【正文】 主。除車庫、商場采用照明集中控制外，其余照明均采用就地控制。應(yīng)急照明線采用ZRBV500導(dǎo)線穿PVC管在墻、棚內(nèi)敷設(shè)。電話設(shè)置按：商業(yè)：1對/20M2，住宅：2對/戶設(shè)置，設(shè)備用房按需要設(shè)置。樓內(nèi)線路沿弱電豎井進(jìn)入各層分線箱。四、采暖通風(fēng)及空氣調(diào)節(jié)（一）空調(diào)設(shè)計空調(diào)冷負(fù)荷根據(jù)計算，本工程空調(diào)系統(tǒng)的冷負(fù)荷約為3042KW；冷負(fù)荷指標(biāo)為230W/m2?？照{(diào)水系統(tǒng)（1）空調(diào)水系統(tǒng)采用二管制，整個大樓為一個水系統(tǒng)。（2）整個大樓水系統(tǒng)采用異程式?？照{(diào)末端回水管上設(shè)溫控電動閥，以實(shí)現(xiàn)水系統(tǒng)的變水量運(yùn)行。（2） 地上裙房商場采用全空氣系統(tǒng)，氣流組織擬上送下回。（二）通風(fēng)設(shè)計本工程的地下三層汽車庫分一個防煙分區(qū)，地下二層分為二個防煙分區(qū)，每個區(qū)設(shè)一個排風(fēng)（兼排煙）系統(tǒng)，風(fēng)量按6次/時換氣計算。各設(shè)備的通風(fēng)量根據(jù)以下原則確定：（1）變電間、柴油發(fā)電機(jī)房，按設(shè)備發(fā)熱量；柴油發(fā)電機(jī)房進(jìn)風(fēng)采用自然進(jìn)風(fēng)。五、天然氣設(shè)計（一）設(shè)計依據(jù) 《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計規(guī)范》 GB50028—93《燃?xì)庖?guī)劃設(shè)計手冊》業(yè)主提供的資料和要求（二）天然氣設(shè)計方案用氣標(biāo)準(zhǔn)按照本項(xiàng)目工程建設(shè)內(nèi)容，大廈內(nèi)天然氣用氣范圍主要是居民住宅區(qū)，其他只有商業(yè)餐飲有小部份用氣。天氣源及供應(yīng)范圍天然氣由城市天然氣管道供應(yīng)，小區(qū)總住宅戶數(shù)為216戶，考慮5％不可預(yù)見用氣量，天然氣總耗量為341M3/天。每幢住宅天然氣入口設(shè)調(diào)壓箱，室內(nèi)外中壓天然氣經(jīng)調(diào)壓箱調(diào)壓后送至住宅用戶使用。住宅用戶設(shè)流量計單獨(dú)計量。分別在建筑主要出入口、商場主要出入口以及重要位置設(shè)置攝像頭，監(jiān)控整個大樓的實(shí)時狀況。在一層入口處設(shè)置攝像頭，住戶可直接觀察到來訪者，從而決定是否打開大門，達(dá)到防盜的目的。第五章 消防、環(huán)保及綠化一、消防設(shè)計（一）設(shè)計依據(jù)高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范各相關(guān)專業(yè)所提供的資料某市公安局消防局重公消審（2001）（高）（方）字第（066）號關(guān)于同意某大廈工程方案設(shè)計消防設(shè)計的審核意見。本工程由A棟B棟及裙房組成，分為地下車庫、商業(yè)裙房、住宅主樓三個使用功能，均按高層防火設(shè)計規(guī)范考慮。建筑安全疏散A棟B棟設(shè)一個閉風(fēng)樓梯間及兩部消防電梯，通道及樓梯間采用自然與機(jī)械通風(fēng)排煙，局部采用機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。（四）化學(xué)消防發(fā)電機(jī)房設(shè)置SDE氣體滅火系統(tǒng)，氣體滅火劑用量為42kg。住宅每層設(shè)MF5型干粉滅火器。車庫增設(shè)MF70型推車式干粉滅火器。合用前室每層設(shè)一個多葉送風(fēng)口，加壓風(fēng)機(jī)均置于架空層。裙樓消防電梯前室設(shè)獨(dú)立送風(fēng)系統(tǒng)。補(bǔ)風(fēng)量按排煙量的70%計算。商場最大防煙分區(qū)以不超過500 m2計，每個系統(tǒng)的排煙量按其所負(fù)擔(dān)最大防煙分區(qū)每平方米120 m2/h排煙量計。C熔斷的防火調(diào)節(jié)閥。（二）主要污染源、污染物及防治措施廢水、污水（1）工程的污廢水來源于住宅的衛(wèi)生間、廚房等。排水方式為排水管排入室外污水檢查井，匯集后排入生化池。（2）地內(nèi)設(shè)置一個生化池，污（廢）水與雨水分流匯集排入生化池，進(jìn)行統(tǒng)一處理達(dá)標(biāo)后，再排入市政排污管道。（三）環(huán)境美化與綠化加強(qiáng)對綠化植被的培植，養(yǎng)護(hù)及管理，采用大于本地區(qū)生長的綠化植物，以提高其成活率，使之真正起到凈化空氣，美化環(huán)境的作用。建筑周邊街道全采用廣玉蘭樹種。配植棕櫚，屋頂花園以草坪為主，點(diǎn)綴鐵樹，劍蘭等，使地塊內(nèi)四季充滿花香，景色怡人。四、安全與衛(wèi)生安全（1）防火、防暴該工程建筑按一級防火等級設(shè)防。