特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留 …… 省錢、省時、省心，品質(zhì)關(guān)懷生活，讓家的感覺更好。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風(fēng)、大開間、短進(jìn)深，完美多樣。 綠意漾漾，日子緩緩，生活散散 ，生意盎然 。 愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。 讓尊崇和安全，在點滴享受中自然流露。 二、投資計劃及建設(shè)周期 本項目 “銅仁溫州商貿(mào)大廈 ”項目 總投資約需人民幣 萬元，詳情請見下表： 策劃、設(shè)計、地勘 ： 450 萬元 三通一平、基坑開挖、邊坡治理 ： 1800 萬元 土建、水電、消防、園林綠化、智能系統(tǒng)及附屬設(shè)施控制性指標(biāo)為 ： 1500 元 /㎡ 144810 ㎡＝ 萬元 各種規(guī)費及辦公費用開支控制性指標(biāo)為 ： 1600 萬元 土地 取得 成本 ： 萬元 其中： （五金公司片區(qū)）土地開發(fā)權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費 1108 萬元 （工行片區(qū)）土地使用權(quán)出讓金 697萬元（含契稅） 增加容積率補交出讓金 ： 6450 5 300= 萬元 拆遷費合計 ： 萬元 21 其中： 經(jīng)營性用房買斷費用： 萬元 門面過渡費： ㎡ 24 個月 150元 /㎡＝ 萬元 住宅即其它用房過渡費： ㎡ 36 個月 7 元 /㎡＝ 278 萬元 拆遷管理費及 拆遷代辦費約 220 萬元 裝修補償費 31795 ㎡ 200 元 /㎡＝ 萬元 營業(yè)稅（地稅） ： 萬元 ％＝ 萬元 投資 利率 ： 萬元 3000 萬元（ 2021 年初投資） % 5年 =810 萬元 萬元 （ 2021 買斷費用） % 年 = 萬元 億元 （貸款） 2年 ％＝ 1620 萬元 宣傳、營銷、推廣費用： 500 萬元 不可預(yù)見費用 ： 1500 萬元。 （ 1）公司土地投入款 1108 萬元＋ 697 萬元 =1805 萬元 已付； （ 2） 2021 年初公司進(jìn)入銅仁賬戶資金 ： 3000 萬元（含 1805 萬元土地款） （ 3）在本項目 正式動工前需要拆遷經(jīng)營性用房（買斷）費用 ： 萬元 （ 4） 施工方墊資 2021 萬元 （ 5） 銀行部門貸款支持項目的工程 啟動 款約 ： 2021 萬元； （ 6） 項目拆遷工作于 2021 年底完成， 2021 年 2月正式動工修建， 2021 年底開始預(yù)訂。 本項目計劃至多 在二年半內(nèi)順利完成全部開發(fā)建設(shè)，三年半內(nèi)實現(xiàn)全部銷售收入，二年半內(nèi)還清全部貸款。