【正文】 54001362300　3外檐裝修㎡454001362300　4給排水系統(tǒng)㎡4540022750　5消防系統(tǒng)㎡45400454100　6暖通系統(tǒng)㎡45400908200　7電氣系統(tǒng)㎡45400672148　8電梯㎡45400454100　9弱電系統(tǒng)㎡4540031770　10小計㎡408600102962268　序號工程和費用名稱單位面積造價指標備注㎡萬元四酒店SOHO　　　　　1土建工程㎡3750037501000　2室內(nèi)初裝修㎡375001125300　3外檐裝修㎡375001125300　4給排水系統(tǒng)㎡3750018850　5消防系統(tǒng)㎡3750030080　6暖通系統(tǒng)㎡37500750200　7電氣系統(tǒng)㎡37500525140　8電梯㎡37500375100　9弱電系統(tǒng)㎡3750070　10小計㎡375002240　五室外工程　　　　　1土建工程㎡7000140200　2圍墻m85051600　3管網(wǎng)工程㎡7000245350　4綠化工程㎡300030100　5小計㎡1017046645　　一類費用合計㎡1295002626　濱海浙江大廈工程估算表（續(xù)二）二類費明細配套成本序號費用名稱單位取費基數(shù)取費標準合價備注（萬元）1市政基礎(chǔ)設(shè)施配套㎡1017002002034 　2非營業(yè)性公建配套㎡10170000 　3供熱建設(shè)費㎡1017001651678 　4自來水配套㎡10170025254 　5排水配套㎡10170025254 　6電力配套費（含一戶一表）KVA10170019702003 　7有線電視㎡101700661 　8通訊㎡101700220 　　合計　　　 　前期費用明細序號費用名稱單位取費基數(shù)取費標準合價備注1墻改費㎡129500 　2設(shè)計招投標㎡129500 　3施工招投標管理費㎡1295005 　4標底預(yù)算編制費㎡1295004　5設(shè)計費㎡12950045 　6測繪費㎡129500 　7規(guī)劃費㎡1295002 　8環(huán)評費㎡1295001 　9質(zhì)量監(jiān)督費㎡129500 　10地質(zhì)勘察費㎡1295004 　11工程監(jiān)理費㎡12950020 　12施工圖紙審查費㎡1295002 　13商品房登記手續(xù)費㎡1017009 　14商品房銷售面積計算費㎡1017002 　15商品房銷售許可證登記費㎡101700 　16施工臨時水電㎡1295005 　17散裝水泥基金㎡1295001 　18竣工檔案編制費㎡129500 　19合同審查費㎡129500 　20沉降觀測費㎡129500 　21消防及電器檢測費㎡1295003 　22規(guī)劃竣工測量費㎡1295003 　23防雷監(jiān)測費 ㎡1295001 　24室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測費㎡129500 　25物業(yè)開辦費㎡1017008 　26文明施工措施費㎡1295008 　27商品房維修基金㎡101700120 　28間接費㎡129500100 　　合計　　 　合計總成本：初裝修房總成本合計 2006年12月21日序號工程和費用名稱單位面積造價指標含地下綜合㎡萬元元/㎡元/㎡元/㎡一一類費用㎡　　　　　1地下㎡278003760　　2商業(yè)㎡188002337336544103辦公㎡45400102962268329643414酒店SOHO㎡375002240424952946室外工程㎡10170046645　　　一類費用合計㎡1295002626　　二二類費用合計㎡1295006304486　　三前期費用合計㎡129500326　　四財務(wù)費用（5%）㎡1295003000231　　　總計㎡1295003671　4675 注：地下：1028元/㎡費用：1045元/㎡ 濱海浙江大廈建設(shè)周期：時間建設(shè)內(nèi)容2007年4月底清整場地，搭臨建，詳勘2007年5月底樁基工程， 2個月完成2008年1月底以前地下工程2008年4月底以前土建工程2008年10月底以前主體封頂2008年10月配套工程2008年11月裝修工程2009年6月配套工程完工2009年7月竣工2009年10月11月交房 濱海浙江大廈項目銷售及租金收入估算表 浙江大廈項目銷售及租金收入估算表銷售類型建筑面積（㎡）銷售比例（%）銷售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售收入（萬元）出租面積（㎡）年租金收入（萬元）市值（萬元）備注寫字樓4~2645446（23ⅹ）703181275002385913634697102262元日租，出租70%SOHO公寓11~2826964（18ⅹ1498）7018875750014156808941360672元日租，出租70%產(chǎn)權(quán)酒店4~10層10486（7ⅹ1498）70734010000734031462813146，出租70%地下建筑27844/////120/666個車位50%月租300元商業(yè)、裙樓18849/1384910000138495000/5000不納入銷售，計為凈資產(chǎn)合計129589/71876/59204298691511244394年租金達6000萬元稅金////6512/166/稅率約為11%銷售費用////1776~2368///約為銷售收入3~4%財務(wù)費用////3216///按3億元的貸款，期限2年五、項目財務(wù)測算：如上表顯示，本項目銷售收入合計為59204萬元，銷售量為全部可銷售面積的70%，其他30%用于出租型物業(yè)，資產(chǎn)共計24439萬元歸屬股東，由項目公司（轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)管理公司）負責(zé)經(jīng)營，經(jīng)營凈利潤按照《公司章程》派發(fā)紅利。本項目銷售周期為2年，自2008年10月~2009年2月強銷期，完成總銷售面積的25%。至2010年10月進入尾盤銷售。項目靜態(tài)財務(wù)測算表：項目單價面積合計（萬元）成本測算：建設(shè)成本3671129500銷售收入83643寫字間75004544634085SOHO公寓75002696420223產(chǎn)權(quán)酒店100001048610486商業(yè)裙樓100001884918849銷售費用（%）2072稅金6678財務(wù)費用3216凈銷售收入71677利潤投資利潤率%股東回報率161%（股東股權(quán)投資總額為15000萬元）。%。剩余部分轉(zhuǎn)為公司資產(chǎn)，按照市值評估合計24439萬元，委托項目管理公司進行出租運營，年凈租金收入為1511萬元。對天津房地產(chǎn)市場影響較大的政策主要是對購買后不滿2年即轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)全額征收營業(yè)稅、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引、嚴格商品房預(yù)售審批等幾個方面，其帶來的風(fēng)險主要是投資型購房受到限制、融資難度加大。由于本項目的前景較好，融資問題可以通過土地使用權(quán)抵押借款、尋找投資合作伙伴、預(yù)售街鋪等方式解決。市場風(fēng)險的規(guī)避主要是通過產(chǎn)品差異化策略來實現(xiàn)。經(jīng)營風(fēng)險國內(nèi)開發(fā)的寫字樓項目普遍存在銷售較好而經(jīng)營狀況不佳的問題，這主要是由項目前期定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃以及后期的業(yè)態(tài)調(diào)整與控制、經(jīng)營管理策略等方面的問題造成的。在招商階段應(yīng)當嚴格按照業(yè)態(tài)規(guī)劃進行招商，避免無序經(jīng)營。聘請專業(yè)的經(jīng)營管理公司和物業(yè)管理公司可以在一定程度上降低項目的經(jīng)