建筑物樓板、梁、柱等，按一級耐火等級考慮，吊頂采用不燃材料，管道井每隔1~2層在樓板處用不燃材料作防火分隔。室內(nèi)還采用消防栓滅火設(shè)備等。（2）電氣安全本工程內(nèi)變壓器均在高、低壓側(cè)各裝設(shè)避雷器作過壓保護(hù)，在屋頂電梯、風(fēng)機(jī)等配電箱處裝設(shè)過壓保護(hù)器。根據(jù)某雷電日數(shù)和建筑物高度，確定本工程的建筑為一類防雷建筑。衛(wèi)生（1）總平面圖合理布局總平面圖合理布局，建筑物間距充分，采光良好，地塊內(nèi)設(shè)置一個污廢水生化處理池及一個袋裝垃圾收集站，污廢水匯集于生化池，處理達(dá)標(biāo)后排入市政管道。（2）建筑及裝飾材料建筑墻體及室內(nèi)裝飾材料嚴(yán)格按國家規(guī)定的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，均不選用散發(fā)污染物的材料。各住宅樓層，室外清潔空氣可先進(jìn)入臥室及客廳，有效地防止了廚、廁的排氣回流，廚房采用管道集中排煙，高空統(tǒng)一排放。（2）合理選用國家已頒布的節(jié)能型設(shè)備，做到了不使用淘汰型節(jié)能設(shè)備。（2）建筑物建筑形體在結(jié)構(gòu)上合理設(shè)計，使之既豐富了立面景觀，又控制建筑結(jié)構(gòu)部分的耗材起到了較好的節(jié)能效果，門窗采用塑鋼透明玻璃，提高了門窗的氣密性及控制了雨水的滲透。室內(nèi)外燈具的自控及室內(nèi)燈具開發(fā)均選用節(jié)能型產(chǎn)品。給排水：選用節(jié)能型供水設(shè)備，器材以及節(jié)水型潔具，合理使用供水。公司實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，為保證本項(xiàng)目的順利實(shí)施，該業(yè)主專門成立一個項(xiàng)目辦，負(fù)責(zé)項(xiàng)目有關(guān)事宜。項(xiàng)目辦主要負(fù)責(zé)：建設(shè)資金的籌措與運(yùn)作以及日常財務(wù)工作，保證項(xiàng)目資金的有效使用，做成本控制工作。負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的營銷，即負(fù)責(zé)項(xiàng)目營銷人員的培訓(xùn)管理，對外宣傳包裝，制定營銷計劃及實(shí)施，并負(fù)責(zé)對客戶的接洽活動。推薦招投標(biāo)方案如下：一、招標(biāo)形式及資質(zhì)要求由業(yè)主按國家招標(biāo)投標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定采用公開或邀請招標(biāo)形式確定施工單位、勘察設(shè)計單位和監(jiān)理單位。按照招投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，公開招標(biāo)的投標(biāo)單位不宜少于5家，邀請招標(biāo)的投標(biāo)單位不宜少于3家，鑒于本項(xiàng)目為二級高層建筑，建議業(yè)主單位按照國家的規(guī)定進(jìn)行公開招標(biāo)。具體實(shí)施時間安排：2001年8月完成方案設(shè)計報批，初步設(shè)計報建審批，及初步可行性報告。2002年3月進(jìn)一步完善可行性研究，并開工。進(jìn)度詳見表8－1表81 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度表序號246810121416182022241可行性研究及項(xiàng)目審批2初步設(shè)計及施工圖設(shè)計3七通一平4基礎(chǔ)施工5主體工程及裝飾工程6安裝工程7環(huán)境綠化8收尾及驗(yàn)收 二、項(xiàng)目銷售計劃根據(jù)國家規(guī)定，高層建筑完成主體1／3層數(shù)即可預(yù)售，即本項(xiàng)目在建至第10層時，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計劃，預(yù)計項(xiàng)目的銷售可在建設(shè)計算期的第二年第一季度下旬（2002年10月）開始。具體分布見下圖：第九章 投資估算及資金籌措一、投資估算（一）投資估算范圍“某”是以居住為主，配以商場、門面、地下車庫等公用建筑用房，功能完善的居住小區(qū)。（二）投資估算編制依據(jù)◆1999年《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額某市基價表》◆1999年《某市市政工程預(yù)算定額》 ◆1999年《某市建設(shè)工程費(fèi)用定額》◆2000年《某市安裝工程單位基價表》◆2000年《某市安裝工程費(fèi)用定額》◆2001年l－12期及2002年1——3期《某市建筑工程造價信息》◆某市建設(shè)綜合開發(fā)辦出版的《房地產(chǎn)綜合開發(fā)文件匯編》中的有關(guān)文件◆建設(shè)工程配套使用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)文件◆建設(shè)單位提供的有關(guān)費(fèi)用的實(shí)際資料◆建設(shè)單位提供的有關(guān)設(shè)計及政府部門批復(fù)資料◆某市頒發(fā)的有關(guān)建設(shè)方面的稅費(fèi)文件◆機(jī)械工業(yè)第三設(shè)計研究院提供的基礎(chǔ)資料◆某市建設(shè)委員會渝建函（2002）68號《某市建設(shè)委員會關(guān)于某大廈等兩個項(xiàng)目列入主城區(qū)危舊房改造工程的批復(fù)》◆其他相關(guān)資料（三）投資估算內(nèi)容本估算是在某市有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目定額、費(fèi)用、規(guī)定的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場實(shí)際造價水平編制的。其他費(fèi)用：其他費(fèi)用主要包括土地出讓金、建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、市建設(shè)配套費(fèi)及其他稅費(fèi)等。建設(shè)期利息。（五）關(guān)于投資估算的說明 本投資估算中有關(guān)工程量的內(nèi)容，來自于某大廈相關(guān)的設(shè)計文件。 設(shè)備購置 設(shè)備購置費(fèi)用（包括運(yùn)雜費(fèi)）根據(jù)設(shè)備制造廠或供貨商提供的詢價，計列費(fèi)用中未包括設(shè)備安裝費(fèi)用。（2）土地級別：就沙坪壩而言，地處中心繁華地帶，屬最高級別。綜合考慮這三項(xiàng)因素，并結(jié)合某市主城區(qū)危舊房改造工程實(shí)施的通知中的有關(guān)土地出讓金的規(guī)定及目前某市土地綜合市場價格，本項(xiàng)目土地費(fèi)用估算為250萬元/畝。又根據(jù)渝府發(fā)（2001）41號《某市人民政府批轉(zhuǎn)市建委關(guān)于主城區(qū)危舊房改造工程實(shí)施意見的通知》中的收費(fèi)政策，拆除面積沖抵新建面積部分免收，按照相關(guān)資料。 （2）勘察設(shè)計費(fèi)：參照國家物價局和建設(shè)部的價費(fèi)字（1992）375號文的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行估算，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況。 （4）標(biāo)底編制費(fèi)：按渝建發(fā)（2000）352號文的有關(guān)規(guī)定計列。由于本工程為危舊房改造項(xiàng)目，按照渝府發(fā)（2001）41號文的有關(guān)規(guī)定減半征收。 預(yù)備費(fèi) 基本預(yù)備費(fèi)根據(jù)機(jī)械計（1995）1041號文中《工程建設(shè)其它費(fèi)用概算指標(biāo)》的規(guī)定進(jìn)行估算，即按工程費(fèi)用與其他費(fèi)用之和乘以預(yù)備費(fèi)率，本項(xiàng)目預(yù)備費(fèi)率為6%。 建設(shè)期利息 項(xiàng)目建設(shè)期的銀行借款利息，%進(jìn)行估算。需向銀行借款3000萬元，其余資金由公司注冊資金和項(xiàng)目開發(fā)收益投入。根據(jù)以上籌資方式，%，%，符合國家有關(guān)資本金的要求。 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》（建標(biāo)［20001205號］。中華人民共和國建設(shè)部建標(biāo)（2000）205號關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》的通知。（二）評價原則 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價遵循以靜態(tài)分析為主，動態(tài)分析為輔；定量分析為主，定性分析為輔的基本原則。 為規(guī)避市場和經(jīng)營風(fēng)險，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價遵循謹(jǐn)慎原則。 評價方法 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價是在市場研究和技術(shù)研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，主要是利用有關(guān)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，通過編制財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標(biāo)及各項(xiàng)財務(wù)比率，進(jìn)行財務(wù)分析，做出評價結(jié)論。二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（一）成本費(fèi)用估算 本項(xiàng)目計算期限為3年，其中建設(shè)期2年，經(jīng)營期3年。 銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用 在銷售過程中發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、銷售部門人員工資、辦公費(fèi)等費(fèi)用，本項(xiàng)目其費(fèi)用按銷售收入的5%計列。（二）銷售收入及稅金估算 銷售收入估算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)根據(jù)對目前某房地產(chǎn)以及沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場的分析（詳見本報告第二章）以及對本項(xiàng)目單方成本的估算（見附表3《總成本費(fèi)用估算表》），參考臨近項(xiàng)目銷售價格及各特殊因素分析，預(yù)計本項(xiàng)目的銷售單價及總銷售收入如下表：序號樓層用途建筑面積（m2）單位價格（萬元/ m2）小計（萬元）備注1負(fù)二、三層車庫82個車位8萬元/個6562負(fù)一層商場34923一層商場4二層商場5三層商場6四層商場7六層及以上住宅8合計 經(jīng)營稅金及附加 本項(xiàng)目的經(jīng)營稅金及附加包括銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、交通重點(diǎn)建設(shè)附加費(fèi)。所得稅：按33%計。本項(xiàng)目為房地產(chǎn)行業(yè)，基準(zhǔn)收益率取為8%。自有資金現(xiàn)金流量表見附表6（2），內(nèi)部收益率為185%。且投資利潤率：%（詳見附表5）；%；資本金利潤率：%（詳見附表5）；稅后資本金利潤率：%（詳見附表5）。經(jīng)測算，本項(xiàng)目貸款3000萬元投入該項(xiàng)目。在當(dāng)前房地產(chǎn)商品房價格穩(wěn)中有升的大好形勢下，本項(xiàng)目在財務(wù)上可行。它房地產(chǎn)項(xiàng)目決策成敗的關(guān)鍵因素，主要包括敏感性分析、臨界分析等。對本項(xiàng)目，在本報告的假設(shè)條件下，盈虧平衡點(diǎn)計算如下： =由以上計算可得，項(xiàng)目平均售房價格盈虧平衡點(diǎn)與預(yù)測的銷售均價相差較多，這說明該房地產(chǎn)項(xiàng)目的抗市場風(fēng)險的能力較強(qiáng)。敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)本項(xiàng)目所選取敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)與前面的基準(zhǔn)方案的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)相同，為全部投資的財務(wù)內(nèi)部收益率，投資回收期，財務(wù)凈現(xiàn)值，投資利潤率等，詳見附表1。為遵循穩(wěn)健性原則，本項(xiàng)目的不確定性分析還考慮了銷售面積為75%的情況，從分析情況來看，在這種情況下，其財務(wù)凈現(xiàn)值仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于零，這說明本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。從表中可看出，銷售收入、銷售狀況、經(jīng)營周期對本項(xiàng)目的影響相對較大，但均在可行范圍內(nèi)，這表明項(xiàng)目具有相當(dāng)?shù)目癸L(fēng)險能力。從項(xiàng)目的選址、功能布局以及相應(yīng)的市場要求狀況來看，該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益好，財務(wù)內(nèi)部收益率高，投資償還能力較強(qiáng)，相應(yīng)財務(wù)指標(biāo)較好。該項(xiàng)目的設(shè)計務(wù)實(shí)，設(shè)施配備完善，再加上交通等位置優(yōu)勢，勢必得到廣大購房者的青睞。為使本項(xiàng)目的開發(fā)能獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益，現(xiàn)提出有關(guān)對策建議如下：l、本項(xiàng)目市場預(yù)測主要是從總量分析，研究其總的發(fā)展趨勢，而市場總是變化莫測的，因此建設(shè)單位應(yīng)盡快實(shí)施該項(xiàng)目的建設(shè)施工，將該決策落于實(shí)處。因此建議業(yè)主加強(qiáng)經(jīng)營銷售力量，成立專門的營銷決策機(jī)構(gòu)，全力進(jìn)行銷售；（3）建材及設(shè)備市場價格變動帶來的風(fēng)險建材設(shè)備價格變動將直接影響到項(xiàng)目的造價，從而影響收益，因此建議業(yè)主在與施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)單位簽定合同時充分考慮這一因素，同時一定要早爭取早日進(jìn)行銷售。諸如水電氣、郵電通訊、交通、電視等，使“某”真正成為居家休